房地产-REITs周报：东北首单REIT获受理监管表态推进REITs指数化产品落地

证券研究报告·行业动态房地产理，监管表态推进REITs指数化产品落地房地产核心观点维持强于大市zhujinbj@SAC编号:S1440519120002黄啸天huangxiaotian@SAC编号:S1440520070013本周中证REITs全收益指数下跌0.37%，收于931.21。从我们构建的指数来看，本周产权类REITs与上周基本持平，经营权类REITs上涨0.1%。本周上交所副总经理王红表示，将积极稳妥地推进REITs指数化产品的落地。东北地区首单REIT中信建投沈阳国际软件园REIT获上交所受理，该项目发起人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司，底层资产包括位于沈阳国际软件园的昂立信息园A、B座项目、软件园B、D、E、F区项目，估值合计为11.84亿元。此外，11月1维持强于大市zhujinbj@SAC编号:S1440519120002黄啸天huangxiaotian@SAC编号:S1440520070013行业动态信息市场表现上海证券交易所副总经理王红表示，上交所将积极稳妥地推进REITs指数化产品的落地。-11%-31%相关研究报告【中信建投房地产】:REITs周报）：三季报，总体业绩达成率较好【中信建投房地产】:REITs周报（10.12-10.18深交所两单REITs获问询，关注项目运营及估值【中信建投房地产】:REITs周报（10.5-10.12-31%相关研究报告【中信建投房地产】:REITs周报）：三季报，总体业绩达成率较好【中信建投房地产】:REITs周报（10.12-10.18深交所两单REITs获问询，关注项目运营及估值【中信建投房地产】:REITs周报（10.5-10.12两单REITs项目获问询，含产业园区与市政环保【中信建投房地产】:REITs周报）：受理，含扩募及农贸市场等新业态【中信建投房地产】:REITs周报（9.14-9.20中金亦庄产业园REIT获受理，华夏北保REIT扩募申报【中信建投房地产】:REITs周报理，含跨海大桥及供热等新业态24.10.2624.10.19重要公告回顾：1）中金山东高速REIT：本次战配解禁份额共计9628万份，占比24.07%，于10月28日解除限售；2）华泰宝湾24.10.19物流REIT：于10月29日于深交所上市交易；3）华夏南京交通24.10.13高速公路REIT：于11月1日于上交所上市交易；424.10.1324.10.06伏REIT：拟分配金额为人民币18660万元，占可供分配金额的99.89%，分红方案为6.22元/10份；5）中信建投国家电投新能24.10.0624.09.2224.09.15源REIT：10月31日收到国网江苏省电力有限公司的国补应收账款回款4839.4万元，已回款的国补应收账款平均回款周期为2.09年；6）中金联东科创REIT：拟于11月5日于上交所上市交易；7）华安张江产业园REIT：杜金鉴任基金经理，朱蓓内部调整离任；8）华泰南京建邺REIT：募集期为2024年11月4至24.09.2224.09.15发售价格：2.556元/份，预计募集资金总额为10.2亿元。房地产行业动态报告本周重要政策/新闻 3本周市场表现 4本周重要公告 本周关注：东北首单获REITs获上交所受理，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT回复反馈 本周在审项目情况 本周主要招标信息 风险分析 房地产行业动态报告图表目录 4 4 4 4 房地产行业动态报告本周重要政策/新闻图表1：本周重要政策/新闻发布时间来源/机构会议/政策主要内容2024/10/27上海证券交易所上海苏河湾大会上海证券交易所副总经理王红表示，上交所将积极稳妥地推进REITs指数化产品的落地，紧扣国家重大战略布局和资本市场的改革目标，聚焦金融“五大篇文章”，推动相关主题ETF产品的持续发展。目前REITs市场运行稳定，其深度、广度得到了有效拓展，REITs收益稳定的特征更加显现，推出REITs-ETF产品，盘活存量资产、服务经济大局提供新的动力。3房地产行业动态报告本周市场表现资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投图表4：近30个交易日REITs换手率图表5：近30个交易日REITs成交金额（亿元）4房地产行业动态报告图表6：分类市场表现（单位：亿元）资料来源：wind，各REITs公告，中信建投5房地产行业动态报告本周重要公告发布/动态日期公告/动态名称公告/动态主要内容2024/10/28中金山东高速REIT关于中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金份额解除限售的公告本次战配解禁份额共计96,280,000份，占全部基金份额的24.07%，其解禁后，可流通份额合计为188,280,000份，占本基金全部基金份额的47.07%。2024/10/29华夏南京交通高速公路REIT华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书122,783,284份（不含有锁定安排份额）。2024/10/30中航京能光伏REIT中航基金管理有限公司关于中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金分红本次拟分配金额为人民币186,600,000.00元，占前述可供分配金额的99.89%。分红方案为每10份公募REITs份额分配6.2200元。2024/10/31中信建投国家电投新能源REIT中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金关于2024年第四次收到国补应收账款回款情况的公告国补应收账款回款4,839.43万元，已回款的国补应收账款平均回款周期为2.09年。上述国补应收账款回款将纳入本基金2024年第4季度可供分配金额，用于向投资者进行收益分配。2024/10/31中金联东科创REIT中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书总额为500,000,000份，本次上市交易份额为133,514,361份（不含有锁定安排份额）。2024/10/31华安张江产业园REIT华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金基金经理变更公告杜金鉴任华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金经理，朱蓓内部调整离任。2024/10/31华夏越秀高速公路REIT华夏基金管理有限公司关于华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金原始权益人变更回收资金投向的公告华夏越秀高速公路REIT变更回收资金投向，原计划将1,404,567,100元全部用于广州市北二环高速改扩建项目，调整后将435,432,035元用于广州市北二环高速改扩建项目，758,450,000元用于收购河南平临高速，210,685,065元用于补充流动资金。6房地产行业动态报告2024/11/1华泰南京建邺REIT华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告发售价格：2.556元/份，预计募集资金费用和认购资金在募集期产生的利息）。战略配售基金份额数量为3.284亿份，占发售份额总数的比例为82.10%。其中,原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为1.亿份,占发售份额总数的比例为47.10%为5012万份,占发售份额总数的比例为12.53%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为2148万份,占发售份额总数的比例为5.37%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。2024/11/2华夏大悦城商业REIT华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金使用比例的公告华夏大悦城商业REIT变更回收资金使用比例，提升补充流动资金比例至15%（215,725,474.17元），原为10%（143,816,982.78元）。2024/11/2中航首钢绿能REIT中航基金管理有限公司关于中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金运营管理机构高级管理人员变更情况的公告运营管理机构北京首钢生态科技有限公司总经理杨继文退休离任，由汤云涛接任。资料来源：各REITs公告，中信建投7房地产行业动态报告本周关注：东北首单获REIT获上交所受理，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT回复反馈REIT，该项目发起人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司，管理人为中信建投基金管理有限公司，专项计划管理人为中信建投证券股份有限公司，项目资产估值合计11.84亿元。该项目是东北地区首单公募REITs，也是继联东产业园REIT之后又一单申报的民营产业园项目。图表8：中信建投沈阳国际软件园REIT基本信息原始权益人原始权益人一：沈阳国际软件园产业发展有限公司原始权益人二：沈阳国际软件园有限公司基金管理人中信建投基金管理有限公司可租赁面积（平米）昂立信息园A、B座项目：18,608.08最新一期租金单价（元/平米/天）昂立信息园A、B座项目：42.01最新一期出租率昂立信息园A、B座项目：85.90%具体基础资产位于沈阳国际软件园昂立信息园内的昂立信息园A、B座项目、位于沈阳国际软件园一期内的软件园D、E区项目、位于沈阳国际软件园一期内的软件园B、F区项目底层资产估值基础设施项目资产估值合计11.84亿元昂立信息园A、B座项目：9,700.00万元拟募集规模（亿元）11.84折现率7.00%资本化率5.86%2024年7-12月预测分派率2.99%2025年预测年化分派率5.50%8房地产行业动态报告图表9：中信建投沈阳国际软件园REIT2021-2012000100006000400020000营业收入(万元）u净利润（万元）aEBITDA（万元）2021202220232024H1图表11：中信建投沈阳国际软件园REIT历史租金昂立信息园A、B座项目软件园D、E区项目软件园B、F区项目100%昂立信息园A、B座项目软件园D、E区项目软件园B、F区项目元/㎡/月4847464544434241402021202220232024H195%90%85%80%75%70%65%60%55%50%2021202220232024H19房地产行业动态报告评估基准日出具的《评估报告》显示最新估值为99.00亿元，首次申报估值为110.60亿元，本次反馈答复估值下调月净现金流分派率因分立调减货币资金由4.56%下调至3.05%，2025年净现金流分派率因发行规模降低由12.31%上调至14.27%。图表12：平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT估值及参数调整变杭州湾跨海大桥申报稿（时点20240912）反馈稿（时点20241101）通行费收入调整嘉绍大桥到期后收费政策续收费止收费调减宁波前湾新区十一塘高速一期分流比例分流21%分流13%延长通苏嘉甬高铁分流影响周期持续分流5年更新乍嘉苏高速浙苏省界至南湖枢纽段改扩建影响时间和施工影响2024年至2027年6月2025年4月至2027年运营管理调减人工成本基数（含税）5,442万元/年4,590万元/年调增运营服务费按不含税收入的0.6%计提按不含税收入的1%计提资产组调减货币资金、应收款项及应付款项14,352-5,334评估价值1,106,000990,000预计发行规模874,030758,030预计发行规模540,315520,6182024年至2033年4月通行费收入合计2,275,8502,077,9492024年至2033年4月日均通行费收入复合增长率2.66%0.19%2024年至2033年4月标准车流量复合增长率3.01%0.54%IRR6.25%6.24%预计2024年11-12月净现金流分派率4.56%3.05%预计2025年净现金流分派率12.31%14.27%房地产行业动态报告本周在审项目情况图表13：新发行项目概况受理日期2023/9/42023/10/202023/10/27更新日期2023/10/222024/6/282024/8/23交易所深交所上交所上交所当前审核状态通过通过新发项目新发项目新发项目建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人金风科技股份有限公司南京市建邺区高新科技投资集团有限公司重庆两江新区产业发展集团有限基础设施项目类型产业园区产业园区具体基础资产全南天排山项目南京市建邺区国际研发总部园5栋科研设计用房中的部分建筑位于重庆两江新区的4个产业园区项目:双鱼座项目，双子座项目，凤凰座项目，拓D一期D2项目资产估值（亿元）8.8110.712.03基金存续期自基金合同生效日后40年为自基金合同生效之日起34年类别特许经营权类产权类产权类主要收入来源售电收入租金收入、物业管理费收入租金收入、物业管理费收入基金管理人建信基金管理有限责任公司华泰证券（上海）资产管理有限房地产行业动态报告受理日期2023/11/102023/12/12024/3/12024/3/1更新日期2024/5/242024/6/212024/8/22024/4/15交易所深交所上交所上交所上交所当前审核状态注册生效通过通过新发项目新发项目新发项目新发项目招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人招商局公路网络科技控股股份有限公司易商集团北京联东金园管理科技有建信住房服务有限责任公司基础设施项目类型高速公路仓储式物流产业园区保障房具体基础资产亳阜高速公路特许经营权和对应高速公路资产易商集团旗下的富莱德昆山物流园（一期、二期、北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园北京星光项目、上海幸福莱项目、苏州天荟项目资产估值（亿元）39.0624.3516.179.86基金存续期自基金合同初始生效日之本基金存续期为基金合同生效日起33年本基金存续期为基金合同生效日起42年本基金存续期为基金合同生效日起51年类别特许经营权类产权类产权类产权类主要收入来源公路通行费收入租金收入及物业管理收入租金收入、物业管理费收入租金收入基金管理人招商基金管理有限公司中航基金管理有限公司中金基金管理有限公司建信基金管理有限责任公司房地产行业动态报告受理日期2024/3/12024/3/42024/8/152024/4/1更新日期2024/4/152024/3/42024/9/112024/4/1交易所深交所上交所上交所上交所当前审核状态通过新发项目新发项目新发项目扩募项目华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金础设施证券投资基金主要原始权益人深圳市万纬物流投资有限公司北京金隅集团股份有限公司上海杨浦科技创业中心有限公司云南保山槟榔江水电开发有限公司基础设施项目类型仓储式物流产业园区产业园区具体基础资产佛山南海项目、绍兴诸暨项目和湖州德清项目金隅智造工场产权一期项目楼及新江湾城湾谷科技园B5栋松山河口水电站项目资产估值（亿元）11.4915.311.8428.6基金存续期本基金存续期为基金合同生效日起46年本基金存续期为基金合同生效日起24年自基金合同生效之日起40年自专项计划设立日起29年类别产权类产权类产权类特许经营权类主要收入来源租金收入及物业管理收入租金收入、物业管理费收入租金收入、物业费收入、车位收入以及广告位收入上网电费收入基金管理人华夏基金管理有限公司华夏基金管理有限公司招商基金管理有限公司中航基金管理有限公司房地产行业动态报告受理日期2024/6/122024/6/282024/8/5更新日期2024/9/142024/7/222024/8/26交易所深交所深交所深交所当前审核状态注册生效新发项目新发项目新发项目银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人绍兴市原水集团有限公司；绍兴柯桥水务集团有限公司；绍兴市上虞区水务投资建设有限公司内蒙古恒润新能源有限责任公司;内蒙古电力勘测设计院有限责任公司成都高新投资集团有限公司；成都高投置业有限公司基础设施项目类型水利设施产业园区具体基础资产绍兴市汤浦水库工程华晨风电项目、恒润一期风电项目天府软件园一期、盈创动力大厦资产估值（亿元）15.9311.0213.99基金存续期自基金合同生效之日起30年自基金合同生效之日起99年类别特许经营权类特许经营权类产权类主要收入来源原水收入租金收入及停车场收入基金管理人银华基金管理股份有限公司工银瑞信基金管理有限公司广发基金管理有限公司房地产行业动态报告受理日期2024/9/192024/9/122024/9/122024/9/20更新日期2024/9/242024/9/262024/10/82024/10/11交易所上交所上交所上交所上交所当前审核状态扩募项目新发项目新发项目新发项目华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金国泰君安济南能源供热封闭式基础设施证券投资基金中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人北京保障房中心有限公司上海外高桥集团股份有限济南热力集团北京亦庄盛元投资开发集团有限公司基础设施项目类型保障性租赁住房仓储式物流供热设施产业园区具体基础资产朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目和温泉凯盛家园项目位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的W3-3地块8#仓库、W4-3地块14#仓库、W5-2地块13#仓库济南市二环东路以东、围子山路以西、胶济铁路以南、经十东路以北的232段供热管网相关资产及业务北京经济技术开发区融兴及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项能源汽车关键零配件产业园N20-1地块建设项目资产估值（亿元）8.3111.6614.6010.26基金存续期基金合同生效日起62年自基金合同生效之日起36年自基金合同生效之日起30年类别产权类产权类特许经营权类产权类主要收入来源租金收入及物业管理收入租金收入及物业管理收入自终端用户收取的采暖费租金收入、物业费收入、车位收入以及广告位收入基金管理人华夏基金管理有限公司华安基金管理有限公司上海国泰君安证券资产管理有限公司中金基金管理有限公司房地产行业动态报告受理日期2024/9/202024/9/242024/9/262024/9/12更新日期2024/10/182024/10/162024/10/162024/10/19交易所上交所深交所深交所上交所当前审核状态新发项目新发项目新发项目新发项目汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人九州通医药集团物流有限深圳嘉丰产业园管理有限福建华威农商（集团）有上海外高桥集团股份有限基础设施项目类型仓储物流仓储物流农贸市场仓储物流具体基础资产武汉东西湖现代医药仓储物流项目顺丰航空地产公司、武汉丰泰、合肥丰泰分别持有的深圳项目、武汉项目、合肥项目华威西营里农产品交易中心位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的W3-3地块8#仓库、W4-3地块14#仓库、W5-2地块13#仓库资产估值（亿元）11.7733.0316.2810.41基金存续期基金合同生效日起39年基金合同生效日起43年基金合同生效日起35年基金合同生效日起36年类别产权类产权类产权类产权类主要收入来源租金收入及物业管理收入租金收入及物业管理收入租金收入租金收入基金管理人汇添富基金管理股份有限南方基金管理股份有限公司易方达基金管理有限公司华安基金管理有限公司房地产行业动态报告受理日期2024/8/52024/6/272024/11/12024/9/12更新日期2024/10/302024/10/302024/11/12024/11/1交易所深交所深交所上交所上交所当前审核状态通过通过新发项目新发项目新发项目新发项目广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金平安宁波交投杭州湾跨海大桥封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人成都高新投资集团有限公司;成都高投置业有限公司内蒙古恒润新能源有限责任公司;内蒙古电力勘测设计院有限责任公司沈阳国际软件园产业发展有限公司,沈阳国际软件园有限公司宁波交通投资集团有限公司；宁波大通开发有限公司；上海跻沄基础建设有限公司,嘉兴市高等级公路投资有限公司基础设施项目类型产业园区风力发电产业园区高速公路具体基础资产天府软件园一期、盈创动力大厦华晨风电项目、恒润一期风电项目沈阳国际软件园昂立信息园、沈阳国际软件园一期、沈阳数字经济产业园（沈阳国际软件园二期）杭州湾跨海大桥资产估值（亿元）13.9911.0211.8499.00基金存续期基金合同生效日起99年基金合同生效日起15年基金合同生效日起37年自基金合同生效之日类别产权类产权类产权类特许经营权类主要收入来源开发收入、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等租金收入、物业费收入、车位收入车辆通行费收入及租赁收入基金管理人广发基金管理有限公司工银瑞信基金管理有限公司中信建投基金管理有限公司平安基金管理有限公司房地产行业动态报告本周主要招标信息图表20：本周主要招标/拟申报信息采购人主要信息云南省滇中产业发展集团有限责任公司2024/10/31采购项目名称：云南省滇中产业发展集团有限责任公司（ZY）滇中新区装备制造产业园和滇中新区特色云品产业园实施产业园区基础设施公募REITs项目通过公开招标方式(二次)建设规模：云南省滇中产业发展集团有限责任公司作为原始权益人通过发行公募REITs，将其所持有滇中新区装备制造产业园和滇中新区特色云品产业园资产证券化标段合同估算价：505万元招标内容：负责对云南省滇中产业发展集团有限责任公司（合并层面）基础设施公募REITs项目申报、审核、设立、发行、管理、运营等过程提供一揽子专业服务递交投标文件截止时间：2024-11-2109:00新疆津驰投资管理有限责任公司2024/11/01招标内容：根据不同阶段（发行阶段、存续阶段）提供对应的基金管理服务费用的费率为不超过0.35%/年。递交投标文件截止时间：2024-11-2111:00房地产行业动态报告风险分析1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。房地产行业动态报告分析师介绍竺劲地产、周期及中小盘研究组组长，房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5黄啸天中信建投证券房地产&REITs行业分析师，上海财经大学硕士。2018年加入中信建投，深入覆盖房地产开发、物业管理、REITs等领域。2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2023年Wind金牌分析师。研究助理于秉仟yubingqian@房地产行业动态报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6香