《厂房评估成本法》课件

厂房评估成本法评估厂房价值的重要方法之一是成本法。通过分析厂房的建筑成本、折旧等因素来确定其公允价值。这种方法适用于对厂房建筑特点和建造成本有较深入了解的情况。课程目标掌握厂房评估方法了解并熟练运用成本法这一常用的厂房评估方法,为评估实践做好理论准备。熟悉评估流程掌握厂房评估成本法的具体实施步骤,从勘察到最终评估报告,全面了解整个过程。提高评估技能通过案例分析,锻炼学员运用成本法进行厂房评估的实践能力。什么是厂房评估成本法评估方法概述厂房评估成本法是一种评估房地产的方法,通过评估该厂房在全新状态下的重置价值,并扣除其已使用年限的折旧额,得出其当前的市场价值。评估过程详解该方法主要包括勘察收集信息、计算重置成本、确定折旧额和得出最终评估价值等几个步骤,全面分析厂房的实际状况。适用范围广泛厂房评估成本法适用于对各类工业厂房、商业用房以及其他专用建筑物进行评估,适用性强。厂房评估成本法的适用对象工厂和制造业厂房评估成本法主要适用于工厂、制造业等生产型企业的房地产评估。这些企业通常拥有大面积的生产车间和仓储设施。物流中心对于物流中心、大型仓库等以房地产为主要资产的企业来说,成本法也是一种常用的评估方法。政府及公共事业政府部门和公共事业单位的厂房、办公大楼等房地产资产也可以采用成本法进行评估。其他大型房地产除上述行业外,成本法也适用于其他大型房地产资产,如医院、学校、会展中心等。厂房评估成本法的评估流程1勘察收集建筑物基本信息2测量尺寸了解建筑物的具体尺寸3分析材料调查建筑材料的类型和状况4确定权属了解产权及相关证件情况厂房评估成本法的评估流程包含四个主要步骤。首先要对建筑物进行详细勘察,收集建筑物的基本信息。其次测量建筑物的尺寸,了解具体的空间大小。接着调查建筑材料的类型和状况。最后确定产权及相关证件情况。这些步骤为后续的评估奠定了基础。步骤一:勘察并收集信息1现场勘察对厂房进行实地勘察,全面了解其外部条件、建筑结构、使用状况等。2资料收集搜集产权证明、建筑设计图纸、工程预决算等相关文件,为后续评估提供依据。3测量尺寸仔细测量厂房的长、宽、高等尺寸,为后续计算面积和体积提供准确数据。收集厂房基本信息地理位置确定厂房所在具体地理位置,包括街道地址、区域、城市等信息。建筑面积测量厂房总建筑面积,包括生产车间、仓库、办公楼等各部分。产权情况了解厂房的产权归属,包括是自有还是租赁,查看相关产权证件。测量厂房尺寸1全面勘察仔细测量厂房的长、宽、高等基本尺寸。同时观察建筑物的布局、结构和房间分布情况。2精确测绘使用测量工具如卷尺、激光测距仪等进行精确测量,记录各项尺寸参数。以确保测量数据的准确性。3现场绘图制作厂房的平面图和立面图,为后续评估提供详细的尺寸参考信息。4数据核对多次校对测量数据,确保各项尺寸指标的准确性和完整性。调查建筑材料情况了解建筑材料类型仔细检查建筑物使用的主要材料,如混凝土、钢材、砖块等,并记录其状况。评估建筑质量根据材料类型和使用状况,评估建筑物的整体质量和耐久性。分析装修水平了解内部装修材料和工艺的水平,可反映出建筑物的整体品质。了解产权及相关证件产权证书确认厂房的所有权性质,了解是否有抵押或其他权利限制。规划许可证查看厂房是否符合当地规划要求,是否存在违建问题。建筑许可证查看厂房是否拥有合法的建筑许可,是否存在违章建筑问题。步骤二:计算重置成本1确定建筑物的工程量根据勘察结果和收集的信息,量算建筑物的面积、体积等关键参数。2确定单位工程造价参考当地同类建筑的市场价格,结合材料、人工等成本因素确定单位造价。3计算总重置成本将建筑物的工程量与单位造价相乘,得出总重置成本。厂房评估成本法的重置成本计算是一个系统性的工作,需要结合建筑物的具体情况,全面掌握各项参数,才能得出科学合理的结果。确定建筑物的工程量测量面积仔细测量并记录建筑物的各个房间、楼层的面积尺寸。这是计算重置成本的基础。查看图纸参考建筑物的设计图纸,了解建筑结构及材料的详细信息,为后续计算做好准备。统计数量如实记录各种建材的数量,如混凝土方量、砖块数量、管线长度等,用于测算总工程量。确定单位工程造价1综合考虑材料费根据建筑材料的市场价格和数量,计算出材料成本。2核算人工费用根据当地工资水平和工作效率,合理估算所需人工成本。3计算机械费用分析施工中使用的机械设备种类及租赁费用。4加入管理费用将项目管理、工程监理等费用纳入单位工程造价计算。计算总重置成本确定建筑物的工程量根据实际测量的厂房尺寸和结构情况,计算出建筑物的总工程量,包括地基、主体建筑、装修等各部分。确定单位工程造价参考当地最新的建筑工程造价信息,确定各类建筑工程的单位造价,如每平方米的建筑造价、基础工程造价等。计算总重置成本将建筑物的总工程量乘以对应的单位工程造价,即可得出该厂房的总重置成本。这是以全新状态重建该厂房所需的资金。步骤三:计算折旧额确定建筑物的经济使用年限根据建筑物的材料、结构、使用强度等因素,确定其合理的经济使用年限。计算已使用年限综合考虑建筑物的实际使用年限和维修保养情况,确定其已使用的年限。确定成新率根据经济使用年限和已使用年限的比例,计算出建筑物的成新率。计算折旧额将重置成本乘以成新率的倒数,得出建筑物的折旧额。确定建筑物的经济使用年限结构类型根据建筑物的结构类型,如钢筋混凝土、砖木结构等,确定其合理的经济使用年限。维保情况评估建筑物的日常维护和修缮情况,良好的保养可延长其使用寿命。实际状况结合现场勘察,综合考虑建筑物的实际使用情况和物理状况,为其确定合理的经济使用年限。计算已使用年限确定已使用年限通过实地勘查并查阅相关档案记录,准确确定该厂房建筑物的使用年限。这是评估折旧额的关键数据。查阅产权证明查看厂房建筑物的产权证明文件,了解其建造年代,以此作为已使用年限的依据。调查维修保养情况通过收集厂房维修保养记录,进一步确认建筑物的实际使用年限。这有助于精确评估折旧额。确定成新率1评估厂房的新旧程度通过对厂房的实际状况进行评估,确定其成新率,即现有状态与新建时的比较情况。2考虑使用年限和维护保养结合厂房的已使用年限和日常维护保养情况,确定其实际的老旧程度和保存状态。3采用成新率评估表使用行业内通用的成新率评估标准,客观评估厂房的综合状况。确定成新率计算方法根据建筑物已使用年限和经济使用年限,计算出建筑物的成新率。成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%。考虑因素在计算成新率时,还需考虑建筑物的维护管理情况、改造情况等,合理调整成新率。步骤四:确定评估价值重置成本减去折旧额根据前几步计算得出的重置成本值,扣除累计折旧后即可得到厂房的评估价值。加上土地使用权价值除了厂房本体,还需要考虑土地使用权的价值,将其加入评估价值。考虑其他因素的影响还需要对可能影响评估结果的其他因素,如地理位置、市场供求等进行综合分析。得出最终评估价值综合考虑各项因素后,即可得出厂房的最终评估价值。确定评估价值重置成本减折旧计算建筑物的全新重置成本，然后扣除已使用年限产生的折旧额，得出最终评估值。加上土地使用权在建筑物评估价值的基础上，还需考虑土地使用权的价值，计入最终评估价值。其他因素影响最终评估价值还需根据建筑物的实际状况、区位条件等其他因素进行适当调整。加上土地使用权价值土地使用权价值在计算厂房评估价值时,需要考虑土地使用权的价值。土地使用权是企业使用土地的权利,其价值应当计入厂房评估结果中。确定土地使用权价值可采用市场比较法、收益还原法或成本逼近法等方式来确定土地使用权的价值。根据土地位置、面积、用途等因素进行评估。考虑其他因素的影响1区位优势厂房所在地的经济发展水平和交通便利性等，会对其价值产生重大影响。2环境因素厂房周围的环境质量、噪声、污染等状况，会影响到厂房的使用价值。3市场供需当地厂房供给和需求状况的变化，会导致同类厂房价格的波动。4特殊情况某些特殊情况如政策优惠、产业规划等，也会影响到厂房的评估价值。得出最终评估价值重置成本减去折旧额计算出建筑物的重置成本后,再扣除已发生的折旧额,即可得到厂房评估的基准价值。加上土地使用权价值考虑到厂房所占有的土地使用权,还需要将其价值加入计算,以得到更加全面的评估价值。考虑其他因素的影响最终评估价值需要结合市场供给、地理位置、区域发展前景等其他因素的影响作出适当调整。案例分析通过分析具体案例,我们可以更深入地了解厂房评估成本法的应用。以下提供了三个典型的案例,涉及不同类型和规模的厂房,展示了该方法的操作过程和结果。这些案例有助于我们掌握该方法的实际运用技巧,提高对厂房评估的理解和应用能力。案例一某公司位于城市中心的厂房需要进行评估。该厂房建于20年前,占地面积3000平方米,建筑面积5000平方米。主要由钢筋混凝土结构建成,墙体为砖砌,屋顶采用彩瓦。通过勘察和资料收集,我们了解到该厂房产权明确,手续齐全,建筑材料状况良好,未发生重大改造或维修。案例二某公司拥有一处位于大城市郊区的工厂厂房。该厂房建于20世纪90年代初期,建筑面积约3000平方米。面临拆迁,需要进行厂房价值评估。通过调查收集,该厂房采用钢筋混凝土框架结构,墙体采用砖墙,楼层为2层。建筑材料完好,使用状况良好。可预计还能使用20年。案例三某公司位于上海市郊的一处自有厂房,总建筑面积约为8,000平方米。厂房建于2005年,主要采用钢筋混凝土结构,屋面为瓦片,墙体为砖墙。现需对该厂房进行评估,以了解其当前价值。通过调查收集信息,分析计算,最终得出该厂房的评估价值为1,800万元。该价值包括厂房本体价值以及相应的土地使用权价值。评估结果反映了该厂房在经济使用年限内的价值水平,为后续经营决策提供了依据。课程总结总结要点掌握了厂房评估成本法的核心步骤,包括勘察信息收集、重置成本计