建设工程政府报批手续工作纲要

深圳市建设工程政府报批手续工作纲要

编制人：年月日

审核人:年月日

目录

一、深圳市建设工程政府报批手续流程示意图（见附图）...........................................3

二、深圳市建设工程审批事项相关材料分类表.......................................................3

三、深圳市建设工程报建法律程序和相关税费......................................................10

（一）、项目的立项和可行性研究阶段的法律程序和相关税费......................................10

（三）、取得项目土地使用权的法律程序和相关税费...............................................12

（四）、项目拆迁安置阶段的法律程序和相关税费.................................................14

（五）、项目开工、建设、竣工阶段的法律程序和相关税费........................................15

（六）、项目经营阶段的法律程序和相关税费.....................................................18

（七）、项目物业管理阶段的法律程序和相关税费.................................................20

四、建设工程报建涉及的各部门机构实施细则......................................................21

（一）、市发展和改革局........................................................................21

1、项目建议书...............................................................................21

2、可行性研究报告..........................................................................21

3、概算审批.................................................................................21

4、下达投资计划（立项）....................................................................22

5、重大计划项目申报审批....................................................................26

（二）、市规划局................................................................................29

6、选址许可.................................................................................29

7、建设用地规划许可........................................................................30

8、建设工程方案设计........................................................................36

9、建设工程扩初设计........................................................................38

10、建设工程规划许可.......................................................................41

11、建设工程规划验收.......................................................................45

12、临时建设工程............................................................................46

13、地名命名更名注销.......................................................................47

（三）、市国土局...............................................................................50

14、土地使用权出让.........................................................................50

15、特定土地使用权转让.....................................................................57

16、房地产预售..............................................................................58

17、临时用地................................................................................G0

18、城市房屋拆迁............................................................................61

19、住宅物业建设单位采用协议方式选聘前期物业管理企业.....................................62

20、建设项目环境影响审批...................................................................63

21、建筑施工噪声许可.......................................................................64

22、污染物排放许可.........................................................................66

23、建设项目环境保护设施投入试运行........................................................67

24、建设项目环境保护设施投入生产或使用....................................................69

25、环境污染防治设施拆除或闲置许可........................................................70

（五，市公安消防局..........................................................................71

26、消防设计核准（初步设计或施工图设计、室内装修消防设计）...............................71

27、建设工程消防验收.......................................................................74

（六）、市民防办（地震局）....................................................................76

28、提出人防设计要求阶段...................................................................76

29、人防初步设计审查阶段...................................................................77

（七）、市建设局...............................................................................80

30、工程招标备案（招标公告、组织形式、招投标情况报告、招标文件）........................80

31、合同备案................................................................................81

32、施工许可、竣工验收备案.................................................................85

（八）、市水务局..............................................................................139

33、水土保持方案审批......................................................................139

34、排水许可...............................................................................141

（九）、市审计局（政府投资项目）.............................................................143

35、标底、结算、决算审计..................................................................143

（十，市档案局（市城建档案馆）.............................................................143

36、档案移交和备案.........................................................................143

五、各部门机构审批项目名称、受理窗口、咨询电话一览表.........................................147

六、信息采集修改补充表........................................................................149

1、建设工程各政府部门机关行政许可申请表.....................................................150

2、建设工程政府报批手续流程示意图...........................................................150

一、深圳市建设工程政府报批手续流程示意图（见附图）

二、深圳市建设工程审批事项相关材料分类表

审

审批审批事批

必备材料补充材料追加材料备注

阶段项部

门

市

1.申请报告（含

发1.项目建议书须委托有相应资质

申报表）及电脑与项目相关的市

第一项目建展的咨询机构按照规范编写；

申报盘；委、市政府文件及

阶段议书改2.专业技术咨询及评审时间不计

2.项目建议书会议纪要。

革算在内.

文本及光盘。

局

1.对环境

有影响的

1.对于现有法定图则或控制性详

1.市政工程类项项目需提

规未确定用地边界坐标的市政工

1.申请书；目专家评审意见交环境影

市程（或规划认为有必要的），在选

2.项目建议书和方案论证材料；响评价报

项目选规址许可事项审批过程中需进行选

告；

批复；2.涉及交通或水

址划址论证，此过程不计入办事时限。

3.法人证明文务类项目，应补充2.根据场

局2.项目建议书的批复中要求明确

件。交通或水务部门地选址要

第二项目功能、建设规模和区域要求

的选址意见。求提供地

阶段的深度。

质灾害评

估报告“

1.申请报告及

市1.《建设用地预

电脑申报盘；

国审申请表》；补充材中的1、2、3项仅作为转

用地预

2.选址意见书；报国土资源部或省国土资源厅预

土2.标注申报项目用

审

审项目的补充材料，

房3.法人证明文地范围的1：2000

产件。或1：10000的土地

局利用现状图；

3.标注申报项目

用地范围的土地

利用总体规划图：

4.属地质灾害易

发生区的，提交地

质灾害评估报告。

1.申请表；

2.建设项目环1.凡对环境有重大影响的选址项

境影响报告书目（即I类项目），其选址初审意

（或环境影响见由市规划局在7个工作日内出

市

环境影报告表）及专家具；

环

响评价评审意见（含电选址意见书。2.环境影响报告书（或环境影响

保

批复脑光盘）：报告表）需委托具有资质的环评咨

局

3.项目建议书询机构编制；

批复；3.专业技术咨询及评审时间不计

4.法人证明文算在内。

件。

1.申请报告（含

市

申报表）及电脑

发.可研报告须委托有相应资质的

申报盘；1

可行性

展1.用地预审文件；咨询机构按照规范编写；2.专业

研究报2.选址意见书；

改2.环评批复文件。技术咨询及评审时间不计算在

告

3.项目可行性

第三革内。

研究报告文本

阶段局

及光盘。

市1.申请书；1.总平面布置图须经市政府常务会议批准的用地

用地方

及电子文件；

规2.法人证明文申请，自常务会议纪要收到之日

案图

划件；2.选址意见书；起计时。

局3.项目建议书3.环评批复文件；

批复文件，

4.用地预审文件。

1.申请书；

市1.选址意见书或项目建议

2.申请人身份

用地规规用地方案图；书（立项）

证明；

划许可划2.环评批复文件；批复文

3.规划设计方

局件。

3.用地预审文件。

案及总平面图。

1.申请书；

2.可行性研究

报告批复；市政工程1.市公安消防局、民防办、水务

市

局以及交通局在个工作日内

3.设计方案和类项目的10

工程方规用地规划许可证

完成相关设计方案审查。

有关图纸及电方案设计

案设计划及用地方案图。

子数据；中标通知2.专业技术咨询及评审时间不计

局

书。算在内。

4.市政工程方

案设计咨询评

估意见。

第四1.消防、人防、

阶段卫生防疫、水土保

1.申请书；持以及涉及交通

市

2.方案设计审或水务类项目专

工程扩规专业技术咨询及评审时间不计算

批意见书；业设计方案审查

初设计划在内。

意见；

3.设计方案及

局

有关图纸，2.超高超限建筑

需提供专家组审

查意见。

市

消防设刻录所有图纸的专业技术咨询及评审时间不计算

八1.建筑设计和

公

计核准防火审核申报电子光盘。在内。

安

消表；

防

2.初步设计图

局纸（除结构专业

外）；

3.建设单位法

人证明书、法人

授权委托书及

被委托人身份

证复印件,

1.用地规划许

可证;

2.建筑设计方

案图及电子光

1.易地建设、免

盘；

建申请文件（仅易

3.《深圳市人

地建设项目、免建

市防地下室报建

项目提供）；

人防报民登记表》：专业技术咨询及评审时间不计算

2.《深圳市人防

建审核防在内。

4.人防地下室

地下室建设意见

办

建筑、结构、暖

征询单》或人防工

通、给排水、电

程建设复函》（仅

气专业初设文

自建项目）。

件（仅自建项

目）；

5.法人证明文

件。

市1.《水土保持1.用地规划许可1、动土面积超过2万痛或动土

水土保

水方案报告书》及证；量超过5万m''的，上地使用权人

持方案

务

专家评审意见2.建设单位组织应报送《水土保持方案报告书》；

审批

局（或《水十保持机构代码证（如无其余的应提交《水十保持方案报

方案报告表》）：组织机构代码证，告表》；

则提供工商营业

2.水土保持设2、专业技术咨询及评审时间不计

执照）。

计总图：算在内。

3.法人授权委

托书。

市

1.申请报告及

发1.项目总概算须委托有相应资质

电脑申报盘；1.用地方案图；

第五概算审展的咨询机构编制；

2.初步设计图2.工程方案设计

阶段批改2.专业技术咨询及评审时间不计

纸及项目总概审查意见书。

革.算在内。

算文件。

局

市1.项目建议书

批复或可册报

国

告批复；

拆迁许土

可房2.用地方案图；

产

3.拆迁计划和

局

拆迁方案、

大并

1.申请报告；

联阶

段市2.用地规划许1.宗地图；

可证：

国2.涉及征（收）

土地使

±3.项目建议书地、拆迁的，补充建设项目用地已经市政府常务会

用权出

房或可研报告批提交已完成的征议审议通过。

让

产复；（收）地、拆迁的

局有关协议。

4.法人证明文

件。

市

第六工程规1.申请报告；1.方案设计审查地名办批所申报项目应通过具有施工图审

规

阶段划许可意见书；

2.土地使用权注的建筑查资质的单位对施工图设计文件

划

局出让合同及补2.扩初设计审查物名称。的审查意见。

充协议：意见书。

3.施工图文件；

4.消防、人防、

水土保持以及

涉及交通或水

务类项目专业

设计方案审查

意见。

市

发申请报告及电1.工程规划许可

卜达投展脑申报盘和深证；卜达投资计划前须经市人大或市

资计划改圳市年度计划2.土地使用权出人大常委会审议通过。

革申报表。让合同。

局

1.工程招标备1.符合自行招标

案表；条件的证明材料

施工或代理招标合同

2.附件材料:

规划许可证明文件（根据招标的

（监（招标人委托招

（1）政府投资工程特征提交以下其中之一-种）：

理）招标代理机构招标

计划文件；

标公告市的提供）；（1）建设工程规划许可证；

（2）工程规划

第二（投标建2.《关于提前进（2）建设工程桩基础报建证明

许可证明文件；

阶段邀请设行建设工程招标书；

书）和局（3）招标人和投标的承诺书》

（3）建设工程用地规划许可证

招标组招标代理机构（若暂未取得政

（基坑土石方及支声、软基处理

织形式法定代表人证府投资计划文件、

工程提供）。

备案明书和法定代工程规划许可文

表人授权委托件可提交承诺

证明书。书）。

招标文件（含单

列的无效标和

通过评标方式确

废标条款、补充

招标文定中标人的工程，

条款、工程量清

件备案还需提交一份电

单、答疑纪要等

子招标文件。

招标文件的所

有部分），

招标投

招标投标情况

标情况

书面报告,

备案

1.《城市排水

许可申请表》：

市

2.室外排水设排水的水质、水

排水许水

计总平面组和量、水温、水压情

可务

排水管道出水况的说明。

局

口断面图；

3.法人证书。

1.项目概算表1.建设工程规划

或政府投资计许可证；

政

划复印件；

府2.特殊专业工程

投2.经审批的工审批文件（如爆

资程图纸（全套：破、消防、市政管

标底审有关设计图纸可直接送交业务处

审■1•建、安装）;网、地质灾害、民

计室。

计防、交通疏导方案

3.工程预算书,

等）；

专工程量清单及

业

电子版（含清单3.市政府有关会

局计价单价分析议纪要；

计算书）；

4.设备及主要材

4.工程量计算料预算价依据文

书；件、证明。

5.承诺书（含

提交资料清

单）；

6.招标文件（含

招标答疑、补疑

文件、甲供材料

清单及采购方

式说明）,

1.施工申请表

及电脑盘；

2.工程规划许

可文件：

市

3.施工合同；

施工许建

4.保证工程质

可设

量及施工安全

局

的基本技术资

料；

5.履约担保和

支付担保，

三、深圳市建设工程报建法律程序和相关税费

（一）、项目的立项和可行性研究阶段的法律程序和相关税费

项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

（二）、项目规划设计和市政配套阶段的法律程序和相关税费

项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

A、项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审杳

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

B、项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

C、项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测最）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

（三）、取得项目土地使用权的法律程序和相关税费

取得项目土地使用权的法律程序

A、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让申批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

B、国有土地使用权的划拨

1：工国有十地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

C、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户II核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置及

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

（四）、项目拆迁安置阶段的法律程序和相关税费

项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

：?、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

（五）、项目开工、建设、竣二阶段的法律程序和相关税费

项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

A、项目开工前准备工作

1、领取项目开发手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设掰

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

B、项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程监理、承包合同

30、工程承包合同的审查

C、项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工许可证

1）、项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

E、项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

项目开工、建设、竣工阶段的用关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理究

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

（六）、项目经营阶段的法律程序和相关税费

项目经营阶段的法律程序

A、外销商品房的俏售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预存契约公证

7、办理外销商品房的预隹登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

B、内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项FI备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

用、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

C、房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

D、房地产出租的专项（外地人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

E、房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

的、抵押房地产的处分

项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、外来人员租赁房屋审核备案手续费

19、外来人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

（七）、项目物业管理阶段的法律程序和相关税费

项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

项目物业管理阶段的相关税鸵

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

四、建设工程报建涉及的各部门机构实施细则

(一)、市发展和改革局

1、项目建议书

项目建议书报审材料

(1)、项目申报表；

(2)、项目建议书及电子文档：

(3)、其他相关资料(根据项FI具体情况提供)，包括申请报告，批准的相关部门及行业发展规划，

与该项目有关的政府会议纪要等。