05石家庄市中高端房地产市场调研别墅篇2247358594

石家庄市中高端房地产市场调研（城市别墅、Townhouse）——

雪夜独听风2006年7月

目录别墅的基本概念、标准姿态和类型石家庄“别墅”市场的起源和发展石家庄“别墅”项目主要分布区域石家庄“别墅”市场主要项目调研石家庄“别墅”市场消费群体分析别墅——乡村、山水间,不经常去的家一、别墅的基本概念■别墅由拉丁文“Villa”翻译而来，在古罗马时代是指庄园式的住宅。■国内现在常说的“别墅”，其实涵盖了国外的两种物业类型:一种是House，直译成中文就是“房子、住宅”（国内市场上大多数是这种）一种是Villa，即“庄园、城堡”，是有钱人建造的、华丽而巨大的乡村住宅。真正意义的“别墅”一般具备以下要素:第二居所位于真正的乡间独立建筑占地面积大单独设计用于休闲或秘密事务可能带有历史文化内涵二、别墅的标准姿态阳光生活享受阳光的最好方式是到郊外,别墅最大优越之处是可避开城市水泥林子,坐在家中便可享受从屋顶天窗透射进来的温暖阳光。独门独院、见天见地是别墅建筑的基本形式有山有水仁者乐山,智者乐水,靠山依水是中国人的传统情结。别墅作为第二居所,不论使用者的目的是什么,总是以休闲为主,所以山水是离不了的。运动空间生活在山水之间,还要有休闲运动的场所,这是现代人对别墅内涵的延展。现代别墅要想保证有一个健康的环境,不仅仅是硬件设施的跟进,还应该有足够的活动空间。人文环境著名别墅都有历史可言。名胜古迹和旅游佳地,还需要有历史的人文景观相配。这才能使别墅成为可传承的建筑。交通便利现代人的生活节奏是快的。别墅作为亲近大自然的居所,既要远离城市的喧嚣,但也不能游离于城市之外。选择车程一小时之内,保证便利交通是别墅很重要的一个标准。国际通行的建筑别墅“5S”标准:1、景观（Scenery）——别墅一般都依山傍水而建，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体。2、逸事（Story）——别墅周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史沉淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。3、阳光（Sun）——别墅选址大多在市效或远郊，有天有地，或接景造物，或依山傍水，与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。4、运动（Sport）——运动是健康的保证。别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论是在室内或室外，都应有充足的自由休闲和活动空间，让业主充分展现自我。5.溪流（Stream）——自古人们就有靠水而居的习惯，水能给人带来灵气和财运，别墅建造往往也因有溪流（河渠）而倍显尊贵。建筑造型雅致美观、独幢独户,庭院视野开阔,花园树茂草盛,房屋周围有较大绿地,有的依山傍水、景观宜人,住户能享受大自然之美,有心旷神怡之感。别墅内部设计得体,厅大房多,装修精致高雅,厨卫设备齐全,通风采光良好。有附属的汽车间、门房间、花棚等。社区型别墅应该是整体开发建造的,整个别墅区有数十幢独户别墅住宅,区内公共设施齐备,有中心花园、水池绿地,还设有高档会所、健身房、文化娱乐中心及购物场所等。现代意义“别墅”的建筑特点㈠、独栋别墅(Villa)三、国内别墅的分类■独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,私密性强；■房屋周围一般都有面积较大的绿地、院落；■定位多为高端产品,市场价格较高；■是别墅建筑的终极形式,也是别墅历史最悠久的一种。独栋别墅(Villa)实景图片

㈡、联排别墅(Townhouse）■有天有地,每户独门独院,设有1～2个车位,还有地下室；■由几幢小于三层的单户别墅并联组成,每几个单元共用外墙；■有统一的平面设计和独立门户,户型设计丰富,前卫有特色；■每户建筑面积一般在200～250平米之间；■注重项目选址,交通比较方便,尽量亲地、亲绿、亲水；■价位较低,为中产阶级及新贵阶层度身定造。联排别墅(Townhouse）实景图片

㈢、双拼别墅（Twofamilyhouse）■介于联排、独栋别墅的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成；■建筑外观更生动,三面采光,居室窗户多,通风好,便于观景；■与联排别墅相比,除了有天有地,有独立院落外,最关键的是降低了社区密度,增加了住宅采光面,拥有更宽阔的室外空间；■与独栋别墅相比,在保证拥有私家花园的基础上,增强了户外空间的交流,使私家小环境融合入社区大环境。■改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板布局。双拼别墅（Twofamilyhouse）实景图片

㈣、叠拼别墅(Cityhouse）■是Townhouse的叠拼式延伸,在综合情景洋房和联排别墅特点的基础上产生,由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成；■一般为四层带阁楼建筑,叠下有花园、半地下室,叠上有露台、屋顶花园,虽没有见天见地,但优势不减,甚至更灵动宜人；■可克服联排别墅面宽窄、进深长的缺点,立面造型更丰富；■多定位为第一居所,面向的消费群体是中产阶级,而非真正意义上的富人,其稀缺性、私密性较单体别墅要差一些。叠拼别墅(Cityhouse）实景图片

㈤、空中别墅(Penthouse）■指位于城市中心地带，高层楼顶端具有别墅形态的跃层住宅；■发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型；■与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，有较大的市场竞争力；■其挑高层高，一般住宅层高2.7～2.9米，空中别墅的标准是3米多（3.1、3.3.3.6米），通风更顺畅、采光度更好。空中别墅(Penthouse）实景图片业内:石家庄不需要“别墅”四、石家庄“别墅”市场的起源■起源（上世纪90年代初期）:城里的农民屋，品质一般，命运坎坷。代表项目:华闻别墅——出师未捷身先死，成了半拉子工程华兴别墅——被推到夷为平地，改建为普通住宅卓达别墅——品质不敢恭维，至多算低层住宅楼■挣扎（上世纪90年代后期）:伪城市别墅，规模偏小，销售漫长:代表项目:西山别墅——号称是污染最严重城市的一方净土，销售长达10年三宏别墅——公寓中夹杂，以绿地为景观，多年滞销，改头换面北苑别墅——私密性无保证，低价位，销售缓慢，至今官司缠身消费者:石家庄无“别墅”石家庄早期“别墅”项目分布情况1999年高调推出曾一度引领市场与公园亲密接触典型的城市别墅五、石家庄“别墅”市场的发展■2001年——蟠龙湖“碧水别墅”:第二居所（省会第二居所开发元年）■2003年——开发区“温泉嘉苑”:Townhouse（投石问路，销售佳）■2004-7-18——“纳帕溪谷”:纯Townhouse（首个成熟house大盘）2004-10-1——“天籁·山水清音”:5S标准别墅（号称达标的别墅）2004-11-8——植物园“原乡”:原野乡村别墅（省会首个乡村别墅）■2005年——“阳光河谷”:5＋2生活方式（重视景观规划和长远经营）2005年——“心海假日Ⅱ”:空中木屋别墅（有创新意义的城市别墅）■2006年——温塘“乐城”:汤house（快乐居住理念，打造娱乐山水）起步晚,起点较高,单个项目规模小,概念层出不穷,品质参差不齐石家庄市区内开发“别墅”项目分布六、石家庄“别墅”项目分布区域西南版块龙凤湖封龙山宜居气质:青山绿水天籁·山水清音西山版块龙泉寺抱犊寨宜居气质:高山名刹西苑、优山美地蟠龙湖版块蟠龙湖宜居气质:湖光山色江山墅、月光溪谷西北版块植物园滹沱河宜居气质:水美树绿原乡、纳帕溪谷东南版块开发区东三环宜居气质:高贵便捷蓝郡、水榭花都温塘版块温塘镇宜居气质:温泉养生阳光河谷、乐城康馨园/竹影草堂天籁·山水清音天山·观澜豪庭燕都·春江花月长城·知本时代抱犊寨西苑小区卧佛山·优山美地华兴·伴山云庭清幽峪·锦绣山城麟凯·江山墅燕都·月光溪谷天山·龙湖湾佳信·碧水别墅群益·麓港小镇圣地亚·水岸生活馆泊岸·南山原乡·乡村别墅纳帕溪谷卓达·西海岸

江南新城林溪小镇顺驰·蓝郡盛宏·温泉嘉园天山·水榭花都心海假日木屋别墅天福瑞·香槟小郡卓达·太阳城阳光河谷

千百度·澜珊乐城水印长滩温泉桃花城温塘清清世界神池花园

莱茵假日㈠、西南版块项目:5个七、石家庄主要“别墅”项目调研■龙凤湖:按国际通行的5S别墅建造标准，应是省会附近含金量最高、也是唯一的区域，其植被和后天形成的环境甚至优于蟠龙湖。距市区9.3公里，15分钟车程，生活情调瞬间改变，离尘不离城。可惜，早期建设缺乏统一规划，个人、单位圈地自建别墅和度假村，加之后来开发的项目各自为战，品质参差不齐，使一块好地被糟蹋了，形成现今“好山好水缺好项目”的尴尬。虽然2004年“天籁·山水清音”多少改变了该版块别墅粗制滥造的局面，但规模小、配套少、人气差的现实仍是其难以逾越的坎，所以销售一直不温不火。■封龙山:历史文化名山，山势巍峨、文化积淀丰厚，适合开发“山居别墅”。卓达曾在此运作“松下听涛”、“陶然山居”别墅项目，后不了了之。编号项目名称项目地址开发商项目类型总占地(亩)总面积(m2)总户数项目现状开盘时间现销售均价(元/m2)B101天籁·山水清音龙凤湖南岸嘉禾房地产联排、独栋22561333208一期入住二期封顶Ⅰ：04-12-18Ⅱ：05-09-21联排：2700双拼：3000独栋：3300B102康馨园别墅龙凤湖北岸石市广告公司联排、独栋一期入住二期筹建2003年初联排：1800B211长城·知本时代（三宏别墅）红旗大街南头汇宁街6号长城房地产联排、独栋多层、高层11633000500现房2002-01-28250：120万400：260万均价：5000B212燕都·春江花月新石中路166号燕都房地产28套联排

1栋独栋14栋高层180251500291140在建别墅计划10月开售2006-03-25高层：3500当前：3700B213

天山·观澜豪庭裕华西路南侧原动物园南天山房地产4+1花园洋房7层板、17层55110000在建尚未开盘内部预定洋房：4500高层：3600西南版块“别墅”项目情况简表综合分析：1、此区域(龙凤湖)消费者能认可的别墅价格在3000～3300元，总价款60万元左右2.火车站南迁、三环、南水北调、火炬创业园、龙凤湖高尔夫学校是开发利好石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B101项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数天籁·山水清音Townhouse1、2期建成225亩61333m20.4062%208户开发团队开发商建筑设计景观规划营销推广嘉禾房地产天马国际建筑设计公司中美天马国际建筑设计蓝色海洋售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态三层联排、双拼别墅为主，9套独栋别墅，1栋四层普通公寓楼联排06-06-032700主力户型联排(179、190、205)、双拼(229、255)、独栋(360～598)双拼3000建筑特点欧式造型、检阅风格、斜坡屋顶、观景露台、恬静院落独栋3300配套情况千平米水岸会所、网球生活馆；600亩湖面、211公交车公寓06-06-032050项目卖点真正达标的别墅项目、健康楼盘山水间的生态景观别墅联排05-12-142300推广主题山水可传世、人生有清音景观生活建筑、水岸园林别墅双拼2600主要客源市区西南部中产阶层，鹿泉及铜冶私营企业主独栋2800综合评价龙凤湖开发环境已乱，配套设施严重不足，人气差，销售一般

天籁·山水清音实景图片（2005年）

春江花月别墅规划效果图（2006年）春江花月定位为中高档项目。总占地180亩，规划总建筑面积25.15万平米，绿化率61.9%，小区规划有齐全的内部配套设施:小学、幼儿园、多功能双主题会所、临街商业、综合楼、社区活动中心、医疗等。小区实行人车分流，是石家庄少有的高停车位率住宅小区（达81.6%）。该项目采用区内造景和区外借景相结合的手法,营造多年原生树木景观中轴贯穿南北。沿景观带布置有28套联排别墅和1套独栋别墅,别墅为现代简约风格设计,每户都有临水景观平台。目前,别墅尚未开盘,参照同区域知本时代及顺驰·蓝郡,其价格应在7000元以上

天山·观澜豪庭4＋1洋房效果图（2006年）该项目占地54亩,位处原动物园南侧,规划总建筑面积11万平米,是由4+1别墅级花园洋房、7层板楼和17层高层板楼构成的场景式园林社区。五合国际建筑设计、贝尔高林国际级园林规划,让每户都独享不同风格的自然景观。主力户型三室两厅（130、150m2）。2006年5月2日开始内部认购,据称,7层板楼已预订一空,高层均价3500元/m2左右,目前,4+1花园洋房的价格尚未披露,参照“水榭花都”标准,应不低于4500元/m2。㈡、西山版块项目:5个编号项目名称项目地址开发商项目类型总占地(亩)总面积(m2)总户数项目现状开盘时间现销售均价(元/m2)B103锦绣山城获鹿镇黄峪村日升房地产定制别墅旅游＋地产6000已建三栋因土地违规现停滞B104西山庭院上庄镇北部已开始对外推广B105华兴·伴山云庭新动物园西侧九景山下华兴房地产多层（5/6）花园洋房4030000在建尚未开盘初定8月上市1650B106抱犊寨西苑小区抱犊寨景区口（82181356）鹿泉市旅游局复合型项目别墅＋洋房450前期运作已进场未动工B107

优山美地抱犊寨景区卧佛山下优山生态开发公司独栋别墅旅游＋地产3000(576)项目前期综合分析：1、此区域以山地别墅开发为主，但受政策影响，目前征地困难，项目进展缓慢2.石家庄西部山前区（规划面积62.3平方公里）开发将衍生一批休闲度假项目

抱犊寨·西苑小区总规划平面（2006年）

抱犊寨·优山美地总体规划图（2006年）㈢、蟠龙湖版块项目:7个■从自然景观角度来说，蟠龙湖是最具“第二居所”气质的区域。3.5平方公里的湖面在干旱缺水的北方堪称稀缺资源，加上天然的植被、茂密的树种、起伏的地形，是建造高档别墅的绝佳选择。然而和温塘一样，最早盘踞在蟠龙湖最美丽山水旁边的还是各色疗养院、度假村。直至2001年史霞光开发占地80亩的碧水别墅，才正式启动了蟠龙湖“第二居所”版块的开发进程。当时碧水别墅最早建成的全部为70平米以下公寓，售价890元/平米，推广口号是“国家级旅游度假村中唯一的私家别墅”。■蟠龙湖真正开发热潮始于2004年，石家庄群益房地产开发以联排和独栋别墅为主的蟠龙湖别墅，当时别墅售价达到2000元/平米。随后一些项目纷纷开建，但各家产品形式相差无几，户型和外观一般，品质和美丽的景观比，差不少。■今年春天悄然浮出水面的麟凯·江山墅项目，把消费者的眼光从温塘重新拉回蟠龙湖。目前，省会一些地产大鳄也开始将目光投向这里:燕都公司低调精雕细琢的月光溪谷，以“水”夺人；唐山新时代公司拿的6000亩土地，天山集团占地8000亩的龙湖湾项目也都开始运作。蟠龙湖版块“别墅”项目情况简表编号项目名称项目地址开发商项目类型总占地(亩)总面积(m2)总户数项目现状开盘时间现销售均价(元/m2)B301麟凯·江山墅蟠龙湖南岸麟凯房地产联排、独栋精装修公寓5852509600040000Ⅰ期336一期在建Ⅰ：06-04-03别墅：3000公寓：2660B302月光溪谷蟠龙湖南岸燕都房地产联排、独栋1000前期在建尚未披露B303天山·龙湖湾蟠龙湖南岸天山房地产独栋别墅8000

6317000Ⅰ期95一期在建预计8月开盘认购：3000B304碧水别墅蟠龙湖南岸佳信公司精装修公寓双拼、独栋2008018000现房Ⅰ：01-12-052005-11-10独栋：2180双拚：1980B305麓港小镇蟠龙湖别墅蟠龙湖南岸群益房地产31栋别墅4栋四层住宅1栋五层公寓37.812000200现房2004-03-01独栋：2960联排：2680公寓：1750B306圣地·亚水岸生活馆(大湖之翼)蟠龙湖南岸中都房地产风情公寓8栋别墅16035448277一期完工2004-10-01别墅：2600公寓：1500B307

泊岸·南山蟠龙湖南岸裕通房地产精装公寓联排别墅在建计划8月开盘综合分析：1、蟠龙湖已成为品牌地产商最扎堆的版块，其别墅价格在2500～3100元左右2.基础配套、区域价值均在提升，但此地出现上万亩别墅，石家庄能消化吗？石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B301项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数麟凯·江山墅独栋/联排一期在建585亩96000m20.2565%Ⅰ336开发团队开发商建筑设计品牌整合全案策划麟凯房地产河北城乡规划设计研究院北京力安大地北京中广信地产服务机构售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态一期建筑面积40000m2，共336户，其中别墅118户，公寓208户别墅06-07-093000主力户型独栋(239、290)、联排(170、200、220)、公寓(47.4、50、55)公寓2660项目定位河北省最高档次、高性价比的、具备休闲度假功能的低密度别墅社区形象定位北美风情，世界级山水度假别墅配套情况高尔夫练习场、高规格遛马场、复合型高尚会所、垂钓场推广主题北美风情·尊贵度假山水别墅始创，新上流生活目标客户省会及周边县市高端消费者综合评价该项目强势推广，注重项目品质，但目前销售未达到预期效果

麟凯·江山墅规划效果图（2006年）石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B303项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数天山·龙湖湾独栋别墅一期在建8000亩Ⅰ17000m20.451%Ⅰ95开发团队开发商建筑设计景观设计营销推广天山房地产香港博瑞国际建筑设计深圳紫月环境景观设计售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态一期占地63亩（42000m2），规划独立庭院别墅95套别墅内部认购3000主力户型3～4室独栋别墅，面积150～200平米设计理念坡地建筑、灵动空间、山水庭院、户户观湖项目定位近湖独立庭院社区，省会石家庄“第二居所”的翘楚之作配套情况推广主题目标客户综合评价石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B304项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数碧水别墅别墅/公寓现房80亩18000m20.3840%开发团队开发商建筑设计景观设计营销推广石家庄佳信公司售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态早期为小面积公寓，后期开发双拼别墅、独栋别墅独栋06-07-102980主力户型公寓（61.56、98.2、122）、别墅（176～500）独栋05-11-102180内部配套小超市、餐饮、桑拿浴室、液化气站双拼1980周边设施综合商场、邮局、银行、医院、蟠龙湖双拼02-03-161800项目卖点省会首度荣获“中国水景名盘”称号的山水贵府独栋占地1亩双拼01-12-231690推广主题天朗风清山居岁月国家级旅游度假村中唯一的私家别墅优惠措施一次付款优惠3%，分期付款三年内付清（不能办银行按揭）综合评价前期小面积公寓价低销售较好，总体品质一般，别墅至今未售完石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B305项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数麓港小镇别墅/公寓现房37.8亩12000m20.4663.2%200开发团队开发商建筑设计景观设计营销推广石市群益房地产售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态别墅31套、4栋四层住宅、1栋五层度假公寓独栋06-03-042960主力户型别墅（253～309）、1室1厅、2室2厅、3室2厅公寓（40～150）双拼2650内部配套垂钓、游泳、健身房、歌舞厅、1000平米喷泉广场公寓06-03-041750周边设施省经贸委培训中心、工商银行培训中心公寓05-07-091600项目卖点现房销售独栋别墅前庭后院占地超100平米推广主题优惠措施一次性付款可优惠2%综合评价项目占地面积小，楼盘品质一般，销售不温不火

麓港小镇实景图片（2005年）石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B306项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数圣地亚水岸生活馆别墅/公寓一期已完工160亩35448m20.3368%277开发团队开发商建筑设计景观设计营销推广河北中都房地产售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态精装修花园洋房，联排、独栋别墅（8套）公寓06-06-131500主力户型3室2厅精装公寓（120～190）、别墅（200～372）公寓05-11-301400建筑特点北美风情，带有飘窗、露台的板式建筑别墅2600周边环境项目卖点纯美式湖岸别墅推广主题水调奢华、自然栖居目标客户综合评价

泊岸·南山(纯景观景观公寓)鸟瞰图（2006年）㈣、西北和滹沱河版块项目:5个■和其它版块楼多势众不同,西北版块的“别墅(第二居所)”项目开发比较晚,且至今未扭转人丁寥落的尴尬。除了纳帕溪谷和原乡外,其它项目只闻其声,未见实质进展。相对于温塘、蟠龙湖等有自然资源优势的区域而言,西北、滹沱河版块的崛起应归功于市政规划和人工景观的建造。石家庄最大的植物园与泄洪生态河流所形成的“水环城、林绕水”的特殊文脉,环城水系、南水北调工程的紧密连接,使得这个处于城市边缘地带的区域正逐渐成为别墅、联排和花园洋房等高档房地产的聚集地。尤其是三环路修建后,越来越便捷的交通路网,将使该版块项目“第一居所”和“第二居所”之间的界限越来越模糊。■2004年7月18日,河北国建开发的省城首个纯Townhouse项目纳帕溪谷盛装开盘,在石家庄西北创立了首家纯联排别墅社区,并以“打造中产人士的专属领地”概念成功推广了项目。随后盛宏集团所属金广厦房地产在植物园附近启动原乡乡村别墅真正将植物园版块引入人们的视线,该项目以其对“休闲”生活的诠释及散发的淡淡怀旧之情,在省会掀起一股“原野乡村”别墅热,一期仅有的138套房子在认购首日即成交过半。■需注意,号称纯Townhouse的纳帕溪谷在3月8日却推出了六层电梯洋房……编号项目名称项目地址开发商项目类型总占地(亩)总面积(m2)总户数项目现状开盘时间现销售均价(元/m2)B201纳帕溪谷石清路199号九龙湖畔国建房地产联排、洋房423185900970一期入住二期在建Ⅰ：04-07-18Ⅱ：05-04-3006-03-08联排：3300洋房：1950B202原乡·乡村别墅植物园南侧盛宏集团联排、独栋252

63100000

29000460138一期入住二期筹建2004-11-08独栋：3400双拼：2700联排：2480B203卓达·西海岸植物园东南卓达集团复合大盘前期运作土地洽谈2002-01-28B204林溪小镇植物园附近复合大盘1000B241

江南新城滹沱河北岸江南房地产城市近郊复合大盘16609000005000运作三年进展缓慢市场预测消费者可承受价多层：2100～2300

联排：2800～3200西北和滹沱河版块“别墅”项目情况简表综合分析：1、此区域现有项目规模小，一些大盘正在运作，别墅价格2800～3500元左右2.滹沱河改造、南水北调工程、西部山前区开发、三环将带来更多的项目竞争石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B201项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数纳帕溪谷Townhouse一期入住423亩185900m20.7542.7%970开发团队开发商建筑设计景观设计整合推广河北国建房地产中国城市规划设计研究院美国SDE&北京东方园林北京同路售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态以2～3层独门独户的联排别墅为主，另有部分六层电梯洋房别墅06-06-123300主力户型联排（160～210）、双拼（243～253）、洋房（96～320）别墅05-12-152900配套情况小学、双语幼儿园、会所、商业街（银行、超市、美容院、餐厅等）洋房06-06-061950其它说明分三期开发，一期5万m2、二期6.25万m2、三期6.25万m2洋房06-03-091890项目卖点省会唯一大型纯Townhouse联排别墅社区推广主题源自北美的纯Townhouse葡萄酒般的北美原香生活目标客户省会及周边县市的中产人士综合评价先期销售较好，入住后问题较多，销售受阻，改开发花庭House

纳帕溪谷实景图片（2005年）石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B202项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数原乡·乡村别墅Townhouse一期入住252亩100000m20.6546%460开发团队开发商建筑设计景观设计全程推广盛宏广厦实业集团河北建筑规划设计研究院石家庄风格视觉企划室售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态Ⅰ期：二层独栋、三层双拼、三层4户、6户联排别墅共138套独栋05-11-303400主力户型联排（183、188、226）、双拼（351）、独栋（366、396）双拼2700建筑特点原汁原味的北美特色、美洲风情联排2480周边环境紧邻植物园、省城北部防洪水系、南水北调工程联排04-11-202300项目卖点省会首个乡村别墅社区植物园旁的乡村别墅推广主题乡村路，带我回家目标客户省会追求“休闲”生活方式的中产人士综合评价据内部消息，到2005年底，该项目已销售80%

原乡·乡村别墅项目推广资料（2004年）

关于石家庄·江南新城项目的思考（一）1、1600亩分六年开发，需要掌握区域的经济动态，六年的经济周期处于什么样的阶段及变数，我们心里有底吗？2、江南的概念对1600亩来说是大了点。江南的特点：水性、精致、小巧、幽雅。3、对北方来说，用好“水”是个难题，解决不好此问题，以后楼盘就会暴露出概念实施的苍白，削弱品牌的支撑力。4、郊区楼盘项目，假如不是“第二住宅”，一般而言，半数以上的购买者来自相对较近的地方，究竟它的半径是多大？需要很好的界定。5、支付能力是市场的驱动力。在项目的范围内，是否能培养出3～5倍以上，即15000户左右的潜在购买者？6.联体别墅是介于公寓和别墅的边际产品，它的购买者很广泛，包括两类迥然不同的家庭：一是购买基本住宅的单身年轻人和夫妇，另一类是年老的搬迁者。石家庄的消费者对此类产品的认同感有多高？7、经验告诉我们，像石家庄这样的市场以及本项目的大体量，我们的设计关键点：就是要占领预算导向型的消费者市场。关于这点需要明确无误地告知设计师。8、在设计未最终定稿之前，我们当务之急的任务，是确定符合市场条件的最佳产品类型是什么？以及它的价格结构。9、为使产品从诞生起就具有较强的销售势能，以不同的价格结构考虑上、中、下三种价值水平的设计模型是需要的。这样可以将市场扩展到足够的广度，企业的风险降低到最小的限度。为此，我们在设计价格结构时，要使价格范围保持足够的狭窄，并具有竞争力的特点和价格特征。谈这一点，因为太多的企业在设计前较少考虑这一关键因素。

关于石家庄·江南新城项目的思考（二）江南新城项目不是一个单一的联体别墅项目，在进行市场分析时，要务必考虑几个最关键的因素：a、开发该项目仅以自身简单考虑的需求是不够的，因为远离城市是块生地，首先需要回答，用什么样的产品类型和设施属性吸引和争取购买者？b、十三公里的距离，上下班高峰时间需要花费的时间和消费者心理承受力的关系如何？这个交通时间会影响项目市场区域的大小？不可忽视。c、教育和基本城市设施，特别是大卖场对项目前期所需的吸引力是重要的。d、理顺市场吸纳量和单元定价之间的关系。e、单一的产品无法支撑1600亩的容量。那么，多元的产品组成是什么？不同阶段的主力产品和辅助产品之间的战术位置如何？f、同样的问题，谁是项目产品的聚焦群体？如何把他们作为销售的按钮?上述的问题，项目团队回答得越清晰，企业的获利就越可靠！㈤、东南和开发区版块项目:7个综合分析：1、曾经是石市早期别墅和Townhouse发源地，因地价上涨，现多以高层为主2.现有别墅项目要么曲高和寡、要么是昨日黄花，除天山外，其它销售一般。编号项目名称项目地址开发商项目类型总占地(亩)总面积(m2)总户数项目现状开盘时间现销售均价(元/m2)B221顺驰·蓝郡东二环与东岗路交口河北顺驰Townhouse洋房、高层294320000别墅48部分现房部分在建2006-07-22联排：7500公寓：3900B231盛宏·温泉嘉苑东开发区精英中学附近盛宏集团Townhouse

6060000106全部售罄2003-03-012003年5月联排：2388B232天山·水榭花都东开发区天山房地产Townhouse花园洋房1000295500联排1200011321/2期入住三期在建别墅：7500洋房：4000B233心海假日Ⅱ北欧版空中木屋东开发区长江大道1号中润房地产高层、小高480500000在建Ⅱ：06-05-12木屋：3300高层：3400B234香槟小郡东开发区54中附近天瑞福地房地产联排、独栋一期50在建内部认购起价：2000B251卓达·太阳城石栾公路与京珠高速交叉口卓达集团联排、独栋60001355300万

40万一期封顶其它在建2005-01-01联排：3700独栋：4000B252

天山栾城水榭花都一期栾城县新城区天山房地产精装公寓联排别墅169.510352360916364一期在建2005-05-01洋房：1648㈥、温塘版块项目:8个■温塘镇位于平山县境内,以其独特的汤泉名扬天下,近几年已成为省会地产界风头最为强劲的“第二居所”代表区域。温塘版块因其独有的温泉水,和脉脉青山、幽幽绿草、相对低廉的价格,网罗了一干小资、白领乃至普通工薪族,从而成为省会周边几个“第二居所”版块中最具平民气质者。■2002年秋,温塘第一个开发项目——西苑温塘度假村启动,因为有温泉水入户的卖点,很快吸引了大批中老年业主入住,其房子售价,也比同期的碧水别墅高出300元/m2。温塘开发,从一起步就显示出与其它版块不同的操盘风格。首先是疗养色彩最浓郁,石家庄、山西乃至京津的离退休中老年业主率先成为主流客户,然后带动了中青年人的购买热潮；其次,温泉开发热度似乎一夜升温,各方势力迅速盘踞到温塘镇周边各山头,现每年有三四家项目或低调或高调推向市场。至今,已有十几个项目聚集到温塘,开发面积近70万平米。■2005年,阳光河谷和乐城先后问世,温塘开发真正进入比拼品质的产品时代。改变了以前开发商眼光短浅,项目缺乏景观规划和开发主题、物业管理和社区配套不足、建筑形式单一的局面；从过去卖温泉概念成长为叫卖生活方式。温塘版块“别墅”项目情况简表编号项目名称项目地址开发商项目类型总占地(亩)总面积(m2)总户数项目现状开盘时间现销售均价(元/m2)B401阳光河谷平山温塘镇东部0.5公里华银基业Townhouse精装修公寓263150000一期入住2/3期在建Ⅰ：05-04-28Ⅱ：05-09-28联排：2000B402乐城平山温塘镇距市区60公里锐驰房地产联排别墅小户型公寓20583703954在建2006-04-08

联排：公寓：1550B403千百度·澜珊平山温塘镇入口附近温泉城房地产联排别墅多层小公寓282720002001100一期在建2006-07-29别墅：1800公寓：1600B404温泉桃花城平山温塘镇入口附近恒实房地产9栋别墅15栋多层14042000部分现房部分在建2005-10-12

别墅：

洋房：1700B405神池花园平山温塘镇明珠房地产82、95别墅40～50公寓30090000430一期入住二期封顶2005-07-08别墅：1800公寓：1700B406温塘清清世界平山温塘镇松山房地产独体别墅多层住宅260155000部分入住部分在建2004-04-01别墅：1690公寓：1500B407莱茵假日平山温塘镇三维房地产别墅、公寓45200一期入住2004年1月2004年开盘起价：1400B408

水印长滩平山岗南镇澳丽房地产定制别墅一亩庄园1000艰难运作2004年04年：169806年：1598综合分析：1、准入门槛最低的“第二居所”版块，产品类型丰富，价格1400～2500元都有2.以娱乐休闲打包温泉卖点进行项目营销推广成为该版块目前理性开发的主流㈠、相关宏观统计数据八、石家庄“别墅”市场消费分析■2006年1～6月份,石家庄房地产开发完成投资50.4亿元,同比增长40.06%；其中1～5月,商品住房完成投资33.3亿元,新开工商品住房面积396万m2(含经济适用住房44.2万m2),分别比去年同期增长18%、9.7%。■2006年1～4月,石家庄商品住房登记销售均价2719元/m2,同比增长9.82%；2006年1～5月,石家庄商品住房平均销售价格2732元/m2,同比增幅9.7%；2006年1～6月,市区商品房每平方米均价3100元,其中高层住宅3400元。■2006年1～4月,市区商品住房(不含经济适用住房)批准预售套数4705套,预售面积68.97万m2,同比增长-23%；登记销售套数4345套,销售面积54.87万m2,同比增长44%,同期供应与销售比例为1.26﹕1。■2006年1～6月份,石家庄城市居民人均可支配收入5607元,同比增长13.06%。2005年石家庄居民可支配收入户均2.89万元,按现房价计算,购买90m2住宅需支出28～30万元,花10年；相对于较低的收入水平,石市房价仍显偏高。2005年石家庄房地产市场监测报告(一)■房地产投资:增幅下降、稳定增长2005年石家庄房地产市场受国家政策影响，房地产投资实际完成58.62亿元，在保持稳定增长同时，投资增速逐渐趋缓，增幅从2004年的41.3%，降到2005年的20.82%。■普通商品住宅、经济适用住房建设力度加大2005年石市规划总建筑面积585.83万m2,其中普通商品住宅建筑面积340万m2,实际在建面积600万m2,同比增长6%。经济适用房新开工面积达82.3万m2,增长28%。■实际购房需求仍是商品住房市场主流2005年石家庄商品房批准预售面积234.71万m2,其中商品住房面积205.84万m2,同比增长12.80%,虽较2004年有大幅增加,但月环比在今年中期已呈负增长；商品房实际登记销售面积180.11万m2（其中商品住房销售面积162.25万m2）。从登记资料上看,实际的购房需求仍是市场主流。■商品价格波动不大2005年石家庄商品住房价格从全年来看,呈现小幅上升趋势,增幅为6％。2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄商品房、商品住房预售价格对比单位:元/平方米2005年石家庄房地产市场监测报告(二)■商品住房结构比较合理，多层住宅比例趋小中等价位、中小户型依然是市场主力。从登记销售数据显示看，2000元～3000元价位的商品住房最为畅销，市场份额占70％。按照不同套型划分，60－80m2.80－100m2和100－120m2的中小户型商品住房，登记销售面积占市场份额比例为63％，销售状况良好。随着城市主城区可利用土地的进一步减少，各类开发项目中高层、小高层的比例会进一步增大，2005年比例为62％。高层、小高层的建设成本较多层住宅高出许多，这也是今后一段时期内，石家庄商品住房平均房价不可能下滑的主要原因。■购买对象以本市居民为主从购买人群分布来看,本市城区人群是购房的主要群体,占总量的73%,四季度比前三个季度下降2%；本市其它区域人群占总量的20%；本市以外的购房人群中,河北省内占总量的6%左右,比前三个季度上升2%,外省市来石购房人群主要为经商及在石工作,所占比例仅为1%,与郑州等中原内陆城市的情况较为接近。2005年石家庄市商品住房不同套型登记销售比例表套型(m2)≤6060～8080～100100～120120～150150～180﹥180合计面积(万m2)6.518.3132.4452.8538.288.15.77162.25所占比例4%11.3%20%32.6%23.6%5%3.5%100%2006年1-4月石家庄房地产市场数据分析(一)■商品房交易活跃,商品住房市场价格在较高价位运行■普通住房可售面积比例小,中小户型商品房供应偏少2006年1～4月商品房销售套数和面积套数面积(万m2)同比批准预售商品房470568.97－23%登记销售商品房434554.87＋44%已办理交易手续219026.64－48.6%销售经济适用房

88810.79－43%2004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22004年～2006.4累计批准预售:455.91万m22006年1～4月不同户型住房供、销比例占供应比例占销售比例供求比120m2以上54.56%49.44%1.3980～120m242.70%45.90%1.1780m2以下2.74%4.66%0.742006年1～4月不同价格住房所占比例占供应总量占销售总量≥3000元/m247.69%37.20%2500~3000元15.79%37.71%≤2500元/m236.53%25.09%■随着省会城市经济发展及大的交通项目开工建设,外地居民置业趋势显著①、本市城区人群仍是购房的主要群体,占总量的73.21％；（2005年为73%）②、省内其它地区来石购买比例翻番,达到总量的12.58％；（2005年为6%）③、省外购房人群呈大幅上升趋势,由2005年的1％上升到如今的14.21％。2006年1-4月石家庄房地产市场数据分析(二)■四因素导致房价大幅上涨（媒体数据:1～4月销售均价2914元/m2，同比上涨17.7%）①、主城区黄金地段一批高层项目群集中上市，是导致住房均价上涨的主要原因。②、高层、小高层商品住房预售面积占商品房市场的63.89％，也影响房价上涨。③、住房需求旺盛。从供给上看，1～4月份，商品住房批准预售面积为68.97万平米，同比下降23%，而1～4月份商品住房登记销售面积大幅上升，需求增加，导致房价上涨；加上媒体炒作、开发商利用不正当手段，诱发房价非正常上涨，导致人们“买涨不买落”的心理恐慌，形成超前消费。④、房地产开发中的土地及其它因素成本上涨。㈡、2006“第二居所”居民购买意向调查调查内容调查结果◆近一年是否有意向购买第二居所有意购买的人占48.6%◆购买第二居所的主要目的用于投资的51.3%

；用于自住的48.7%◆购买人群的家庭年收入10～25万元的占71.1%◆购买人群的年龄构成28～40岁的占82.2%◆购买人群的文化程度本、专科以上学历占64.4%◆购买第二居所的主要障碍因素社会治安不好44.4%

交通不方便30.4%生活配套不全30.4%

物业管理差28.9%样本:500人；对象:省会居民；时间:2006年4月；地点:省会街头调查分析：1、越来越多的人开始向往第二套房子，有过“休闲生活”的愿望；2、省会“第二居所”购买人群正在由中老年人向时尚人