工程部管理手册

工程部管理手册目录

一、工程部工作职责

二、工程部管理目标

三、工程部服务质量指标

四、工程部服务承诺

五、工程部岗位职责

六、工程部组织架构

七、工程部管理制度

八、工程部各机电系统（供配电、暖通、给排水、弱电、精装修）

操作流程

九、工程部维修T作单流程

十、设备节能方法

H^一、应急预案

十二、物品出入库管理制度

十三、工程部巡检制度及相关表格

一、工程部工作职责

工程部是物业XX的管理部门之一，负责所辖区域的工程管理工

作，其主要职责如下：

1、认真贯彻执行国家有关物管理制度和法规，遵守XX的各项规章制

度；

2、建立健全工程管理规定；

3、健全租户档案管理设备设施的档案；

4、核算所辖区域的各租户水电等费用；

5、审核所辖区域租户进、出场物业工程条件的审核及关于工程方面

的图纸；

6、负责所辖区域内的各项改造施工的审核及验收；

7、监督及验收所辖租户的装修改造工程过程；

8、负责所辖区域内的机电设备设施（即供配电、暖通空调、发电机、

电扶梯、弱电通讯、给排水等）的运营、维护管理工作；

9、督促《装修手册》及相关物业工程方面规定要求的签定和执行；

10、协调配合购物中心各职能部门做好物业工程方面的服务工作

11、对外协调好所辖区域如供水、供电、供气、节水办及环保政府部

门的配套工作。

二、工程部管理目标

工作目标：

安全、节能、环保；质量的转变；超越租户和顾客期望

1、为保证XX经营战略目标的实现，确保设备设施的安全运行，以

XX的各项服务标准为原则，具体落实到本部门的工作，确保服务质

量指标；

2、系统性地增收节支、注意工作重点；

3、加强纠正性的培训；

4、不断完善工程管理制度；

5、加强同行业对外交流，学习先进的管理经验为我所用。

三、工程部服务质量指标

质量指标：

1、力创办公楼（商铺）装修完好率99%；

2、优良服务率达99%；

3、确保设施设备正常运行率99%,设备设施完整率100%；

4、维修及时率100%,维修质量合格率99%,返修率1%以下；

5、水、电、照明、暖通空调、电梯供应保证率达99%

5、各楼层公共区域、楼梯间、电梯前室、重要设备间照明完好率（一

次照明）为99%；

6、给排水系统（各层）月故障报修影响使用功能次数小于5次（其

中不包括楼层责任人自检发现小问题维修）；

7、电扶梯故障维修及时率100%；

8、公共区域门、窗、天地墙完好率98%,（备品备件充足情况条件下）；

9、弱电系统维修及时率100%（备品备件充足）；

10、员工遵章守法率达100%；

11、确保员工培训合格率100%；

12、服务对象对服务的满意度达100%；

13、设备设施运行安全及人员安全率100%。

四、工程部服务承诺

服务承诺：

1、工程部全天候接受各类物业工程方面的服务请求并及时应对。一

般情况，工程部将在接到工程报修请求后2小时内完成。紧急（重大）

故障维修服务，工程人员必须在15分钟内到达现场进行处理，不能

及时处理的30分钟内采取应急措施确保使用，并在最短时间内完成

任务；

2、发现租户设备、设施出现的问题时，及时书面通知租户，避免事

故的发生并提供相关配套服务；

3、精心管理供水、供电设备，确保供水、供电设备的正常运行，处

理好与供水、供电及相关单位的关系，因非商场内的原因造水、电、

气等方面的问题，应及时与有关单位联系，并给租户和XX以明确答

复；

4、维护辖区域所有机电设备设施并保护其功能正常，、性能可靠；

5、租户、商家自用设备设施提供有偿维修服务，有关维修服务规范

及相关费用按XX相关规定执行，并实行随叫随到、及时处理、合理

收费。如不能及时处理，也必须答复租户或商家处理时间；

6、根据维修申请单的内容对租户的要求按符合管理规定的维修服务

内容提供特约服务；

7、与服务对象保持良好的沟通，诚恳接受服务对象的批评或建议，

并批评或建议给予及时的反馈；

8、定期征求各方意见，为服务对象排忧解难，热情接待各方来访，

接受服务对象提出的合理问题，并给予尽快解决；

9、物业工程人员对大楼设备设施进行日常巡视并有义务维护期功能

的完整；

10、工程部开展各项维修服务，每一项工作按XX规定和服务标准，

并按规定对每项工作应进行详细记录，便于各方监督检查。

五、工程部岗位职责

岗位职责总的原则：

(I)忠于XX,自觉维护XX的利益、形象、声誉；

(2)遵纪守法,遵守XX的各项规章制度和组织纪律服从上级领导工

作安排；

(3)认真贯彻落实岗位责任制,严格执行操作规程和员工守则；

(4)服从领导安排，做到“事事有着落，件件有回音”；

(5)每月24日前完成本岗月度总结和计划安排；

(6)每月至少一次培训计划安排；

(7)每月28日前系统的设备设施运行分析报告完成；

(8)每年在11月30日前出台设备设施年度维修保养计划和特种设

备年度检查计划；

9、每月20日前拟定下月的备品备件的数量及类别。

工程部经理岗位职责

(1)在XX的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、

法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

(2)在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的

能源(水电、油、天然气等)的供给，并做好节约能源、节约开支的

工作；

(3)负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过

程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果,

更不能影响到对业主和用户的服务质量；

(4)负责调配、组织人力、物力，及时完成客户和用户提出的请修

要求，为客户和用户提供良好的工作、生活、学习条件；

(5)组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术

标准，并监督执行；

(6)组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术

管理工作，落实好国家的各项技术政策；

(7)组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组

织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

(8)组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技

术水平和服务质量；

(9)负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具

准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的

完成情况；

(10)负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术

问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停

止使用或造成其他重大损失的情况发生；

(11)负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员

认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备

的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；

(12)发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，

提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；

(13)负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中

存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、

合理”的目标；

(14)负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质,

服务意识以及服务质量；

(15)按季节变化调整各设备之开关，以保证最高的效益，对设备一

般性的缺陷，安排员工正常的维修来整改。

(16)完成上级交代的其他工作

工程主管岗位职责

1、强电主管职责：

(1)主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作，确保楼面配电柜，

照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。

(2)每天检查工程现场和设备状况：

①检查设备运行状况，发现问题及时处理；

②检查下属岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如

实记入考核成绩；

③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作和记录；

每月负责商场各租户和商场总的用电量报表，在各专业主管

配合下核算商场总用电量，发现差异要分析原因，及时采取措施纠

正。同时根据年度分解计划按月对设备进行维修保养工作。

(4)制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、计划和安全操作规

程，监督和检查各班组合理使用电气设备，定期维护电气设备的情

况，并记录归档。

(5)负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作，完善技术资

料。

(6)掌握科技发展新动态，适时应用新技术。

(7)负责对直接下属的业绩考核及各项培训工作。

(8)完成部门领导交给的其他任务。

2、给排水主管职责:

(1)主管商场楼面给排水设备设施的运行、维修、保养。

(2)每天检查工程现场和设备状况：

①检查设备运行状况，发现问题及时处理。

②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。

③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作，做好记录.

(3)每月按年度分解计划进行设备维修、保养，月度业务和安全常

识培训：

①每月负责与强电主管配合核算给水设备用电量；

②对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核，每月分析报表；

③负责给排水系统技术资料的收集、整理工作，完善技术资料；

④负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作；

⑤完成部门领导交给的其他任务。

3、暖通主管职责：

(1)主管商场制冷机组、水泵及冷却塔、空调末端设备(风柜及风

盘)、采暖锅炉和常用附属设备运行、维修、保养的管理工作；

(2)拟定所管辖设备的年、季、月度检修计划，并督促计划的有效

实施；

(3)每天检查设备房和设备状况：

①检查设备运行状况，发现问题及时处理：

②检查下属岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如

实记入考核成绩：

③核查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作，做好记录.

(4)每月按分解的年度维保计划进行设备维修保养，月度安全检查

和培训工作：

①每月与强电主管配合核算空调用电量；

②对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核，每月分析报表；

③负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作；

④完成部门领导交给的其他任务。

4、弱电主管职责：

(1)主管所辖大楼智能化(保安监控、楼控等)的全面工作。

并负责所辖大楼消防报警系统的全面工作。

(2)每天检查工程现场和设备状况

①检查设备运行状态，发现问题及时处理

②审查运行、维修记录。

③负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表

④负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。

⑤负责楼宇自控装置的正常运行。

(3)每月按年度维保计划分解进行设备保养及维修，月度安全检查

和培训，月度考核及绩效；

(4)配合商场业态调整和租户柜位变更后弱电系统的拆迁和功能恢

复；

(5)对各运营商进场内工作进行工作对接；

(6)按月核算各运营商设备用电量并审核相关管理需求。

(7)完成部门领导交给的其他任务。

5、电梯主管职责:

负责监视分析购物中心电梯(商业部分46部扶梯，13部垂直梯)

的运行情况，保证各种设备在规定的参数下运行，发现异常应立即

安排维修人员处理，并立即向上级报告，并做好记录。负责制订电梯

设备周、月、季、年度的保养计划并组织实施

督促电梯维保XX按电梯维保计划对商场电梯进行年度、季度和月度

维保。

积极参加各种培训，对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定

措施，确保设备安正常运行。

负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。

(6)负责商场电梯年度安全检查及按相关程序申报。

(7)负责电梯困人救援培训工作及参加和各专业知识培训。其培训

内容是：

①熟悉电梯的性能、构造和使用方法,每天按要求准时开启和关闭电

梯，确保电梯安全正常运行；

②及时处理应急停机故障,接到应急故障后应迅速奔赴现场,先将电

梯中被困客人救出，然后排除电梯故障；

(8)完成部门领导安排的其他任务。

6、主管(土建、装修)岗位职责：

⑴严格遵守国家技术规范标准，严格遵守XX各项规章制度；

⑵负责所辖区域土建、装修工程日常维修工作；

⑶负责所辖区域办公楼《商铺)、主力店等的二次装修图审及现场监

管工作；

①负责所辖区域内土建、装修大、中、小型维修计划的制定，备品

备件的采购计划，并组织实施；

②对工程部年度总体维保计划进行分解，制定本系统月、季、年度计

划，并组织实施；

③负责本专业月、季、年度预算的编制工作；

④负责本专业工程档案的管理工作；

⑤负责下属员工的知识技能培训及绩效考核等工作；

（4）完成部门领导交给的其他任务。

7、文员职责：

（1）规范化地管理本部门各种资料，使之能方便应用，并充分发

挥作用。具体包括：

①与外部单位工作衔接、往来公文，

②与购物中心各部门衔接，往来公文，

③所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计，通过资料统计搜

集信息，反馈信息，为领导决策提供依据，

④所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。

⑤向XX提交的工作计划、报告及批复的归档，

⑥XX下发的指示，通知及规章制度的归档，

⑦本部门工作任务、进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档。

⑧物业部所有相关会议的记录及其整理、归档，

⑨物业部内部资料借阅管理。

（2）负责卖场营业设施维修事宜。

①楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类；

②根据申请单派工维修；

③对维修中出现的问题，及时报告并做好相关部门的协调解释工作。

④结算每项的维修费用，月底报送财务部。

(3)负责物业部内勤工作。

①制订每月排班、值班及考勤表。

②办理员工到岗、转岗、离职手续。

③办理员工各种假事、加班、外出等事宜。

④员工号牌、考勤卡、生活补贴、生日补品等的办理发放事宜及办

公区域的卫生管理。

8、仓库保管员职责：

①仓库保管员负责所属仓库物资的管理，保证满足维修运行对备品

备件要求，保证XX财产不受损失。仓库物资管理包括进货、存储、

发放及账务管理。

②坚守岗位、忠于职守，熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质

量要求、物品价格、用途、性能等各项知识，对所管理物品心中有

数。

③货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、

型号规格符合要求，并做好登账手续。

④仓库应保持卫生，各类物品分类合理，堆放整齐，并满足安全技

术要求，物品所存放地点心中有数。

⑤物品发出时，按手续填写单据。严格执行审批程序。

⑥做每月盘存报表，为下月计划作好准备。每月盘点保证账、卡、

物相符。

⑦按XX要求做好仓库防火、防盗工作，保证XX财产安全。

工程领班岗位职责

1、强电领班的岗位职责：

在电工主管的带领下，负责所辖区域的动力、照明等电气设备运行、

维修、保养及安全供配电技术管理工作。

(1)、根据电气设备维修保养计划(年度、月度)，带领班组团队组

织落实实施；

(2)、检查及落实设备运行中出现的故障性检修；

(3)、根据计划落实有关设备的检修和测试，并拟定各类防范措施报

主管审核；

(4)、按XX制度落实无误完成各类维修单及报修，并认真检查记录；

(5)、协肋申请备品备件计划；

(6)、带领团队提高员工的维修技能；

(7)、协调与其它班组或部门的配合工作。

2、空调领班岗位职责：

在空调主管的带领下，负责所辖区域的暖通设备、末端中央处理器和

送排风机的维修、保养

(1)、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。

对暖通系统设备的运行、维护和检修负有直接管理责任。

(2)、确保商场营业区内和办公场所适宜的室内温度、湿度和空气的

新鲜度。

(3)、根据设备维修保养计划(年度、月度)，带领班组团队组织落

实，保持该系统的运行更经济节能、更合理。

(4)、定期巡回检查系统运行状况，督促值班人员定时测量各空调区

域的环境温度、相对湿度，并根据气象变化及客源情况调整运行方案,

满足用户需要。

(5)、及时掌握系统各设备的运行状况，发生故障时，能迅速、准

确判断故障情况，及时组织力量检修，并将处理结果详细记录，报告

主管和部门经理。

(6)、督促检查本班组人员岗位责任制、巡回检查制度和交接班制

度的执行情况，并带领团队提高员工的维修技能；

(7)、协肋申请备品备件计划；

(8)、协调与其它班组或部门的配合工作。

3、弱电领班岗位职责：

(1)、严格遵守国家技术规范标准，严格遵守XX各项规章制度；

(2)、熟练掌握所辖弱电系统及设备原理、技术性能和参数、操作规

程，掌握设备的运行状况和缺陷，并了解所辖大楼电力、给排水、消

防、空调等系统的基本工作原理，以利于设备及系统的正常运行、维

修保养、整改完善；

(3)、根据部门维修保养计划带领班组技工开展弱电系统的日常维修

保养工作；

(4)、根据部门巡查计划检查弱电系统主要设备的运行情况，填写相

关记录；

(5)、协助主管日常管理工作，遇重大问题及时汇报；

(6)、收集各项原始资料并整理;

(7)、遇有突发意外事故要以最快的速度赶到现场，及时报告主管或

以上负责人，同时按照紧急预案采取措施，在保证无危及人身安全的

前提下，尽一切力量减少损失；

(8)、完成上级指派的其它工作。

4、领班(土建、装修)岗位职责：

(1)、自觉遵守XX的各项规章制度，操作规程；

(2)、对装修主管负责，完成主管交办的各项工作任务；

(3)、负责带领下属员工完成所辖区域的日常巡查及维修工作，发现

问题及时处理，并做好记录；

(4)、协助主管完成辖区域主力店、办公楼(商铺)等的二次装修监

管工作，并做好记录；

(5)、协助主管完成竣工验收，承接验收相关工作，并做好资料的收

集归档工作；

(6)、做好本专业技术资料的初步收集工作；

(7)、带领下属员工参加各项培训，提高自身业务技能。

(8)、完成上级指派的其它工作。

5、水工领班岗位职责：

(1)、自觉遵守XX的各项规章制度，操作规程；

(2)、协助工程师建立健全本专业的技术档案、维修保养记录，以便

于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功

能更加完善。

(3)、组织给排水技工进行日常系统巡检，发现问题立即处理。督促

技工做好各种记录并进行检查。

(4)、督促和检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇

有重大事件立即汇报。

(5)、管理使用好本班的工具及仪表，使之处于良好及准确状态。

(6)、对各种日常维修工作进行分类，制定标准化操作程序，并逐步

完善，熟练掌握本专业各项应急机制并正确及时响应。

(7)、协助主管做好系统备品备件计划。

(8)、完成上级交办的其他任务。

技工岗位职责

1、高压运行工岗位职责：

(1)严格遵守XX员工守则和各项规章制度。努力学习技术，熟练地

掌握所辖所辖区域内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、

技术性能及实际操作；

(2)努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安

全运行；

(3)坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工

作情况。正确抄录各项数据并填好报表；

(4)对来人来电报修和来访及时登记；

(5)值班长每班需做好值班室内外清洁工作及保持设备完整性；

(6)发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排

除故障。负责与供电局的业务联系，并做好登记；

(7)事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备

故障应交代清楚并做好记录。；

(8)请假、补休需在一天前报告主管(工程师)，并由主管安排合适

的替班人。

2、维修电工岗位职责

(1)严格遵守XX员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成

日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

(2)努力学习技术，熟练地掌握商场电气设备的原理及实际操作与

维修。

(3)根据所管辖设备的检修计划，按时保质保量地完成，并填好记

录表格。

(4)积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，

听从值班工程师的指挥。

(5)严格执行设备管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班内

外清洁工作。。

(6)交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，

配电设备发生事故时不得离岗。

(7)请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。

(8)每月进行一次责任区设备的维修保养工作并做好相应记录，保

持设备房内清洁。

3、空调维修工和电焊工维修工岗位职责

(1)严格遵守XX员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成

日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

(2)努力学习技术，熟练地掌握商场电气设备的原理及实际操作与

维修。

(3)根据所管辖设备的检修计划，按时保质保量地完成，并填好记

录表格；

(4)严格执行设备管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班内

外清洁工作；

(5)交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，

配电设备发生事故时不得离岗；

(6)请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

(7)每月进行责任区内设备的维修保养工作并做好记录，并保持责

任区域机房和设备清洁卫生。

4、电梯技工的岗位职责：

(1)、熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关

闭电梯，确保电梯正常运行。

(2)、配合电梯专业XX完成周、月、季、年度的电梯保养任务，并

检查保养质量，经确认后将记录存档保管。

(3)、及时处理电梯故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电

梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。

(4)、做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，保持无污迹、无灰

尘、无垃圾；

(5)、积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平；

(6)请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

(7)、搞好各工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。

5、弱电技工岗位职责

(1)严格遵守国家技术规范标准，严格遵守XX各项规章制度；

(2)熟练掌握所辖弱电系统及设备原理、技术性能和参数、操作规

程，掌握设备的运行状况和缺陷；

(3)根据部门计划完成所辖范围内的弱电设备的巡查和保养工作，

并做好责任区的清洁卫生，发现问题及时报告；

(4)接到维修单，及时完成维修工作，并反馈信息；

(5)遇有突发意外事故要以最快的速度赶到现场，及时报告领班或

以上负责人，同时按照紧急预案采取措施，在保证无危及人身安全的

前提下，尽一切力量减少损失；

(6)请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

⑺完成上级指派的其它工作。

6、维修工(木工、油漆工)岗位职责

(1)、自觉遵守XX的各项规章制度，操作规程；

(2)、定时完成所辖区域内设施设备的巡查工作，并做好记录；

(3)、按计划完成所辖区域内设施设备的维修工作；

(4)、按计划完成二次装修期间各办公楼(商铺)的巡查工作，发现

问题及时报上级领导处理，并做好记录；

(5)、努力学习XX企业文化，积极参加XX组织的各项培训，提高自

身业务技能；

(6)请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

⑺完成上级指派的其它工作。

7、水工岗位职责

(1)严格遵守操作程序，保证给排水系统正常运行，严格执行岗位

责任制及安全责任制，确保自身和设备安全

(2)、按照主管和领班的安排，依据维修保养计划的内容，定期对给

排水设备进行维修保养。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记

录各种运行数据，填好运行表格上报

(3)、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故

障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事

故报告，交工程师主管审阅。

(4)、按要求启停设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、

运行方式、设定值及管线走向。

(5)、严格执行职工守则和物业XX其它规章制度，确保给排水系统

的正常运行，熟悉本专业各项应急预案并能及时响应。

(6)、协助领班对各种日常维修工作进行分类，保持设备房清洁卫生。

(7)请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

(8)、完成上级交办的其他任务。

七、工程部管理制度

工程部安全制度

目的：为保证工程人员人身安全及设备安全特制定本管理规定

范围：工程部全体工作人员

职责：工程部经理、主管负责监督检查；各专业人员执行

管埋制度：

(1)时刻牢记“安全第一、预防为主”之原则。

(2)认真执行设备的“安全操作规程”确保人身和设备安全。

(3)部门经理及专业主管要定期进行安全检查、消除隐患，对新上

岗员工进行安全教育，严禁在禁烟区内吸烟。

(4)发放的安全保护用品要定期进行检查；按规定使用，不能忽视

使用或人为破坏。

(5)严格遵守消防部门制定的“消防制度”，不得损坏和非火情时挪

动使用消防设施。

(6)如发生火情时应按火情类型使用相应灭火器械，避免发生意外

伤害。

(7)下班前，当班人员要检查负责区域内的用电设备、照明等设施，

非运行设备要拉闸断电，确认无误后方可离岗。

(8)凡需动用明火时，必须事先办理动火证，经批准后方可动火。

动火人应持有相关操作证，操作现场必须有现场安全负责人并配有必

要的消防器械。工作完毕后，彻底清理现场，灭绝火种，消除隐患,

30分钟后方可离开现场。

(9)高空动用明火时，必须清理好作业面下方的易燃易爆物品和杂

物，做好设备、设施的必要保护。

(10)室外作业时，风力四级以上不得使用电气焊。

(11)高空作业必须系好安全带，做好防护措施，作业面下方不得站

人，严禁高空抛接物。

(12)使用电气焊作业时：首先清理施工现场，无任何易燃、易爆物

品；现场必须配备灭火器材；氧气罐与乙快罐必须保持足够的安全距

离(相距10米以上)；穿戴好防护用具再行作业；作业完毕必须清理

现场，查无任何火灾隐患及30分钟后，方可离开。施工中注意用电

安全。

(13)使用2米(含)以上梯子工作时应有人扶梯和监护。

(14)确保工作场地安全，做到防塌、防滑、防触电、防爆炸、防水

淹和防止碰、砸、刺、扎伤等。

(15)正确使用工具和机械设备，使用前先检查是否完好，严格按设

备操作规程进行操作，严禁违章操作。

(16)使用手持电动工具时，机壳必须接地良好并戴好绝缘手套，脚

下采取绝缘措施。

(17)下污水井(池)要先将其内通风，不准使用明火，系戴好安全

带、防毒面具并有人监护。

(18)带电操作时要穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，检查所使用工具绝

缘性能，确定各项绝缘性能良好后并有专人监护方可操作。

(19)带电设备拉闸维修时，验电后必须挂好明显标志牌，确认无误

后方可进行维修工作。

(20)高压设备维修时，要穿戴好绝缘用具，严格按照操作票及电工

安全操作规程要求进行操作，严禁违章操作。

(21)遇有蒸汽漏汽、热水跑水、水高压喷射、地面大面积积水过高

等情况时，要先看清情况，做好必要的防护，防止烫伤、触电、撞击

等伤害发生。

(22)蒸汽系统操作维修时，要留有足够的操作空间和安全疏散通道。

拆卸部件前要确认无压无余汽，严禁带气带压拆卸部件并做好防烫保

护。

(23遇有化学物品等腐蚀性较强对接触人体皮肤有损害工作时，要穿

戴好橡胶手套、口罩、眼镜、工服、鞋等防护用品。

(24)设备维修后要确保各连接件牢靠，防护装置安装完毕，绝缘性能

良好，人与设备离开一定安全距离后方可通电试运转。

(25)易燃易爆物品必须按规定的地点和方法存放，不得在此周边地方

动用明火。

工程部交接班制度

目的：确保机房设备的安全运行，有效保障人员安全、设备安全;

范围：适用于工程部全体运行值班人员；

职责：专业主管负责检查监督；

1、制度细则：

⑴值班员工应提前十分钟到岗；滞后十分钟下班；

(2)因故不能到岗者，须提前通知本专业主管，在得到本部门主管同

意后，方可执行；

(3)交接班双方人员必须作好交接班的准备工作，准时进行交接班，

交代未处理完事件情况；查看运行记录、清点钥匙、工具等，再进行

设备检查完成后，方可双方签字认可。如有缺失由交班人负责查找或

赔偿。

2、具体工作内容：

交班人的工作：

(1)值班室内卫生及内务整理、打扫干净。

⑵交班人员交班前要详细、真实的填写值班记录；不得随意涂改。

(3)交代未处理完事故情况，查看运行记录，介绍设备运行状况以及

设备检修变更情况；

(4)确认设备运行无异常，将工具等及公用钥匙清点齐全，方可进行

交班。

接班人员与交班人交接工作：

(1)接班人员清点岗位上所有的公用物品，如发现损坏或丢失，应立

即要求交班人员说明物品去向、缘由；如有缺失由交班人负责查找或

赔偿。

(2)确认后并将工具及公用钥匙清点齐全方可接班。并做好相应的记

录。

(3)认真倾听交班人对上一班情况的介绍，并详细了解询问是否发生

故障及处理结果。

(4)认真查阅上一班值班记录,询问上一班工作完成情况，是否需要下

一班继续跟进。

(5)交接双方在确认无误后,在上一班值班记录本上签字确认,并开

始进入值班工作。

(6)主管每天上班时检查值班记录，值班人员应主动向主管汇报工

作。

(7)如遇交接班时设备处于故障状态，且该故障影响主系统设备设

施正常运行，应双方共同进行故障排除(以交班方为主，接班人辅助

处理)，然后方可交接。

3、下列情况不得交接班，需及时通知专业主管：

(1)上一班运行情况未交待清楚；

(2)记录不规范、不完整、不清晰；

(3)机房卫生不彻底；

(4)接班人未到岗；

(5)工具、仪表丢失，未给予明确说明及记录；

(6)事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应有交班人负责继

续处理，接班人协助进行；

(7)发生事故，及时通知专业主管；

(8)积极、认真完成XX交办的临时紧急性工作;

(9)发现接班人酒后、精神恍惚等不许进行交接班，应通知上级另

行安排；

值班及机房管理制度通则

目的：确保机房管理符合相关规定及值班人员有序地工作

范围：适用于机房的各项管理及运行值班

职责：专业主管负责检查监督，运行值班人员负责执行实施

制度细则

机房管理制度：

1、机房出入：

(1)机房是大楼重要的动力设备重地，非本部门人员未经部门批准，

严禁入内。严格执行来客登记制度。

(2)外单位或其它部门人员到机房内施工或维修时，需在来客登记

本上登记。经工程部经理批准后，由运行人员陪同方可进入。工作时

不能私自动用与本维修项目无关的设备。

(3)不准在机房内会客和接待与本专业工作无关的人员。

2、机房卫生：

(1)不准在机房内乱扔杂物、堆放物品、擅自存放私人物品，保持

机房内的卫生。

(2)严禁在机房吸烟、便溺。

(3)随时保持机房设备的干净整齐，不得有积水、积尘现象。

(4)每班要对值班室进行一次清扫，桌上物品应摆放整齐，保持清洁。

3、机房设备：

(1)未经上级领导批准，不得擅自更改、调整各种设备的数据和参数，

如需更改数据和参数，经批准后方可进行更改并做好详细的更改记录。

(2)爱护机房内的各种设备、器材，积极维护、正确使用、防止丢失

和损坏。

⑶机房内的各种设备要按维保计划定期维修保养，确保设备的正常

运行。

(4)运行人员要按时巡视机房设备的运转情况，保证设备正常运转和

完好率。

(5)机房的各种压力表、安全阀、温度表要定期检查和校验，以保证

设备的安全运行。

(6)机房设备如发生异常情况，运行人员要做好应急处理及善后处理

工作。

4、故障处理：

(1)当班发生的故障，在不影响主系统设备设施运行的前提下由当

班处理，若未处理完需转交下班继续处理时，交接班双方应现场交待

清楚并做好记录。

(2)如故障严重运行人员不能排除时，要做好应急处理，并做到：

(2.1)涉及到安全或影响运行的故障及时通知到经理、主管，事后

写清故障报告。

(2.2)若不涉及安全或未影响正常运行的故障要在故障记录本做好

记录，并且当面向主管或经理汇报。若主管、经理不在班，在记录的

同时要用书面形式写清楚并请下个班人员转交主管、经理。

(2.3)如维修人员在机房内维修时，在确保运行及巡视正常前提下，

运行人员要主动到维修现场协助维修。

5、设备交接：

(1)当运行班发现大厦设备有不正常现象时，按“故障处理”要求进

行。需要维修班维修的设备由维修接手进行维修，并做好记录，在维

修期间此设备由维修班负责。

⑵维修正常后，当班运行领班和维修人员在现场进行设备交接，交

接后设备由运行负责。

6、机房安全：

(1)各运行值班及维修人员，要认真执行各专业的安全操作规程及

各项安全规章制度，并做到安全生产，避免发生人身伤亡事故。

(2)不准将易燃易爆物品带入机房，如动用明火必须有主管部门批

准，并配备灭火器和看火人。工作完毕现场应有人留守，半小时后确

认无隐患方可离开现场。

(3)各机房所配消防器材属专用设施，应摆放在最醒目及便于取拿

的地位，任何人不得挪作它用。

(4)在工作中确保工作场地安全，防倒塌、防滑、防触电、防爆炸、

防水淹和防止碰、砸、刺、扎伤等。

7、值班管理制度：

1、运行值班：

(1)运行人员必须集中精力严守岗位，认真履行工作职责。

(2)运行人员应处理好各项工作及临时交办的任务。

运行人员要对运行表和记录本做详细记录。

(3)运行人员在工作中要注意安全操作，严禁违章操作。

(4)运行人员不得在机房内追逐打闹、扎堆闲谈、喝酒、吃零食。

(5)运行人员要增强节约意识，杜绝浪费现象，为大厦节约开支。

(2)运行人员不能脱岗、串岗。

2、运行交接班：

(1)运行人员必须提前10分钟到岗进行接班工作。

(2)运行人员必须现场交接班，做好各设备的交接。

(3)运行人员必须详细阅读各记录，做好交接工作。

3、值班巡视：

(1)值班人员要按时进行设备和系统的巡视工作。

(2)值班人员在巡视时要携带必要工具和通讯设备。

4、值班记录：

(1)值班人员要做好日常的运行巡视记录。

(2)设备发生故障必须做好记录。

(3)每班结束前应写交接班记录。

(4)消防系统的每月巡检和消防系统设备的异常情况必须写记录。

工程部工具管理制度

目的：为保证部门资产及设备设施正常维修维护

职责：工程部经理、专业主管、文员负责监督、检查

范围：工程部各专业

管理制度：

（1）所配置工具为工作之用，每位员工都应该爱护、珍惜。工具使

用后应保持洁净，工具箱码放整齐。

（2）专用大件工具和机械应有专人保管，凡使用或借用时需经保管

人员同意后方可使（借）用。

（3）凡在工作使用中出现的正常损坏，应写明原因需经理签字后方

可更换新工具。

（4）凡工具出现非正常损坏或丢失，应由责任人照价赔偿。

（5）各班需交接的共用工具，由当班人员负责清点和管理，如出现

损坏或丢失由当班人员负责。

（6）从库房借用工具或器械，归还日期一般不超过两天，如有特殊

原因应经理或主管同意后方可延期归还。

（7）非本部门人员借用工具时，应由主管或经理同意后方可借出并

登记，归还时由工具管理人员查验无误后收存。

（8）工具管理人员应定期清点和检查所负责的工具和器械。

（9）凡未经批准不得将工具和机械等带出大厦使用。

（10）工具的领用应建立“共用工具领用台帐”和“个人工具领用台

帐”。

（11）当工具领用人调离本部门时，应归还所有领用的工具，如有损

坏或丢失应照价赔偿。

机房钥匙管理规定

目的：规范工程人员及设备机房的正常管理工作；

适用范围：适用于工程部全体人员；

职责：工程部主管负责监督、检查工作，并定期向部门经理汇报；

具体工作要求：

(1)机房钥匙一律不得私自配制；

(2)凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的配

电机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。

(3)不允许私配机房钥匙。

(4)无关人员不得借用机房钥匙。

(5)机房钥匙一旦遗失必须立即申报。

(6)无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。

设备机房门禁制度通则

目的：为保证大楼设备设施的正常运行特制定本管理规定

范围：大楼各系统设备设施机房

职责：工程部经理、主管负责监督检查；各专业值班及运行人员执行

管理制度：

(1)非本专业人员不得随意进入设备机房；

(2)经工程部经理或本专业主管批准进入机房参观、检修，相关人

员必须遵守机房的各项规章制度，服从值班人员安排,不得随意逗留;

(3)经批准进入机房的人员必须填写外来人员登记表；

(4)严禁携带易燃、易爆品进入；机房内严禁吸烟;

(5)非本专业人员严禁操作机房内任何设备设施；

(6)工作完毕，禁止在机房逗留。

弱电设备管理制度

目的：确保项目弱电系统合理性、技术性能处于良好状态，保证安全

运行。

适用范围：适用于********弱电系统运行管理。

管理制度：

(1)严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状

态；

(2)将各设备运行情况记录清楚；

(3)根据保养计划做好各设备的保养；

(4)对故障报警及时处理并记录运行表格；

(5)对外判设备的承包商做好监督；

(6)各设备的元器件参数不得随意更改；

(7)严禁在系统各计算机上使用自带软件。

水泵房管理制度

目的：确保给排水设备设施系统合理、保证各设备设施处于良好状态。

适用范围：适用于********商业及写字楼运行管理。

管理制度：

水泵房是提供用户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正

常工作直接影响到用户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用

水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

(1)巡检人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀

门有无渗漏水。

(2)经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指

Zj\O

(3)在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择

开关应置于自动位置。

(4)生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手

动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。

(5)保持泵房地面和设备外表的清洁。

(6)水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气

管采用相关措施工以防杂物掉入水池中。

⑺按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。

(8)保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。

空调机房管理制度

目的：空调机房是商场设备的重要基地，此管理制度是为确保设备的

正常运作不受影响而制定的。

适用范围：适用于********商业及写字楼空调主机及相应设备正常运

行管理。

管理制度：

(1)未经工程师以上人员批准，员工不得私自带外单位人员到空调

机房内参观；

(2)所有电气开关未经工程师同意，不得随意打开或关闭。如需检

修，须经工程师同意后方可进行；

(3)所有管路中的水阀，未经当值调度或工程师同意，不得随意打

开或关闭。如有检修需要，须经当值调度或工程师同意后方可进行;

(4)机房内因维修需使用电焊、气焊时，应执行消防管理制度，动

火前需办理动火证以及通知当值调度或工程师，操作时做好消防及安

全保护措施，以免引起事故；

(5)使用机房内的压力容器要严格执行操作规程，未经当值调度或

工程师以上批准不得超压运行；

(6)在机房内连接临时电气设备时，首先要经过工程师的批准，还

需要由合格的电工接线、拆线，严禁非电工操作，临时线路应有可靠

的安全措施；

(7)未经培训的人员不得单独操作各阀门开关；

(8)任何人未经批准，不得私自动用机房消防器材。如因火情需要，

动用后应及时放回或补回。

(9)机房内的设备、管道阀门等部件检修完后，应将杂物运出机房，

保持机房内良好的卫生环境。

发电机管理制度

目的：发电机房是大楼的第三电源供电场所，此管理制度是为确保设

备的正常运作不受影响而制定的。

范围：适用于********商业与写字楼发电机设备及其辅助设备的正常

运行管理

管理制度：

发电机为商场的关健设备，在紧急情况时用作支援商场各种警报,

乃救人及保安设备骨干，因此制订如下有关制度：

(1)发电机房内一切设施由工程人员负责监管、定期保养及模拟

操作运行，须定期进行操作运行记录，遇解决不了的问题应报工程师

处理。

(2)发电机房内一切设备操作均由工程人员负责，其它人员不得操

作，无关人员一概不得进入机房。

(3)备用发电机在正常情况下可根据商场情况选择操作在“自动/

或者手动”档的位置，因此在未经工程师或以上级别人员准许下不可

擅自转档。

(4)每月最少进行发电机的无负荷运行测试一次，每半年最少进行有

负荷运行测试一次。

(5)备用发电机的散热水箱、风扇、及带动链带等应经常处於最佳状

态。

(6)备用发电机的油缸及出入风口应经常保持满油及无阻塞状态。

⑺遇测试备用发电机时若影响商场的正常电力供应，应先经物业经

理及工程师同意方可进行。

(8)备用发电机上的尘埃及杂物应作定期性的清理，以免因运作时产

生高热而引致火警。

锅炉机房管理制度

目的：锅炉房为大楼商业与写字楼冬季采暖设备房，此管理制度是为

确保设备的正常运作不受影响而制定的。

范围：适用********采暖锅炉及其附属设备的正常运行管理。

管理制度：

(1)锅炉房应保持整洁、通风及照明状况良好。

(2)锅炉房内禁止吸烟，不得随意动用明火。

(3)锅炉房内配置必要的灭火器材，所有的锅炉工必须会熟练操作。

(4)无关人员严禁进入锅炉房，施工、检修、检查或参观等人员进入

要做好登记。

(5)值班人员应忠于职守，严格按操作规程操作，做好记录和交接班

工作，值班操作和运行，防止因错误操作或失职而发生重大事故。

(6)定期检查、调试安全阀、压力表、水位计等表具，保持灵敏有效。

对锅炉炉体，各种管道、阀门、烟道等要定期检查，发现有裂逢、空

隙或漏、跑、冒等不良情况及时进行检修。

⑺使用期间应每日定时检查煤气的管道、阀门、水泵等，并作好煤

气计量的记录以便及时充值，发现异常情况及时处理。

(8)勤检查、勤调节，保持锅炉燃烧情况的稳定，做好节能工作。

⑼一旦锅炉房发生火警，立即关闭电源及煤气总阀，尽快采取相应

的灭火措施。

(10)节假日期间加强巡视，做好安保保卫工作。

配电室管理制度

目的：确保机房设备的安全运行，有效保障人员安全、设备安全；

范围：适用于配电室内所有设备的各项日常管理；

职责：专业主管负责检查监督，电气值班人员负责执行实施；

制度细则：

(1)配电人员必须持证上岗，必须严格执行用电安全操作规程；

(2)严格执行《机房门禁制度》；

(3)停送电由当班电工依据《倒闸操作票》、《停送电工作单》进行

操作；

(4)当班电工应按规定对变配电装置定时巡视，作好巡视记录；发

现问题及时处理，不能及时处理的问题要迅速上报专业主管；

(5)停电线路操作开关应设明显标志，检修、停电拉闸的须在停电

开关的手柄处悬挂“有人工作禁止合闸”标志牌；严防误操作；

(6)停电时，应提前向用户发出通知；送电时，在确认供电线路正常、

电气设备完好后方可送电；

⑺供电线路严禁过载供电，配电室内禁止乱拉、乱接临时线。如需

增容接线的，须报分管总经理和总经理进行审批，同意签字后方可执

行；

(8)严禁违规操作，操作检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝

缘鞋、绝缘手套等；

⑼配电室内设备及线路改变，须经过分管总经理和总经理同意，重

大改变报物业XX总经理批准，并在工程部存档；

(10)保持良好的室内照明、通风；墙上应配挂温度计和湿度计，室内

温度应控制在35c以下；

(11)保持配电室的清洁、干燥、无杂物、无积水；

(12)作好防护措施，防止小动物进入配电室；

(13)配电室内要配备应急照明灯、干粉灭火器，并保证完好无损及使

用方便；

(14)配电室应配备标示牌(禁止类、警告类、准许类、提醒类)及临

时接地线。

工程部油饰操作制度

目的：确保大楼和人员安全

适用范围：综合维修专业员工

内容：

⑴操作现场严禁烟火。

⑵油漆、稀释剂放在指定位置，保持空气畅通。

⑶油饰区域10米内不得有产生火花的其他操作。

(4)油漆解冻，严禁用火加热。

(5)油饰现场须配备灭火器材。

(6)油饰工作中要遵守《直爬梯、人字梯使用规程》及《安全作业管

理规定》。

(7)工作完成清理现场，剩余油漆等要放回库房妥善保管。

工程部砂轮切割机操作制度

目的：确保大楼设备及员工的安全

适用范围：工程部各专业员工

内容：

(1)开机前检查防护罩是否齐全，牢固。

(2)工作现场不得有易燃、易爆物品。

(3)检查砂轮片安装是否牢固，有无缺陷。

(4)砂轮片与工件接触要缓慢，正常后均匀受力。

(5)夹板不得小于砂轮片直径的l/3o

(6)操作时须佩带防护眼镜。

(7)工作完成后及时清理工作场地。

工程部台钻操作制度

目的：确保大楼设备及员工的安全

适用范围：工程部各专业员工

内容：

(1)工作前对所有钻床和工具，卡尺进行全面检查，确认无误方可

操作。

(2)工件装加必须牢固可靠，不可用手拿着工件钻孔，应用工具夹

持大型工件必须垫稳夹牢，压紧，工作时严禁戴手套。

(3)钻薄片或钻孔时，工件下面必须垫木板压牢，切勿用手去挡，

以免伤人。

4、装卸工件，装拆钻头，测量工件，变换转速，必须停机进行。装

卸钻头要用钥匙，不可敲击。

5、进刀是不可用力过猛，以免造成事故。

6、钻头上绕有长铁屑时要停车，用刷或铁钩清除。

7、工作完毕将钻床及周围清理干净。

工程部砂轮机操作制度

目的：确保大楼设备及员工的安全

适用范围：工程部各专业员工

内容：

(1)开机前检查防护罩是否齐全，牢固。

(2)托架与砂轮之间距离在3MM以内，砂轮无破损，安装牢固、平

稳。

(3)砂轮与防护罩之间不得有杂物。

(4)戴好防护眼镜，操作时不得用力过大，不得戴手套操作。

(5)不得两人同时使用一个砂轮，不得在砂轮侧面加工工件。

(6)严格控制砂轮磨损程度，当砂轮直径消耗至原尺寸70%时应更

换砂轮。

(7)较小工件不得用手直接拿着，应正确使用工具夹持。

(8)更换砂轮时应检查有无伤残，装好后要经过1-2分钟试运转方

可使用。

工程部管道维修操作制度

目的：确保大厦水系统正常运行

适用范围：工程部专业员工

内容：

(1)两人以上搬运时要相互呼应，行动一致。管子堆放须排列整齐，

垫塞牢固，竖放时要吊装牢固。

(2)拆装管道要先关上前级阀门，并悬挂警示牌，工作完成后取牌

恢复。

(3)更换阀门前要正确选择阀门种类、型号，注意介质流向。

(4)吊装长管道要加装吊杆、支架、管卡，并按管径及长度确定数

量，安装牢固，管道按要求做好防腐。

(5)套丝板保持良好状态，管子加工时要夹持紧固，转动时不得用

手触摸。

(6)工作完成后，及时清理工具及工作场地，保持工具及工作场地

清洁。

工程部电气焊操作制度

目的：确保设备安全使用

适用范围：空调、综合维修专业员工

内容：

(1)电气焊操作必须持保安部开办的动火证，指定监护人，清理现

场，做好防范措施，确保无危险方可施焊。

(2)电焊机电源由专业电工拆装，电工确认正常后方可操作。

(3)氧气、乙烘避免暴晒、碰撞，并由专人保管。氧气瓶、减压表、

焊具严禁油脂，乙快罐加装安全止回阀。

(4)焊、割具点火不得对准人，点燃后不得放在工件上。施焊时氧

气、乙快瓶按规定分开放置。不得持连线焊枪爬梯登高。

(5)严禁带压、带电、带气施焊。

(6)操作人员带好防护用具。

(7)密封金属容器施焊时要可靠接地，储存过易燃物的容器须清理

干净展开后方可施焊。雷雨时禁止露天施焊。

(8)工作结束后通知电工拆除电源。氧气、乙快松开减压阀，并检

查操作地点，确认安全后方可离开。

(9)电、气焊设备使用前要严格检查，未经经理批准不得外借。

消防设备运行管理规定

目的：保证系统设备的安全运行及人员安全；

范围：消防系统设备设施；

职责：主管监督及安排专业人员配合设备厂家进行维护保养工作，并

检查结果；

管理规定：

⑴保证消防主机不间断电源的开启；

⑵严禁修改系统参数；

⑶专业人员每天巡查系统运行情况，发现异常配合厂家处理，做详

实记录并上报专业主管；

⑷消防系统各种设备严禁私自拆卸、维修；

⑸消防广播主机，未经XX批准，严禁使用该设备进行无关内容的

应急情况处理。

5.1、遇到紧急情况如失火及突发性天灾时应及时联络应急领导小组,

及时采取相应的措施。

5.2、灭火使用泡沫及干粉灭火器（易燃物品需使用泡沫灭火器）。

5.3、必要时及时拨打119和110。

保安监控系统运行管理规定

1.目的：保证保安监控系统设备的安全运行及人员安全；

2.范围：保安监控系统设备；

3.职责：电气主管管理系统运行情况，并监督本专业人员及设备厂家

完成设备维护保养工作，并检查结果；

4.管理规定：

4.1、保证系统不间断电源的开启；

4.2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载；

4.3、楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载；

4.4、未经本专业主管同意，严禁修改系统参数；

4.5、系统参数修改后，应在记录本上做详细记录，并即时通知当班

监控员；

4.6、巡查系统运行情况，发现异常立即处理，做详实记录并上报专

业主管；

4.7、监控系统各种设备非本专业人员，严禁私自拆卸、维修、操作；

4.8、主机专机专用，严禁安装任何其它无关程序。

电梯设备管理制度

1.目的：为有效保障人员人身安全及确保电梯设备的安全运行；

2.范围：适用于工程部电梯专业人员；

3,职责：专业主管负责检查、监督；

4.制度细则：

4.1、电梯巡视检查、维修保养管理由工程部负责监督维保方执行：

4.2、电梯日常巡视检查、周维修保养、年度维修测试由专业维保XX

进行；

4.3、工程部应对电梯运行情况进行巡视检查，并填写《电梯日常巡

检记录》，发现问题及时报维保XX进行急修；

4.4、工程部按照电梯保养合同，要求电梯维保XX按合同规定要求进

行维保、调试，维保现场须由工程部监督，并验收维修项目。维保

XX维修人员负责填写维修工作清单。

5.5、出现电梯关人等故障，以及火灾等应急事件按《电梯应急处理

方案》执行。

倒闸作业制度

1.目的：保证大楼变配电设备正常操作，电力供应及时正常，满足动

力电力和常用电力需要

2.范围：适用于********商业与写字楼变配电间高低压设备的正常运

行操作管理

3.倒闸作业制度

1、倒闸作业必须根据倒闸命令进行。

2、接到倒闸命令确认无误后，并复诵一遍得到发令人许可后，方可

进行。

3、接倒闸命令后，应选择适当的操作长或编制倒闸作业票。

4、按操作长或倒闸作业票拟好的顺序依次在模拟板上操作，

并确认模拟操作后图板上的状态是允许送行方向或满足运行要求。

5、按操作长或倒闸作业票拟好的顺序依次进行实际操作。

6、每进行一次操作后，都应到设备所在现场验看开关是否在操作后

位置。

7、全部操作完毕后，立即向发命人复令，并作好记录。

8、倒闸作业必须由两人进行,并按安全规程规定穿戴好安全防护用品

和使用绝缘工具。

电梯使用制度

1.目的：保证大楼电梯（垂直电梯和自动扶梯）正常运行，满足顾客及

使用者需求。

2.范围：适用于大楼商业与写字楼电扶梯及期附属设备的正常运行管

理。

3.使用制度：

1、电梯使用必须建立严格的使用制度，以便更合理，安全的使用电

梯。

2、客用电梯严禁用来运送货物。

3、客货梯运送货物时，严禁超长、易燃、易爆品。运送液体物品时

要严密封闭，并专人看守。

4、货物进出时，门口应用木板遮挡，确保无异物落在厅门地坎，卡

住厅门。

5、货物运送完毕，必须清洁轿厢、轿门地坎和门探测器。

6、电梯专用钥匙专人保管，严禁在电梯运行期间用钥匙改变运行状

态。

7、电梯发生故障，赶紧通知相关单位，不要乱动电梯部件。

8、贵宾用梯前，通知维保方进行检查，并派专业人员开梯，由维保

人员在机房值班。

八、工程部各机电系统操作流程

供配电设施操作规程

停电操作流程：

1.退出电容补偿柜开关并断开各低压分路开关，使低压则总开关不

带负荷。

2.断开低压侧低总开关，并检查机械指示位置，确认于断开位置。

3.断开变压器高压侧开关，并检查机械指示位置，确认开关处于断

开位置。

4.断开主供或备供电源总开关，并检查机械指示位置，确认开关处

于断开位置，停电操作流程图如下：断开低压侧各分路开关一一断

开低压侧总开关一一断开变压器高压侧开关一一断开高压侧进线

总开关。

送电操作流程：

1.合上主供或备供电源进线开关，并检查机械指示位置，确认合闸

成功；

2.合上变压器高压侧开关，并检查机械指示位置确认合闸成功；

3.合上变压器低压侧进线开关，并检查机械指示位置，确认合闸成

功，同时观察相电压是否正常；

4.合上变压器低压侧各分路开关，向各客户供电；

5.投入电容补偿柜。

送电操作流程图

合上主供电源进线开关一一合上10KV高压真空开关一一合上变压

器低压侧总开关一一合上变压器低压侧各分路开关

发电机操作规程

发电机自动供电操作流程

1.若市电电网故障停止供电时，应启动后备发电机。

2.发电机平常投入自动状态，发电机电源开关在合闸位置。市电失

压跳闸，柴油发电机自动启动，待转速达到r/min,电压达到380V,

50HZ,即送电到发电机联络屏。

3.送各路开关及#开关（市电供电开关），合上#开关（供消防设

备与车场照明、电梯）及#开关（发电机供购物中心应急照明、货梯、

扶梯、冷冻机、消防泵、消防送排风机及消防设施）发电机操作规程

及维护保养规则

启动前检查：

1.检查发动机润滑油油位，高油位“HI”位置，但不可超过。

2.检查发动机冷却水水位，水位应在散热水箱盖下5cm位置，该检

查应在发动机冷态下进行。

3.检查油箱中的燃油应足够，管路无渗漏并畅通。

4.检查蓄电池组电压应正常，刀开关应合上。（平时刀开关应断开,

电池组应在运转前充满电。充电时间16〜24小时）。

准备启动：

1.为确保系统设备的安全，如无特殊原因，不使用“自动”或“遥

控”启动方式。

2.先合上28/F出烟处的排烟电源开关，再开启排烟机，水帘烟尘处

理系统，并将排风扇打开。

手动开机：

1.将“运转/停止/遥控”开关置于“运转”位置；发动机即转动，

当转速达到500转/分左右时，启动马达将自动脱离，发电机组进

入正常运转状态。

2.若发电机组不能进入正常运转，“逾时盘车”指示灯发出信号，此

时须重新启动。重新启动时先将“运转/停止/遥控”开关置于“停止”

位置，并按“重置”按钮,等侯2分钟让启动马达冷却后，重新启动。

启动3次都失败，应视为故障，需先查明原因。

运转中的检查：

电机组进入正常运转后，应检查各种仪表指示是否正常，并作好各项

记录。

停机：

先将各负载电路开关断开，使发电机组在空载下运转5分钟，待发动

机气缸及轴承冷却后,将“运转/停止/遥控”开关置于“停止”位置，

发电机即停止工作。

紧急停机：

运转中如遇紧急情况，可按此按钮（故障解除后再拉出此开关），并

将“运转/停止/遥控”开关置于“停止”位置，同时按测试开关到

“复归/灯光测试”位置。

定期加热运转：

一般不应长时间空载运转。机组每半个月空载运转一次，每次30分

钟。八.每次加热前的维护：每次加热前应做好各项维护保养工作。

各开关、各电路接点关应牢固可靠，设备表面应清洁、螺丝紧固；

转动部分应润滑、电池无氧化；仪表、开关和指示灯应完好无损。

（八）、工作票制度凡在变压器、高压配电设备，复杂的低压配电

设备工作，需要停电者必须填写工作票。经许可后，并见到「在此工

作」标示牌，才可开工。工作转移地点或工作终结，同样必须到值班

室办理有关手续。

发电机送电操作流程图

发电机平常投入自动状态并合上电源开关待命一一市电失压跳

闸发电机得信号一一启动（转速1500r/min电压380V频率

50HZ）合上发电机电源开关合上#开关#开关合

上#开关一一拉开#开关一一拉开#开关（消防设施、天虹商场

照明、电梯、及应急照明）等

九、工程部工作单流程

1、各种维修单均由工程部助理/文员统一接单。维修单上内容必须

填写清楚并记录接单时间。

2、工程部助理/文员根据工种不同，将维修单派往各专业领班或主

管，由各专业主管或领班根据轻重缓急安排实施。

3、维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间

和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给专业领班。

4、各专业领班审核后交还工程部助理/文员备案，并向有关部门返

单。

5.工程部一般情况下不接受电话报修，如有特殊情况，事后应补

工作单。

6.所有正常的维修保养计划，应根据各专业主管或领班的指示填

写工作单后方可进行。

7.工作单按如下顺序分列优先安排：

①人身安全、消防安全；

②与所辖区域租户有关；

③设备故障影响到客人；

④一般维修；

⑤正常计划维修保养。

8.经理和主管应经常检查或抽查工作单的执行情况。

9.文员每月汇总一次工作单，向经理汇报。

十、工程部设备节能办法

1.重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。

2.工程部各专业管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。

3,了解各种能源的收费标准。

4.指派专人负责节能工作的检查、督促。

5.推广节能观念、意识和方法。

6•不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，

使之不断完善。

7,应用物业自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。

8.加强保温材料的维护保养。

9.空调风量根据季节、时间、客人感觉随时调整。

10.照明线路的布置及调整。

11.灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。

12.升降梯/电扶梯的智能管理。

13.采用节能开关控制照明：

13.1声控开关;

13.2光控开关；

13.3时间控制开关；

13.4延时控制开关。

14.合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如；变压器最

合理的工作负载是80%,这时它各方面的利用率最佳。

H^一、工程部应急预案