经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案资料

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与粽触篇初

一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个

最符合题意）

1.用益物权是指以支配标的物的（）为内容的物权。

A.使用价值

B,抵押价值

C.交换价值

D.生产价值

2.某宗土地的所有权人为甲，使用权人为乙，则（）o

A.甲拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地

B.乙拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地

C.乙拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地

D.甲拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地

3.下列关于集体土地的说法中，正确的是（）o

A.集体土地的所有权是不完整的，追索权受时效的限制

B.集体土地的所有权是不完整的，但追索权不受时效的限制

C.集体土地的所有权是完整的，但追索权受时效的限制

D.集体土地的所有权是完整的，追索权不受时效的限制

4.因土地租赁活动而产生的承租人的使用权属于（）o

A.担保物权

B.用益物权

C.对世权

D.债权

5.在建筑物区分所有权中，处于主导地位的是（）o

A.共用部分的持份权

B.成员权

C.专有部分的所有权

D.共有部分的使用权

6.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同

而产生的超额利润所转化的地租是（）o

A.级差地租I

B.级差地租II

C.绝对地租

D.垄断地租

7.杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成

一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是（）o

A.自由农作区

B.谷物轮作区

C.林业区

D.放牧区

8.韦伯认为，社会集聚是（）o

A.特殊集中因素

B.一般集中因素

C.固定的外在因素

D.固定的内在因素

9.当某物业的价格为1000元/平方米时，需求量为100万平方米;

价格为1300元/平方米时，需求量为70万平方米。该物业的需求

价格弹性为（）o

.3

.0

.7

.1

10.在出让土地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项

目是（）o

A.公寓

B.写字楼

C.工业厂房

D.酒店

11.下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是（）0

A.土地使用权出让是一种国家垄断行为

B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则

C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让

D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期

12.土地使用权出让合同的内容中一般不包括（）。

A.建设规划设计条件

B.建设密度和高度控制指标

C.开发进度和分期投资额度

D.工程完工期限

13.A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合

同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效

的时间为（）□

月1日

月2日

月9日

月10日

14.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府

可以无偿收回土地使用权的是（）o

A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”

的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误,

到2004年6月30日仍未动工

B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同

约定的动工开发日期满两年未动工开发

C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合

同约定的动工开发日期满两年未动工开发

D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让

合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

15.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是()。

A.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同

级人民政府批准执行

B.协议出让价格不得低于协议出让最低价

C.协议出让价格不得低于协议出让底价

D.协议出让底价不得低于协议出让最低价

16.下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是()o

A.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布

B.若竞买者不足两人，应当中止拍卖

C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协

商确定是否成交

D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增

加报价

17.M公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片

土地开发，若M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是

()o

A.取得土地使用权两年以后

B.完成开发投资总额的25%以上（不含土地使用权出让金）

C.完成开发投资总额的25%以上（含土地使用权出让金）

D.形成工业用地或者其他建设用地条件

18.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（）。

A.土地使用者迁移而停止使用的土地

B.土地使用者破产而停止使用的土地

C.未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地

D.核准报废的矿场土地

19.在房地产开发项目可行性研究中，对市场供求关系和价格（租金）

水平的精确把握，是（）的基础。

A.产品分析

B,收入水平分析

C.财务分析

D.喜好分析

20.市场价格和租金水平是市场（）的直接表现。

A.需求关系

B.买卖关系

C.供求关系

D.租售关系

21.住宅市场调研中购买力分析的目的是确定（）。

A.住宅价格水平的高低

B.消费者的收入水平与住宅价格之间的关系

C.消费者收入水平的高低

D.消费者家庭结构的差异

22.在房地产市场现场调研中，主要运用描述性统计和（）来分析

数据。

A.数理组合

B.线性分析

C.统计推断

D.系统归纳

23.商业用房市场调研中，竞争分析的间接层次是指（）o

A.本区域与其他区域的商业用房之间的竞争

B.本区域内不同档次商业用房之间的竞争

C.本区域内不同经营业务方向的商业用房之间的竞争

D.本区域内经营商品和劳务的经营者之间的竞争

24.当某一区域的房地产市场吸纳速度高时，意味着（）o

A,供不应求

B.潜在需求不足

C.供求均衡

D.有效需求不足

25.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（）

接近。

A.估价时点

B.委托估价日期

C.实地查勘日期

D.估价作业日期

26.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价

格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，应交

纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/

平方米。

.19

.18

.22

.49

27.某宗房地产2006年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房

地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为

103.0,105.0,108.0,105.0（均以上个月为100）,则将该价

格调整到2006年7月的价格为（）元/平方米。

.3

.0

.0

.3

28.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（）o

A.经济寿命W自然寿命

B.经济寿命2自然寿命

C.经济寿命=自然寿命

D.经济寿命》自然寿命

29.经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。

该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为（）o

%

%

%

%

30.某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年,

资本化率为10%。该宗房地产的价值为（）万元。

.4

.9

.0

.0

31.假设开发法中的开发经营期的起点是（）的时间。

A.土地开始开发

B.房屋开始施工

C.开始租售开发完成后的房地产

D.取得估价对象

32.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟

出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此

住房的净销售收入应为（）万元。

.58

.43

.67

.32

33.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优

点是（）o

A.考虑了基准收益率

B.能显示投资回收期的长短

C.能在一定程度上反映投资效率高低

D.计算过程简单

34.某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年

限为70年，当基准收益率为10%时，假设残值为零，则每年平均住

房费用为（）万元。

.34

.45

.26

.07

35.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为

10%,则该项目的净现值为（）o

单位：万元

年份0I2345

现金流入300300300300300

现金流出8005050505050

现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投

资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为

12%.则用差额法计算的NPV（乙-甲）（）。

单位：万元

投资方案初期投资净收益

甲2000700

乙40001200

A.大于100万元

B.等于零

C.小于零

D.等于100万元

37.某房地产公司开发6000平方米的商业用房供出租用，总开发费

用为3000万元，毛租金为100元/平方米?月，出租费用为毛租金收

入的20%.假设该类项目的投资收益率为15%,收益年期无限，则该

项目的投资利润率为（）。

38.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用

为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本

为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为

（）平方米。

300

000

000

500

39.对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获

取的收益（）o

A.随安全度增加而增加

B.随安全度增加而减小

C.随安全度减少而减少

D.不受安全度影响

40.在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（）o

A.资本结构的变化对未来收益产生影响

B.市场研究与项目评估分析和预测的准确性

C.承包商对项目控制与管理能力

D.通货膨胀及不可预料事件的发生

41.房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成

的风险称为（）0

A.经营风险

B.业务风险

C.财务风险

D.流动性风险

42.采用分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的

风险称为（）0

A.经营风险

B.信用风险

C.财务风险

D.业务风险

43.某房地产公司经营一餐馆，年经营收入为300万元，经营支出为

150万元，所得税税率为20%。经营四年后转售，预计经营期内年

平均通货膨胀率为3%,年折旧费为50万元，则按不变价格计算，

第四年的实际税后净现金流量为（）万元。

.88

.54

.63

.86

44.房地产投资风险中的静态风险，可通过（）加以避免。

A.经营者自身努力

B.加强对投资项目的评估

C.减少判断失误

D.投保的方式

45.房地产开发项目要获取立项和建设执照，需要向城市规划管理部

门、土地管理部门、建设管理部门等报送项目（）o

A.财务报告

B.可行性研究报告

C.市场分析报告

D.运营报告

46.建安工程费包括建筑工程费和（）等。

A.附属工程费

B.设备及安装工程费

C.管理费

D.室外供电工程费

47.房地产开发企业为筹集资金而借款形成的利息在房地产开发投

资成本估算时，属于（）。

A.管理费用

B.财务费用

C.销售费用

D.税费

48.房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的许可证有（）o

A.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

B.建设用地规划许可证和建设工程施工许可证

C.建设用地转让许可证和建设工程规划许可证

D.建设用地转让许可证和建设工程施工许可证

49.房地产开发项目管理的意义主要体现在（）四个方面。

A.计划、组织、协调、控制

B.计划、协调、控制、监理

C.组织、协调、控制、检查

D.计划、组织、控制、验收

50.下列费用中，不属于物业服务费的是（）。

A.物业管理区域清洁卫生费用

B.共用部位、共用设施设备的维修基金

C.物业管理企业固定资产折旧

D.公众责任保险费用

51.在房地产委托代理经营方式下，房地产供给方是（）o

A.房地产产权人

B.房地产销售机构

C.委托代理机构

D.房地产评估机构

52.在开放型代理方式下，房地产开发项目的广告大多由（）出资。

A.开发商

B.代理机构

C.工商管理部门

D.房地产交易管理部门

53.以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（）o

A.成本加成定价法

B.竞争价格定价法

C.顾客感受定价法

D.价值效用定价法

54.在房地产市场竞争较为激烈时，适宜采用（）定价。

A.成本加成定价法

B.顾客感受定价法

C.竞争价格定价法

D.旧房定价法

55.物业服务合同在（）的情况下不成立。

A.当事人没有承诺生效

B.当事人没有签字盖章

C.没有规定合同成立的地点

D.一方当事人提供了服务，另一方当事人接受了该服务，但没有采

取书面形式

56.甲于2004年1月起将自己的房子租给其同事乙一年，约定由乙

交纳物业服务费。乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走

并拒绝交纳物业服务费。甲负（）的责任。

A.督促乙尽快交纳

B.部分交纳

C.协助物业管理企业向乙追收

D.连带交纳

57.住宅小区交付使用后，在质量保修期内，（）对小区负有质量保

修和配套设施完善的义务。

A.施工单位

B.物业管理企业

C.建设单位

D.业主大会

58.住房公积金贷款在本质上是一种（）o

A.委托贷款

B.信用贷款

C.基金贷款

D.信托贷款

59.某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6%,贷款期限为

15年，采用等本金还款方式，则第10个月的付款额最接近（）元。

60.房地产证券化是将（）相联系，增强资产的流动性。

A.长期资产与短期资金

B.长期资产与长期资金

C.短期资产与长期资金

D.短期资产与短期资金

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或

2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选。所

选的每个选项得0.5分）

61.克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（）。

A.研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水

平和消费方式完全一致

B.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，

交通费用和距离成正比

C.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，

交通费用和距离成反比

D.厂商和消费者都是经济人

E.平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制

62.形成房地产有效需求必须具备的条件有（）o

A.消费者有购买房地产的意愿

B.消费者能够承受并支付得起房地产价格

C.城市经济高速发展

D.人口急剧增长

E.房地产供给大于房地产需求

63.现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有（）o

A.划拨

B.招标

C.挂牌

D.拍卖

E.协议

64.下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是（）o

A.转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规

定缴纳土地使用权出让金

B.转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地

产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理

C.未领有国有土地使用证的土地使用者，也可以将划拨土地使用权

的地上建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家

D.满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，

抵押金额中包括土地价格

E.因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用

权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性

65.筛选和鉴别次级资料的基本方法包括（）o

A.分析次级资料的来源和收集目的

B.分析次级资料的类型和性质

C.了解次级资料的提供者的研究思路

D.了解次级资料的收集方法

E.了解次级资料的收集时间

66.采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（）o

A.净收益估计过高

B.收益期限估计过长

C.运营费用估计过高

D.资本化率估计过低

E.考虑了无形收益

67.假设开发法中的开发期包括（）o

A.开发经营期

B.前期

C.建造期

D.租售期

E.保修期

68.根据房地产投资项目所处的阶段不同，现金流量可分为（）o

A.净现金流量

B.初始投资现金流量

C.经营现金流量

D.累计现金流量

E.终结现金流量

69.选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评

价方法有（）□

A.收益法

B.净年值法

C.净现值法

D.净终值法

E.追加投资收益率法

70.房地产投资风险中的动态风险是由于（）带来的风险。

A.企业的经营管理状况

B.意外事故的发生

C.市场需求变动

D.自然灾害

E.战争

71.降低房地产投资中的商业风险可采用的对策有（）等。

A.预期投资后的维持费用

B,进行房地产类型组合投资

C.将风险损失摊销计入成本

D.规模投资限制竞争

E.选择擅长经营的房地产项目

72.房地产投资变现风险的主要影响因素有（）等。

A.市场行情

B.管理水平

C.地段

D.净现金流量

E.价值量的大小

73.通过城市房屋拆迁取得的商品房开发用地，土地费用一般包括

（）o

A.土地使用权出让金

B.前期工程费

C,建筑安装工程费

D.拆迁安置补偿费

E.土地转让费

74.居住区的用地组成一般包括（）。

A.居住建筑用地

B.公共建筑和公共设施用地

C,道路及广场用地

D.工程管线用地

E.绿地及体育场

75.招标投标的方式有（）o

A.公开招投标

B.邀请招投标

C.合作招投标

D.指定招投标

E.自主招投标

76.房地产开发企业实行价格折扣策略可以（）o

A.增加买方付款的灵活性

B.降低呆账的风险

C.尽早收回投资

D.增加销售总收入

E.增加销售数量

77.理性感化风格的房地产广告的具体种类有（）o

A.规则式

B.情景式

C.诱导式

D.动感式

E.证言式

78.工业区物业管理的主要特点有（）o

A.管理内容相对简单，但协调工作量大

B.进出人员控制难度大，人员成分复杂

C.公用设备设施维护工作量大

D.安全防范难度大，尤其是消防安全的难度更大

E.公共秩序维护难度大

79.在办理房地产抵押登记时，房地产管理部门需要对抵押物进行审

查的内容有（）o

A.抵押物价值的大小

B.抵押物权证的真伪

C.抵押物的面积

D.抵押人的信誉

E.抵押物是否已经抵押

80.采用按月等本金还款方式还款，借款人每月（）o

A,支付的本金是均等的

B.支付的利息是均等的

C.偿还利息越来越少

D.偿还利息越来越多

E.付款额越来越多

三、案例分析题（共20题。每题2分。由单选和多选组成。错选，

本题不得分；少选。所选的每个选项得0.5分）

（一）

某房屋当时的购置价格为130万元，目前的评估价值为110万元。

房主王某向甲保险公司投保该房屋的财产损失保险金额90万元，同

时向乙保险公司投保该房屋的财产损失保险金额50万元。

81.该房屋若发生火灾损毁后，王某获得的损失赔偿最多为（）万

yuo

82.该房屋发生火灾损毁后，如果采用分摊方式赔付，王某从甲保险

公司可获得的最高损失赔偿约为（）万元。

83.该房屋因（）造成损失的，保险公司不负责赔偿。

A.地震

B.洪水

C.战争

D.王某纵火

84.如果该房屋的损失属于保险责任内的损失，但依法应由第三者承

担赔偿责任的，则（）o

A.保险公司不必赔偿

B.保险公司进行赔偿后，不可行使索赔权

C.保险公司进行赔偿后，可进行物上代位

D.保险公司进行赔偿后，可进行代位求偿

（二）

赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的

30%,余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利

率为6%,采用按月等额还款方式偿还。

85.银行在审核抵押贷款时，应不同意（）设定抵押。

A.商品住宅.

B.抵押人依法有权处分的国有土地使用权

C.权属有争议的房地产

D,已依法公告列入拆迁范围的房地产

86.赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府

规定的部门（）o

A.办理抵押登记

B,进行抵押合同备案

C.申报贷款金额

D.申报抵押评估价值

87.赵某以依法取得的房屋所有权证书进行房地产抵押的，登记机关

应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，向（）。

A.赵某颁发房屋他项权证

B.银行颁发房屋他项权证

C.赵某颁发抵押权证

D.银行颁发抵押权证

88.赵某的月还款额为（）元。

89.若赵某将其家庭收入的25%用于偿还贷款，则赵某家庭月收入

至少为（）元。

896

896

544

424

90.若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为

（）元。

858

786

858

006

91.在固定利率抵押贷款的情况下，对银行而言，出现提前还款风险

的情形有（）□

A.市场利率上升

B.市场利率下降

C.抵押人收入水平上升

D.抵押人收入水平下降

（三）

某房地产公司开发宾馆项目时，恰逢国家调控固定资产投资，致使

该公司遭受投资损失。

92.国家调控固定资产投资的主要手段有（）o

A.提高所得税率

B.货币贬值

C.提高利率

D.紧缩银根

93.该房地产公司的风险属于（）o

A.商业风险

B.金融风险

C.意外风险

D.购买力风险

94.降低国家调控固定资产投资所带来的风险的对策有（）o

A.把握国家金融政策

B.预期贷款利率变化

C.预测地区经济情况

D.防止同类房地产商品竞争

（四）

某房地产公司欲投资两个彼此独立、投资寿命期为一年的项