浩创梧桐郡年度营销方案

2017年9月浩创·梧桐郡

年度营销方案项目分析02营销策略03营销推广执行04目录市场环境分析01市场环境分析01市场环境分析01根据城市房地产市场发展状况，以城市主干道枣乡大道、建设路、人民路、金星大道将内黄房地产分为南部板块、老城区板块和北部新城区板块。北部新城区：众恒翡翠城翰林华府水木兰亭圣达尚品御园金桂公馆枣乡贵园内黄建业城目前，内黄的房地产项目多数位于北部新城区，老城区及南部产业聚集区的项目偏少。老城区板块概况：老城区板块的特征为区域配套成熟但老旧，同时土地供应少，房地产项目较少，整体品质一般，体量较小。产业聚集区传统老城区北部新城区人民路建设路金星大道枣乡大道内黄房地产市场板块划分市场环境分析01板块概况：区域内政策导向性强，区域内项目比较集中，主要集中在人民路以北，品牌开发商有建业集团等，项目有众恒翡翠城、水木兰亭、枣乡贵园、金桂公馆、圣达尚品御园、翰林华府等。市场主要竞争楼盘情况内黄建邺城金桂公馆本案圣达尚品御园水木兰亭翰林华府枣乡贵园翡翠城市场环境分析01竞品分析—金桂公馆位置人民路与经二路交叉口向北200米路东开发商安阳市飞翔置业有限公司开盘时间/

开发周期两期（目前在售二期）物业9层电梯洋房、18层小高层建筑风格新古典主义配套2000㎡景观绿化，建筑小品、雕塑、陶艺均价高层3100元/㎡小高层3200元/㎡小高层楼王5#3400元/㎡户型113㎡-134㎡三房145㎡四房交房时间2018年5月备注小高层3-9F捆绑储藏室销售，储藏室10-30㎡，1600元/㎡市场环境分析01竞品分析—金桂公馆主力户型113㎡-134㎡三房145㎡四房总价范围35万-47万交房时间2018年5月优惠政策买房单价优惠30元/㎡价格分析高层3100元/㎡小高层3200元/㎡小高层楼王5#3400元/㎡销售速度去化较慢卖点一：工程进度，区域内最快卖点二：新汽车站旁，新区核心卖点三：人民医院、实验二小近在咫尺卖点四：2000㎡景观绿化，建筑小品、雕塑、陶艺卖点五：9层电梯洋房，低容积率小高层1T2户，送地暖，开口费60元/㎡，非集中供暖，小高层3-8F捆绑储藏室销售，1600元/㎡，面积10-30㎡。市场环境分析01竞品分析—金桂公馆三室115㎡三室114㎡三室134㎡四室145㎡金桂公馆的户型主要是113-134㎡的三房，面向人群主要是婚房或者偏改善型居住人群。市场环境分析01竞品分析—圣达尚品御园位置繁阳一路与经三路交汇处开发商内黄圣达置业顾有限公司占地面积110亩建筑面积14万㎡物业9层电梯洋房、18层小高层建筑风格新古典主义配套高档会所、绿化均价预计3400户型110-140㎡三房150㎡四房总套数约590套交房时间2018年年底市场环境分析01竞品分析—圣达尚品御园三室148㎡三室136㎡三室116㎡三室130㎡三室125㎡卖点一：创建安阳市园林小区卖点二：双路供电/地暖系统/环小区跑道/品牌电梯/旗舰会所卖点三：周边教育、医疗配套卖点四：9层电梯洋房卖点五：高绿化率38%，百米楼间距圣达尚品的户型主要是110-140㎡的三房，150㎡四房，面向人群主要是首改人群或者改善型人群。市场环境分析01竞品分析—枣乡贵园位置枣乡大道与繁阳二路交汇处东南角开发商内黄县天圣置业建筑风格ART-Dcel主观价值点65亩物业形态二期7栋（一期清盘）项目定位城市新生活ART-Dcel风情品质生活配套医疗、教育、商业、餐饮、娱乐均价预计3200元优惠政策交1千排号，目前已认筹260组左右户型110-143㎡市场环境分析01竞品分析—枣乡贵园三室118㎡三室138㎡三室142㎡四室143㎡项目位于繁阳二路，位置偏北，区域价值一般；项目主打配套，医疗、教育、商业、餐饮、娱乐；通过科技配套增加项目竞争力（红外线报警系统，出入口智能门禁系统、24小时闭路监控系统、单元门智能刷卡系统）。位置枣乡大道与繁阳一路交汇处东北角开发商内黄天圣置业占地面积65亩开盘时间最快2018年年底物业形态小高层，共计648户项目定位主流小众高品质宜居社区配套医院、水系、雾森系统、人工降雨系统均价预计3400元优惠政策未开始，预计月底认筹5千抵1万户型127-159㎡项目体量较小，主打水系为卖点；西侧为中医院；目前项目刚入市，预计月底启动认筹，优惠5千抵1万。市场环境分析01竞品分析—水木兰亭市场环境分析01竞品分析—水木兰亭三室139㎡三室127㎡三室137㎡四室159㎡通过增加项目内部配套提升竞争力（雾森系统、人工降雨系统、直饮水系统）产品均为小高层9层，1T2户设计，贯穿南北大门的通长水系；户型产品主要以改善型为主。位置枣乡大道与纬一路交叉口西北角开发商林州众恒置业有限公司占地面积184.5亩建筑面积30万㎡容积率2.49绿化率39%车位数地上：300地下：2999总户数1800（三期500套）开盘时间预计10月份，价格预计3500元/㎡配套教育配套齐全，紧邻内黄一中销售动态VIP会员办理中，交5000抵1万，目前排号300个左右项目位于城市发展的主干道上，本着“先景观，后建筑、低密度、以水系园林”的理念，打造为内黄改善楼盘。二期基本售罄，三期认筹阶段，10月份开盘。市场环境分析01竞品分析—众恒翡翠城市场环境分析01竞品分析—众恒翡翠城三室118㎡三室126㎡三室133㎡众恒翡翠城一方面项目开发商在内黄已经有成熟翡翠城项目并取得良好口碑，客户有一定认知度，因此更容易接受；其次项目工程/景观进度相对较快，客户的防备心理较弱，更能打动客户并能与客户更好的沟通。卖点一：众恒品牌值得信赖，已有项目口碑卖点二：工程进度快，景观先行，增加客户购买信心卖点三：产品特质：景观园林社区主推户型主要为舒适型三房大部分房源捆绑地下室销售市场小结01内黄项目市调表序号项目名称项目地址楼栋层高价格户型面积主要卖点项目进度及优惠备注1翰林华府繁阳一路与繁阳大道交叉口西南角共21栋11层预计均价3500元110-150送壁挂炉、子母门、断桥铝、音乐喷泉、雾森系统、两梯两户未出±0、预计10月份开盘、交1万抵2万，交5万抵7万可直接定房源18年年底交房，紧邻霄河公园和县一中2翡翠城枣乡大道与纬一路交汇处西北角共33栋、3期8栋11-18层预计均价3500元100-130一期已经入住，二期马上交房，小区绿化做的不错、一梯两户认筹阶段，交5千低1万、10份开盘18年年底交房，大部分房源捆绑地下室3水木兰亭枣乡大道与纬一路交汇处东北角10栋住宅、2栋公共服务房9层电梯洋房预计均价3400元127-15965亩地一共10栋住宅、直饮水、雾森系统、一梯两户、小区通长水系8月1号认筹，5千抵1万18年年底交房4枣乡贵园枣乡大道与繁阳二路交汇处东南角二期7栋9-11层预计均价3200元110-143价格相比周边项目要低、紧邻中医院、旁边规划有中原公园交1千排号，目前已认筹260组左右二期推售房源530套，18年年底交房，一期中医院团购5万洋国际枣乡大道与纬一路交汇处西北角住宅最快今年年底入市，暂无其他详细信息目前主推商铺，住宅预计年底或18年年初推出。目前没有详细信息6金桂公馆人民路与经二路交叉口向北200米路东二期6栋4栋9层2栋18层均价3200元楼王3500元113㎡-134㎡三房1T2户，送地暖（个人）目前在售二期，优惠30元/㎡小高层3-8层捆绑储藏室销售，1600元/㎡，10-30㎡7盛达御园繁阳一路与经三路交汇处二期8栋6栋9层2栋18层预计3400元110-140㎡三房150㎡四房1T2户，地暖系统/环小区跑道/首层入户车库/旗舰会所目前排号，交100元，每周签到优惠1000元，最高8000元顶层送阁楼，1楼送庭院竞品楼盘中，仅金桂公馆在售，其他楼盘均在9-10月份以后销售。竞品项目以小高层高层为主价格集中于3200-3500元/㎡产品以110-140㎡为主竞品项目通过增加内部配套提升项目竞争力（雾森系统、人工降雨系统、地暖、产品附加等）项目分析02项目分析02区位分析地块位于内黄县新老交界处，政府主力发展方向，北侧为人民路，西侧为二帝大道，项目距离高速路口6公里，约需要10分钟。项目周边分布有内黄县人民医院，内黄县人民政府、公安局、县汽车站等政府机关及事业单位，目前随着内黄县城的北向发展，该地块新区核心位置愈发明显。主流发展方向新老城过渡区交通枢纽中心项目分析02周边配套生活配套完善，居住氛围浓厚目前区域内生活购物、餐饮、教育、休闲、医疗配套完善；周边中小学环绕，具有一定的学区房优势；县人民医院、县人民政府、县公安局、县检察院、县地税局、客运站等市政单位位于项目北侧人民路沿线，为片区提供一定的客群支撑；县第二实验中学县第一中学内黄县人民政府内黄县人民医院领秀城临街底商内黄公园项目分析02项目区位：位于人民路南，纬二路北，颛顼大道东，新华路西；经济技术指标：总用地面积约150亩，总建面近30万方；备注：现在用地指标未完全明确。地块经济技术指标：区域内知名品牌大盘，但相对于市场竞品容积率偏高本体指标地块编号占地面积容积率建筑面积建筑高度车位占比总套数A46666.92.930万m²100米1:0.82269B51283.22.9产品户型以100-120㎡三房为主地上30万方建筑面积，涵盖小高层及高层产品，主力户型100-120㎡面积区间，与市场畅销户型面积相比产品面积偏小。地上住宅25.9万方+商业3.3万方+地下7.8万方=37万方产品户型项目分析02户型配比项目分析02项目户型占比汇总产品户型面积区间产品套数套数占比三房经济三房90-105m²66029.18%舒适三房105-120m²102445.26%四房轻奢四房120-130m²35815.83%阔绰四房130-145m²2209.73%A地块户型比产品户型面积区间产品套数套数占比三房经济三房90-105m²31829.09%舒适三房105-120m²47343.28%四房轻奢四房120-130m²21419.58%阔绰四房130-145m²888.05%B地块户型比产品户型面积区间产品套数套数占比三房经济三房90-105m²34229.26%舒适三房105-120m²55147.13%四房轻奢四房120-130m²14412.32%阔绰四房130-145m²13211.29%区域：政府北扩发展方向，未来经济发展重点区域；交通：区位交通便利，路网四通八达，距离高速口仅约6公里；环境：紧邻内黄公园，区域环境优越投资潜力大；品牌：浩创地产，内黄县开发体量最大品牌开发房企，置业信心强；配套：商超、学校、内黄人民医院、人民政府等周边配套完善。本体小结02营销策略03营销策略03月均认购133套市场竞品楼盘月均去化套数20-30套，至2017年12月份本案认购目标400套营销目标营销策略03策略总纲营销阶段推广主题推广阶段销售动作营销目标客户召集项目节点推广渠道推广活动10月11月12月1月2月4月5月开盘开盘入市活动期项目导入期集中引爆期入市活动期项目导入期集中引爆期筹备期认筹期开盘期筹备期认筹期开盘期年底认购目标：400套。售楼部开放认筹开始二批认筹现在的生活是你想要的吗？线上：软文炒作、户外、电台线下：电开、拓客、巡展”幸福生活一桶金”粮油、车载垃圾桶、车载空气净化器全城免费送，倡导健康生活1、电call启动，告知项目即将入市信息2、商圈巡展开始3、单页派发开始圈入认筹客户350组15年蓄势再发让生活照进现实线上：渠道全覆盖线下：电开、拓客、巡展1、新客户接待，入会2、老业主的维护，促进老带新3、认筹客户释放开盘节点圈入认筹客户200组在这里拥有你想要的生活线上：户外、网络、电台线下：电开、拓客、巡展开盘活动世界在左，我在右我的生活在内黄1、未成交客户的梳理2、释放热销信息3、老业主的维护，促进二批次销售去化70%留取重点推广渠道，保持市场声音浩创·梧桐郡高品质生活献给懂得生活的人项目一批次剩余房源去化未成交客户梳理新客户导入线上：软文炒作、户外、电台线下：电开、回访老业主、拓客一票抵万金线上：加大报广/软文/网络推广力度线下：电开/回访老业主/拓客持续不断线上线下全媒体渠道全面配合“你的健康、我来守护”浩创·梧桐郡花样奔跑健康节1、新客户接待，入会2、老业主的维护，促进老带新3、认筹客户释放开盘节点生活源于品质浩创·梧桐郡你的理想生活家恐龙展/萌宠浩创梧桐郡全城认筹盛大开启新售楼部开放去化剩余房源圈层活动、暖场活动、开盘活动营销策略03项目信息准备及释放9.2011.30认购选房完成目标10.1宣传物料定稿12.31客户圈定蓄客期61天目标冲刺

由于市场下半年住宅投放量大，竞争比较激烈，为确保400套房源年底认购的销售任务顺利完成，需尽快对项目目标客群进行锁客圈定，因此建议将项目售楼部开放即启动项目认筹活动节点定为10月1日，利用事件营销活动宣传造势，深度释放产品销售信息，保证项目市场热度，11月30日进行客户收筹，认购后继续释放项目信息，利用认筹升级噱头，塑造宣传项目热销信息形象.营销节点9.26宣传物料出街售楼部开放项目认筹营销策略03按照从10月1日至12月31日将400套房源认购进行分解，保守测算需求量有效来访约1989组。房源认购任务分解时间2017.10.1—2017.11.302017.12.1—12.31天数（天）6131销售形式散筹+集中解筹集中销售销售目标35050认筹目标58083来访转认筹比例3:1总来访量1740249日均来访量28.58日均到访22组，日均成交4.3套目标分解营销策略03项目启动认筹优惠建议：5000抵10000元优惠；设置客户门槛，提高项目认筹质量让客户心理从认不认筹？转移到是5000认筹还是1万认筹？销售政策营销策略03认筹策略：筹带筹老带新的缩小版，认筹客户介绍新客户认筹，圈入大量的购房客户，扩大认筹基数，认筹过的客户可领取认筹奖励价值100元礼品一份。销售政策：老带新政策涵盖人群：筹带筹解筹转成交客户，开盘老带新未认筹客户成交，开盘后老客户带新客户成交奖励办法：100㎡以下奖励1000元/套，100㎡以上奖励1500元/套（暂定）；客户成功认购签订合同发放50%，银行放款后发放剩余50%。2017年下半年如何实现跑赢竞品、实现快销？营销策略执行04现状及核心问题：项目周边竞品较多，如何快速抢夺区域客户？乡镇客户分布不集中，如何进行客户挖掘？年底项目达不到预售条件，如何进行产品认购、持续强销？营销策略执行04执行纲领广众树形象，窄众蓄客户广众渠道——户外广告、网络广告、公交车体等覆盖范围广泛，但相对而言针对客户群体不明显的渠道；重要性：广众渠道作为传播最为广泛的渠道，具有传播性性强、受众范围广；对于项目形象建立、扩大市场认知、宣传品牌形象等作用尤为明显。窄众渠道——主要包括拓展（企业宣讲、拓客）、短信、派单等针性强的渠道；重要性：窄众渠道具有信息释放灵活性强，费用较低、针对客群明显等优势。营销策略执行04推广渠道策略渠道类型购买竞品项目客户资源电话CALL客县城区域内进行派单拓客派单/拓客高速公路出入口、县城主干道户外大牌根据周边乡镇集会节点，进行集会巡展及拓客巡展村庄主要交通路段、入口，视野较开阔的墙体墙体广告内黄来往安阳、鹤壁和濮阳等公交车体和座椅垫公交车广告与县城及各乡镇沿街代销点、KTV、酒店等个体户合作商家联盟营销策略执行04道路灯杆旗西环路、繁阳一路、黄池路、建设路浩创·梧桐郡售楼部开放及项目认筹活动盛大开启活动目的：品牌效应，借力借势，提高公司知名度与项目整体形象；活动对象：市场高端客群、意向客户，老客户及其朋友；活动时间：10月1日活动地点：项目售楼部活动内容：领导讲话+节目表演+认筹活动+现场抽奖营销策略执行04营销活动策略营销策略执行04营销活动策略内黄县首届恐龙展浩创·梧桐郡营销中心全城盛启活动时间：2017年10月1日-10月8日活动目的：传播项目知名度，吸引客户到访，促进客户认筹上量活动地点：领秀城售楼部活动对象：老客户、来访客户、意向客户活动内容：1、通过展览活动吸引路人眼球，以全新的形象震撼登场，宣告浩创新盘盛大开启。2、以展览为噱头，吸引客户关注度，增加到访量，促进客户认筹。喜乐大奔，健康行走浩创·梧桐郡首届嘉年华欢乐来袭活动时间：2017年11月4、5、25、26日活动目的：吸引客户到访，促进客户认筹，活动地点：内黄县人民公园活动对象：意向客户+老客户活动内容：1、健康行走、跑跑卡丁车等形式，提高客户体验；2、客户参与度较高，同过活动直接维系老客户，促进老带新，让老客户常回家看看。营销策略执行04营销活动策略刘老根大舞台客户答谢会活动目的：增加客户粘性、以成交客户为核心的活动，保持销售氛围，维持市场热度活动对象：意向客户，老客户及其朋友；活动时间：12月23—24日活动地点：某大型酒店活动内容：1、项目活动派票，增加客户到访项目次数；2、维护老业主和认筹客户的关系，增加业主转介客户数量。营销策略执行04营销活动策略年货狂欢节——疯狂购物城活动目的：维护老客户，挖掘新客户，加速项目产品快速去化。活动时间：2018年1月27—28日活动地点：三期售楼部活动内容：1、疯狂购物城：年货半价购、限时免费抢年货；2、现场精美餐点+精彩的节目表演；营销策略执行04营销活动策略暖场活动营销策略执行04为保证每周周末案场人气，营造良好的营销氛围，案场每周周末都有暖场活动，以儿童和中老年人为主，吸引客户参与，滞客时间长，案场人气足活动时间：2017年10月-12月，每周周六周日活动目的：营造案场氛围，聚拢人气，促进客户参与活动地点：浩创·梧桐郡营销中心活动对象：到访新老客户，全区域客户活动内容：手工、美食、民俗为主行销精准拓客——【进】扫街扫楼根据项目目标客户居住及工作区域，项目主要到访交通主干道、社区，划分项目拓客地区，前期进行大范围拓客，在客户拓展的同时也达到项目宣传的作用；拓客形式：派单、拉访、插车、陌拜营销策略执行04行销精准拓客—【拓】企业深入公司、企事业单位、幼儿园、培训班、爱好团体等举办项目推介会、邀约其到访项目；通过陌拜、种子客户嫁接、推介会等形式走进企事业单位，商会、团体，登记客户资料，赠送小礼品。通过赞助活动形式植入；联合举办项目，为项目批量导入客户；（企事业单位、医疗机构、教育机构）

营销策略执行04行销精准拓客—【截】客流①商超拦截②路口拦截③竞品拦截区域商超，主要交通路口周边在售项目客户覆盖，竞品客户将成为本案直接潜在客户；营销策略执行04行销精准拓客—【跨】行业保险公司银行等行业联动，锁定客户

凡是购买银行理财产品、保险产品等投资产品客户，在本案均享受额外优惠，最大限度吸纳投资客群；凡是车主来售楼部即可领取免费洗车券，转发案场活动集赞也可获得一定金额油卡；汽修站中国银行工商银行人寿保险华夏保险平安保险农业保险太平洋保险众康保险人民保险