《民法典》居住权制度的完善7700字（论文）

《民法典》居住权制度的完善目录TOC\o"1-2"\h\u25699《民法典》居住权制度的完善 1144321前言 1157952居住权制度概述 2129382.1居住权的概念和性质 2275222.2居住权的特点 2185133《民法典》居住权制度的现状 2287203.1我国《民法典》中居住权制度的内容 2320943.2我国《民法典》中居住权制度的主要价值 4185314《民法典》居住权制度存在的问题 4196744.1未规定居住人的具体范围 459684.2未明确居住权人的权利与义务 5222874.3遗嘱设立居住权的登记效力难以应对现实问题 516285完善《民法典》居住权制度的建议 523125.1扩大居住权人的范围 5314175.2规定居住权人的权利义务 5302675.3重塑遗嘱设立居住权的登记制度 663736结语 67302参考文献 6摘要：虽然居住权在我国持续使用的时间不长，但是在我国大陆法系中，居住权早已存在。自罗马法出现以来，很多国家都规定了居住权。而居住权的建立，最初是为了给家庭成员的住房权益提供强大的保护，德国、法国、瑞士等国对居住权制度进行了重新解读，使其内涵更加充实、更加完善，更加适应现代社会的需求。在《民法典》的修订工作中，居住权又被列入草案，并获得通过。居住权制度的诞生，是《民法典》的一个重大突破，它将以更为专业化的视角来处理社会现实中的诸多司法问题，从而使人民生活得到改善。本文从理论上分析了居住权的基本属性、概念功能，在此基础上，对其进行了深入研究。关键词：住房利益；《民法典》；居住权1前言就当下来看，住房情况是关乎到一个国家的经济制度、市场运行、民生大事等方面的一个大问题，历来备受人们的重视。在国家不断增长的人口背景下，住房市场越来越受到人们的关注，但受限于物力、地理等因素，大量的人很难拥有自己的房子。住房制度必须处理所有权的归属和转让问题。因此，许多外国的民法领域的法律都建立了居住权制度，以满足非业主在一定条件下获得长期居住权的需要。在我国之前的法律体系中，法律规定人民的住房使用权仅限于购买、出售、出租、借贷等，并没有明确房屋权的内容。民法界始终在对待居住权问题上犹豫不决。综观我国“物权”制度的发展历程，我国现行的物权法虽然未明确规定居住权，但实际上总是伴随着我国民法制度的发展。十年来，《物权法（草案）》多次公布居住权相关规定，2005年才废止。全国人大常委会五次会议首次审议了《民法典》的分编（草案），同时居住权作为一种新型用益物权，被正式写在第十四章中。2019年4月28日，人大网发布《民法典》物权编草案二审的审议稿，居住权仍然包括在内，并且对其进行了更加具体的规定。因此，在我国民法学界，对这个一再增加和删除的制度，进行了深入的探讨。《中华人民共和国民法典》于2020年六月二十八日在十三大三次会议上投票通过，其中《民法典》第十四章对居住权进行了具体的规定。可见，居住权制度在我国的地位是比较高的。2居住权制度概述2.1居住权的概念和性质居住权是罗马法中首次提出的一种人役权，具体来讲，就是为他人所占有的房屋及其附属设施而享有的占有和使用权利。居住权是物权法中的一种，它具有绝对性、专属性。居住权是由益物权发展而来的，它可以通过益物权和使用权共同构成更广阔的范围。所以居住权实际上是一种人的附属权，它的作用和价值是无法用简单的租赁、买卖来替代的。2.2居住权的特点2.2.1无偿性居住权的建立具有无偿性，因为居住权常常是用来解决家人和其他关系比较密切的人的住房问题，更多地是一种帮助和支持，所以不能以有偿样依靠对价维持的关系。但这并不代表双方没有财产上的联系，双方仍会面临房屋维修、维修等方面的问题，因此，在发生此类纠纷时，应当遵守相关的法律法规去解决矛盾。2.2.2人身属性居住权仅限于自然人，其目的在于满足社会成员的住房需要，并在当前资源紧缺的今天，为其提供一种全新的住房配置方式。所以，居住权更能体现其对自然人生命的保护，这也是《民法典》所规定的民属性的体现。居住权的建立往往是针对某一身份的自然人，例如配偶、子女和其他近亲，并将住宅的使用者视为真正的“自然人”，而不是非法人或其他组织。2.2.3客体的特定性在世界各国民法中，居住权的对象是住宅，居住权人享有建筑物的全部或部分权利，并在必要时可以使用其辅助设施。从现实情况来看，这些法规都是为了满足实际生活需求。2.2.4行使的限制性根据居住权的宗旨与价值，居住权制度的存在初衷在于保障某些人的生存状况，因而在继承、出租、使用等方面受到很大的制约。在一般情况下，住房所有权人的住房只能用于满足人们的日常生活需求，而在国外，一般认为住房所有权人不得将其出租或继承。3《民法典》居住权制度的现状3.1我国《民法典》中居住权制度的内容3.1.1居住权的主客体居住权的主体是特定的公民，即能够合法占有房屋。但是，居住权的客体只能是房屋。3.1.2居住权的变化1993年，最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条明确指出：当事人在婚姻关系中，居住的房子归一方所有，而另一方提出了离婚后，没有住房要求，提出暂时居住的请求，可以根据实际情况给予一定的支持，但通常不会超过两年。除此之外，真正将“居住权”付诸实践的，是2001年最高人民法院发布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》第27条第3款，“离婚后，当事人在个人财产上以住房向生活困难者提供援助的方式既可表现为房屋居住权，也可表现为房屋所有权离婚时，如果一方以住房的形式向另一方提供个人财产援助，那么这两种情况就是住房的所有权和居住权。”然而，在实际操作中，由于缺少更具体的操作指导，使得上述条款在实际情况中的可操作性不强。此后，在《物权法(征求意见稿)》中首次对居住权进行了明确的规定，《物权法(草案)》在2005年（四次审议稿）中专门规定了“居住权”一节，但是这一举动却引起了争议。在经过四次对《物权法(草案)》的审查后，我国的宪法与法律委员会发现，我国现行的居住权制度适用的范围较小，主要是由亲朋好友引起的一些问题，可以通过婚姻法、合同法等途径予以解决。如此反复商议了好几次，原《物权法》中关于居住权的条款最终未能得到保留，这成了不少法律工作者的遗憾。2018年《民法典●物权编（草案）》（初审）第159-162条，对居住权的规定只有4条。2019年《民法典●物权编（草案）》（二）中，新增了第一百五十九条和第一百五十九条之二，其中明确指出，居住权是一种无偿的权利，不得转让、继承、出租。最后，在十三大三次会议上，《中华人民共和国民法典》于2020年五月二十八日通过，将《物权法》作为单独的一章，共六条规定予以明确。至此居住权人典的事情总算尘埃落定。3.1.3居住权行使的范围和边界《民法典》规定的居住权是比较保守的，类似于古罗马法中的居住权，因此可以参考其他国家的有关规定。按照《民法典》第14条的规定，居住权可以通过意志确定，分为订立契约和订立遗嘱。除非双方同意，一般情况下，居住权是无偿设立的，并且必须进行登记。因此，居住权的主体应当是以契约、遗嘱为基础的自然人为主体，而对象则是其他主体。《民法典》第369条规定，除双方同意外，权利人无权对房屋进行继承和转让。居住权取消的途径有两种，一种是达到法定时限，另一种是权利持有人的死亡。3.1.4居住权与其他权利的区分1)所有权所有权是一种自物权，既属完全物权，也是最大限度地实现财产权利的物权，包括占有权和使用权等，居住权是他物权中的一种用益物权，可合理利用，也可进行一定程度的租赁。需要注意的是，对所有权的权利主体无特殊规定，居住权的主体只能是具有居住目的和需求的自然人。目前我国《民法典》对居住权的界定仅局限于居住权利，对于投资和其它类型的居住权则没有明确的规定。相对于居住权的范围而言，所有权的对象更为宽泛，居住权的客体仅限于为别人居住的住宅，而关于能否为其设立自己的居住权，有必要作出进一步的司法解释。居住权就其本质而言，是所有权权能对居住权的限制，所有权还包括居住权，将居住权单独确立为物权的一种类型，目的是为了更好的满足居民的不同需要，提高住宅的使用效率。与此同时，我国的人口老龄化问题日益突出，养老问题的研究迫在眉睫，所以让老年人老有所依、老有所居的过程中，居住权或将得到用武之地。2)租赁权租赁权是承租人基于租赁合同而享有的权利，主要涉及租赁物的合法使用权和占有权。虽然它是一种债权，但是它在“物权化”中得到了特别的保护，比如，在出租房屋时，它就是一种“买卖不破租赁”的形式。在我国的司法实践中，居住权进入典籍前，就当事人居住权的设立问题，是建立在物权法的基础之上的。法院一般以租赁这一债权债务关系为标准。而在居住权入典制以后，居住权人对于自己的居住利益将具有物权特性，就客体而言，租赁物权的对象并无特殊规定，可为动产或不动产，但其对象仅限于不动产，而租赁对象为房屋，则不可避免地与居所权利冲突。从期限上来看，长期租赁不能作为居住权的一种，它具有对世、终生的特征，并且租赁权的有效期通常很短，最长的只有20年。因此，从目的来看，居住权的人身属性是显而易见的，若双方没有另外的协议，那么居住权成立的时候是不可以租赁的，另外，本人虽然允许和他人同住，却也有范围限制，也就是要满足具体人群的居住需求。而且租赁权并不受到当事人未作专门规定情况下的特别限制，经出租人同意，可重新出租房屋。因此，租赁权可出于商业目的而设定，同时也可用于居住目的。3)抵押权抵押是一种以不转让占有财产为特点的担保物权。居住权的实现必须以拥有住房为先决条件，而这两方面的权利又可在住宅上并存。抵押权的主体是有形物，辅以不动产的处分权。房屋抵押权既可转让，也可继承，居住权的对象只能为他人的居所，无法转让与继承的范围是有限度的。虽然房屋已抵押，但也可以设置居住权，但居住权会影响抵押物的价值，进而影响到债权的履行，同时，居住权本身也要承担相应的责任，不能与抵押者相抗衡。房屋既可以设置居所，又可以设置抵押，在取得抵押之后，该房屋仍然具有居住权利的存在状态，那么居住权对受让人仍具有效力。甚至居住权与抵押权相比，居住权优先。3.2我国《民法典》中居住权制度的主要价值在“居住权”尚未被纳入我国民法系统以前，许多案例中就有“居住权”及其与此相关的案例。本文通过“无讼案例”的网页，对“居住权”、“遗嘱”等相关案件进行了检索，共获得一千多份案例，并对“居住权”、“财产分割”等相关案件进行了检索，共获得一千一百多份案例。在婚姻、家庭领域中，经常会出现居住权与产权之间的矛盾，有些关系密切的亲戚，往往是以赡养老人、抚养子女、或者夫妻之间的法律义务为基础，共同生活。如果一方死亡、离婚、房屋所有权变动，无产权人均有可能失去居住权。我国过去对“居住权”的法律条文未作明确的规定，只有《婚姻法》和司法解释对夫妻双方在婚姻关系中遇到的一方有困难时，由对方提供房屋或财产援助。所以，在判决的时候，法官只能根据案件的情况，以及当事人提供的证据，利用自己的自由裁量权来保障当事人的“居住权”。然而，这种判决具有更大的弹性，而且在实践中缺乏可靠的法律标准，因此，在某些案例中，会出现案例相似，而判决却截然不同的情况。3.2.1充分利用住房资源由于我国是一个人口大国，由于发展不均衡、资源短缺，导致了居民的居住压力逐年增加，仅仅依靠产权和租赁，已无法满足人民的基本住房需要。因此，对住房的供给途径进行补充，使住房的资源得到最大限度的利用，就变得尤为重要。居住权制度的建立，既可以满足部分居民的住房需要，又可以减轻社会的压力，也可以为解决住宅问题开辟一条新的道路。3.2.2保障弱势群体住房权利一方面，夫妻双方在离婚后，一方可以为对方设定居所。其次，在生活上关系密切的人们，也可以在没有继承和所有权的情况下，为一方提供住房安全。不仅如此，“以房养老”的发展还可以建立在住房权利体系的基础上，使其得到更快、更安全的发展。目前，我国老年人面临着一个迫切需要解决的问题，很多老年人与金融机构就“售后回租”、“反向按揭”达成了协议，规定老人生前可以在自己的房子里生活，但一百年后，金融公司就会得到房子的所有权。但是，这样做的风险很大，而且很可能导致欺诈。不过，居住权制度可以让整个流程变得简单、顺畅，因为在不动产上设置了居住权，而且可以确保金融机构不会滥用职权，将房屋出租或出售给第三者，避免损害老人的房屋权益，从而引发纠纷。4《民法典》居住权制度存在的问题4.1未规定居住人的具体范围按照《民法典》，居住权的主体应该是以契约、遗嘱为基础，并通过法定的程序来确定，但在现实生活中，也可能出现与权利人有密切关系的人有居住需求。目前，我国仅对居住者做出了明确的规定，但对实际居住者的范围却没有明确的规定。事实上，在现实生活中，居住权人的生活自然少不了其近亲属或者照管其生活的人，法律应该顾及到这一群体的实际需要，允许他们在一起居住，并利用他们的住房和其他设备共同生活。4.2未明确居住权人的权利与义务《民法典》仅就居住权制度下的当事人的权利和义务作出了一般性的规定。居住权合同通常所载条款只提到“居住条件与要求”。关于居民是否合理使用房屋、以及房屋损坏时应当由何人维护、维修等基本权利和义务，在我国的居住权制度中并未提到，过于依靠当事人的意愿自治。如果当事人不了解相关的法律条款，那么在实践中就会出现许多争议。4.3遗嘱设立居住权的登记效力难以应对现实问题《民法典》第368条规定，居住权的设立应当向登记机关办理登记，居住权从注册之日起就已经确立。然而，《民法典》以遗嘱形式确立居住权，是否同样采取登记生效主义，仍有待探讨。从法律上讲，遗嘱自被继承人去世后生效，还意味着，遗嘱中关于居住权确立的内容，在被继承人去世时，同样成立。这个时候，居住权人可以拿着相关的资料到登记机构进行登记，因为这个时候，被继承人是不能帮助居住权人进行登记的，其他继承人可能会拒绝提供相应的证据，这样不仅很难确定和保护居住者的权益，也很难满足被继承人的意愿。5完善《民法典》居住权制度的建议5.1扩大居住权人的范围我国《民法典》对居住权的界定过于狭窄，仅限于以契约或遗嘱所界定的个人，并不全面，在司法实践中也很容易出现尴尬的情况。从域外法对居住权主体的规定来看，可以看出，它的适用范围更为人性化，可以更好地处理实际情况。例如，《法国民法典》规定，居住权人在拥有住房时未结婚，但后面结婚，则其配偶和孩子也可与居住者按照《德国民法典》中的相关规定，共同在房屋中生活。《意大利民法典》对婚姻子女的适用范围也作了附加的规定。我国的民法典也应当借鉴这一观点，将居住人的范围扩展到与居住人关系最密切的人，例如丈夫、妻子、子女、家庭照顾者等。法官也应该按照法律赋予的适当的裁量权，确认某些人在案件中享有居住权。扩展居住权的范围有三个优点：一是更符合现实需求。我国现行法律对居住权人的主体一般为一人。然而，由于我国传统的道德观念，使得住宅拥有人的数量极少，这与我国的实际情况不符。在我们国家，父母，子女几代人居住在一起是常有的现象。如果把居住权人的范围限制在一个人，情理方面就说不过去。因此，因此，有必要扩大居住权的范围。第二，若居所的人的范围只限于夫妻、子女，那么生活在同一个房屋中的其他人的生活权益将难以保障。第三，租户必须拥有相同的权利，但他们无权获得房屋的所有权。这就是居住权利和租赁权利最大的不同之处。租赁权只是一种物质保障，而居住权它给人们一种安全感，并把居住的房屋当作真正的家。5.2规定居住权人的权利义务我国现行的居住权制度并未明确规定居住权人的权利和义务，在司法实践中很容易产生混淆，需要加以完善。首先，为了满足居民的日常生活需要，居住者使用房屋及其附属设施，应进一步明确居住权人可自由利用房屋的具体构造部位。当居住权人拥有全部住宅的居住权时，也应包括住宅内家具、水电器和其他部件的使用权。居住权人拥有住宅的一部分，也可以利用住宅的公用设施。其次，居住权人在使用别人的房屋时，难免会出现一些谁来负责维修等问题，而《民法典》中对此内容的规定明显存在着不合理的地方。在维修资金的问题上，《法国民法典》和《意大利民法典》对主要维修和必要维修进行了区分，主要维修包括房屋的墙体和房顶，剩下就是必要修缮的范围。在出现需进行重大修缮的情况下，如果为居住权人无过错，那么应当由所有人承担相应费用，这是因为这类修缮的目的是维护所有权。5.3重塑遗嘱设立居住权的登记制度以遗嘱为依据建立居住权，其居住权仍须到注册机关进行登记，从而在实际中对其权利的行使造成障碍。为降低实际操作中存在的不动产登记困难而使居住权丧失的情况，解决办法之一就是对通过遗嘱形式确立的居住权实行登记对抗主义，也就是说，在遗嘱生效之后，居住权就已经确定。以此类推，与继承有关的条款也有相似之处，自从司法部废除了相关的不动产登记制度后，在我国，继承并不需要向登记机关申请，而是在遗嘱生效和继承人办理登记之间，物权的效力并不受法律的约束。同时，我国法律也可以在遗嘱生效时设定居住权，一方面保障了居住者的合法权益，另一方面也避免了继承人与居住者的冲突，三是督促其尽快进行登记。6结语当今社会高昂的房价及有限的房屋利用方式与人民大众广阔的居住需求和对财产的灵活、多样的利用需求相矛盾。为此，十九大提出要扩大住房供给主体、扩大住房供给渠道、多管齐下、健全住房体系。《民法典》中关于居住权的专门章节中有专门的条文，而在我国的民法中，关于居住权的问题也有很多的论述。住房权利是解决我国目前存在的住房问题和养老问题的关键。随着居民权利的实施，弱势群体在生活、住房等方面的抵抗会大幅度降低，住房负担和租房问题也会得到缓解。居住权制度为有住房需求的老年人提供了一种新的居住模式，为有住房的老年人提供了一种新的生活方式。居住权不仅应当具有一种成立的形式，而且应当在婚姻、家庭、遗产等方面增加相关的权利。当事人在履行合同时，应当明确约定各自的权利和义务，既要体现当事人的真实意愿，又要遵守相应的法律法规。自然人的居住权可以通过合同、遗嘱、判决等方式获取，而在合同取得方式之外，采用登记对抗制度更为符合实际需要。总之，《民法典》中关于居住权的规