《关于S县土地流转问题的调查报告》3900字（论文）

关于S县土地流转问题的调查报告目录TOC\o"1-2"\h\u21125一、调查目的 130714二、调查时间 211441三、调查地点 214519四、调查对象 22520五、调查方式 27111六、调查内容 226419七、师宗县龙庆乡龙庆村土地流转数据统计 23510八、调查结果 36791（一）流转总量小、发展度慢 325331（二）流转层次单一、地缘特征明显 311588（三）流转形式老套、市场化程度低 421252（四）土地流转服务体系缺位 417762（五）土地流转行为不规范 411869（六）土地流转定价不科学 512888九、调查总结 511279（一）师宗县龙庆乡土地流转存在问题的建议 59895（二）总结 6一、调查目的农村土地流转是指农村土地所有权与农用土地性质相同的土地使用权与承包经营权分离，转让给其他农民或经营者，其实质是农村土地使用权流转。土地流转它是缓解土地供需矛盾，提高土地使用效率的重要手段，是实现农业规模经营，实现现代化的客观需要。近几年，龙庆乡建设的速度不断加快，城乡一体化进程不断推进。在工农收入差距日益拉大的情况下，一大批在农业或者农村务工的青年农民工高度重视农业生产日趋下降，农村土地大面积贫瘠，这已成为“三农”面临的新形势和新问题。伴随着中国经济发展和现代农业水平提升以及农村改革深化，劳动力，农村土地和资本等基本生产要素的流动速度和集中度日益加快。农村土地流转已经成为研究热点之一。如何科学、稳妥地把握和推进农村土地流转，直接关系到龙庆乡农业发展的大局，关系到农民收入的持续增加，事关农村繁荣稳定和全面建设小康社会。本次调查目的是找到师宗县龙庆村土地流转存在的问题，提出相关建议，为其他村庄土地流转问题提供参考。二、调查时间2022年10月20日至2022年11月10日三、调查地点师宗县龙庆乡龙庆村委会四、调查对象师宗县龙庆乡涉及土地流转村民及工作人员五、调查方式实地调查和访谈法六、调查内容龙庆村位于龙庆彝族壮族乡龙庆村委会，属于群山。它占地11.89平方公里，海拔1636米，年平均气温15°C，年降雨量1350毫米，适合种植小麦和油菜籽等作物。耕地1443亩，人均1.3亩;村组由257名农民、1122户家庭和1113名农村人口组成，其中485人从事农业，445人从事劳动力，主要是初级部门。2010年，全村经济总收入566.9万元，农民人均纯收入2658元。村里的村民赚钱靠烤烟、畜牧业为主。本次调查对师宗县龙庆乡龙庆村村民20人和工作人员5人进行走访调查，调查龙庆村委会的土地流转问题七、师宗县龙庆乡龙庆村土地流转数据统计云南省师宗县由3个街道、4个镇、3个民族乡组成，分别是丹风街道、漾月街道、大同街道、葵山镇、雄壁镇、彩云镇、竹基镇、高良壮族苗族瑶族乡、龙庆彝族壮族乡、五龙壮族乡，109个行政村（社区），776个村民小组，总户数8.5533万户，农业人口35.6068万人，农村劳动力21.0148万个，外出务工劳动力3.7189万人，是一个山区农业县，煤炭资源丰富，风景秀丽。本文将从这三个方面对云南省师宗县农村经济发展的形势与存在问题进行论述。所有农用地面积240.3864万亩，其中家庭承包经营的耕地面积47.5295万亩。截止2013年6月，全县共流转面积35000.38亩，占家庭承包耕地面积的7.4%。其中：转包2645亩，占流转面积的7.6%、出租30494.3面，占流转面积的87.1%、互.换1650亩，占流转面积的4.7%、转让211.08面，占流转面积的0.6%。流转入农户的面积21533.3亩，占流转面积的61.5%：流转入专业合作社的面积4783亩，占流转面积的14%；流转入企业的面积1228.16亩，占流转面积的3.5%；流转入其他主体的面积7455.92亩，占流转面积的21%。流转用于种植农作物的面积20268.76亩，占流转面积的57.9%；流转用于养殖业的面积375.6亩，占流转面积的1.1%。在流转出的土地中流转用于种三七（重楼、金银花）的面积12272.2亩，占流转面积的35%：流转用于种蔬菜的面积2145.39亩，占流转面积的6.1%：流转用于种桉树的面积2117亩，占流转面积的6%；流转用于种苗木的面积2586.2亩，占流转面积的7.4%：流转用于其它非农产业的面积363.77亩，占流转面积的1%。在签订土地流转合同中签订规范合同1282份，占流转合同的19.8%：口头合同5197份，占流转合同的80.2%。八、调查结果（一）流转总量小、发展度慢调查显示，2020年和2021年，龙庆村土地流转分别是1337亩和1525亩，占全乡农业土地总面积的0.95%和1.1%；参加农村土地流转的农户分别为294户、300户，占乡镇农户总数的3.93%、3.86%。一般来说，农村土地流转过程缓慢，不能满足农业规模经营要求。（二）流转层次单一、地缘特征明显一是流通组织简单。2021年，龙庆村土地出让面积1525亩，其中农民自发出让1373亩，占出让土地总量的90.1%，合计出让土地151亩，占总流转量的9.9%。2021将龙庆村土地转移到1266亩粮食种植上，占总转移量的83.03%，经济作物占243亩，占转移总量的16.15%。年内耕地流转量为143亩，占总流转量的93.7%，林地、宅基地流转量仅占总流转量的6.3%。龙庆村土地在村内流转，农民群体之间流转129亩，占流动农民总流转量的84.59%，土地不存在任何流转。（三）流转形式老套、市场化程度低以2021年为例：当年龙庆村土地流转通过转包、租赁、交换、股份转让等形式合作1112亩，占流转总额的36.48%；其余7733亩占总流转面积的63.52%。在其他流转形式上，以外出户免费或低保户为主，把土地交由亲朋好友临时耕种经营，靠血缘地缘关系进行流转，市场化程度不高。这种形式的转移主要是由于近年来农民工数量的不断增加，大量的土地没有足够的劳动力和人员进行耕作和管理，而这些农民不愿意放弃土地使用权，因此，缺乏市场化的土地流转现象更为突出。（四）土地流转服务体系缺位龙庆村土地流转中介组织和服务体系不完善，流转程序和机制不完善，流转信息没有效，流转信息流通渠道不足，流转市场不健全，土地流转以自发为主。因为流通中介服务体系不完善，土地流通市场不完善等因素，经常出现农户有意愿流转土地但没有找到合适受让人、所需土地也没有找到自己心仪出让方等情况，使得土地流转空间狭小，增加了流通成本，严重影响了生产要素的合理流通速度、规模和效率，阻碍了生产要素的配置。（五）土地流转行为不规范一是很多土地流转行为没有订立正式的转让合同。《农村土地合同法》第37条规定，农村土地出让应当签订一年以上的书面出让协议，但在龙庆村实际出让过程中未签订书面出让协议。例如，2019年，龙庆村40%的土地未经书面协议转让。二是一些土地出让书面合同的内容、条款不规范，法律风险高。如长岗村签订的部分土地出让协议中的面积在土地出让期限内超过第二轮土地出让期限的剩余期限。三是大量土地流转未办理备案核实手续的。如两江村辖区经乡镇农业合同管理机关登记、备案或核实并经公证机关公证转让的土地不足三分之一。四是有强行征地推动土地流转。调查发现：龙庆乡龙庆村委会应向村民做出多重承诺，以行政命令形式，采取强制征用，收回农户承包地等方式，然后把土地用于农业生产。（六）土地流转定价不科学当前龙庆村土地流转价格形成机制大致可分为两类：一是政府征地价格，二是根据政府所定标准，自发出让土地价格。因土地价格评估依据不足，农户获得有关资料的途径比较少，土地流转的弱势。土地出让价格偏低，不能反映土地的真实价值。据调查，2019年的土地流转价格有很大不同。以耕地为例，坡耕地最低流转价格每亩40元，最高流转价格120元，相差2倍。灌区最低出让价格为每亩530元，最高出让价格为1000元，相差近1倍。九、调查总结（一）师宗县龙庆乡土地流转存在问题的建议1.加快土地流转服务体系建设目前，农村土地流转关键在于社会服务体系缺失。为此，要适时构建龙庆村土地流转有关社会服务体系。一是龙庆村劳动力资源信息系统使用已初步完成，技术改进得当，采集并公布农户间土地流转情况，推动土地流转；二是法律服务机构设立了土地流转，对流转的当事人进行民事仲裁、公证及法律咨询、协助；三是建立农业技术经济评价组织，以保证土地出让价格和土地利用的合理经济性；四是建立土地流转管理咨询机构，为土地流转和后期管理战略提供咨询服务；五是设立土地流转金融保险组织，为土地交易提供担保、交易信用、商业保险。2.加强土地流转行为的规范管理一是确立规范土地流转形式和强化书面合同标准化；二是制定一个统一的土地出让合同的标准格式；三是土地使用权建立档案进行登记造册，重点关注土地、基本条件和拟转让的受让土地需求四；从农民的法律和政策支持，促进土地流转的过程中，农村集体土地和国有土地，按照同样的方式，同样的价格，论土地市场原则，土地承包经营权的抵押担保。3.建立现代化的农村土地流转机制一是积极探索建立鼓励土地使用权流转的利益激励机制。根据农业产业化方向和土地出让政策制定土地出让政策，并在土地出让中提供税收优惠。为了提高土地流转的效率；确立土地交易价格制度，对土地出让价格的评估应当从社会和经济的角度进行、生态综合效益是准则，充分考虑出让方目标临界值问题、土地价值选择与外部性问题，使土地价值能够客观反映出来，并因地制宜，制定多元化流转价格体系，以土地流转价格为手段，调整土地利用结构；在以市场供求为基础、经济运行（通货膨胀）与受让人投资变动，充分考虑受让方承受能力，及时调整出让价格，以更好地反映土地价值。二是建立和完善土地交易制度，使多种流转方式进入规范化的管理，保证交易双方的权益清晰。设立土地交易中心，公布土地流转信息，统一管理土地租赁、租赁咨询、权利认证、收益结算等。在土地股份化的情况下，已发行的土地份额转让、抵押、兼并收购和转让收入结算，以及吸收农民短期土地储蓄，用于土地托管、信贷和抵押等。（二）总结农村土地流转，是中国农村与农业发展的必然。在现代农业发展水平日益提升以及农村改革发展不断深化的背景下，农村资