房地产开发流程、管理控制指导手册

房地产开发流程、管理控

制指导手册

第一章：房地产开发的概念

房地产开4又是桂在依据《I华人民共咀国城市房地产管理湃》（以下简称《城市房地产

管理卉》）依济妻得国有土地使用权的土地上速行基础训施、房屋建训的行为。房地产开iR

是房地产活励I一项重要制庙，属二房地产生产、流通、消费诸环节I的首要环节。房地产作

为开励产，不其他商品的用又相比，房地产开贩资大、耗力多、周期长、高薪Ik高风险的特

点，使房地产开悦舌励在人们的生活I占居趋来趋重要的地位，绊济制R达,时彳侬迪步，房

地产开iR的范围趋广,程庙趋深，内容趋U寂。

一、房地产开发的种类：房地产开“又包搠土地开iR咀房屋开收。

±i也刑注要是挂房屋建训的前期工作，主要有两种情形：一Bif区土地开4又，邵把农业

戒者其他三曲沛用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其伽市用途的城市用地；事是

1日成区改造戒事次刑又，即对已绊是城市土地，但因土地用途的改发、城市贬划的改发以及其他

原因，需要拆除原来的建筑物，开对土地通行重新改造，投入新的劳励。

就房屋开”又而言，一般包JS四丧层次：第一层次为住宅开收;第事层次为生产不绊营性建

筑物用又;第三层次为生产、生活月弗性建筑物的?刊X;第四层次为城市其礴础训施的刑见

二、房地产开发的基本原则及要求：根据《I华人民共咀国城市房地产管理法》

第事十四条至事十七条的;K定，房地产开4X有下列基本原则及要求：

（一）房地产开“又必须严格执行城市贬划，扰照^济、社会战益、环境战益相统一的原则，

实行全面贬划、合理布局、综合开收、配套建训。

（事）以出讥方式更得土地使用权速行房地产开iR的，必须扰照土地使用权出讥合同约

定的土地用途、励工开iR期限开iR土地。越过出讥合同约定的励工开1R日期满一年未励工开4又

的，可以征收相当二±i也使用权出讥金百分、事十以下的土地闲置费；满事年未励工开i仅的,

可以无偿收回土地使用权；但是，因开可抗力戒者政店，政店有关部门的行为戒者励工开iR必

需的前期工作造成励工开iR连延的除外。

（三）房地产开收项目的训计、施工，必须符合国家的有关标准咀S5范。房地产刑又项目

竣工，绊验收合格后,方可交付使用。

（四）依法妻得的土地使用权的，可以依照本游吧有关法待、行政法贬的贬定，作价入

股、合资、合作开iR绊营房地产。

三、设立房地产开发企业应当具备的条件：例i《城市房地产管理卉》的唾，训

立房地产开仅企业应当具备以下条件：

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（-）有自己的名称咀组织机极;

（事）有固定的绊营场所；

（三）有符合国务院;E定的注册资本；

（四）有赵够的与业技术人员；

（五）济待、行政济;0贬定的其他条件。

训立房地产开“又企业，应当向工商行政管理部门甲请训立登让,工商行政管理部门对符合

本湃贬定条件的，应当予以登让，iR给营业执照；对开符合本法贬定条件的，开予登让。

训立有限责伍公司、股伟有限公司，仍事房地产开iR绊营的，还应当执行公司湃的W关出

定。

房地产开iR企业在顽受营业执照后的一丧月内，应当到登让机关所在地的县级以上地方人

民政店贬定的部门备案。

四、房地产开发企业的设立程序

训立房地产开iR企业应绊过以下程序：

（一）应当向工商局行政管理部门甲请训立登让，工商行政管理部门对JT符合房地产开

IR企业应当具备的貂牛的，兀予登让；

（事）房地产开收企业在颁支营业执照后的1丧月内，应当到登让所在地的县级以上

地方人民政店贬定的部门备案；

上述贬定主要为协调企业训立I,T野亍政管理（工商行政管理）不特殊行政管理（房

地产开iR行业管理）的关系。

房地产开公司训立阶悭的相关税费

（一）企业法人开业登让费；

（事）企业湃人发更登让费；

（三）企业法人年庙棚验费；

（四）补、换、颁证照费。

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第二章：可行性研究和项目决策阶段

I由二房地产项目可行性研究需与业要求径高、技术性径强的注册房地产估价师、造价工程师、莉

调直咀分相人员与家、绊济分相与家、制作人员、社会、环境与家、房地产与家、建筑工程与家、财会

师及待师等与家，我公司目前缺少此类人员，只能对可行性研究的步骤、内容、工作概要、项目评估的要

求及决策作简要介石「|

策划是一种程序，在本货上是一种运用脑力的理性行为。

项目渤将淑厚,蛆饼倾目活a为又掾，丘贵a弼制性、格性创

造性、时战性的大型策划活励。

策划的六丧主要宏观作用：改发企业1R展方式（松散向信纵、贬模向货量、产品向品胖

咀资本等），改发展目标（多元向与业戒相反、地区向国际、上下游桐励），避免死二非命

（“又现生存空间，取现生存资源戒手会），节约资源（避免盲仍，避免盲励）,提高速庙（避

免无故绊营环节、精重使企业可持续稳定地增长），促浊竞争（相互启取使产业绊营更加寂

有科学、技术咀艺术性，合绊劳成为乐秋）等。总',策划可使国家决策向民间绊济决策的转

化高战、顺畅、充分。

项目策划的流程分为四丧流程：1、项目调研2、项目市场细分不选择1）项目市场细

分2）项目市场选择3、项目策划此撰写4、项目方案实施。

房地产项目策划是控.通过对市场环境的调查口睦统的分相，利用留搭握的有关资料及

手殛，科学地、合理地有故地掏励项目的速程，开丐提前判断房地产项目的II丽浊展程庙及战

果。

房地产项目策划首形页绊董事会批准初步立项后，再转由企业成略1|娓研究室过行可行性

研究。

房地产项目可行性的研究成果主要应用二公司的投资方向决策。此阶陛涉及的研究方向

根班再宏观，对人员需与业要求径高、技术性径强0令主册房地产估价师、造价工程师、市场

调查咀分相人员与家、绊济分相霹、制作人员、社会、环境等与家、房地产与家、建筑工

程与家、财会师及待师等与家组成。

一、房地产项目可行1性研究的根本目的：是实现项目决策的科学化、民主化，减

少戒避免投资决策的天浑,提高项目开收建训的绊济、社会咀环境战益。

二、房地产项目按研究方向主要有以下四方面

1、宏观经济信息一包括政策济贬、房地产绊济控数、城市贬划、区域人口特征、

基础训施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分相了解房地产市场的现状及励态。

相关市场信息一包括金融市场、业界的态等不房地产有直推不潜在关系的信息，

以掏汪房地产市场IR展前景。

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2、房地产产品研究：

在售楼盘资料统计一包播本地所有的房地产项目数据库资料，可速行市场供应量、价格、

户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分相。

区域市场分相——根据数据库资料对特定区域市场速行定量分相，研究典型丧案，对区域

市场特点通行分相。

楼盘汇总分相一阶理性对楼盘通行统计分相，追踪市场iR展方向。

3、消费需求趋势研究：

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的4只展趋势研究。主要包括需求

励机、质批行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开收商把握需求万力态的依据，开

以此开iR出新的产品，开7T针对二某一丧特定楼盘项目。

4、品牌研究：

在房地产行业iR展还开是径正贬，以及消费者对开iR商施口程庙上盛肤浅的情况下,品胖

形象的塑造会为产品销售带来积集的促过作用。房地产开“又商正逐步重规品牌的建训，而品牌

研究将成为品胖建训的基础。

三、房地产项目的可行性研究步骤，可分为5个步骤进行：

（1）项目公司提友委托戒公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择不优化；（4）财务

评价咀绊济评价；⑸编制可行性研究报告。

四、房地产项目可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少戒避免投资决策的天

浑，提高项目开IR建训的泮济、社会咀环境战益。

可行性研究的主要内容有：⑴项目概况；⑵开IR项目用地的现场调查及励迁安置；（3）

宏观绊济环境分相；项目所在地房地产市场状况分相；项目所在板坑市场研究口旦建训贬模的确

定；（4）贬划训计影响咀环境保护;⑸资源储S及资本运作方案；⑹环境影响咀环境保护；⑺

项目开1R模式、组织机极、岗位需求、管理费用的研究；⑻开IR建训节点计划；（9）项目绊济

及社会战益分相；（10）结正及建江。

五、房地产项目可行性研究的工作阶段

1、投资机会研究。该阶悭的主要伏务是对投资项目主要是土地速行初步摸底咀意向性

谈判，开对投资项目戒投资方向提出建江，印在T的地区咀部门内,以自然资源咀市场的调

查顿测为基础，寺找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要由能碗估计时xsw曲田的分相。如颊为

可行的，就可以过行下一阶悭的工作。

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2、初步可行性研究，亦称"顿可行性研究"。在机会研究的基础上，速一步对项目建

训的可能性不潜在战益速行正证分相。

3、详细可行性研究,印通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开IR建训项目投

资决策的基础，是在分相项目在技术上、财务上、绊济上的可行性后作出投资不否决策的关键

步骤。

4、可行性研究三阶馋常贬的时间费用表

项目内容时间（月）费用允讫浑差

投资机会研究阶座1~30.2%~0.8%30%~20%

初步可行性研究阶座60.25%~7.5%20%~10%

详细可行性研究阶盛8-160.2%~1.0%<10%

六、房地产项目开发详细的经济效益分析

1、房地产项目的投资概算包播内容：

。、营销开支概算，包推：项目前研究及可行性研究的开支；项目策划的开支；销

售策划的开支；广告开支；项目公司日常运作的开支；项目及企业的公关开支；

0、土地征用开支概算,包推：政店一次性收支的标准地价；用二拆迁补偿戒青苗

补偿的开支；影响公共训施而出现的赔偿开支；

&、工程开支概算，包搠：用二工程勘掌的开支；平整土地的开支；用二工程训计

的开支；用二建筑施工的开支；用二训施配套的开支；用二工程监理的开支；

且、金融成本开支，包括：外汇资金速入国内账币系统产生的银行担保及管理费用

支出；贷款引起的利息支出；各项保险开支；税收咀行政性收费；开可顿见开支。

2、可行性研究财务数据的选定咀顿测

（1）售楼收入的测定（2）项目绊营管理费用收入不支出（3）绊营税费及所得税的

缴交（4）土地增值税（5）所得税

3、项目绊济故益分积

4、项目盈亏能力分相：（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）.

净现值率（NPVR）;

5、项目用艇分相:（1\项目盈亏平衡分相（21项目敏感性分相（31概念分相

七、项目可行性研究的结论与建议：

可行性研究的结注不建江是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究

分相做出总结开提出相关建i工，也就是根据前面所有的研究分相结果，对项目在技术上、绊济

行全面的评价，对建训方案速行总结，提出结汪性意见咀建江。

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八、集团公司董事会根据可行性报告的结论与建议，做出投资决策，批准正式

立项，项目进入前期开发阶段。

九、其他：房地产开发项目立项和可行性研究阶段的实际发生的相关费用

（1）可行性研究费

（2）建训I工程贬划讫可证执照费

第三章：建设前期准备阶段

一、土地使用权的获取及开发

（一1土地使用权：

是挂单位戒者丧人依湃戒依约定，对国有土地戒集体土地所享有的占有、使用、收益咀

有限处分的权利。

集体土地使用权：是农村集体绊济组织及其成员以及符合海剖E定的其他组织咀丧人在济

待贬定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。

珑使用权出讥，是捏国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出讥给

土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出讥金的行为。

1、开发商获取土地使用权的主要方式

1）通过行政划拨方式妻得；

2）旧城改造麦得I标地坑国有土地使用权；

3）特几麦得；

4）出讥方式麦得（招标、拍卖、协江出讥三种方式）；

5）联合开U又开报有关主管部门立项、审批后妻得；

6）通过司济裁决更得；

7）通过兼开、收质等股权重组方式变得。

2、开发商获取土地使用权的程序

®、土地使用权有偿出让的方式

出讥方式是捏政店作为国有土地的代表以什举形式戒程序将国有土地使用权讥不土地

使用者。

批照《I华人民共咀国城镇国有土地使用权出讥咀转讥暂行条例》国有土地使用权的

出讥方式有三种：协议、招标、拍卖。

①协让出讥拴土地使用权的有意发讥人直推向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿

望，由国有土地的代表不有意发讥人通行一对一的谈判咀切磋、协商出讥土地使用权的有

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关事宜的这样一种出讥方式。

②招标出讥是挂在拦定的期限内，由符合条件的单位戒者丧人以眦面投标形式，竞投

某晦土地使用权，由招标人根据一定隹度瓣优确定土地使用者（即土地使用权发讥人）的

出讥方式。以招标方式出讥土地使用权，开仅要明确合同双方当事人的权利）务，而丐要

明确投标的战力及招标人在招标期限内应负的责佚等。

城卖又称阖§,有些H昉也n「拍讥"。它曷釉±i蜥有部君第4时间、地点,

组织符合条件的土地使用权有意发讥人到场，就所出讥使用权的土地公开叫价竞投,挑"价

高者得”的原则确定土地使用权发讥人的一种出讥方式。

依^《招I词谢辨团旗府坟蛹树淀》，建UI用帆S寺帼循海刑R旅游、

商业、娱乐等用途的，必须通过m土地交易I心钥伴出讥国有土地使用权，开变得

娥交懒ML》，然后签订《国有土地使用权出讥合同》。开iR商麦得《国有土地使用权出讥合

同》后，到建管处办理建筑方案报^手续，至地籍处办理土地证登让手续。

0、属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

@《土地出讥合同》、《划拨决定品》戒转讥批文；

②开iR商营业执照戒组织机极代码证，房地产开亚资货；

③属新增建训用地的，应提供《建训用地批准此》;

④属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料；

⑤1:2000地形图2伴;加盖了"权属已审核”的宗地图、地籍图各3佯；

⑥地上附着物权属证明；

⑦土地登让甲请眦；

⑧土地登让;卉人代表证明咀身伴证明；

⑨土地登让委托此。

3、招标受让土地使用权申请程序

①用地者见到招标公告后到捏定地点索支招标文件。

②用地辞帏戒区朝嵋戒鸵部n了解周兄，宙造询，席姬川的篌磔瘵，搜集

资料。

③用地者速行投资分相。

④至蟀定地点为迪螃登让，般企业工商营业执照湃人资格证明、银行信证0月，开

胡贬纳投标保证金。

⑤用地者填写投标吼家给挂定方速行投标。

⑥收到।标通知山后，由企业涛定代表人瞰权代表人不市戒区、县房地局签订土地更用

权出讥合同，开批合同的贬定支付总地价款的一定比例作为定金。

⑦洸合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市戒区、县房地局甲顽临时国有土地

使用证，付清全部地价后向市戒区、县房地局甲请正式国有土地使用证。

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④、拍卖受让土地使用权申请程序

①用地者见到拍卖公告到挂定地点索妻拍卖文件。

②用II到耗区县房地耕淇E部口了解阖兄，由箔询，胞IJ出讪蜥实健嫁，搜集

蝌。

③用地者通行投资分相。

④到捏定地点办理阖殳登让，提交企业工商执照、济人资格证明、银行资信证明，开

扰贬定缴纳竞投保证金。

⑤用地者到捏定地点顷麦竞叫胖。

⑥用地者在贬定时间、捏定地点到拍卖现场参加竞投。

⑦企业法定代表人搬权代表人不市戒区、县房地局签订土地使用权出讥合同，开扰

贬定支付总地价款的一定比例作为定金。

⑧批合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市戒区、县房地局甲斤页临时国有土地

使用证，付清全部地价款向市戒区、县房地局甲顾正式国有土地使用证。

属绊营渐I嫣地的，开收商通过招标挂牌、竞绷E协江出讥曲更得砺蛟确iML》。九

此山防理士i也出讥戒划拨手续，速行土地登让，妻得《国有土地使用权证》。

0、出让的土地由亍其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限规定如下：

居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

（二｝土地开发

仍广J用讪捏因人类生产建训口驻活开断UX展的需要，采用一定的现代科学技术的绊济

羯，扩大对±ite的有占嫡用范围瞰高对土地的利用痢S所通行的湎力,包括对尚未^用的土

地通行开垦咀利用，以扩大土i蟒J用鹿，也包括对已^用的土地幽亍整治,以提高士怖佣率

口竦缕I窘程庙。仍狭J的S庙理解，加刊注要是对惘土地的?N麻佣，要实现耕地总量

励态平衡，未利用土地开IR是补充耕地的一种有歧途徂。

土地开发一般分为土地一级开发和二级开发。

1、土地一级开发：

是捏由政店戒其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（瑟地）戒乡村集体

±1断生地胆行i充一的征地、拆迁、安置、制尝，开通行适当的市政配套训施建训，使该区域

范围内的土地达到“三通一平"、"五通一平"戒"七通一平"的建训条件（熟地），再对熟地

速行有偿出讥戒转i几的过程。

0）、一级开iR根据实施主体的开同，开4又方式可以分为以下三种：①、政府下属

的土地储备机构直接负责一级开发的，②、弗开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹

措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，③、通过招标确定

一级开发企业的办法。

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0、一级开发的成本构成和收益：

成本构成：地、打迁招尝及有关税费;钠质、收回咀置换过程IiR生的有关补偿

费用；③政基础训施建训有关费用；您S标、拍卖口雎牌交易14姓的费用；领款利息；

⑥土地储备用又供应过程IiR生的审计、待师、工程监理等费用,7T可顿见费及绊同级财政咀

±i也主管部门核准的其它支出。

隔：诞托开iK企业负责一级开iR具体管理的,开R企业的管理费7T高二一级开iR成

本的2%,主体还是土地储备|心。

②委托开iR企业直振实施一级开iR的，开”又企业的利润升高二顿计成本的8%,主体是

企业。

③对二招标项目,成本极成、收益要求由开LR企业在竞标文件I提出方案，作为评标参考。

2、房地产二级开发：

是土地使用者绊过开收建训，将亲屣成的房地产过行出售咀出租的市场。召I殳拴商品房

首次也人流通颁域通行交易而形成的市场。房地产事级市场也包插土地事级市场,即土地使用

者将达到贬定可以转讥的土地，速入流通顽域通行交易的市场。

（=）.取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

1、国有土地使用权的出让

（1）、办理建训用地贬划讫可证；（2）、办理建训用地委托钉桩；（3）、办理国

有土地使用权出讥甲请；（4）、主管部门实地勘察；（5）、土地估价报告的顿审；（6）、

委托地价评；（7）、办理核定地价手续；（8）、办理土地出讥审批；（9）、签订国有土

地使用权出讥合同；（10）、顽妻临时国有土地使用证；（11）、顽麦正式国有土地使

用证；（12）、国有土地使用权出讥金的返还。

2、国有土地使用权的划拨

（1）、国有土地使用权划拨用地甲请；（2）、主管部门现场勘察；（3）、划拨用地

甲请的审核、报批；（4）、支得划拨用地批准。

3、集体土地的征用

（1）、征用集体土地用地甲请；（2）、到拟征地所在区（县）房地局立案;（3）、签

订征地协江；（4）、签订补偿安置协辽；（5）、确定劳助力安置方案；（6）、区

（县）房地局审核各项协江；（7）、市政店下文征地；（8）、交纳菜田基金、耕地占

用税等税费；（9）、办理批地文件、批地图；（10）、办理冻结户口；（11）、调查

户口核实劳励力；（12）、办理农转工工作；（13）、办理农转居工作；（14）、办理

触转人员安置工作；（15）、地上物作价补偿工作；（16）、征地结案。

4、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

（1）、地价款（土地出讥金）；（2）、资金占用费；（3）、滞纳金；（4）、土

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地使用费；（5）、外商投资企业土地使用费；（6）、防洪工程建训I维护管理费；（7）、土

地闲置费；（8）、土地权属调查、地籍测绘费；（9）、城镇土地使用税；（10）、地

价评估费；（11）、出讥土地顿订金；（12）、征地管理费；（13）、土地补偿费；

（14）、青苗及树木补偿费；（15）、地上物尝费；（16）、劳助力安置费；（17）、

越转人员安置费；（18）、耕地占用税；（19）、新菜田开IR建训基金。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

（一）征地

1、我国现行安置被征地农民有七种途徂：账币安置、农业安置、重新择业安置、留地

安置、社会保险安置、入股安置、桐民安置。

2、国家建训征用土地时，必须依洪补偿被征用着所旋天的土地权利的各项费用。征收

集体所有的土地,包括耕地利尝费及其他土册M尝费，安置补劣费,地上附着物祜尝费，包括

会建筑物、极筑物拆3利尝费、青静M尝费、多年生杓木W尝费、僦期建WIS金等。开

赵额安摭被征地农民的社会保障费用，婚户被征地农民的合济权益，保障被征地农民的生活“

“征收单位、丧人的房屋及其他7T励产，应当给予拆迁汨尝，维护被征收人的合济权益；征收

居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件」

3、国家标准征地补偿费计算表

类型补偿项目计算依据标准

征土地补偿费

用安置补劣费

耕青苗补偿费

地

附着物补偿费

其土地补偿费

它

安置补劣费

农

青苗补偿费

用

地附着物补偿费

未土地补偿费

利安置补劣费

用

地青苗补劣费

附着物补偿费

（二）、拆迁

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1、拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申办拆迁许可证应提交以

下申报资料：

（1）、填写《城市房屋拆迁甲请表》一式五伴;

（2）、建训项目批准文件；

（3）、建训用地贬划讫可证；

（4）、国有土地使用权批准文件（建训用地批准由L戒划拨决定11）；

（5）、拆迁代办单位咀评估机板资料；

（6）、拆迁安置计划咀方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性货、用途等基本

情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及秘期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁引限资金

来源及顿算资金额庙。）

（7）、有关金融机极出具的拆迁补偿安置资金证明。

2、拆迁方式：

（D、政店组织拆迁：主要挂通过批租、旧城改造方式麦得土地使用权所涉及拆迁。

0、拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要甲请拆迁讫可证。

。、拆迁人委托拆迁：适用开收商缺乏拆迁绊验时委托与门仍事房屋拆迁工作的单

位®行。

3、拆迁的主要内容包括：

⑴房屋拆建，如危I日房改造；

（2）城市功能、用地布局咀空间结极的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务训施

等公共建筑的建训咀改造；

⑶环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建训

项目通行的，是城市建训的重要组成部分，熠是旧城改造I的一丧重要环节，处二建训项目

的前期工作阶座。

4、拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》

5、拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积

和安置地点.搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

6、拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

7、房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序:（11委托速行拆迁工作（21办理拆

迁甲请（31审批、顽妻拆迁讫可证（4\签订房屋拆迁责伍此（51办理拆迁公告不通

知（6\办理户口冻结（7、暂停办理相关事项（8\确定拆迁安置方案（9\签订拆迁

补偿此面协江（10\召开拆迁励员会，速行拆迁安置（11\"又放运作拆迁补偿款（121

拆迁施工现场防尘污染管理（13\桐交拆迁档案资料（141房屋拆迁纠纷的裁决（151

强制拆迁。

8、房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费：（1）房屋拆迁补偿费（21搬家补劣

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费（3I提前搬家奖励费（4\临时安置补劣费（周转费）（51清理费（61停产停业综

合补劣费（7\对仍城区位置较好的地区迁往位置较差的地区戒进郊区县的居民的补劣费

（8）、一次性异地安置补劣费（9\房屋拆迁管理费（101房屋拆迁服务费。

三、确定勘察、监理

（-1确定勘察

勘察是捏根据建训旧期猥求，查明、分相、两介建训场地0摊货、境特征咀岩土

工程条件，编制建训工程勘察文件的活励。

工程勘察通过对形、地货及水文等要素的测绘、勘掌、测试及综合评定，提供可行性评

价不建训所需的基础资料。它是基本建训的首要环节。搞好工程勘察，特别是前期勘察，可

以对建训场地做出详细记证，保证工程的每触行，促使工程变得最佳绊济、社会不环境故

益。

1、工程勘察一般分为：工程地货勘察、工程测量、水文地货勘察等。

2、工程地质勘察主要有以下五项内容:

面区域地货、地形坦魏遥底蛹片、水文、气象、水文地货、地急已有缀斗，以及

工程绊验咀已有的勘察报告等；

②工程地货调查不测绘；

③工程地货勘掌见工程地货测绘咀勘掌；

④岩土测试咀观测见土工试验咀现场原型观测、岩体力学试验咀测试；

⑤资料整理咀编写工程地货勘察报告。

3、工程勘察要求：勘察工作要正确反映客观实际，对现场地形、地货概况、原有训备状

况以及使用情况等原始咨料的收集必须准确、齐全，以满款编制训计文件的要求0对勘察的原

始资料7T得遗天戒伏意涂改。勘察训计文件必须根18上级艇的审批办湃，对训计文件通行严格

的审定过行层层把关，重大的技术方案口国支术问题必须绊室主伍咀技术主管审定。

（二）确定监理

L建训工程监理是捏具有相关资货的监理单位友建训单位（项目法人）的委托，依据

国家批准的工程项目建训文件、有关工程建训的话待、济贬咀I程建训监理合同及其他工程建

训合同，代替建训单位对承建单位的工程建训实施的的一种与业化服务活陈

2、工程建训监理的主要内容：插制工程建训的投资、建训工期、工程货量；通行安全

管理、工程建训合同管理；协调有关单位、间的工作关系，即"三持、两管、一协调。

3、建训工程监理扰监理阶陛可分为训计监理咀施工监理。训I计监理是在训计阶段对训

计项目所过行的监理，其主要目的是确保训计货量咀时间等目标满赵业主的要求；施建鳏

在施工阶理对J/E项目所氾行的监理，其主要目的在二确|襁工安全、货量、投资咀工期

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等满赵业主的要求。

工程建训监理应为咨询戒仍要页目管理工作，但基二T线原因，我国工程建训监理已

绊异化为施工监理.

4、监理单位应二委托监理合同签订后10天内将项目监理机极的组织形式、人员极成

及对总监理工程师的伏命此面通知建训单位。应根据委托监理合同贬定的服务内容、服务期限、

年别、蹴、囹氯幅亩、诵^蠲药素确定项目监理机瞬期形式阻®模，监理人员

应包括总监理工程师、与业工程师口面理员，必要时可配备总监理工程师代表。总监理工程师

应由具有3年以上同类工程监理工作绊验的人员担佚；总监理工程师代表应由

具有2年以上同类工程监理工作绊验的人员担伏;与业监理工程师应由具有1年以上同类

工程监理工作绊验的人员担伏。

5、建训工程实施的程序(委托监理合同签订后):⑴确定项目总监理工程师，成立项

目监理机极(2)编制建训工程监理贬划(3)制定各与业监理实施细则(4)贬范化地开展监理

工作(5)参不验收、签署建训工程监理意见(6)向业主提交建训工程监理档案资料

6、监理单位应编制相应的监理贬划，包括以下主要内容：@L程项目概况；包监理工

作范围;⑬监理工作内容;⑭监理工作目标；@监理工作归居;⑯项目监理机极的组织玻；

丽目监理楣及的人员配备计划；丽目监理楣及的人员岗位制庙；维理T作程

⑳监理工作方法及措施；⑴监理工作制庙；⑵监理训施。

四、规划设计

(一1城市规划：是政店调持城市空间资源、捏寻城乡4又展不建训I、维护社会公平、

保障公共安全咀公众利益的重要公共政策'一。

城市贬划分为总体贬划咀详细贬划两丧阶照城市详细贬划又分为掩制性详细JE划咀修建

性详细贬划。

1、控制性详细规划应当包括下列内容：

(1)确定贬划范围内开同性货用地的界线，确定各类用地内适建，开适建戒者有条件

地允讫建训的建筑类型。

(2)确定各地坑建筑高庙、建筑塞庙、容积率、绿地率等持制控标；确定公共训施配

套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

(3)提出各地坑的建筑体量、体型、色彩等城市训计捏寻原则；

(4)根据交通需求分相，确定地坑出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围咀

站点位置、步行交通以及其它交通训施。贬定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、

播制点坐标咀标高。

(5)根据贬划建训容量，确定市政工程管线位置、管徂咀工程训施的用地界线，逆行

管线综合。确定地下空间开U又利用具体要求。

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(6)制定相应的土地使用不建筑管理既定。

掩制性详细贬划确定的各地坑的主要用途、建筑重庙、建筑高庙、容积率、绿瞬、基础

训施咀公共服务训施酉虚好定应当作为强制性内容。持制性详细贬划成果应当包括贬划文本、

图伊醐牛。图(柚酬物娜吩组成,峨脱0月、翩阕加园阂蜡必附件。

持制性详细逛划的原则应以用地的持制咀管理为重点，以实施总体贬划的意图为目的,

强化贬划训加魄划管理的衔报；编制工作要在具有完备的基础资料条件下过行，开展充分的

调部开究。贬划的编制既要考翩那环境，又要考麒济、社会等因素，选择科^的决策方济咀

决策内容，运用插制的手理，确定城市戒开峡区未来的建训目标。

2、修建性详细规划应当包括下列内容：

(1)建训条件分相及综合技术绊济证证。

(2)建筑、道路咀绿地等的空间布局咀景观贬划训计，布置总平面图。

(3)对住宅、医院、学校咀托幼等建筑速行日照分相。

(4)根据交通影响分相，提出交通组织方案咀训计。

(5)市政工程管线赃划训计咀管线综合。

(6)竖向贬划训计。

(7)估算工程量、拆迁量咀总造价，分相投资战益。

修建性详细贬划成果应当包搠贬划说明乩、图纵。

3、规划设计详细规划方案的一般过程：是将目标，调查，顿测的各项内容速行综合，以此模

拟项目IR展过程I这些要素及其关系的发化，演速以及形成的各种状态，然后对这些状态通行

评价咀麦舍，在必要时调整各类要素的内容及相互关系,建立实现某种未来状态的理想蓝图，最

后提出一整套统一的贬划成果.重点是建立起各类要素、间的关系，以及考虑这种关系在项目

IR展的社会，绊济，政治，环境背景下的励态过程.使社区U又展的客观贬待咀人类对未来IR展的主

观愿望在这些关系的演速I麦得综合体现.

4、商业地产项目前期规划与定位：通过市场调研咀对项目所在区域绊济环境考察，以

及商圈消费能力、消费结极、消费习惯、竞争对手、供应商现状等内容的调查不分相，根据调研

资弹吩悻镰完成®目的田曲氧I体量、商业训计要求、楼双等项目整体定位为客户提供

绊营或略不相关雌，降停PR商投资成本，为项目日后的招商、开业筹备、绊营管理、营销企

划确定纲顽性目标口昉向。

主要内容：1.项目所处区域商业环境U又展趋势2.商圈商业结极不消费状况调查分相3.

项目前期贬划不评估4.业态、业种定位不配置确定5.绊营品项、品类选择不确定6.目标消

费客群训定7.商品价格带及品牌策略确定8.服务基准策略确定9.卖场功能分区不布局确定

10.项目管理目标确定。

5、建设工儆划管理的主要内容有:建筑H理道辘理管线B理、审定配十方案核

IR建训工程贬划讫可证。

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6、在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：

(1)在项目建江此报批戒可行性研究报告编制、前，开”又商要向贬划局甲报贬划要点，

贬划管理部门应在要点通知此I对ftt复时的参考依据；

⑵在项目建江品批复后，开收商应向贬划局甲报项目选址、定点，即向甲请单位下iR

选址贬划意见通知山L,对项目用地的1立置、面积、范围等提供较详细的意见，开须同时下达贬

划训计条＜牛;

⑶贬划训计条件，是项目选址后，由建训单位甲请，贬划部门下达的委托训计机极速

行贬划方案训计的依据性文件。开tR商在完成方案训I计后，须向赃划部门提出审定甲请；

⑷通过审定的训计方案，是编制初步训计戒施工图的依据，也是妻得建训I用地贬划讫

可证的必备条件；

⑸开iR商依据审定的训计方案通知山L咀可行性研究报告批复,开在！K划主管部门征询

土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向贬划局甲顾建训用地贬划讫可证，该证是

变得土地使用权的必备文件；

⑹甲顽建训工程峨।际觅E,是在项目歹叭年庙正式计划后，甲请办理开工手续、前，需

通行的蛤证工程建训符合比划要求的最后卉定程序，该证甲办开工的必备文件。

(事\建筑设计：

1、设计的定义就是一种“有目地的创作行为“。

2、设计的种类相当多种，按系统分类如下：工业设计，环境设计，建筑设计，室内设

计。

3、建设工程设计是桂根据建训工程的要求，对建训工程所需的技术、绊济、资源、环

境等条件通行综合分机证证，编制建训工程训计文件的活励。通俗的讪是捏建筑物在建造、

前，训计者批照建训伍务，把施工过程咀使用过程I所存在的戒可能4又生的问题，事担的通

盘的训想，拟定好解决这些问题的办消、方案，用图纵咀文件表达出来。作为备料、施工组织I

作咀各工种在制作、建造工作I互相配合协作的共同依据。便二整丧工程得以在顿定的投资限

额范围内月光照周蹙考虑的顿定方案,统一步调，顺利通行。开使建成的建我物充分满赵使

用者咀社会所期望的各种要求。

4、设计基本原则：建筑训计除应执行国家有关工程建训的方针政策外，尚应执行下列

基本原则：

0、当地城市贬划部门制定的城市贬划实施条例；

0、根据建筑物的用途咀目的，综合讪求建筑的绊济战益、社会战益、环境战益；

&、合理利用城市土地咀空间,提倡社会化综合开IR咀综合性建筑；

内、适应我国绊济展水平，在满赵当前需要的同时适当考虑将来提高咀改造的

可能；

Q、节约建筑能耗，保证围护结极的热工性能；

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e、建筑训计的标准化应不多样化结合；

0、体现对残疾人、老年人的关怀，为他们的生活、工作咀社会活励提供无障碍的

室内外环境；

8、建筑咀环境应综合考虑防火、抗震、防空咀防洪等安全措施；

9、在国家戒地方公布的各级历叱文化名城、历叱文化保护区、文物保护单位咀

风景名胜区的各项建训，应批国家戒地方制定的有关条例咀保护比划速行。

5、基本的设计程序分为以下几个工作阶段：搜集资料、初步方案、初步设计、技术设

计施工图和详图等：

(D、训计者在助手训计、前，首先要了解开搭握各种有关的外部条件咀客观情况：

自然条件,包搠地形、气候、地货、自然环境等；城市贬划对建筑物的要求，包括用地范围的

崛:陇始物S由睫翻燔惨,痂郁仄削遁，钊酸》、做K政K供申、彳燃气、

通信等各种条件咀情况;使用者对拟建建筑物的要求，特别是对建筑物所应具备的各项使用内

容的要求；对工程绊济估算依据呼斤食翳供的资金材料施工?支术咀装备等;以及可能影响

工程的其他客观因素，这丧阶会，通常称为搜集资料阶婚。

迪集资料m陛，训I增也常协劣建训者做由咨询单位做的工作，诸如确定计划天

别L,由亍些1行的院，庭期须凰田3金嚓腱求，以血型娥陶愕。

0、训计者在对建筑物主要内容的安摭有丧大概的布局训想以后,首先要考虑咀处

理建筑物不城市贬划的关系，其I包括建筑物咀周围环境的关系，建筑物对城市交通戒城市其

他功能的关系等。这丧工作阶座，通常叫做初步方案阶邂

0、技术训计阶理是训计过程I的一丧关键性阶会，也是整丧训计极思基本成型的

阶理。初步训计I首先要考虑建筑物内部各种使用功能的合理布置。要根据开同的性货咀用

途合理安旅，各得其所。这开仅出二功能上的考虑，同时也要仍艺术战果的角庙来训计。

G、技术训计的内容包括整丧建筑物咀各丧局部的具体做法,各部分确切的尺寸关

系,内夕浮修的训计，结极方案的计算咀具体内容,各种极造咀用料的确定，各种训备系统的

训计咀计算，各技术工种、间各种矛盾的合理解决，训计顿算的编制等。

这些工作都是在有关各技术工种共同商江、下速行的，开应相互讣可。技术训计的着眼

点，除体现初步训计的整体意图外,还要考虑施工的方便易行,以比较省事、省时、省钱的办

湃求妻最好的使用故果咀艺术技果。对二开太复杂的工程，技术训计阶会可以省略，把这丧阶

会的一部分工作纳入初步训计阶陛，另一部分工作则留彳生施工图训计阶座速行。

施工图口旦详图主要是通过图纵，把训计者的意图口畦郃的训计结果表达出来，作为工人施

工制作的依据。这丧阶理是训计工作咀J6工工作的桥施工图咀详图TT仅要解决各丧细部的极

造方式咀具体做消，还要仍艺术上处理细部不整体的相互关系。包瓶思路上、逡辑上的统T4,

造型上、风格上、比例口耿庙上的协调等，细部训计的水平常在径大程庙上影响整丧建筑的艺

术水平。

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6、房地产项目设计阶段主要分3个阶段:初步训计、技术训计、施工图训计。初步训

计阶会主要侧重技术功能要求，其重要特征*:以提高价值目标口睫训单位要求为重点，以功

能分相为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为拴针，技术分相不绊济

分相相结合。技术训计阶理为基本训计、招标文件准备阶座。施工图训计阶理主要侧重二造价

持制，扰照批准的初步训计的总概算严格持制施工图训计。

7、建筑规划方案设计流程表

建筑规划方案设计流程

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绛对保塞

五、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续

（一X工程建设项目报建：是拴工程建训项目由建训单位戒其代理机极在工程项

目可行性研究报告戒其他立项文件被批准后，须向当地建训行政主管部门戒其授权棚及速行报

建，交验工程项目立项的fit准^件，包搠银行出具的资信证明以及批）钿勺建训用他有关文

件的行为。

这里的工程建训项目尉至各类房屋建训、土木工程、刘备安装，管道线路敷训、装饰装修

等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建训项目，通称为工程建训项目。

凡国镒国境网辍海H四顾目，助酌蟋、骸、合（锚工程建U倾目，都

必须实行报建制庙，握友当地建训行政主管部门联授权中戚监督管理。

1、工