《我国住房金融市场存在的问题及其应对策略》4600字（论文）

我国住房金融市场存在的问题及其应对策略目录TOC\o"1-2"\h\u463一、引言 117688二、当前我国住房金融市场的问题与风险 25973（一）单一的市场资金来源结构，商业银行体系风险过于集中 26663（二）法制建设滞后，监管和调控体系不完善 231909（三）住房金融市场体系不健全 220443（四）住房金融在创新中存在的部分问题 329560三、住房金融风险的成因分析 317816（一）金融机构风险意识淡薄 36719（二）缺乏合理的融资机构 430049（三）对房地产业的宏观调控落实不到位 427179四、发展和完善我国住房金融市场的策略 41262（一）鼓励房地产融资产品创新 426158（二）对住房金融市场中介的发展进行大力推动 45892（三）增强政策的调控和指导，逐步完善立法 52863（四）建立和完善住房金融市场的信用体系 519800五、结束语 521201参考文献 6摘要:受我国制度现状的影响，房地产业高度依赖商业银行，并带来潜在住房金融风险问题。伴随着政府因房地产过热加强宏观调控，部分风险显现。但是我国住房金融法规还不完善，法制建设也相当落后，致使住房金融市场上更多的行为没有得到充分的法律保障，这种现象将给住房金融健康发展带来负面影响。与此同时，住房金融发展开展缺乏健全监管体系，除《商业银行法》有对银行设立、资金运用等有关条款，对住房金融机构有关管理没有明确规定和制度。所以选择这一话题，目的是想通过本人对住房金融的粗浅认识结合国内外专家的研究能找出我国住房金融中存在的一些问题和应对措施，为未来市场发展做出贡献。关键词:住房金融；市场现状；问题；应对策略引言地产作为资本密集型行业，房地产市场与住房金融市场起起伏伏有着密不可分的关系。我国房地产行业存在的最重要问题是住房金融市场在某种程度上存在问题，房地产体系还不够健全。因此，如何共享当前我国住房金融发展现状及诸多问题，并给出相应的解决办法，就是要深入辨识房地产市场中出现的打错，开发房地产企业融资渠道是解决住房金融中风险、推动房地产业良性发展的关键。二、当前我国住房金融市场的问题与风险（一）单一的市场资金来源结构，商业银行体系风险过于集中1.房地产投资风险于商业银行高度集中在目前我国房地产市场资金链上，商业银行信贷始终贯穿地皮储备，成交，房地产开发与出售一全过程。商业银行以住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动资金贷款以及土地储备贷款等多种信贷方式为载体，在房地产市场运作过程中直接或者间接承担着市场，信用风险的产生与存在。2.部分商业银行和其他金融机构的经营行为存在规范问题由于房地产信贷是商业银行广泛发展的“杰出财富”，所以其经营业务地时更容易存在很多问题，例如：产生急功近利的心态，宽松信贷的条件。甚至有一些商业银行对于和政府担保的项目太过安心，因此忽略了其中蕴含的风险。3.住房公积金制度不够健全，缺少完善科学的监督当前住房公积金的管理中心是属于一个“行政化”机制，施行住房管理局的决策、运作的中心、银行账户存储、财政监管的“管理系统”。这种做法看似完美，但应用到实际工作中可以发现，持有公积金的车主并无发言权，也不具备对资金进行管理与监督的权力，致使公积金常常被认为属于准政府资金而频繁出现错用，截取，挪用等问题。（二）法制建设滞后，监管和调控体系不完善从总体来看，住房金融市场是高速发展起来的新兴金融市场，它对于市场和制度的规范与调节还有待于在实践中深入探讨与总结。当前我国住房金融市场在有关法规建设上相当落后。分业监管这一制度中，各方面因素制约着监管部门对其实施有效监督和统一管理。（三）住房金融市场体系不健全1.住房金融市场机构体制缺乏多元性当前，商业银行及单个信托投资公司仍然是组成我国住房金融市场的主体结构，缺乏健全专业化房地产贷款，投资，担保，保险机构。关键在于发达国家健全的住房金融市场中，这类机构一般都是住房金融经营，管理机构中极其重要的一类。2.缺乏多元化、规范化的住房金融产品体系一方面，当前中国房地产市场发行证券还很有限。另一方面房地产信托虽然相对活跃，但是还没有形成规模，存在着先天不足。从整体上看，房地产信托功能较为单一，以提供“过桥贷款”为主，为未满足商业银行贷款条件的项目提供先期信托资金，而仍没有组合投资、期限转换等功能。此外，房地产之证券化尚属起步，风险转移之机制欠缺。当前我国二级抵押贷款市场设置必要性不足，抵押贷款一级市场不健全。二级市场导致的资产证券化程度不高、融资工具匮乏等问题使得银行无法使信用风险以转让资金的方式传递出去。因此，缺乏对二级市场高流动性导向，又制约着住房金融一级市场发展和金融机构对抵押贷款分散要求过严，最终造成整个住房金融市场有限。3.住房金融市场中介服务体系缺乏高效和独立性当前我国住房金融市场中介服务体系还没有建立。如资产评估，信用评估，风险评估，金融担保和法律咨询等专业中介服务机构的发展仍较为薄弱，并且这些专业服务机构的性质也不够清晰、隶属关系比较复杂，它的市场化运行与管理体制还没有完全建立起来。（四）住房金融在创新中存在的部分问题经过我国房地产有关部门20余年的调研，我国已建立健全了以银行信贷为主体的住房金融市场，有力地支撑了我国房地产业的快速发展。但是房地产市场的日益发展也使得原有的房地产融资方式开始渐渐产生一系列的问题。过分依赖银行进行房地产融资十分不利于金融业和房地产业的发展与巩固，但中国房地产行业的高速成长模式为单一银行融资形式，难以与之相适应。从整体上看，金融产品的创新将面临着多种因素的限制和一定程度的风险。三、住房金融风险的成因分析（一）金融机构风险意识淡薄由于缺乏有力有效的房地产监管手段，再加上商业银行在管理结构、内控等诸多方面存在着问题，承受着市场好的发展局面的引诱，就是关注点只停留在短期利益上，在某种程度上忽略长期经济活动中产生的风险和利益，最终造成房地产信贷规模不佳。（二）缺乏合理的融资机构近年来，受房地产业高速发展的影响，许多企业因利益等原因纷纷进入房地产市场，但真正能够达到企业上市及融资的标准还在少数，多数企业融资渠道仍以银行贷款为主。约有一半以上的公司对银行贷款依赖程度很高，以致更加严重。因此，中国房地产市场面临的许多风险又都是商业银行直接或者间接造成的，房地产市场一旦发生危机，银行会面临逾期贷款或者资金呆滞等风险。（三）对房地产业的宏观调控落实不到位不少国家政府管理行为失范，为搞“形象工程”或解决财政困难而盲目开发房地产业，导致炒作土地价格和提高造房成本，但归根结底还是房地产开发商把高昂的费用强加于消费者身上，使得房价居高不下，形成了房产泡沫。由于宏观调控力度不够，使得金融机构在房地产业发展过程中遭受房地产风险伤害。四、发展和完善我国住房金融市场的策略（一）鼓励房地产融资产品创新在国际市场上，产品创新为仿瓷产金融市场带来更多更新鲜的选择，其中包括各种房地产股权，基金，债券，信托，抵押贷款和证券。因此，在进一步改善传统渠道的同时，我国也应更加重视房地产融资产品与渠道多元化的开发。第一，鼓励有条件的公司在股票市场上筹资。它既是房地产企业最主要的融资渠道，更是提高企业品牌与知名度。由于目前房地产开发商的数量较少，规模较小，可选择激励中小房地产企业满足上市条件为前提条件，从而实现市场融资。第二，培育完善我国房地产债券市场。由于我国债券市场规模小，因而利率风险比较大。为此，我们需要积极探索房地产企业如何有效地进行债券发行，研究了企业发行公司债券应具备的基础条件、以及风险等等多方面的因素。第三，主动推进住房金融创新，开发多种既满足了条件。目前，主要应尽快促进房地产贷款证券化高效金融产品研发。（二）对住房金融市场中介的发展进行大力推动建立住房金融体系相应多层次金融机构体系。一、热情探索投资公司等剩下的金融机构、保险公司进入房地产市场是否可行。二是加大房地产信托力度、基金及其他住房金融机构体系得到健全与发展。再次要建设合理的二级市场运营管理体系，积极设立并开展房地产贷款证券化业务，设立担保机构。进而以住房金融与保险制度为前提，构建住房抵押贷款保险。最后在确保住房公积金制度逐渐完善的前提下，对住房公积金监督体系进行了规范。（三）增强政策的调控和指导，逐步完善立法一是建立健全监管体系，为了规范房地产企业在融资过程中的各项活动与行为。对房地产信贷进行监管，同时不能放松。应密切注意房地产信贷集中情况，及时引导各商业银行扩大其他授信的经营。同时，对期间发生的违规行为进行严肃查处，强化其风险防范与治理。二是为了住房金融能够得到很好地发展，应出台一系列有关法律法规，营造良好外部环境。首先，为了使该监管机构能够适应市场发展需要，我们应继续积极争取更加理性的监管方式。二要形成多样化的格局，多层次竞争性住房金融市场体系等，对他们的贷款机构进行持续的调整是必要的，健全住房金融市场运行机制等。三是加快构建个人征管体系，健全其公共服务体系，实行差别化管理。尽快构建有效，高效的信息披露体系。三是成立政策性住房金融机构，引导发展住房金融市场。我国的住房金融二级市场没有建立起来，使得商业银行抵押贷款面临更大流动性风险。我国应吸取国外先进经验，并且根据自己的实践，建立适应当前形势的政策性住房金融机构等。与此同时，可考虑开展专门机构设立工作，承担某些特定需求的标准，对收入在中低层的阶级给予保证。（四）建立和完善住房金融市场的信用体系我国住房金融市场面临的最主要风险是信用风险问题，如果要降低这种风险，那么，建立完善的信用评价体系是非常必要。首先，从银行的角度看，应建设统一征信系统。现在，尽管现在各大银行都已初步建成征信系统，但还不完善，银行人员对于放贷的运作不规范，现实操作，许多贷款在手续上也不够标准，这就给银行资金安全带来了很大隐患。所以各国要结合实际情况，以建立一个更加符合实际情况的征信系统。二是针对贷款人员，必须制定相关信用等级制度。因各人信用不同，因此，信用等级制度能够判别贷款人员信用指标。手段为：对于企业就业来说、运营与收入情况的调查，再综合评定分级，同时，也能对信贷风险种类进行预测，并可避免违规操作，从一开始审核阶段就扼杀了这种行为。五、结束语无论是房地产市场也或住房金融市场，二者在我国经济发展中均发挥着不可替代的重要作用。近年来房价飞涨，造成我国空房也越来越多，这就造成了未来我国住房金融市场发展中将会所面临的极大风险。所以不管是针对哪个住房金融市场存在问题，大家要乐观地对待，积极寻找解决方法。各主要房地产部门之间还应互相理解，转变了原来单一融资思路，谋求多元化的发展。国家还应健全各种法规，为强化对房地产市场宏观调控，企业与国家通力合作，为房地长金融市场更好地发展打下了坚实基础。国家还要健全房地产行业法律法规，强化房地产市场宏观调控、企业等、各国通力合作，奠定了住房金融市场良性发展的基石。本文研究的困难是实例信息的搜集可能不充分，仍需开展后续更深入研究工作，以期能对这一主题有一完整的说明，并且能针对他们需要的各个方面给出一些意见。参考文献[1]DemsetzHK，Lehn．TheStructureofCorporateOwnership：Cause8andConsequences[J]．JournalofPoliticalEconomy，2016，(6)：1155—1177．[2]赵惠娟.对近期房地产宏观调控效果的若干思考[J].住宅产业.2019(04)[3]郑怀林.外资进入国内房地产市场战略与宏观调控政策博弈