房地产财务管理制度

房地产财务管理制度

房地产财务管理制度1

第一章总则

第一条为了规范公司的财务管理，加强财政监督，维护投资

者和债权人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华

人民共和国会计法》、《企业会计准则》以及其池相关法规，结合

公司的经营特点和管理要求制定本制度。第二条本制度适用于本

公司的会计核算工作。

第三条公司具体会计核算，参照财政部颁布的企业会计准则

执行。

第四条公司应按财政部规定按期编制会计报表和财务情况说

明书，年度会计报表需经中华人民共和国政府批准的注册会计师

（以下简称注册会计师）审查、验证，出具报告，方可向外提供。

第二章会计准则

第五条公司财务部为公司的会计机构。公司的会计工作必须

遵守国家有关法律法规的规定。

第六条公司发生的经济业务均应按规定填制会计凭证、登记

会计账簿、编制会计报表。

第七条会计记账

1、会计记账采用信贷复式记账法。

2、会计记录必须以实际发生的经济业务及可以证明经济业务

发生的合法凭证

为依据，如实反映财务状况和经营成果，做到内容真实、数

字清晰、项目完整、手续齐备。

3、公司应按照权责发生制的原则记账。会计事项的处理必须

于当期内进行，不得提前或延后。凡是当期已经实现的收入和已

经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期

的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当

期收付，都不应作为当期的收入和费用。

4、各项财务物资应当按照取得或构建时发生的实际成本核算,

除国家另有规定者外，一律不得自行调整其账面价值。

5、会计信息必须符合国家宏观经济管理的需要，满足投资方

了解企业财务状况和经营成果的需要，满足公司加强内部经营管

理的需要。

第八条会计核算

1、会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报

表。会计期间分为年度、季度和月度。会计年度自公历1月1日

起至同年12月31日止。季度、月度均按公历起讫时间确定。

2、公司的会计核算以人民币为记账本位币。以外国货币结算

的，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和折合率。

3、会计核算必须符合国家的统一规定，做到口径一致、相互

可比。会计核算方法应当前后一致，不得随意变更。确需变更的，

应当将变更情况和原因、变更后对公司财务状况和经营成果的影

响，在会计报告中说明。

4、会计核算应当划分收益性支出与资本性支出。凡支出的效

益仅及于本年度的，应作为收益性支出；凡支出的效益及于几个

会计年度的，应作为资本性支出。

5、会计核算应当全面反映公司的财务状况和经营成果。对于

可能影响决策的重要经济业务，应当单独核算，分项反映，并在

会计报告中重点说明。

第九条公司的会计科目名称、内容和对外报送的会计报表种

类、格式，由中华人民共和国财政部规定。

公司的财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况

说明书组成。公司在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总的

前提下，可以根据具体情况，增加或减少规定的会计科目和会计

报表项目，公司内部管理需要的报表由公司自行规定。

第十条公司向外报送的会计报表包括：

第十一条公司财务会计报告应按月或按年报送上级主管部门。

月度财务会计报告应于月份终了后10天内报送，季度财务会计报

告应于季度终了后10

天内报送；半年度财务会计报告应于中期结束后15天内报送;

年度财务会计报告应在年度终了后1个月内报送。第十二条公司

的会计报表附注至少应当包括下列内容：

1、会计报表中重要项目的明细资料；

2、有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。

3、重要资产转让及其出售的说明；

4、或有事项和资产负债表日后事项的说明；

第十三条公司报送年度会计报表应附送财务情况说明书，主

要说明：

1、公司生产经营的基本情况；2、利润实现及利润分配情况；

3、资金增减

和资金周转情况；4、对企业财务状况、经营成果和现金流量

有重大影响的其他事项。

公司向外报送的年度会计报表，应当由报表编制人、会计机

构负责人（会计主管人员）、公司负责人签名并盖章。

第十四条公司拥有被投资单位半数或以下的表决权，满足下

列条件之一的纳入合并财务报表的合并范围。但是，有证据表

明公司不能控制被投资单位的除外：

（一）通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投

资单位半数以上的表决权。

（二）根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和

经营政策。

（三）有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员。

（四）在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。

公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决

权，表明公司能够控制被投资单位，应当将该被投资单位纳入合

并财务报表的合并范围，但是，有证据表明母公司不能控制被投

资单位的除外。

第十五条公司应按国家有关规定，聘请中华人民共和国政府

批准的注册会计师，对企业的年度财务会计报告和专项工程财务

决算进行审计，并出具审计报告。

第三章财务管理制度

第十六条财务计划管理：公司财务计划是指企业在一定时期

争取达到的目标利润，是计划实现的收入、支出、利润、融资、投

资以及资本投入等目标的组合。财务计划为企业运作的管理与控

制提供了依据。公司财务计划一般以年

度为单位。但半年度应进行一次考核与调整。房地产财务管

理制度2

第一章总则

1.1为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理

和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结

合公司实际情况，制定本规定。

L2公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、

分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况

和经营成果;依法合理筹集资金，有效控制和合理配置公司的财务

资源；实现公司价值的最大化。

L3本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展

和不断拓展，将进行更改、补充和完善。

第二章财务管理组织机构

2.1公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，

公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我

约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设

置独立的财务机构即财务部。

2.2公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定，结

合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强

对财会人员的管理。

2.3财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责

为：

⑴负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定;

⑵参与公司筹资方案的拟定和实施；

(3)参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性

研究，提供财务意见；

(4)参与公司经营决策，统一调度资金；

(5)负责公司财务预算管理、会计核算；

(6)负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务

状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；

(7)监督财务收支，依法计缴税收；

(8)负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等

管理工作；

(9)监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原

始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；

(10)参与对子公司的财务管理。

(11)协调处理与各单位的关系。

2.4财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保

管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。

2.5公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。

第三章会计核算

3.1公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，

制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和

披露经营风险。

3.2公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币

为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际

情况，设置总分类和明细账科目。

3.3公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核

算、账务处理，并实行会计电算化。

3.4公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反

映公司的经营成果。

3.5公司严格区分江期费用支出与期间费用支出。

3.6公司各项财产在取得时按照实际成本干量，其后，如果财

产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。

3.7公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不

得多计资产和收益、少计负债和费用。

第四章财务预算管理

4.1公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财

务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。

4.2公司在年度开始前组织编制完成本年度的各项财务预算,

财务预算主要包括以下内容：

1.经营预算;

2.盈利预算;

3.资金预算。

4.3公司在预算年度开始后，对财务预算执行情况进行分阶

段的控制和监督，及时进行差异分析，并查实差异的原因，向总

经理报告。

第五章收入、成本费用管理

5.1公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中

的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，

以加强对业务活动的财务监督。

5.2营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主

营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，

确认营业收入的实现。

5.3公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收

益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投费收益按被投资单

位取得的.合法审计报告中的财务年度权益确认。

5.4成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成

本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用；虽在本

期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。

但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。

5.5严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审

批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的

审批及流程按照费用报销暂行规定执行。

5.6公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。

第六章资产管理

6.1公司严格按照国家有关部门颁布的《现金管理条例》、《银

行支票使用管理暂行规定》、《银行账户管理办法》和公司现金、

银行存款管理暂行规定，对货币资金的使用、策行账户的开设和

使用进行管理。货币资金的保管和核算须岗位分离。

6.2公司制定信用政策，加强对应收款项的管理，明确欠款对

象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。

公司采用余额百分比法估计坏账损失，并计提坏账准备，计

提的比例为期末应收款项的5%。。财务部对已确实不能收回的超

龄应收款项，定期逐笔书面上报总经理审核，枇准后作为坏账损

失处理。如数额较大者须通过董事会批准后处理。

6.3公司加强对存货的管理，建立完善的采购、保管、领销、

记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货按照实际成本计价，

领用或发出存货，采用先进先出法确认其实际成本。

6.4公司制定并严格执行《固定资产管理办法》，健全固定资

产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处置等控制制度。

公司的固定资产按分类确定折旧率，采用直线法折旧。全部折旧

额在相应资产的有效经营期内收回。

公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手

续，设置固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。

6.5公司对资产使用部门要求定期或者至少于每年年度终了，

对各项资产进行全面检查，并根据谨慎性原则的要求，合理地预

计各项资产可能发生的损失，当期末账面资产价值与可收回金额

发生差额时，对可收回金额低于账面价值的差额，提交公司总经

理批准后计提资产减值准备。

第七章负债及所有者权益管理

7.1公司的债务性融资和权益性融资，依据《公司法》等相关

法规和《公司章程》进行。

7.2公司依据《公司法》等相关法规和《公司章程》实施股本

变动、提取公积金以及分红派息等程序。

公司法定公积金按照税后利润的10%提取。

第八章筹资管理

8.1筹资是公司根据发展需要，在自有资金不能满足和保证

公司正常运转时，从外部获取资金以达到公司经营目标的必要活

动。筹资必须充分考虑公司实际情况，制定和掌握好筹资策略和

方法，确保此项工作安全、有序，并取得最佳效益。

8.2筹资的目的是投资，筹资策略必须以投资策略为依据，充

分反映公司投资的要求。筹资时考虑以下因素：以“投”定“筹”、

量力而行、具有配套能力和消化能力、筹资成本、筹资管理的难

度、公司筹资的期限、负债率和还债率等。

8.3筹资方式包括钗行筹资、股票筹资、债券筹资等。结合公

司实际情况，银行筹资是公司资金筹集的最主要、最直接的内容，

在公司的发展阶段，应尽量争取各专业银行的支持。

第九章投资管理

9.1公司依据国家宏观经济环境、有关法规和公司章程、地区

及行业发展状况、公司及项目前景分析等因素，把对公司的长期

发展有较大的影响投资项目，作为是对外投资管理的重点，同时，

为改善投资决策效果，提高投资决策能力和收益，董事会对投资

项目进行初审、分析、筛选、评价、论证。公司不从事证券信用交

易，避免从事承担无限责任的投资。

9.2对外投资应考虑投资增值程度、投资保本能力、投资风险

性、纳税优惠方针、投资的预期成本、筹资能力、投资回报期间

的长短等，全面综合考虑各因素的基础上，确定投资的项目。

9.3在争取获得更多的投资增值、投资收益时必须重点考虑

投资的风险，包括项目特有风险、公司风险、市场风险。由于项

目的市场风险不能通过多角化加以分散，因此其对项目的影响非

常重大，但公司风险或项目特有风险也不容忽视。

9.4短期投资是指公司购入能随时变现并且持有时间不准备

超过一年的投资。短期投资按取得时的投资成本入账。

短期投资持有期间所取得的股利、利息等收益，不确认投资

收益。

9.5长期投资是指公司购入不能随时变现或不准备随时变现

的投资，并分别在“长期股权投资”、“长期债权投资”科目中

核算。

公司对外进行股权投资，根据对被投资单位具有控制、共同

控制或重大影响的不同情况，分别采用成本法或权益法核算。

公司对外进行债权投资，按取得的实际成本，作为开始投资

成本。

9.6公司应当定期或者至少每年年度终了，对长期投资逐项进

行检查，如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原

因导致其可收回金额低于账面价值的，应当计提长期投资减值准

备.

9.7公司根据《公司法》，以及公司发展战略实施对外投资,

并严格履行立项、可行性分析、审批、运作、监督管理和核算等

程序，对外投资必须经董事会审议通过。

第十章财务信息管理

10.1公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企

业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他

有关制度，编制财务报表。

10.2公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准

的财务报表一律不得外流。

10.3已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经

理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后

的二十日内送各股东，年报在每一会计年度结束后的三十日内送

各股东。

10.4公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系

统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证

内控制度的有效性，相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严

格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。

10.5公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财

务会计文本（电子）资料。

10.6财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作

调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人

员，没有办清交接手续不得调动或者离职。

第十一章附则

11.1本规定由董事会负责修改和补充。

1L2本规定由董事会授权公司财务部负责解释。

11.3董事会委托公司财务部依据本规定拟定若干具体实施细

则和具体办法，由公司总经理审批通过后，颁发施行。

1L4本规定自颁布之日起开始执行。房地产财务管理制度3

总则

为加强财务管理，根据国家有关法律、法规，结合公司具体

情况，制定本制度。本制度适用于公司

对财务工作的管理，公司各部门领导和职员办理财会事务，

必须遵守本制度。

第一章财务机构的设置及职能：

公司设财务部，其主要职责是：

1、认真贯彻执行国家有关的财务管理制度。积极为经营管理

服务，促进公司取得较好的经济效益；

2、建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强

经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务

纪律；

3、负责资金管理、资产管理、融（筹）资信贷、成本管理;

4、参与工程项目招标、预（决）算；

5、了解掌握有关政策、税收；

6、配合公司领导协调财政、银行、税务、审计及相关部门的

关系；接受财政、税务、审计等部门的检查和监督；

7、完成公司交给的其他财务工作。

第二章：会计人员的设置及职责：

公司财务部人员设置：财务经理、主管会计、出纳、收款员

（现在暂不设置此岗位）。其岗位职责如下：

（一）、财务经理：

1、决定部门内的人员配置。

2、协助总经理建立健全企业内部财务管理制度和工作流程,

并监督制度的执行情况。

3、配合公司领导近行融资工作，合理、有效的使用用资金。

4、督促本公司有关部门降低消耗、节约费用、提高效益。

5、督促、指导本部门人员工作。

6、配合公司领导协调财政、银行、税务、审计及相关部门的

关系；自觉接受上级主管、财政、税务等部门的检查指导，并按

其要求不断完善制度、改进工作。

7、负责审核记帐凭证、管理总帐，按时编制报表；按时缴纳

各项税款。

8、及时、准确的向公司领导提供财务资金、成本、费用信息；

并定期进行经济活动分析。

9、负责财务档案的管理工作。

10、完成总经理交付的其他工作。

（二）、主管会计：

1、按照会计法和有关会计制度、会计准则等规定，做好会计

核算工作，做到手续完备，数字准确，账目清楚。

2、充分发挥会计的反映和监督职能，认真做好经营活动财务

分析，协助财务经理定期检查、分析公司成本、费用和利润的情

况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。当好公司领导的

财务金融参谋。

3、负责会计凭证审核和编制工作，发现问题及时汇报，认真

编制财务报表及纳税申报，做到内容完整、数字准确、及时报送。

4、正确运用和登记总分类帐和明细分类帐，做到帐帐、帐证、

帐表三相符，及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表正确

反映本企业经济活动情况，为公司经营管理提供会计资料。

5、管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售

房款回笼，并审核销售部门业绩。

6、做好债权债务的管理和清对工作。严格审查有关合同规定

的预付帐款条款，掌握预付帐款的支付情况。很据部门资金计划

编制公司月度资金计划，并考核资金使用效果。

7、负责固定资产和低值易耗品的日常核算工作，并定期协同

办公室清点资产。

8、负责工资、费用、成本、利润、税金等核算计提及审核工

作，发现问题及时处理。

9、根据开发经营的进度，作好资金筹措调整，及时安排资金

周转调度。根据销售合同及实际工程进度，办理预收款的收取及

房款的结算。

10、根据工程承发包合同，会同工程部等职能部门审核工程

备料和工程进度款的拔付、回笼和结算工作。

11、按期计算工程成本，竣工后核算实际成本，销售后及时

计算经济效益。

12、核算公司应缴纳的税费，并作出相关财务报表、凭证、

帐目。

13、配合人事管理部门对各部门、各员工工作进行业绩考核，

奖罚处理。

14、负责会计档案的装订、保管工作。

15、与出纳定期核对现金库存余额及帐实相符情况。

16、完成公司财务经理交办的其他工作。

（三）、出纳：

1、在部门经理的领导下，按照国家财会法规、公司财务制度

的有关规定，严格资金使用审批手续，认真办理提取和保管现金，

完成收付手续和银行结算业务，保证资金安全；

2、银行账户必须遵守银行的规定开设和使用。银行账户只供

本单位经营业务收支结算使用，严禁借账户供外单位或个人使用，

严禁为外单位或个人代收代支、转账套钱；银行账户的账号必须

保密，非因业务需要不准外泄；

3、严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有

关规定，办理现金收付业务，做到合法准确、手续完备、单证齐

全。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且

必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责

任；

4、支付工程材料款和工程进度款时，都必须通过银行办理转

账结算，原则上不得直接兑付现金；

5、正确编制涉及现金、银行的记帐凭证，登记现金和银行存

款日记帐，做到月结月清。并与实际库存现金咳对无误，银行存

款按时与银行对帐单核对，每月末及时编制编制库存现金盘点表

和银行存款余额调节表，并及时编制资金周报和月报上报有关领

导；

6、为了及时发现和防止现金收付差错，各单位财务部负责人

或指定的其他财务人员每月终了后应会同出纳人员盘点库存现金

一次，保证账账相符、账款相符。出现诸如人员变动或其他异常

情况应随时对库存现金进行盘点，发现长短款应查明原因及时处

理；

7、认真审查临时借支的用途、金额和批准手续，控制使用限

额和报销期限;

8、负责督促出差或采购人员及时报帐，坚持“前帐不清，后

帐不借”的原则；

9、按时办理工资发放及其他员工福利工作；

10、负责妥善保管现金、有价证券、有关印章、空白支票和

收据，签发支票时，要登记“支票使用登记簿”和“印签使用登

记簿”;

11、公司财务章和法人章要分开保管。出纳人员不得兼管稽

核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作；

12、完成财务经理交办的其他任务；

（四）、收款员：

1、售楼现场负责向客户收取房款，向客户开据收据，及时将

所收房款交存公司银行账户，并填制收款明细袤与出纳交接；

2、根据收款手续制作销售明细资料并交财务部主管会计核对

无误后登记入账；

3、与销售部门协调一致，办理与财务有关的其他事宜；

4、完成总经理或财务部经理交付的其他工作；

第三章费用报销制度

一、费用报销的总的要求及审批流程：

（一）、费用原始单据要求：

1、所有费用须取得正规有效的税务发票（或行政事业性收据）,

不得以其他票据充抵。如确因合理原因无法取得发票，应由经手

人说明，按财务部门要求取得其他合适的票据代替或进行妥善处

理。

2、发票应写明：接受单位名称（—有限公司）、业务发生日

期、品名（服务内容）、规格型号、数量、单价、金额；对于品名

规格较多、无法在一张发票上列明的，应另附销售（服务）单位

盖章的明细单作为发票附件；接受单位名称不得使用如等

简称；发票要求金额计算正确、大小写一致；出票单位印章齐全；

无涂改（挖补）现象。

3、报销附件齐全。要求验收的，应将验收单作为报销附件;

报销人预先在财务部门借款的，应注明借款额；签订了合同的还

应在报销单上注明合同日期和名称。

（二）、费用报销单填写：

1、差旅费用报销一律由出差人填列公司统一使用的《差旅费

报销单》，报销单应详细列明：

报销人所在部门、填报日期、报销人姓名、职务、出差事由、

出差起止日期、单据及附件张数、起讫地点等基本内容，并按《差

旅费管理制度》规定填列机票费、车船费、住宿费、出差补助、其

他费用金额。并在“出差人”一栏签名。

2、其他费用一律由经手人填列公司统一使用的《费用报销单》,

详细列明报销所属部门、报销日期、单据及附件张数、报销款项

用途、金额等内容。并由本人在“领款人”一栏签名，不得由他

人代签或由他人仿签。

3、报销人应在报销单“用途”一栏简要列明费用发生时间、

地点、事由（特殊情况除外），如招待费报销应填写“一月_日招待

—公司—等几人，陪同人员：”、“交办公区一年—月.日至_

月一日电话费”、“购—部用—物品一件”等，禁止简单填写“招

待费”、“电话费”、“办公用品费”等。否则，审核人有权退

回重新填写。

（三）、原始单据粘贴：

1、使用公司统一的《原始单据粘贴单》，沿装订线边沿由上

往下、由左往右进行粘贴。要求单据厚薄分布沟匀、排列整齐、

单据上边及左边边沿保持平整。一张粘贴单无法粘贴完时，可分

几张粘贴。

2、数量较多的定额发票如停车费、市内交通费、招待费等。

应将相同票面金额进行分类，按金额大小顺序从上往下粘贴，以

利财务审核。

3、除财务制度规定可以按月累积、一次报销的费用外，不同

经济内容或不同时间发生的业务，应分别填列报销单，不得混合

报销；同一经济内容应合并报销，不得人为拆分。否则，审核人

有权退回报销单据。

（四）、报销审批流程：

1、经手人按规定要求粘贴单据、填列费用报销单；

2、部门负责人审核计算：主要审核是否符合费用管理制度、

费用内容及金额是否真实、是否与请示内容相符合；

3、财务部审核：

（1）是否符合费用管理制度、费用支出是否经过相应的核准

程序、费用审批应附的।验收单、其他必须的附件是否齐全；

（2）发票及附件是否符合本办法第三条要求；

（3）费用报销单填写是否符合本办法第四条要求、原始单据

粘贴是否规范；

（4）是否存在不同经济内容或不同时间发生的业务混合报销,

或同一经济内容拆分报销现象；

（5）是否有应扣还的账面借款及其他应收、应扣款项，并计

算实际付款金额；

（6）审核完后在单据上签字。

5、总经理批准。

6、出纳：

（1）按照实际批准的金额，冲减未入账借款后计算实际付款

额;

(2)由报销人在“收款人”一栏签名，并同时支付报销款项；

(3)在费用报销单上盖“付讫”戳记。

7、总经理离开公司且报销人确实需要当时报销费用的，由出

纳电话请示总经理同意后报销付款，总经理回公司后当天，出纳

应取得总经理补签。

二、借款管理

为加强员工借款管理，减少资金不合理占用，规避借款坏账

风险，提高工作效率，制定本办法。本办法适用于公司员工借款

管理。

(一)、借款分类及管理

1、员工借款分为临时借款、备用金借款。

(1)、临时借款是指员工因业务原因须以现金支付相关款项，

临时向公司借支一定额度的现金，待业务结束后报销还款的行为。

主要包括：公关招待费、差旅费、汽车修理费、零星采购费、会议

费、福利活动费、以及其他临时借款。

(2)、备用金借款是指员工因业务需要须以现金支付相关款

项，且发生频率较高、发生金额相对固定，须向公司借支一定额

度现金，在一定期限内用作业务周转的现金，如车辆加油费、过

桥过路费、伙食费、公司领导及其他部门需多次周转使用的日常

业务招待费或其他费用等。

2、员工借款前必须合理预计额度，由部厂负责人进行审核。

超出合理额度的部分，财务部门有权核减，按合理额度审批。

3、备用金由使用人根据业务性质或预计金额提出申请，报部

门负责人、主管副总、财务负责人、总经理审批。

4、备用金额度的有效期为一年，到期须重新核定。

5、临时工和试用期员工不予借款，有业务需要时，由同行员

工或部门负责人借支。

6、借款必须用于公司业务需要，禁止各类私人借款。

（二）、借款程序

1、临时借款及备用金借款均由借款人填写《借款单》，说明

所属部门、日期、借款用途、金额、预计还款日期等内容。

2、借款10,000元（含）以上，须提前一天通知财务部，以

便提前进行资金安排。

（三）、借款审批：

1、临时借款及备用金借款由部门负责人、分管副总、财务负

责人、总经理批准。

2、借款人将审批后的《借款单》交财务部，出纳现金会计据

此付款；

3、财务负责人或总经理离开公司，相关人员确实需要当时借

款的，由出纳电话请示相关领导后先行借款后补批准手续;

4、临时借款严格遵循“前清后借”的原则。所有借款人在发

生新的借款时，财务部主管房地产财务管理制度4

财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构，

负责公司日常财务管理、筹资管理和财务分析工作，其工作范围

和职责主要有：

1.负责公司财务管理工作。编制公司各项财务收支计划；审

核各项资金使用和费用开支；收回租金，清理催收应收款项；办

理日常现金收付、费用报销、税费交纳、银行票据结算，保管库

存现金及银行空白票据，按日编报资金日报表；做好公司筹融资

工作；处理、协调与工商、税务、金融等部门间的关系，依法纳

税。

2.负责公司会计核算工作。遵守国家颁布的会计准则、财经

法规，按照会计制度，进行会计核算；编制年度、季度、月份会计

报表；按照会计制度规定设置会计核算科目、设置明细账、分类

账、辅助账，及时记账、结账、对账，做到日清月结，账账相符、

账实相符、账表相符、账证相符；管理好会计档案。

3.负责公司成本核算和成本管理。设置成本归集程序和成本

核算账表，做好成本核算，控制成本支出，收集登记汇总各项成

本数据资料，及时、正确地为成本预测、控制、分析提供资料；按

合同、预算、审核支付工程、设备、材料款项，配合工程部等部门

做好工程、材料设备款的结算及竣工工程决算；完善各项成本辅

助账的设置，健全各项统计数据。

4.建立经济核算制度，利用会计核算资料、统计资料及其他

有关的资料，定期进行经济活动分析，判断和评价企业的生产经

营成果和财务状况，为公司领导决策提供依据。

5,配合公司内部审计。根据上述工作范围和职责，为加强财

务管理，特制定本制度。

第一章资金审批制度

1.总则

(1)所有款项的支付，原则上须经公司董事长批准。20_元以

下款项支付可由总经理终审，1000元以下款项支付可由副总经理

终审。如果主管领导不在公司，由总经理助理以电话和短信的方

式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补

签意见；

(2)财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人

章和财务专用章财务部经理负责保管，支票由出纳负责保管。财

务部经理或出纳不在单位期间，印章应由法定，'弋表人指定的专人

保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情

况进行登记；

⑶财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的

支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司董事

长批准；

（4）开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票

须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第

三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准；

⑸往来款项的冲转（指非正常经营业务），须公司董事长批

准；（6）非正常经营业务调出资金须经过公司董事长批准；

⑺用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得

作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司董事长批准。

2.施工工程用款审批制度施工工程用款由公司董事长批准支

付。

3.行政费用支出管理制度

⑴公司管理人员的费用报销，须经公司董事长批准后财务方

可报支；（2）涉及应酬等非正常费用，须公司董事长批准。

4.公司差旅费开支制度

（D公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补

贴；（2）公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工

具；

⑶公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行：①

房租标准:

A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日；B、一般职员，

房租标准为100元/日。②伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补

贴每人20元/日；市内交通费每人6元/日。

（4）、实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带

队经理说明原因，报经公司董事长审批后支付。

5.车辆维修费及汽油费管理制度

⑴公司车辆维修保养由行政部统一管理，应指定维修点，维

修费用一般采取银行转账的方式结算；

⑵车辆的易损备品备件由行政部统一安排采购，以支票支付。

需用时应办理领用手续，并由行政部建账予以核销使用；

⑶公司汽油票由行政部统一保管并设账登记使用。

6.办公费用、会议费用及其他费用管理制度

⑴公司办公用具由行政部统一采购、管理，并填写“采购

单”；（2）行政部设立账册登记公司办公用品的采购、使用情

况；（3）办公室财产台账为财务部附设账册；

（4）办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册、登记、

定期通报；⑸公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召

开会议的，应由部门经理提出建议，报总经理批准，其会务工作

由行政部统一安排；

（6）有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人

事部制定，经总经理批准后报财务部备案；

（7）每月7日下班前行政部门提交工资表洽财务部复核，10

日准时发放工资；（8）新入职员工当月提交建行银行卡号给财务

部备案，超期提交者当月工资下月才能发放。

7.行政费用报销制度

（1）公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、

津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的.

零星开支；

⑵公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写,

部门经理审批，

公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进

行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付；

（3）应酬、礼品费用支出实行一票一单、事前申报制，批准后

方可实施；⑷凡未具备报销条件（如没有对方单位的收款凭

证），需领用支票或现金者必须填写“借支单”；“借支单”留财

务部存底，待借款还回时财务开冲账收据给经办人；

⑸支票领用必须在支票头上签名确认，“借支单”必须由经

办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付；

所有借款，必须每月底清理一次，并不允许跨年度。

（6）银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户

银行报告。如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任；

（7）其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准；

（8）费用报销时间一般定为每星期二、四、六全天报销，紧急

购买材料及其他特殊款项不受此时间限制；

（9）一般费用报销小于5000元现金结算，大于5000元支票结

算。如果大于50000元须要用现金支付，要提前两天通知财务，

财务与银行预约后才能报销；

（10）在工作中所产生的各类日常费用原则上凭正式发票报销。

财务部根据发票进行核销办理，没有发票，则不予报销（特殊情

况需先申请总经理批准。）；

（ID费用报销发票的内容包括日期、商品名称、单价、数量、

金额并盖有开具发票单位的公章或发票专用章；

⑫报销费用、付款或转账时必须填写“费用开支报销单”、

“付款申请单”、“转账通知单”，所有单据要按性质（如办公

费、通信费、招待费等'）分类、分次、分页粘贴（粘贴规格用A4

纸的一半，并不能超出纸的范围，不能整叠粘贴，一张张分散整

齐贴好）；所有报销单据的张数和合计金额必须准确无误填写。

第二章工程成本管理制度

1.公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保

证、承诺及其他经济签证均需由董事长签署或授权委托签署。

2.公司工程部主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标

文件的编制、工程决算的审定。

3.工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同

的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备

材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记

薄，记录材料价格变动的历史资料。

4.财务部主要负责工程成本的总体控制工作。

（1）参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司

各项工程成本的构成及用款计划；

（2）负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后

决算的审定工作。

5.工程中间结算程序。

⑴施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部

审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资

料提出审核意见，并在5日内送财务部会签；

⑵财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额,

以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出

付款意见，报送公司董事长审批。

6.工程决算程序。

⑴施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程

中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签;

(2)财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数

和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工

程尾数，提出付款方案，报公司董事长批准；

(3)大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程

部、策划部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按

照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算；房地产财

务管理制度5

本制度规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿

登记处理、会计报告处理等规定。本制度适用于公司对财务工作

的管理。

1.范围

本制度规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿

登记处理、会计报告处理等规定。

本制度适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办

理财会事务，必须遵守本规定。

2.管理职责

公司财务部门的职能是：

2.1认真贯彻执行国家有关的财务管理制度。

2.2公司的股东会、董事会、监事会、经营管理机构在财务管

理方面的职责与权力依照国家有关的法律、法规、规章、制度和

本公司的章程规定执行。

2.3建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强

经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务

纪律。

2.4积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。同

时厉行节约，合理使用资金。

2.5董事长作为公司的法定代表人，对本公司的一切经济活

动负责。领导会计机构、会计人员和其他人员认真执行财会法律、

法规、规章制度，审核重大财务事项，接受财政、税务、审计等部

门的检查和监督。

2.6公司的财务核算及财务管理工作由财务总监具体组织进

行。

2.7公司财务管理机构设财务管理部经理（副经理），负责组

织开展会计核算、财务管理、资金运作，主持财务管理部的日常

工作。

2.8完成公司交给的其他工作。

3.财务工作岗位及职责

公司财务部由财务经理、成本会计、往来会计、出纳、收款

员。其岗位职责如下:

3.1财务经理：

3.1.1编制和执行财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和

使用方案，配合

3.L2公司领导进行融资工作，合理、有效的使用用资金。

3.1.3编制企业成衣、费用预算，督促本公司有关部门降低消

耗、节约费用、提高效益。

3.1.4建立健全企业内部财务管理制度。

3.L5负责审核记帐凭证、管理总帐，按时编制报表。

3.L6负责财务档案的管理工作。

3.L7督促、指导和支援本部门人员工作。

3.1.8评估本部门人员的工作表现和绩效，并建议总经理给

与奖惩。

3.1.9及时、准确的向总经理提供财务信息和财务分析报告。

3.L10决定部门内的人员配置。

3.1.11完成总经理交付的其他工作。

3.2成本会计

3.2.1按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、

报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。

3.2.2协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财

务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析

公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提

出合理化建议。

3.2.3核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成

本，核算企业利润。

3.2.4管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销

售房款回笼，并审核销售部门业绩。

3.2.5及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表

3.2.6管理公司发票。

3.2.7负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协

同办公室清点资产。

3.2.8妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资

料。

3.2.9负责核对银行未达帐项。

3.2.10完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

3.3往来会计：

3.3.1按照国家会计制度的规定、记账、复帐、报账做到手续

完备，数字准确，账目清楚，按期报账。

3.3.2按照经济核算原则，定期检查，分析公司财务、成本和

利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。

3.3.3做好债权债务的管理和清对工作，确保帐实相符，帐帐

相符。

3.3.4严格审查有关合同规定的'预付帐款条款，掌握预付帐

款的支付情况。（）根据部门资金计划编制公司月度资金计划，并

考核资金使用效果。

3.3.5核算公司购入材料成本，并与有关部门协调，努力降低

材料成本，提高资金使用效率。

3.3.6妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资

料。

3.3.7完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

3.4出纳：

3.4.1管理库存现金、银行存款和其他货币资金，并按规定的

范围使用现金，依照银行规定的结算种类、原则和方法，办理转

账结算业务。

3.4.2及时查核银行存款余额，杜绝签发空头支票。

3.4.3认真执行现金管理制度。

3.4.4严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行。

3.4.5建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证。

3.4.6负责日常财务档案的收集、整理、装订、归档等工作。

3.4.7积极配合成笈会计和银行做好对帐、报账工作。

3.4.8配合会计做好各种帐务处理。

3.4.9及时准确编制资金日报，周报，月报。

3.4.10完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

3.5收款员

3.5.1在售楼现场负责向客户收取房款，向客户开据收据，及

时将所收房款交存公司根行账户，并与出纳交接。

3.5.2根据收款手续制作记账凭证并登记入账

3.5.3与销售部门协调一致，办理与财务有关的其他事宜。

3.5.4完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

4.财务工作管理要求

4.1会计年度自一月一日起至十二月三十一日止。

4.2会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须真

实、准确、完整，并符合会计制度的规定。

4.3财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，

并根据审核的原始凭证编制记帐凭证。会计、出纳员记帐，都必

须在记帐凭证上签字。

4.4财务工作人员应当会同公司行政部门专人定期进行财务

清查，保证帐簿记录与实物、款项相符。

4.5财务工作人员应根据帐簿记录编制会计报表上报总经理,

并报送有关部门。会计报表每月编制并上报一次。

4.6财务工作人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对

不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整

的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。

4.7财务工作人员发现帐簿记录与实物、款项不符时，应及时

向总经理或财务总监书面报告，并请求查明原因，作出处理。

4.8财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。出纳

人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐

目的登记工作。

4.9财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清

交接手续。

5.支票管理

5.1支票由出纳员保管。支票领用时须有符合签批手续《支票

领用单》，由出纳员将支票按批准金额封头，加盖印章、填写日期、

用途、登记号码，领用人在支票领用簿上签字。

5.2支票付款后凭支票存根以及符合签批手续的付款、报销

单据交出纳员销账。出纳员统一编制凭证号，按规定登记银行帐

号，并在《支票领用单》及登记簿上注销。

5.3财务人员对未按期销账的《支票领用单》，应及时催力、,

催办无效者，财务部有权自领用人工资内扣还，当月工资扣还不

足，逐月延扣以后的工资，领用人完善报帐手续后再作补发工资

处理。对于有正当理由而未能及时办理销账手续的，经办人应及

时向财务部说明情况，情况属实可延期销账。

6.现金管理

公司可以在下列范围内使用现金：

6.1职员工资、津贴、奖金；

6.2个人劳务报酬；

6.3预支出差人员的差旅费；

6.4结算起点以下的零星支出，结算起点定为1000元；

6.5总经理批准的其他开支。

除上述内容外，财务人员支付款项，应当以支票支付；确需

全额支付现金的，经会计审核，总经理批准后支付现金。公司购

买固定资产、办公用品、劳保、福利及其他工作用品应采取转帐

结算方式。

财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银

行存款中提取，不得从现金收入中直接支付（即坐支）。

公司职员因工作需要借用现金，需填写《现金借款单》，办理

相关签批手续后，由出纳付款。超过还款期限即转应收款，在当

月工资中扣还。

出纳人员应当建立健全现金帐目，逐笔记载现金支付。帐目

应当日清月结，每日结算，帐款相符。

7.会计档案管理

凡是本公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表、会计文件和

其他有保存价值的资料，均应归档。

会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册，标明月份、季

度、年起止、号数、单据张数，由会计及有关人员签名盖章（包括

制单、审核、记帐、主管），由专人归档保存，归档前应加以装订。

会计报表应分月、季、年报、按时归档，由专人保管，并分类

填制目录。会

计档案不得携带外出，凡查阅、复制、摘录会计档案，须登

记在案。

8.主要工作流程

8.1销售业务流程：

8.1.1销售部门根据客户交款情况填写《收款通知单》。

8.1.2业务员带领客户至收款员处交款，收款员核对无误进

行收款并开据收据给客户，同时在《收款通知单》上签字返回两

联分别至销售部和销售代理登记台账，另一联粘贴收据记账联后

入账，财务部据此登记台账。

8.L3每月28日前销售部应报送当月收款明细表和应收房款

余额表至财务部进行核对，核对无误后，财务部据此审核销售业

绩。

8.1.4房屋销售后，销售合同等有关资料应及时在财务部备

档，其他销售变更事项应及时通知财务部。

8.2开发建设方面主要有施工单位和材料供应单位两个方面,

对施工单位的流程如下：

8.2.1工程部应于每月26日前报下月工程款支付计划至财务

部，包含在建工程款及工程尾款。

8.2.2项目准备阶段。项目招标、编制预算、确定施工单位、

合同备案。

8.2.3项目施工阶段。工程部根据监理单位意见核定工程进

度，填写《付款单》提示付款；预算部门审核工程进度同意付款，

通知附施工单位开据收据作为《付款单》的附件，报分管副总审

批；财务部审核送交领导审批后付款。

8.2.4项目竣工验收。工程部提供签证等原始凭据（需有监理

单位签章），预算部门编制决算并督促施工单位开据正式发票送交

财务部，财务部审核后经领导审批入账。

8.2.5项目工程尾款。财务部审核月度支付计划，报领导审批

后支付工程尾款。

对于材料供应的流程如下：

1）计划部应于每月26日前报下月材料款支付计划至财务

部。

2）市场调研，选定供应单位，签订合同。

3）按照施工进度调拨材料，办理材料收发手续，制作收料

单、领料单。

4）计划部根据收料单填报购买材料月报表，于每月26日报

送财务部，当月发票未到的，财务部估价入账，当月发票到达的，

由计划部办理相关签批手续送交财务部入账。计划部应根据合同

和实际供货情况，按月申报材料款支付计划，财务部审核无误后，

经领导审批付款。

5）计划部根据领料单填报施工单位领用材料月报表，并附

施工单位收据，于每月26日报送财务部，财务部据此记入预付工

程款。

6）原则上公司没有库存材料，材料的收发均在施工现场及

时进行。对于小额、特殊的材料需要作库存材料处理的，工程部

门应建立台账，由专人保管，并定期与财务部核对。

7）对于施工过程中其他如水电费、管理费等由我公司代付

的款项，应由工程部门及时办理有关手续，送交财务部入账。

8.3其他

公司其他事项有关付款、费用支出应根据费用报销制度执行。

9.物品购置规定

9.1凡价值在20—元以上，使用年限在2年以上的物品，作

为固定资产管理。需购置固定资产的部门，必须先由本部门提出

申请，由分管副总、财务总监审核后报总经理审批，经董事长签

批后方可购买。购置的固定资产，统一由办公室登记并管理，由

使用部门（或个人）保管，财务部根据有关规定进行固定资产核

算。

9.2凡价值在200元以上，20_元以下的物品，作为低值易

耗品管理。需购置低值易耗品的部门，必须先由本部门提出申请，

由分管副总、财务总监审核后报总经理审批后方可购买。购置的

低值易耗品，统一由办公室登记并管理，由使用部门（或个人）

保管，财务部根据有关规定进行低值易耗品核算。房地产财务管

理制度6

第一条为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企

业公平竞争，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》,

结合施工、房地产开发企业的特点及其管理求，制定本制度。

第二条本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地

产开发企业（以下简称企业），包括全民所有制企业、集体所有制

企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责

任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。

第三条企业应当在办理工商登记之日起30日内，向主管财

政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的

复制件。

企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项，

应当在依法办理变更登记之日起30日内，向主管财政机关提交

变更文件的'复制件。

第四条企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任

制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企

业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财

政机关的检查监督。

第五条企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收

支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有

效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

第六条企业应当做好财务管理基础工作。在生产经营活动中

的产量、质量、工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移

以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做好完整的原始记录。

企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，

完善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定

期地进行财产清查。房地产财务管理制度7

第一条为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和

经济核算，根据《企业财务通则》，结合房地产开发企业的特点及

其管理要求，制定本制度。

第二条企业财务管理的基本任务和方针是：做好各项财务收

支的计划、控制、核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项

资产，努力提高经济效益。

第三条切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证

企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做

好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。

第四条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。

企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；

开发期间，企业借入资金而不能直接计入某项开发成本的利息支

出，计入开发成本；开发产品竣工验收完工后，计入财务费用。

第五条企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款

项，计入资本公积。

第六条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期

投资、应收及预付款项、存货等。其中：其他货币资金包括外埠

存款、在途资金我；应收及预付款项包括应收销货款、其他应收

款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。

第七条企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得

款项与其面值的差额，计入财务费用。

第八条企业年度终了，按照年末应收账款余额的1%计提坏账

准备金，计入管理费用。发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收

回已核销的坏账，增加坏账准备金。

第九条存货包括各种库存材料（办公耗材、开发经营材料）、

库存设备（如暖卫设备、通风设备、照明设备等）、低值易耗品、

开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。

第十条存货按实际成本计价（采用先进先出法）。

第十一条企业领用或发出低值易耗品按受益对象，采用五五

摊销法记入工程成本和管理费用。

第十二条企业在用的出租房、周转房按其耐用年分期平均摊

入成本。

第十三条低值易耗品是指单位价值在1000以上，20_元以上

且在使用过程中保持实物形态不变的各用具物品等劳动资料，如

工具、管理用具等。

第十四条固定资产是指单位价值20_元以上且使用年限超过

一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经

营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，

单位价值在20_元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固

定资产。

第十五条固定资产按下列方法计价：

〈1〉购入的，按照买价加上支付的运费、保险费、包装费、

安装调试费和缴纳的税金等计价。

〈2〉自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。

〈3〉改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建改发生支

出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。

第十六条完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，按

照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交时使用次月起计提

折旧；办理竣工决算后，按其实际价值调整原，古价入账的固定资

产原值和已计提折旧。

第十五条企业计提固定资产折旧采用平均年限法，净残值率

按照固定资产原值的5%确定。

平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：

年折旧率二（「预计净残值率）/折旧年限*100%

月折旧率二年折旧率/12

月折旧额二固定资产原值*月折旧率

第十七条企业固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次

月起，按月计提。停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，

停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。

第十八条企业发生的固定资产修理支出，发生不均衡的、数

额较大的，采用待摊办法。

第十九条固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理

费用后的净收益与其账面净值的差额，计入营业外收入或营业外

支出。

第二十条企业对固定资产每年盘点一次。盘盈的固定资产，

按照原值减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入；盘亏、

毁损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过

失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入营业外支出。

第二十一条无形资产按取得时的实际成本计价，从开始受益

之日起，按有效使用期限内平均摊入管理费用。

第二十二条长期待摊费用主要包括开办费、经营租赁方式租

入的固定资产改良支出、摊销期在1年以上的固定资产修理支出

以及其他待摊费用等。

第二十三条开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹

建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费

等，自生产、经营月份的次月起，按5年期限分期摊入管理费用；

以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期内，分

期记入管理费用。

第二十四条房地产企业开发、销售过程中发生的各项支出，

按规定计入相关成本、费用。

第二十五条企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施

费及开发间接费用。

〈1〉土地征用及拆迁补偿费包括土地征住费、耕地占用税、

劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的'净支出、安置

动迁用房支出等。

(2)前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、

地质、勘察、测绘、七通一平等支出。

(3)建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的

建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

〈4〉基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、

排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

〈5〉公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配

套设施发生的支出。

〈6〉开发间接费用是指企业所属直接组织，管理开发项目发

生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水

电费、劳动保护费等。

第二十六条企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计

入当期损益。

〈1〉销售赛用是指企业在销售产品过程中发生的各项费用，

以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的保险费、维

修费、展览费、差旅费、广告费、销售佣金、开发产品销售之前改

装修复费、看护费、采暖费以及专设销售机构的人员工资、奖金、

福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及他经费。

(2)管理费用是指企业管理部门为管理和组织经营活动而发

生的各项费用，包括工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董

事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、无形

资产摊销、开办费摊销、业务招告待费、坏账损失、存货盘亏、毁

损和报废将损失，以及其他管理费用。

(3)财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括

经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以

及企业筹资发生的其他财务费用。

第二十七条职工福利费按照企业职工工资总额的14%提取，

主要指职工的医药费(包括参加职工医疗保险交纳的医疗保险费),

职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，以及国家规

定的其他福利支出。

第二十八条待摊或预提费用，应遵循权责发生制和成本与收

入配比的原则。企业一次支付，分期摊