工程管理程序培训(二)

工程管理程序培训(二).内容《紧急事件处理程序》

《物业接管验收程序》《消防管理程序》《小区灭火应急规程》《火警、火灾应急处理程序》突发事件指不可预见到或突然发生的，

需要立即补救或采取行动的事件。突发事件信息的获取来源：业户反馈/物业公司工作人员值勤中获悉。接到突发事件信息后，10分钟内到达现场.突发事件处理过程中，保持信息畅通，听从指挥，服从安排，，不得擅自离开现场。突发事件处理完毕后，以专题报告24小时内报物业公司总经理。突发事件主要有以下几个方面:刑事案件和治安事故火警煤气泄漏防洪、防台风应急处理电梯故障停电、停水水浸刑事案件和治安事故当保安员遇有接报或发生突发案件时，要在第一时间向主管领导通报情况，保持镇静，并通过通讯设备报告事发地点、现场事态等情况。保安员及保安部负责人在接到求援信号后，立即赶到现场组织处理。保安部负责人视情况的严重程度，采取各种有效的措施予以处理，同时上报相关部门。发现涉及犯罪或治安事件时，应及时报警，并保护案发现场，维持秩序，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响证据的收集。现场如有业户或人员受伤，要立即拨打急救中心电话或设法尽快送医院医治抢救并报告警方。事件处理完毕后，各物业分公司保安部负责人应将事情经过和处理结果记录在《突发事件报告》中，并报各物业分公司负责人审核。火警当发生火警信号后，消防中心当值人员立即找出消防讯号之位置,通知附近巡逻队员赶往现场查看是否发生火灾，确认火灾类型和火情大小。确认属实，迅速向上级汇报。若属误报，应及时将全部消防系统复位。当保安部负责人接报后，立即组织抢救，并视情况向119报警，同时通知物业公司负责人。接到火灾报警并确认发生火灾后，消防中心值班人员应检查电梯是否迫降至首层，燃气总闸是否关闭，消防风机、消防泵等消防设备是否正常，确保消防系统随时进入运行状态。物业分公司负责人组织保安员撤离易燃易爆物品，启用灭火器材，全力扑灭初起之火。并组织业户撤离危险地区，做好妥善安排。保安部负责人保护好现场，维持现场秩序，并及时向上级通报情况。扑救完毕后，物业分公司安排人员协助有关部门查明原因、查明损失。处理完毕后，保安部负责人将有关情况写成材料记录在《突发事件报告》上，并报物业分公司负责人审核。煤气泄漏公司人员接报后立即通知保安部/工程部赶往现场，并通知客户服务部和分公司领导。到达现场后，证实有气体泄漏，现场人员须关闭所有随身的手机、对讲机等用电器材，切勿吸烟点火、按动楼宇可视对讲门铃，以免发出细微火花引起爆炸。视情况而定，即致电煤气公司抢修。并要求客服部协助通知其他隔壁业户，情况严重时应通知相关业户撤离现场。不确定泄露地点时，工作人员赶到现场，对怀疑泄漏气体的业户房间，立即拍门查看是否有人在内，如有人通知业户关上煤气供应掣、打开门窗使空气流通。如室内无人，应立即通知煤气公司人员到场，并在请示公司领导后采取紧急应对措施。防洪、防台风物业分公司接到台风、雷暴雨等预报通知后，及时告示业户，并紧急动员、组织人力、物力，积极做好防灾前的准备工作。工程部应对所辖的设施设备进行全面检查，对排水系统、监控系统、电梯系统派人守卫或每隔1小时巡视一次，确保系统正常运行。发现问题及时解决，并向各物业公司(管理处)负责人汇报。各物业分公司应在宣传栏或其他显眼地方贴出防灾公告，通知业户关好门窗，搬离花盆、杂物等。并组织防灾抢救小组，随时准备处理一切突发事故。物业分公司准备急救箱，确保基本药物齐备。物业分公司员工抢险或执行紧急任务时，应采取适当的安全措施。如风暴持续昼夜不停，物业分公司负责人应安排专人24小时值班。每次防洪、防台风工作应由保安部负责人在《突发事件报告》上记录。电梯故障保安部消防中心当值人员第一时间通知工程部人员到现场救人抢修，保安部与工程部的救援人员必须在15分钟内赶到现场，查看是否有人被困。无人被困，工程部负责立即修理，并在电梯外挂检修牌，如在维修能力范围外的，立即联系相关维保单位进行维修。有人被困，查明被困人所在楼层后，安慰被困人不用惊慌，在被困人没救出前，工作人员不能离开现场。具体操作按《电梯困人救援作业规程》处理。停电、停水停电时，物业分公司维护人员立即查出停电范围、分析原因：a.对于造成楼宇内电梯不能启动，维修人员必须15分钟内启动发电机应急供电，同时检查是否有人被困于电梯内，按《电梯困人救援作业规程》处理。b.对于因停电而造成业户出入的不便，在可能的情况下，工程部负责安排紧急照明，保安部协助。停水时，物业分公司维修人员查出停水范围及分辨原因：a.对于园区内设备设施故障引起的停水，立即进行抢修或作临时应急处理，保证最短时间内恢复供水；如在工作人员能力范围外的，须立即通知相关单位前来维修，届时客户服务部将事故原因、预计维修时间及时告之业户，为减少停水对业户带来的影响，如有需要，保安部做好义务帮助工作。b.对于市政设备设施故障引起的停水，工程部负责维修进度的跟进，了解预计维修时间，客户服务部负责做好业户的解释工作。停水、停电时应张贴通知，向业户解释停水、停电原因，跟进情况及预计恢复时间。水浸如属公共区域浸水，工程部负责查找进水源，堵住或关闭进水源，如因公共设施设备损失所致，立即进行抢修。如水浸原因由业户室内设施损坏等造成，由客户服务部与业户进行沟通协调，以便入内检查。当业户不在家的情况下，工程部制止漏水后，客户服务部应立即与该业户取得联系，以减少水浸造成业户财产的损失。保洁人员负责清理受影响区域，防止水浸影响扩大

物业接管验收验收准备接管验收的实施物业接管验收和竣工验收的区别接管验收标准和验收方法验收准备成立验收小组由管理处经理负责组织相关部门、各专业工程人员按专业分工组成若干个物业分管项目接管验收小组；若楼盘已投入使用的物业项目，由本单位客户服务部直接进行后期的物业接管项目的具体操作；单位各相关部门应立即按照要求抽调业务骨干组成物业接管小组，对新投入使用的物业项目，依据工程开发单位提供的设计图纸、竣工图纸、竣工资料、设备清单、设备合格证、设备试验报告单、设备运转调试记录等文件，在工程开发单位组织下，进行预验收和验收。接管验收小组应当由单位以下部门人员组成，公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；客户服务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设备和机电设备的验收移交工作。接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。接管验收的实施物业产权资料综合竣工验收资料

施工设计资料接管验收和竣工验收◆接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；◆接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。接管验收标准◆验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求物业的接管各接管验收小组对分项目验收合格后，由物业管理分公司（管理处）同移交物业的移交单位进行正式的物业整体交接，填写《物业整体移交验收表》交房地产项目中心负责人确认后，经双方签名盖章生效。各接管验收组长应将全部资料分类归档，交接管验收组负责人指定专人汇总后，交本单位资料室存档。消防管理程序◆组建消防安全领导小组◆消防设施的管理◆消防工作的检查◆消防培训◆设备操作◆运行管理◆维保规定

消防安全领导小组各分公司组建以管理处经理为组长、部门负责人为副组长、部门员工为组员的消防安全领导小组，拟制《消防组织机构图》。消防设施的管理根据消防法规和实际需求由行政人事部申请配备消防设施。保安部负责建立《消防设备清单》，负责日常消防设备检查，并按《消防管理工作规范》文件要求填写记录。保安部负责对消防设备操作、运行管理工作，工程部负责维修、保养等具体工作。检查中发现不合格项应立即整改，如问题严重，须上报公司相关部门进行处理。工程部负责制定消防设备设施的维修保养计划，行政人事部负责组织对消防标识进行制作和对标识的管理进行监督。工程部负责对消防专用公章进行有效的管理与保存，并按照《消防管理规定》实施。消防工作的检查安全领导小组每季度和节假日前按公司《消防管理规定》对管辖区域进行消防安全检查，并形成书面报告。工程部负责每月一次检查所管区域的安全用火、用电情况，并形成报告上报消防安全领导小组。检查中发现不合格，立即发出《消防隐患整改通知书》，责成责任部门或责任人限期改进，事后应进行跟踪检验。在管辖范围内严禁携带、存放易燃、易爆物品，保安部执勤人员如发现存放以上物品，应立即上报相关部门处理

消防培训保安部负责向业户发放《消防安全手册》，不定期向业户宣传消防安全知识。保安部每季度安排义务消防队与消防专员进行消防实操训练。由保安归口负责人每年不少于一次对各单位义务消防队进行消防演练,保安部消防主管按照《消防培训工作实施标准》每月不得少于一次进行消防理论培训。设备操作◆消防电话◆消防广播◆火警时的客货梯◆消防泵◆喷淋泵◆防火卷帘◆消防风机◆消防栓◆消防报警联动控制柜维保规定消防系统维修保养计划的制定。a.每年12月由工程部组织制定下一年度的《消