东南国际开发建设可研报告

123本可行性研究报告通过市场可行性分析和资本可行性分析两方面对“东析、总量分析等对仪陇县城市发展、房地产行业结构及项目本身进行了系统描述与评估。从企业所面临的政治环境、社会环境、技术环境和竞争环境得紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来仪陇县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，给仪陇县房地产市场带来旺盛44、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估2、本项目将建成仪陇县的商业航母，为仪陇县城镇居民提供一处独特53、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经800万元人民币，具备三级开发资质，是南充市具有较强综合实力的房地产37人，大专以上专业人才30余人。公司倡导“能者上、平者让、庸者下”的以人为本的用人理念，给每一个人搭建一个学习和锻炼的平台，让员工充在机构设置上，公司通过4年多时间的发展，完善了组织机构，公司共设置董事长室、总经办、人力资源部、财务部、投资部、市场融资部、营销部、工程部、综合办公室、物管部、预决算审计部等部门。部门职责明确，互相促进，协调配合，使公司形成了团结高效、协调联动，能打硬仗的坚强公司在项目开发前期，都会作详细的市场调查，及时掌握市场动态，了解市场需求，根据需求设计出畅销、优质的精品作品。我们有理由相信，南6充市龙德房地产开发有限公司将迅速在南充形成自主特色的品牌形象，这也公司本着绿色健康、造福百姓、美化环境、贡献社会、一切以您的需要为原则，把温馨、舒适、健康、欢乐、幸福的家园呈现给广大市民，既获得了社会效益，也创造了自身的效益。公司将继续用心制作、为每一个选择我仪陇县城所在地新政镇位于仪陇县西南角嘉陵江畔，距南充市生产总值：全县经济实现平稳较快的发展，经济总量不断增加。据初步7务部门加大依法治税力度，优化纳税服务，税收收入快速增长，全年税收收入规模工业增加值：工业生产快速发展，速度上年增长63.1%，产销率为99.2%。工业企业销售收入868056万元，增长建筑企业发展迅猛，工程业务加速拓展，企业规模不断壮大，经济效益房地产开发投资继续快速增加。2011年，房地产开发投资完成18由此可见，作为南充市的人口、经济大县，仪陇县随着城镇功能增为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来仪陇县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋呈现喜人势头，正在成为仪陇县域经济的支柱产业之一。可是与南充市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前仪陇县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次开发理念相对滞后。仪陇县东南国际开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式多层（全框架式）住宅楼及超高层商业楼，将推动县城房地产行业和92、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打近年来县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来仪快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房的持续稳增，房地产投资年均也持续稳增，说明宏观调控并未严重影响仪陇县房地产市场。预测未来仪陇县城三至五年的房地产业仍然保持持续发展的近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对仪陇县房地产市场未来发展均有一国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。仪陇县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣本项目的建筑规划设计已经仪陇县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续已办理完成，这为本项目的建设提项目在建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，集购物、娱乐、休闲、商务为一体的设计和建设理念，本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的仪际房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是仪陇县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的二、建设单位：南充市龙德房地产开发有限公司级资质，主要从事房地产开发、销售商品房、建材、五金、水电安装、工程4、绿地率：30%7、投资回收期：2年从图上可以看出，本项目位于仪陇县滨江大道中段，东靠松海路安置二区，西靠滨江大道，南靠嘉陵路，北靠松海路。东南国际坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛一是规划特色：是集娱乐、经济、文化、教育为一体的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。项目住宅全是多层，面积为75-随着仪陇县社会经济逐步发展，为使仪陇崛起于南充市城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来仪陇县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境2009年是仪陇房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资仪陇县房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。从要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场建设小康仪陇，逐步使仪陇县城发展成为南充市的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积的扩人口要增加7万人，按小康居住水平“户能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25m2计算，需增根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜从上述分析看，仪陇县规划审批开工项目建设规模供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年仪陇县城区的房地产市场仍然处从长期角度看，仪陇县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变仪陇县城区房价对于仪陇县城区房价上涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保障建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实施对房价的继续上涨、增幅减缓、前急后缓的结构优化。期间价格可能会出现总体性的“十一五”期间，仪陇县城区商品房价格年涨幅在10％左右。到“十一第一实现小康目标，仪陇县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房仅为21.122012年要达到38％。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，仪陇县城区商品房价格今后继续上只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权教育为一体，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购南充市龙德房地产开发有限公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财南充市龙德房地产开发有限公司有一只高水平的专业招商队伍，有专业本项目的建筑规划设计方案是由知名的鸿源（香港）建筑规划设计咨询有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目在仪陇是独创的，具有相当的市场号召力，推商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、酒店等商业项目遥相呼本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心项目建设符合仪陇县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得本项目为仪陇县的商住建筑，由于商业建筑及全框架式主宅建筑建设成本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优随着仪陇县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；外来人口（主要指打工、经商人员）逐渐增多，其中相当一部分人都愿意在仪仪陇县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售在市场调查过程中，可以发现目前仪陇的大部分客户已经在心理上逐步的接受综合性商业体的物业形态，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前商业楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实购买店铺的客户心态：一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。因从规模和地段为参考坐标，以”香江公馆”、”首座”、“滨江名都”起价=（“香江公馆”起价×可比系数+“首座”起价×可比系数+“滨均价=（“香江公馆”均价×可比系数+“首座”均价×可比系数+“滨由于东南国际项目是仪陇县城首家全框架、全现元/平方米（酒店确定的价格与住宅确定的均价等同）进行可行性分析。我即将滚动开发的后期酒店建设已经启动，建设面积约为9000平米（酒店江大道，南靠嘉陵路，北靠松海路。坐拥都市的繁华，周边的实验会从需求层面和广告本身来对待广告，也就是说也许是不需要的产品，但是因为广告设计具有吸引力而关注，也许需要某种产品事业已经相对稳定，工作时间相对比较自由，工作效率很高，相对茶楼、私人俱乐部等是他们经常出现的地方，对娱乐的要求既要有该阶层的群体，消费能力较强，能够用发展的眼光看待事物，在消费上具有一定的超前性，并引领着社会潮流l大型户外路牌：在市内树立项目形象l灯杆道旗：现场氛围营造，引导客户前往售房部l南充日报、晚报、仪陇电视台：针对有购买实力的党政机关进行l车身广告输l楼盘网站、南充房产网l楼书：针对有意向性客户进行宣传，提升项目品质，促使客户下单l公关活动：针对项目生活理念进行宣传，并营造现场热销氛围，Vip金卡：售楼部开始正式接待客户后，对有意向的客户进行vip公关活动：利用样板景观区举办中小型活动，比如：同乡会、风筝DM：配合工期及销售进度进行炒作，促进销售；元/平方米，开发建设投资估算表如下：单位：万元序号工程和费用名称一土地费用1土地转让费2三通一平及交易费二前期工程费1地质勘测费2规划设计费三房屋开发费1建安工程费1.1主体土建1.2装饰工程2水电气工程3小区环境费4电梯、消防、备用电源四开发期报建费用1再就业保险基金人防、环评、防雷、基2金、白蚁、防污等技术质量监督费、检测3费、测绘费等4配套费5定额管理费6质量监理费7总登记费五管理费用六销售费用七财务费用项目开发成本筹资总额经济技术指标投资额工程单位指标（万元）单位量（元/m2）1822.14482.041771.74亩468.7150.4万元13.33124.84万平米33.00105.84万平米28.005670万平米1500.004573.8万平米1210.004158万平米1100.00415.8万平米110.00567万平米150.00226.8万平米60.00302.4万平米80.00419.58万平米111.0015.12万元4.00170.1万平米45.0062.37万元16.50132.3万平米35.0015.12万元4.0018.9万平米5.005.67户1.50189万元50.00302.4万元80.00472.5万元125.009000.33万元2381.049000.33备注按4.00元/平米报建每平方米45元按16.5元/平米报建每平方米35元按4.00元/平米报建每平方米5元销售收入2%计项目项目经营收入商品房销售收入经营成本商品房经营成本经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润2012年7000.007000.002400.002400.00394.80350.003855.20-1138.322716.88679.222037.66合计20200.0020200.009000.339000.331139.281010.009050.399050.392262.606787.792013年8300.008300.004300.334300.33468.12415.003116.553116.55779.142337.412014年3600.003600.000.000.00203.043216.963216.96804.242412.722011年1300.001300.002300.002300.0073.3265.00-1138.32序号122.156789单位：万元120200.001300.007000.008300.003600.0020200.001300.007000.008300.003600.0029000.332300.002400.004300.330.001139.2873.32394.80468.12203.041010.0065.00350.00415.002262.60679.22779.14804.2436787.793175.982337.412412.729050.39-1138.323855.203116.553216.9646787.793175.982337.412412.72投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提本项目虽然工程复杂性一般，但投资较大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到工期、销售、原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明本项目政策经营管理综合风险项目面临的主要风险分析层次图主要受国家宏观调控影响，如：国家有关九部委房改政策、国八条、银项目市场风险是指市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原材料市中介服务市场、同类物业的竞争等市场坏境变化带来的风险。在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在其他项目的开发进度和本项目开发周期和成本控制不严会使开发成本增加，使利润降低。本项首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到本地正常的雨季和其他恶劣的天气情况，使工期尽量不受天气环境影响。其次，要在管理上下功夫，严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司有效的成本控制体系，本项目中应严格依照其成功经验，扬长避短，合理有企业各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时“东南国际”项目营销工作是公司的核心，因此无论是技术还是战略都营销经理等负责组织实施和执行。公司领导的重视，为管理上和决策上提供方案设计：香港（鸿源）建筑规划设计咨询有限公