房地产开发与经营（第四版）课件：房地产经营效益分析

房地产经营效益分析

12.1房地产经营资产分析

12.1.1资产偿债能力分析

3、影响偿债能力的其他因素（1）或有负债

或有负债是指过去的交易或事项形成的潜在义务，履行该义务不是很可能导致经济效益流出企业，或该债务的金额不能可靠的计量。常见的或有负债有，企业对售后商品提供担保，企业以本企业的资产为其他企业提供法律担保，已贴现的票据有可能发生追索等。12.1房地产经营资产分析

12.1.1资产偿债能力分析

3、影响偿债能力的其他因素（2）租赁活动

通常财产租赁有两种形式，融资租赁和经营租赁。其中经营租赁的资产，其租赁费用直接计入当期损益，并未包含在负债之中，如果经营租赁的业务量较大、期限较长并具有经常性，则其租金虽然不包含在负债之中，但对企业的偿债能力也会产生较大的影响。在进行财务分析时，也应考虑这一因素。12.1房地产经营资产分析

12.1.1资产偿债能力分析

3、影响偿债能力的其他因素（3）可动用的银行存款指标

通常财产租赁有两种形式，融资租赁和经营租赁。其中经营租赁的资产，其租赁费用直接计入当期损益，并未包含在负债之中，如果经营租赁的业务量较大、期限较长并具有经常性，则其租金虽然不包含在负债之中，但对企业的偿债能力也会产生较大的影响。在进行财务分析时，也应考虑这一因素。

12.1房地产经营资产分析

12.1.2最佳现金持有量分析

3.因素分析模型

因素分析是根据上年现金占用额和有关因素变动的情况，来确定最佳现金持有量的一种方法。其计算公式如下：最佳现金持有量=（上年现金平均额+

不合理数额）×预计销售收入变化率

12.1房地产经营资产分析

12.1.3流动资产分析3.总资产周转率总资产周转率也叫总资产周转次数，是房地产经营企业营业收入净额与资产总额的比率，它可用来反映房地产经营企业全部资产的利用效率。其计算公式为：总资产周转率=营业收入净额÷平均资产总额12.1房地产经营资产分析

12.1.4资产盈利能力分析1.总资产报酬率

总资产报酬率也称总资产收益率是反映企业总资产在一定时期内获利能力的一个重要财务比率，它揭示了房地产经营企业资产综合利用的效率，也是衡量房地产经营企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的能力,其计算公式为：

总资产报酬率=利润总额÷平均资产总额或:

总资产报酬率=净利润÷平均资产总额

12.1房地产经营资产分析

12.1.2固定资产分析2.固定资产利用效率分析

（3）固定资产周转率

固定资产周转率是指企业年销售收入净额与固定资产平均净值的比率。它是反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。其计算公式为：固定资产周转率=主营业务收入净额÷固定资产平均净值12.2房地产经营收入分析12.2.1房地产租售收入的分析

（1）商品房出租租金收入商品房出租租金收入＝出租面积出租单价×租金收缴率（2）商品房销售收入商品房销售收入＝销售面积×销售单价（3）土地使用权转让收入土地使用权转让收入＝转让面积×转让单价

12.2房地产经营收入分析

12.2.2其他收入的分析

其他收入主要有配套设施销售收入和自营收入等。自营收入是房地产企业以开发完成的房地产为其进行商业和服务业活动的载体，通过综合性的自营方式取得的收入。其他收入也是房地产经营管理的一个组成部分，是房地产经营收入的一种经济来源，也会影响房地产企业的经济效益和经营成果，因此，也应加强对其分析，分析方法可参照房地产租售收入的分析。12.3房地产经营成本费用分析12.3.1房地产经营成本预测分析1.编制计划时的成本预测分析预测的步骤如下：①确定预测的目标，明确预测范围、期限和方法。②收集和分析历史资料和数据，所收集的数据要完整、准确、可靠和具有代表性。③建立成本预测模型，利用模型和所收集的数据进行预测。④预测结果分析。12.3房地产经营成本费用分析12.3.1房地产经营成本预测分析1.编制计划时的成本预测分析

（1）固定成本和变动成本的划分①高低点法。所谓高低点法是以所取历史资料中工程数量最高和最低时期的两组成本数据为样点，来推算固定成本和变动成本。12.3房地产经营成本费用分析12.3.1房地产经营成本预测分析1.编制计划时的成本预测分析

②回归分析法。所谓回归分析法就是利用相关分析，研究经济事物变量间的相关关系，并用相关系数来描述其相关关系的密切程度，对具有相关关系的变量，依据其相关图，选择一个适宜的数学模型，利用回归分析建立起数学模型。这里简要介绍一元线性回归分析在成本分解中的应用。（2）目标成本、成本降低额和成本降低率的测算12.3房地产经营成本费用分析12.3.2房地产经营成本控制分析1.计划阶段成本控制分析（1）公司对责任成本的控制（2）责任单位对责任成本的控制

12.3房地产经营成本费用分析

12.3.2房地产经营成本控制分析2.实施过程成本控制分析（1）成本开支的监督和控制（2）成本计划执行控制分析：①材料成本项目分析。材料成本节约或超支＝材料预算成本-材料实际成本＝材料计划用量×材料预算单价-材料实际用量×材料实际单价

由于材料用量减少（或增加）和材料价格变动而产生的材料成本的节约（或超支），可以用下面的公式计算：

材料成本节约（或超支）＝材料实际用量×（预算单价-实际单价）+（材料计划用量-材料实际用量）×预算单价

12.3房地产经营成本费用分析

12.3.2房地产经营成本控制分析2.实施过程成本控制分析

c.效率差异：反映按定额工时和实际耗用工时制定的间接预算费用差异。效率差异=（实际工作小时数-定额工作小时数）×每小时预算间接费综上所述，间接费用总差异计算如下：

间接费用差异=耗用差异+效率差异+数量差异

12.3房地产经营成本费用分析12.3.3房地产经营成本总结性分析

1.企业总成本分析

（1）总成本分析方法总成本分析一般采用对比分析法，即实际成本与计划成本相对比，计算公式如下：成本降低额＝实际成本-计划成本成本降低率＝×100％

（2）总成本分析内容①出租房产总成本分析②房地产开发总成本分析12.3房地产经营成本费用分析12.3.3房地产经营成本总结性分析

2.单位成本分析

（1）房产租赁单位成本分析的指标①租金单位成本：反映房产出租单位面积的成本支出费用。租金单位成本=

②计划单位成本：反映房产计划出租单位面积成本支出费用。计划单位成本=

③实际单位成本：反映房产出租实际单位面积支出费用。实际单位成本=

12.3房地产经营成本费用分析12.3.3房地产经营成本总结性分析

2.单位成本分析

（2）房地产开发单位成本分析①预算单位成本：反映按预算定额计算开发房屋单位面积的成本支出费用。预算单位成本=②计划单位成本：反映房地产计划开发单位面积成本费用支出，计算方法同租赁计划单位成本。③实际单位成本：反映房地产实际开发单位面积成本费用支出，其计算方法同租赁实际单位成本。12.3房地产经营成本费用分析12.3.3房地产经营成本总结性分析

3.房地产企业与同行业企业成本水平分析进行企业间成本水平分析的步骤：①收集本企业与同行业企业的成本资料，资料要有可比性；②利用差额分析法计算成本项目差额；③分析产生差距原因；④制订对策，采取措施，降低本企业产品成本，以实现更多的利润。

12.4房地产经营利润分析利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-土地增值税-销售费用-管理费用-财务费用+投资收益营业收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房屋租金收入+出租土地租金收入经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本经营税金及附加费=营业税+城市维护建设税+教育费附加

12.4房地产经营利润分析

12.4.1利润总额计划完成情况的分析

分析房地产企业利润的计划执行情况，主要依靠利润表和利润计划完成情况分析表进行。以实际数和计划数对比，判断计划完成情况。

12.4房地产经营利润分析12.4.2利润构成变动分析

分析房地产企业利润的计划执行情况，主要依靠利润表和利润计划完成情况分析表进行。以实际数和计划数对比，判断计划完成情况。

12.4房地产经营利润分析

12.4.3影响利润的主要因素分析1.销售利润的分析商品房销售利润是房地产企业利润总额的主要组成部分，影响利润的因素分析主要是对影响销售利润的因素进行分析。

12.4房地产经营利润分析

12.4.3影响利润的主要因素分析

2.期间费用分析期间费用是指企业从筹资投人到商品房销售过程中所发生的全部费用扣除成本费用以后的余额。按现行会计制度规定费用可分为销售经营费用、管理费用和财务费用。期间费用分析内容主要包括费用计划完成情况分析、费用动态分析和费用影响因素分析。（1）费用计划执行情况分析（2）期间费用的动态分析

12.4房地产经营利润分析

12.4.3影响利润的主要因素分析

2.期间费用分析（3）影响费用的主要因素分析①销售收入：扩大企业销量是节约费用的重要途径，因为费用中只有直接费用随销售量变动而变动，但间接费用不变。这样，可增加企业利润，提高经济效益。②产品销售结构：不同产品其费用率有所不同，在产品销售结构中，费用率高的产品结构上升，则引起企业费用增加，反之，则降低。③库存产品的周转速度：库存产品的周转速度对费用影响主要表现在两个方面，一是保管费，产品周转快，势必减少保管费；二是利息，周转速度加快，加速金循环，减少资金占用时间，缩短还贷时间，从而减少利息的支出。12.4房地产经营利润分析12.4.3影响利润的主要因素分析

3.营业外收支分析对营业外收入分析，重点是分析各项收入是否合理，尤其是固定资产的盘盈，要查明原因。对营业外支出分析，要分析财产损失的原因，