房地产金融实务（第3版）课件：房地产抵押典当

房地产抵押典当《房地产金融实务》（第3版）第一节

房地产抵押典当的含义

第二节

房地产典当业务流程《房地产金融实务》（第3版）学习目标《房地产金融实务》（第3版）1．了解典当的含义、产生与发展，中国典当业恢复发展及其现实意义。2．理解房地抵押产典当概念。3．掌握房地抵押典当业务流程。第一节房地产抵押典当的含义（一）典当的含义典当一词有广义和狭义之分，广义的典当包括典、当、质、押四种（亦有说典、当、质、押、按五种），狭义的典当仅指其中规模较大的典与当的合称，近代以来，典与当的区别已经基本消失，因而合称为典当。质店和押店是典当业中规模较小的两种，按店主要是广东、福建之称呼，其他地方极少用之。在近代江南，质店也是较少间，民间通常将质押店通称为押店。《房地产金融实务》（第3版）目前，普遍接受的典当传统含义和法律特征有：①典当，一般是指当，如典当行业“当”字是其标识；②典，即典权，是支付典价，占有他人不动产，是一种用益物权。典权是在市场经济不发达条件下随着田宅买卖制度的产生而产生的；③当，即营业质权，是质权的一种，是指为了担保债权的实现而占有由债务人或第三人移交的动产，当债务人逾期不履行债务时，可对该动产主张优先受偿权。另外，根据民间习惯。如果当字用于不动产时，则不需要转移占有。《房地产金融实务》（第3版）（二）典当行及其运作过程典当行被定义为依照《典当管理办法》设立的专门从事典当活动的企业法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和同公司法》的有关规定。典当行的运作过程，涉及收当、赎当、续当和绝当，及拍卖、变卖或者折价过程。典当行的运作过程，涉及收当、赎当、续当和绝当，及拍卖、变卖或者折价过程，如图8-1所示。《房地产金融实务》（第3版）《房地产金融实务》（第3版）图8-1典当行运作过程二、典当的产生与发展典当业在1987年十一届三中全会后恢复经营，自1987年底四川省成都市成立新中国第一家典当商行——成都市华茂典当服务商行以来，典当业在我国大地上又悄然兴起。典当业的行业类型和典当行的机构属性，长期以来存在争论，由于典当行数量的增加，一些地方发生了非法集资事件。《房地产金融实务》（第3版）2007年，中国典当业继续保持平稳快速发展。2008年金融危机中很多行业都受到冲击，但是典当行的生意却红火起来。2011年12月15日，商务部发布《商务部关于“十二五”期间促进典当业发展的指导意见》（商流通发〔2011〕481号），指出“十一五”期间，我国典当业发展总体良好，但还存在法律法规建设相对滞后，标准化体系不完善，行业组织化程度较低，一些企业经营行为有待规范等问题，应在“十二五”期间积极予以解决。截至2015年12月底，全国共有典当行8050家，分支机构928家，注册资本1610.2亿元，从业人员6.3万人，典当余额1025.2亿元，与上年同期持平。2015年全行业共发放当金3671.9亿元，比2014年略有下降。典当业务结构中，动产典当业务占全部业务30.5%；房地产抵押典当业务占53%；财产权利典当业务占16.5%。《房地产金融实务》（第3版）图8-22009-2015年典当行业累计发放当金现金规模《房地产金融实务》（第3版）（单位：亿元，%）图8-32015年典当行业典当业务结构示意图截至2016年12月底，全国共有典当企业8280家，分支机构932家，注册资本1666.6亿元，从业人员5.3万人，典当余额957.3亿元，与上年同期相比减少67.9亿元，同比降低6.6%。截至2016年12月底，全行业实现典当总额3176.0亿元，与上年同期相比减少495.9亿元，降幅为13.5%。《房地产金融实务》（第3版）（单位：%）典当业务结构中，动产典当业务占全部业务35.59%；房地产典当业务占50.14%；财产权利典当业务占14.27%。与上年同期业务结构比较，动产典当业务占比略有上升，房地产和财产权利典当业务占比有所下降，但房地产典当仍是行业主要业务。截止2017年10月，全国共有典当行8457家，分支机构952家，从业人员4.8万人，注册资金达1706亿元，放款总额达到2455亿元。按典当总额计算，2017年1-10月，动产典当业务占全部业务34.89%；房地产典当业务占49.58%；财产权利典当业务占15.54%。与上年同期业务结构比较，动产典当业务和财产权利典当业务占比有所上升，房地产典当业务占比略有下降，房地产典当仍是行业主要业务。典当行业对解决民营企业的融资具有重要的补充作用，随着现代经济的不断发展，逐渐成为我国金融体系的重要组成部分。《房地产金融实务》（第3版）三、中国典当业恢复的现实作用典当作为一项金融业务，其主要作用有以下几点：1．融资的作用2．支持生产、活跃流通、解危救难、方便群众3．稳定社会经济、金融秩序4．房地产抵押典当的运作，有利于置业投资的发展《房地产金融实务》（第3版）四、房地产抵押典当（一）房地产抵押典当的含义根据《典当管理办法》，房地产抵押典当是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。《房地产金融实务》（第3版）（二）房地产抵押典当的特点1．房地产抵押典当具有资金融通的特点2．房地产抵押典当的小额性3．房地产抵押典当的短期性4．房地产抵押典当的灵活便捷性5．典当行房地产抵押典当的救急性《房地产金融实务》（第3版）（三）房地产抵押典当的当物当物，是指当户以质押或抵押方式提供给典当行的，用以领取当金而担保的物品。房地产抵押典当的当物是指抵押典当的房地产，它是房地产抵押典当的课堂，是指当户申请典当向典当行提供的土地上的房屋等建筑物、构筑物和其他地上定着物。具有如下特点：1．当物应是特定的可以抵押、可以转让的房地产2．当物应在政府主管机关进行登记和公示《房地产金融实务》（第3版）第二节房地产典当业务流程一、房地产抵押典当业务的流程房地产抵押典当业务的流程为：①典当申请；②受理收集材料；③房地产价格评估；④内部申报批复；⑤签订抵押典当合同；⑥办理他项权利登记；⑦发放当金；⑧典当处理；⑨总结归档。房地产抵押典当业务的流程如图8-4所示。《房地产金融实务》（第3版）《房地产金融实务》（第3版）图8-4房地产抵押典当业务流程（一）典当申请当户根据自身的需要向典当行提出典当金额、典当期限的申请，申请中应列出当户资金用途、抵押物品、所需资金额度、所需当期等。（二）受理收集材料典当行根据当户的申请，要求当户准备审查所需材料。如果当户是个人，则应准备下列材料：《房地产金融实务》（第3版）（三）房地产价格评估典当行业务人员进行实地考察、详细了解该房地产的地理位置、建成时间、面积、使用状况及周边环境，向当地土地、房管部门及相关人员了解当物所在地基准地价和市场价格。房地产的当金数额经协商不能达成一致的，双方可以委托有资质的房地产价格评估机构进行评估，估价金额可以作为确定当金数额的参考。（四）内部申报批复实地考察结束后，整理考察报告，报告中要根据考察情况对资产质量、价格作出评估，反映出业务人员对该资产的真实意见。同意受理的要提倡当金额度，提交待审会会议研究。《房地产金融实务》（第3版）（五）签订抵押典当合同贷审会同意发放当金后，与当户签订详细的抵押典当合同。合同中约定借款时间、借款额度、还款时间、综合服务费、抵押物价值、双方的权利业务及违约责任等。同时，应办理公证和房地产保险等事项。（六）办理他项权利登记办理房地产抵押登记必须随同当户一同前往，规避当户可能发生的道德风险。（七）发放当金所有手续办理完备之后，典当行向出当人开具当票、发放当金，由当户开具当金全额收据。《房地产金融实务》（第3版）（八）典当到期处理典当期限到期后，当户凭当票和其他有关证件到典当行归还借款，并办理注销房地产抵押登记等手续（赎当）。典当期内或典当期限届满后5日内，经双方同意可以续当，续当一次的期限最长为6个月。续当期自典当期限或者前一次续当期限届满日起算。续当时，当户应当结清前期利息和当期费用。典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的，为绝当。（九）总结归档单笔业务结束后，典当行将相关文件、材料、业务记录整理归档，妥善保存，以备后查。《房地产金融实务》（第3版）二、房地产抵押典当风险规避（一）房地产抵押典当风险房地产抵押典当风险主要有以下几种：1．政策风险2．管理风险3．绝当风险4．市场风险5．道德风险《房地产金融实务》（第3版）（二）房地产抵押典当风险规避其中重点要做好以下几个方面。1．风险回避风险回避指考虑到风险的存在而主动放弃或拒绝承担该风险，属于事前控制。

2．风险抑制风险抑制指承担风险后，采取种种积极的、主动性的措施以减少风险发生的可能性和破坏程度。

3．风险分散风险分散指承担各种性质不同的分析，利用他们之间的相关程度取得最优的风险组合，使这些风险加总得出的总体风险水平最低。《房地产金融实务》（第3版）4．风险转移在风险发生之前，通过各种交易活动，把可能发生的危险转移给其他人承担。5．风险补偿风险补偿是指典当行在正常经营年份，提存足够的风险基金或呆账准备金，用以补偿风险造成的损失，也称为“风险自留”。建立风险补偿机制可以增强典当行抵御风险的能力。《房地产金融实务》（第3版）三、房地产抵押典当与房地产抵押贷款的区别房地产抵押典当本质上还是抵押贷款，归属于房地产抵押贷款的范畴，但与一般意义上的房地产抵押贷款相比，也存在一些不同。比如，经营机构方面看，房地产抵押典当的经营机构是典当行，是专门从事典当活动的企业法人，属于非金融机构。而一般房地产抵押贷款的经营结构是银行或者其他金融机构；服务对象方面看，房地产抵押典当中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人。房地产抵押的抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。《房地产金融实务》（第3版）此外，与一般房地产抵押贷款相比，房地产抵押典当的优势主要体现在以下几个方面：1．办理时间短向银行申请短期贷款周期一般为2个月左右，在典当行办理房地产抵押典当业务，一般一周左右可完成所有手续。2．借款成数高一般情况下，银行抵押贷款最多贷五成；房产抵押典当最多可以贷到八成，通常典当行会针对私房、已购公房等不同房屋性质按不同比例放款。《房地产金融实务》（第3版）3．不需评估费房地产抵押典当也需要评估，但这个评估通常由典当行的专业人士进行，不需另付评估费，所以花销大概只有几百元的上市审核费用。4．当金用途不受限向银行申请的短期贷款，只能用于申请贷款的用途范围内，若用途不当或挪作他用，银行有权收回进行信贷制裁；典当行通常只是对顾客的用途进行询问，除法律规定的不作为外，都不受限制。《房地产金融实务》（第3版）房地产抵押典当的劣势则有以下几个方面：1．资金使用时限短房地产抵押典当一次最长6个月；银行贷款的期限至少半年或一年以上。2．利息数额高房地产抵押典当金利率按中国人民银行公布的银行机构六个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行，月利率往往是银行抵押贷款的四五倍《房地产金融实务》（第3版）3．融资规模偏小无论是相对银行的实力，还是相对应房地产企业动辄上千万的所需开发资金数额，作为准金融机构的典当行由于发展不久，在资金实力方面普遍存在先天缺陷，其所发放的款额根本无法支撑项目的开发所需《房地产金融实务》（第3版）四、房地产抵押典当的常见误区《房地产金融实务》（第3版）误区纠

错任何典当行都能经营房地产典当并不是所有典当行都能经营房地产抵押典当业务。《典当管理办法》（2005）规定，注册资本达500万元以上的典当行才能从事房地产抵押典当业务所有房产都能典当“典当行不得收当依法被查封、扣押或者已经被采取其他保全措施的财产”，也不接受未取得商品房预售许可证的在建工程。目前可以作为当物的房地产一般有商品房（包括住宅商品房、商业房地产等）、已购公房（包括房改房、经济适用房等）、建设用地使用权等。典当需交出房地产实践中有人误认为房地产抵押典当须转移房地产的占有权，意味着把空房交给典当行。房地产抵押典当实际上是房产抵押，当户并不需要将房地产移交典当行占有，典当行无权使用该房产，仅能限制其产权转移，将其作为清偿本息的财产担保，房地产仍归原产权人使用当期最长6个月房产典当当期宜短不宜长，《典当管理办法》中规定，典当期由双方预定，最长不超过6个月。但办法还同时规定，典当期内或典当期限届满后5日内，经双方同意可以续当评估值即当金当金多少由双方协商决定，只要不超过房产的评估价即可。也就是说，可以根据自己需求决定借款多少到期不赎即为绝当《典当管理办法》规定，典当期限或者续当期限届满后，当户应在5日内赎当或者续当；逾期不赎当也不续当的，为绝当。即当期届满5日内还没有“任何反应”的，当物才能成为绝当绝当即与当户无关《典当管理办法》规定，当物估价金额在3万元以上的，可以按照担保法的有关规定处理，也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分应当退还当户，不足部分向当户追索；绝当物估价金额不足3万元的，典当行可以自行变卖或者折价处理，损益自负。即对于房产绝当，典当行在处理时按多退少补的原则处理表8-1房地产抵押典当常见误区课堂讨论

开发商在何种经营状况下会选择房地产抵押典当渠道获得房地产开发资金？《房地产金融实务》（第3版）思考与练习一、填空题1、典当和普通质押都可以用于

担保，都是转移担保物的

，都属于

范畴。2、典当行和当户不得将当票

、

或者

给第三人。3、典当期限或者续当期限届满后，当户应当在

日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的，为

。4、典当行的注册资本最低限额应当为股东实缴的

资本。5、典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门先行办理

，再办理

手续。《房地产金融实务》（第3版）二、单项选择题1、从事房地产抵押典当业务的典当行，其注册资本最低限额为（

）万元。A、300B、500C、1000D、30002、典当期内或典当期限届满后（

）日内，经双方同意可以续当，续当一次的期限最长为（

）个月。A、3,1B、5,3C、5,6D、7,63、质押当物在典当期内或者续当期内发生遗失或者损毁的，典当行应当按照（

）金额进行赔偿。A、买价B、定价C、估价D、现价4、按照法律规定，我国房地产的抵押典当行为需要以（

）为先决条件。A、登记B、抵押C、鉴证D、审批5、我国《典当管理办法》规定：房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的（

）。A、42‰B、27‰C、24‰D、15‰《房地产金融实务》（第3版）三、多项选择题1、典当行在当期内不得（

）当物。A、出租B、质押C、抵押D、使用2、房地产抵押典当的当户非常广泛，具体包括（

）等。A、个人B、私营企业C、国有集体单位D、机关事业单位3、房地产抵押典当具有小额性的特点，这主要是因为（

）。A、典当行发放信用贷款的数量有限B、典当行的注册资本主要是以实物和工业产权等作价出资的资本，资本变现能力差C、当户往往以中小企业、小微企业和个体工商户为主，所能提供的当物本身价值不高D、典当行必须遵守当金上限，突出典当行的小额金融借贷特色4、关于房地产抵押典当的当物，下列说法正确的是（

）。A、当物应是特定的可以抵押、可以转让的房地产

B、当物可以是住宅房、办公楼、商铺等C、当物应在政府主管机关进行登记和公示

D、当物不能是已经被采取保全措施的房地产5、典当贷款的风险分散措施主要有（

）。A、贷款客户分散化B、当物品种分布多样化C、信用贷款规模化

D、贷款发放主体多元化《房地产金融实务》（第3版）四、简答题1、如何理解房地产抵押典当的含义？2、房地产抵押典当的特点是什么？3、简述房地产抵押典当业务的流程。4、房地产抵押典当应如何规避风险？

五、论述题房地产抵押典当与房地产抵押贷款有什么不同？《房地产金融实务》（第3版）实践与训练

实训项目：作为房产业主和潜在的出典人，了解当地典当行业、房地产典当业务的发展