控制性详细规划：技术基础

控制性详细规划：技术根底东北师范大学城市与环境科学学院

.个人简介：教授，博士生导师〔城市与区域规划〕

注册城市规划师教育背景1983-1987：北京大学城市与区域规划专业〔本科〕1989：同济大学城市规划系进修教师1993-1996：东北师范大学博士研究生2005：美国SouthernPolytechnicStateUniversity建筑学院访问教授2007-2021：美国UniversityofLouisville地理系访问学者主讲课程城市详细规划〔1989-2003〕城市规划理论问题〔研究生〕大都市区规划〔博士生〕，等相关课题延边工业集中区规划哈尔滨大都市圈规划锦葫都市区空间协调规划，等.所在单位及规划相关专业：东北师范大学城市与环境科学学院5个本科专业，11个硕士生专业，9个博士生专业城市规划相关专业本科：资源环境与城乡规划管理〔1980-〕硕士研究生：城市规划与设计〔2004-〕博士研究生：城市与区域规划〔2005-〕.关于本次研讨根本按建设部干部学院文件要求准备；内容1-6；分“根底〞和“研究〞两局部；借鉴了其他单位的局部资料有详有略。.主要内容(根底局部)：城乡规划法中的控规根本认识控制体系与要素内容程序、方法与要点内容深度、成果要求.一、“城乡规划法〞中的控规受到空前重视法律地位明确总那么、制定、实施、修改、法律责任中均有规定11条中涉及控规.总那么第二条制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。.制定第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。第二十条镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。第二十一条城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。.实施第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成局部。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设工程，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、平安等的，不得批准。.修改第四十八条修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应领先修改总体规划。.法律责任第六十条镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有以下行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

〔一〕未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的；

.实质意义土地出让的前提条件：根据控规提出规划设计条件全覆盖的衍生要求：县城以上城市规划区控规的全覆盖制定次序：分片区、分阶段推进，超前覆盖到城镇开展所使用的每一块建设用地修改程序严格强调公众参与：涉及私人和集体利益，有“物权法〞也强化了这一要求.相关法规城市规划编制方法城市绿线管理方法城市黄线管理方法城市紫线管理方法城市蓝线管理方法.二、对控制性详细规划的根本认识.城乡规划城镇体系规划城市规划镇规划村庄规划乡规划总体规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划.1.中国特色的法定规划借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型，根本方法是“地块指标〞加“图那么〞；城乡规划法明确的法定规划之一；反映各个利益主体在城市建设中的利益关系；地方政府控制和引导土地开发的依据，建设主管部门做出建设工程规划许可的依据〔行政许可法范畴〕；公众参与最具实效性的内容；法律严肃性越来越高；编制技术不断探索与进步。.2、地位与作用〔1〕控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理——依法行政的依据；从规划到实施——控制、引导、监督。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的根本依据，正确引导开发行为。.〔2〕控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观——上接总规〔分区〕，下接修详〔设计〕；从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；

控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。地位与作用.〔3〕控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；从规划到设计——规划要求与设计条件的结合；从消极到积极——控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导那么以及设计标准与准那么的方式表达在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的开展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。地位与作用.〔4〕控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体——利益协调的平台；从分歧到统一——公共政策的具体化。

控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，表达着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。地位与作用.3、根本特征

——介乎于土地管理与建筑管理之间，内涵丰富〔1〕通过抽象的表达方式落实规划意图。落实共性控制内涵；提供个性设计空间。

控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图那么等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。.〔2〕具有法律效应和立法空间。具有法律效力而不是法律；具有成为法律法规的可能。控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其根本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规划中具有法律意义的局部应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。根本特征.〔3〕具有相当的综合性各纵向系统的设计综合；各专项内容的横向汇总。控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。根本特征..〔4〕刚性与弹性相结合的控制方式

规定性与引导性的结合；通那么式与判例式的结合；动态控制与相互转化的可能；强制性内容的提出。控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两局部。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么〞、“必须做什么〞、“至少应该做什么〞等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么〞、“最好做什么〞、“怎么做更好〞等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通那么式与判例式相结合的特点。根本特征.三、控制体系与控制要素：技术汇总土地使用：用地面积、边界、性质、兼容性、容积率、建筑密度、人口密度、绿地率建筑建造：建筑高度、后退、间距、建筑体量、形式、色彩、空间围合、小品设施配套：市政设施、公用社会设施行为活动：交通方式、出入口、停车泊位、环保规定.规划控制指标体系土地使用土地使用控制用地边界用地面积用地性质土地使用相容性环境容量控制容积率建筑密度居住人口密度绿地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑色彩建筑形式其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置规划控制指标体系设施配套市政设施配套给水设施排水设施供电设施交通设施其他公共设施配套教育设施医疗卫生设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施附属设施其他行为活动交通活动控制交通组织出入口方位及数量装卸场地规定环境保护规定噪音震动等允许标准值水污染允许排放量水污染允许排放浓度废气污染允许排放量固体废气物控制其他.〔一〕用地性质根据规划用地的使用功能，依据用地分类标准标注。10大类，46中类，73小类。一般要求划到小类。对于混合使用功能的建筑：用地按各使用功能建筑面积的比例分摊，并分别标注；临街底层商业的住宅楼，将商业用地标注在临街一侧或区分商住用地比例。.〔二〕用地面积规划地块用地的平面投影面积〔公顷〕。规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积。.用地面积6－1

1总用地〔1〕周界为城市道路、居住区路、小区路时，划至中心线；〔2〕周界为自然分界线时，划至自然分界线。〔3〕总用地与其它用地相邻时，划至交界处。.用地面积6－22、建筑用地〔地块〕〔1〕周界为城市道路、居住区路时，划至道路红线；〔2〕周界为小区路时，划至小区路中心线；〔3〕周界为自然分界线时，划至自然分界线；〔4〕与其它用地相邻时，划至交界处。.用地面积6－33、道路用地〔1〕只计算与居住人口规模相对应的同级道路及以下级别道路〔计算到组团级路〕〔2〕不属外围道路的居住区级路按红线宽度计入、小区路按路面宽度计算〔人行便道也计入〕；〔3〕居民小汽车和单位通勤车停放场地，按实际面积计算。.用地面积6－44、绿化用地〔1〕公共绿地：城市道路、居住区道路：红线；小区路、组团路、宅间小路：路边1m；房屋：墙脚1.5m；河边：堤岸线。注意：公共绿地至少应有1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外。〔2〕宅旁绿地小区路、组团路、宅间路：路边〔便道边〕；城市道路、居住区道路：红线；房屋：墙脚1.5m；围墙、院墙：墙脚。〔3〕配套公建所属绿地：在公建用地内，同宅旁绿地；〔4〕道路绿地：在道路红线内规划的绿地面积。.用地面积6－55公建用地〔1〕单一性质：城市道路、居住区道路：红线；小区路、组团路：路边〔便道边〕；围墙、院墙：墙脚。建筑涉及的：遮光建筑的遮光范围；建筑不涉及采光的：建筑间距1/2；〔2〕底层公建住宅或住宅公建综合楼：按建筑面积分摊；底层公建突出、公建专用场院、因公建需要后退的局部：计入公建用地；.用地面积6－66住宅用地〔1〕单一性质：同公建；〔2〕底层公建住宅或住宅公建综合楼：除公建用地之外的用地；〔3〕住宅间距内的市政设施可按实际占地范围扣除。.〔三〕土地使用的相容性土地使用的相容性是指在规定的土地使用性质的前提下，允许建设或有条件允许建设的各种建筑的类别。.〔四〕容积率〔FAR〕111、概念在一定的地块内，〔允许修建的〕总建筑面积与建筑用地面积的比值。2、意义衡量土地使用强度和评价土地利用合理性的重要指标。.容积率113、特性〔1〕容积率表述的是“净〞地块上允许建设的总容量〔容积率＝总建筑面积/净地块面积〕净地块：建筑所使用的场地；总建筑面积：地面以上局部的建筑面积总和。〔2〕与其他指标的关系：在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成反比。〔3〕容积率是相对指标，有一定弹性。.容积率114、确定容积率的原那么〔1〕容积率上限：取决于环境质量的最起码要求；〔2〕容积率下限：取决于开发者能承受的最高楼面地价。.容积率115、确定容积率的主要因素〔1〕地块的使用性质；〔2〕地块的区位；〔3〕城市交通和根底设施容量；〔4〕地块空间环境条件表现为城市设计的要求；〔5〕建造方式与形体；〔6〕地块土地出让价格；〔7〕历史环境的保护。.容积率116、确定容积率的方法〔1〕形体布局模拟；〔2〕经验归纳统计；〔3〕调查分析比照。7、容积率下限确实定开发总投入×利润率＝总产出－总投入8、容积率上限的控制.住宅建筑面积净密度控制指标〔万m2/hm2〕住宅层数建筑气候区划Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ低层1.100.7-0.91.201.30多层1.701.2-1.51.801.90中高层2.001.3-1.72.202.40高层3.502.5-3.03.503.50注：①混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值；②本表不计入地下层面积。.容积率119、容积率的调节指导原那么：利益分享、不超上限；调节方法：调节系数法地块出让价格升值率＝调节系数×建筑面积增加率.容积率1110、提高容积率的途径〔1〕规划布局：周边式、成角度〔2〕单体设计：大进深、北台阶〔3〕综合容积率：增加公建〔4〕缩小卫生间距.容积率1111、建筑物面积计算方法〔1〕建筑面积按建筑物围护结构外围水平面积计算〔勒脚应扣除；内部局部楼层无围护结构的按结构底板面积计算，有围护结构的按围护结构外围水平面积计算〕；〔2〕对于平屋顶房间：h≥2.2m应计算全面积；h〈2.2m应计算1/2面积；对于坡屋顶房间：h≥2.1m应计算全面积；h〈2.1m应计算1/2面积〔但h〈1.2m的局部不应计入〕；〔3〕有永久性顶盖而无围护结构的，按水平投影的1/2计算；〔4〕各种井类和变形缝按自然层数计算；〔5〕雨棚挑出长度≥2.1m应按水平投影的1/2计算；〔6〕阳台应按水平投影的1/2计算；〔7〕上下联跨建筑应分别计算，变形缝算在低跨内。.容积率11以下工程不应计算面积：〔1〕建筑物通道〔骑楼、过街楼〕的底层。〔2〕建筑物内的设备管道夹层。〔3〕建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。〔4〕屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。〔5〕建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。〔6〕勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板〔箱〕、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。〔7〕无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。〔8〕自动扶梯、自动人行道。〔9〕独立烟囱、烟道、地沟、油〔水〕罐、气柜、水塔、贮油〔水〕池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。.〔五〕建筑密度51、概念一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例〔%〕。2、确定建筑密度的意义〔1〕关系到建筑物的使用功能；〔2〕人员集散与平安；〔3〕绿化与生态环境。.建筑密度3、建筑密度的影响因素〔1〕城市性质〔2〕区位条件〔3〕周边环境〔4〕使用功能〔5〕人文条件〔6〕道路及管网〔7〕防灾要求.住宅层数建筑气候区划Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ低层35304043多层28253032中高层25202830高层201520224、居住用地建筑密度

住宅建筑净密度控制指标〔%〕注：混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。.用地容积率建筑密度（％）用地容积率建筑密度（％）办公1.230商住2.0～2.550～60商服2.040～50住宅1.830贸易咨询1.5～1.640中学0.5～0.620旅馆0.620小学0.6～0.820文化1.5～1.650幼儿园0.8～1.040～505、局部生活用地的容积率

－建筑密度参考值.〔六〕绿地率61、概念城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总用地面积的比例〔%〕。绿地率=绿化用地总面积/地区建设用地总面积2、规划要点〔1〕绿地率〔2〕公共绿地.绿地率3、居住区绿地的内容公共绿地宅旁绿地配套公建附属绿地道路绿地.绿地率4、绿地率〔1〕居住用地样板小区、试点小区：≮45％；新建小区：≮30％；旧区改造：≮25％。〔2〕单位附属绿地：≮30％；工业、交通枢纽、仓储、商业中心：≮20％；学校、医院、休疗养、机关、文化、部队：≮35％；产生有害气体及污染的工厂：≮30％〔且≮50m〕。.绿地率4、绿地率〔3〕道路城市绿化规划建设指标的规定：主干路≮20％；次干路≮15％。城市道路绿化规划与设计标准：园林景观路≮40％；宽度＞50m的道路≮30％；宽度40～50m的道路≮25％宽度＜40m的道路≮20％。公共活动广场≮25％；集散广场≮10％。〔4〕防护林、水体及铁路旁≮30m。.绿地率5、公共绿地指标城市：人均建设用地＜75㎡2021年≮6㎡；人均建设用地75～105㎡2021年≮7㎡；人均建设用地＞105㎡2021年≮8㎡；。居住用地：公共绿地比例居住组团3～6％；居住小区5～15％〔含居住组团〕；居住区7.5～18％〔含居住小区〕。人均公共绿地居住组团≮0.5㎡；居住小区≮1.0㎡〔含居住组团〕；居住区≮1.5㎡〔含居住小区〕。.绿地率6公共绿地的设置〔1〕设置内容可视具体条件参照下表选用：(2)至少应有一个边与相应级别的道路相邻；

(3)绿化面积〔含水面〕不宜小于70%；

(4)宜采用开敞式，以绿篱或其它通透式栏杆作分隔；

(5)组团绿地应有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外；〔6〕院落式组团绿地的设置应符合规定〔7〕其它块状带状公共绿地应同时满足宽度不小于8ｍ、面积不小于400㎡和相应的日照环境要求。.中心绿地名称设置内容要求最小规模（hm2）居住区公园花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶座、老幼设施、停车场地和铺装地面等园内布局应有明确的功能划分1.00小游园花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等园内布局应有一定的功能划分0.40组团绿地花木草坪、桌椅、简易儿童设施等灵活布局0.04各级中心绿地设置规定

.封闭型绿地开敞型绿地南侧多层楼南侧高层楼南侧多层楼南侧高层楼L≥1.5L2L≥30mL≥1.5L2L≥50mL≥1.5L2L≥30mL≥1.5L2L≥50mS1≥800m2S1≥1800m2S1≥500m2S1≥1200m2S2≥1000m2S2≥2000m2S2≥600m2S2≥1400m2院落式组团绿地设置规定

注：L—南北两楼正面间距〔m〕；L2—当地住宅的标准日照间距〔m〕；S1—北侧为多层楼的组团绿地面积〔m2〕；S2—北侧为高层楼的组团绿地面积〔m2〕。.〔七〕人口容量51、概念某一地块内所能容纳的人口数量。2、确定人口容量的意义〔1〕保证全市居住用地内人口的合理分布；〔2〕维持地块居住人口与就业岗位的平衡，减少交通出行量；〔3〕计算各种管线和配套效劳设施的依据。.人口容量3、确定人口容量的一般原那么〔1〕地块人口容量由总规或分规确定；〔2〕单位面积的人口容量〔人口密度〕从中心区向边缘区逐步递减；〔3〕控规〔或详规〕阶段应核算上一层次确定的人口容量，可以适度调整；〔4〕确定人口容量应以居住用地为根底框算，以根底设施容量为标准进行核算，再以分区或行政区或自然区界进行平衡后再确定。4、人均居住用地5、人口密度.居住规模层数建筑气候区划I、II、VI、VIIIII、VIV居住区低层33～4730～4328～40多层20～2819～2718～25多层、高层17～2617～2617～26小区低层30～4328～4026～37多层20～2819～2618～25中高层17～2415～2214～20高层10～1510～1510～15组团低层25～3523～3221～30多层16～2315～2214～20中高层14～2013～1812～16高层8～118～118～11人均居住用地控制指标(m2/人)

.居住规模层数人口密度（人/hm2）居住区低层213～303多层357～500多层、高层385～588小区低层233～333多层357～500中高层417～588高层667～1000组团低层286～400多层435～625中高层500～714高层910～1250吉林省城市居住人口密度参考表

.〔八〕建筑高度61、概念建筑物的竖直高度值，是设计的技术经济指标之一，是城市规划控制的数据。2、一定建筑高度的意义〔1〕保持城市总体景观的协调；〔2〕保证相关建筑物的日照要求；〔3〕保证相临建筑物的平安及防灾救灾通道的畅通；〔4〕保证航空净空要求；.建筑高度3、确定建高的原那么〔1〕保证城市景点——观景点之间的视线通廊；〔2〕保证相关建筑物的合理日照要求；〔3〕保证建筑物倒塌时不危及相邻建筑平安，不堵塞防、救灾通道；〔4〕保证航空净空要求；〔5〕局部障景的需要〔6〕城市天际线的需要；〔7〕景观层次需要。.建筑高度4、限制建高的种类〔1〕限制过高；〔2〕限制过低；〔3〕限制过高与过低。5、计算方法坡屋顶：室外地坪——屋脊线；平屋顶：室外地坪——女儿墙顶。6、沿街建筑高度上下错落有致；前低后高，沿斜线后退；适宜高度0.5～1.0W。.〔九〕建筑间距31、概念建筑物与建筑物外墙之间的净距离〔防火间距为突出部〕。2、意义〔1〕保证相关建筑的根本平安；〔2〕保证相关建筑的环境质量..建筑间距3、建筑间距的影响因素(1)日照间距建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离；日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。日照根本要求：住宅楼：大城市大寒日2h〔旧区不低于lh〕中小城大寒日3h中小学(l老年人居住建筑)：冬至日2h托幼：冬至日3h、幼儿活动场地1／2在阴影外医院病房楼：冬至日2h.方位0°～15°(含)15°～30°(含)30°～45°(含)45°～60°(含)＞60°折减值1.00L0.90L0.80L0.90L0.95L不同方位间距折减换算表

注：1、表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角。2、L为当地正南向住宅的标准日照间距(m)。3、本表指标仅适用于无其它日照遮挡的平行布置条式住宅之间。.建筑间距〔2〕通风间距：以满足日照为准；静风频率大、夏季主风向应有通风道。〔3〕消防间距.耐火等级一、二级三级四级一、二级679三级7810四级91012多层民用建筑之间的防火间距〔m〕.高层建筑之间的防火间距(m)

建筑类别高层建筑裙房其它民用建筑耐火等级一、二级三级四级高层建筑13991114裙房96679厂房之间及其与乙、丙、丁、戊类仓库、民用建筑之间的防火间距〔m〕表1、2.doc.建筑间距〔4〕防震间距倒塌范围：1/2建高；避难场地：1.0～2.5m2/人。〔5〕管线埋设间距根据管网综合时，管网间距排列管网净距居住区主要通道12－14m。〔6〕卫生间距涉及住宅的视觉卫生间距：18m；涉及食品加工的卫生间距：50m。.〔十〕建筑后退1、概念是指建筑物、构筑物与相邻规划线之间的距离要求。2、意义〔1〕保证平安；〔2〕提高环境质量；〔3〕扩建余地。.建筑后退33、建筑后退的控制〔1〕建筑退让地界：满足与界外建筑的间距要求外，还不小于规定间距的1／2。〔地下建筑：深度0.7倍且≮5m〕〔2〕建筑退让道路红线：按当地规定干道两侧高层建筑10一15m；表(3)建筑退让交叉口保证视距三角形不受遮挡。(4)建筑退让公路国道20m，省道15m，县道12m，乡道8m。(5)建筑退让铁路：表3.doc(6)建筑退让高压电力线表(7)河道蓝线：保证防洪堤、绿化、取土场。.道路级别与建（构）筑物的关系居住区道路小区路组团路及宅间小路建筑物面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口——5.02.5建筑物山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.5道路边缘至建〔构〕筑物的最小距离注：居住区道路的边缘指红线；小区路、组团路及宅间小路的边缘指路面边线。当小区路设有人行便道时，其道路边缘指便道边线。.架空电力线路边导线与建筑物之间的平安距离线路电压(KV)＜11—103566—110220330安全距离（m）1.01.53.04.05.06.0.电压等级(KV)3566—110220330500走廊宽度(m)12—2015—2530—4035—4560—75市区35～500kv高压架空电力线路规划走廊宽度.〔十一〕交通出入口方位31、概念交通出入口方位是指供城市小区的机动车、行人进入城市主、次、支路的通道的方向和位置。2、确定原那么〔1〕符合上一层次规划的根本要求；〔2〕不干扰城市道路的交通能力；〔3〕小区居民出入方便；〔4〕考虑人车别离，限制过境车通过；〔5〕充分考虑防灾要求；〔6〕保证平安，便于封闭管理。.交通出入口方位3、确定交通出人口方位的要求〔1〕数量：小区至少有2个出入口，且最好开在不同方向；有一个主入口位于小区的主要联系方向。.交通出入口方位3、确定交通出入口方位的要求〔2〕与城市道路的连接：①距离：开在主干道上时，位置应符合总规、分规要求，且≮300m；位于城市主干道交叉口附近时≮70m；位于城市桥梁、隧道附近时≮30m；?与人行横道线、人行过街天桥、人行地道(包括引道、引桥)的最边缘线不应小于5m；距地铁出入口、公共交通站台边缘不应小于15m；距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出入口不应小于20m。②与城市道路的交角≮75度；③进入城市道路的坡度≯5％。.交通出入口方位3、确定交通出入口方位的要求〔3〕出入口之间的间距：机动车出入口≮150m；消防车通道≯160m；人行出口≮80m；〔4〕出入口附近应配置临时停车场。〔5〕进出地下停车场，不得利用城市道路回车。.〔十二〕停车场31、设置原那么：〔1〕满足本区域内各单位与各小区居民使用；〔2〕满足车辆、行人的平安需要；〔3〕方便出入；〔4〕保护环境；〔5〕效劳半径：机动车：市中心区≯200m；一般地区≯300m。自行车：一般50一100。最大≯200m。.停车场2、停车场分类〔按使用对象〕：〔1〕公共停车场：为效劳范国内所有单位与居民效劳，主要设置在城市外环路和城市出入口，城市主、副中心附近。〔2〕配建停车场：为一个或假设干个公共建筑效劳，主要配置在分散的大型公建及居住区、小区公共建筑附近。〔3〕居民停车场：为小区〔或组团〕居民效劳，主要设置在小区〔或组团〕入口附近或专设的停车区。.停车场3、停车场的设置：〔1〕车位数量：①公共停车场：全市：按0.8—1.0m2／人设置〔其中机动车占80％～90％，自行车占10％～20％〕；规划车位数：按上一层次规划确定数量。②配建停车场表4、5.doc.车种地面地下（或停车楼）小汽车25～3030～35自行车0.8～1.21.5～1.8摩托车2.5～2.72.7～3.0每个停车位的面积控制标准

〔m2/车位〕.车型换算系数微型客、货汽车机动三轮车0.7卧车、两吨以下货运汽车1.0中型汽车、面包车、2～4吨货运汽车2.0铰接车3.5各型车辆停车位换算系数

.停车场〔2〕具体设置要求：机动车停车场：①出入口应符合停车视距要求，并应右转出入车道；②出入口应距离交叉口、桥隧坡道变坡点50m以远；③出入口数量：＜50车位可设一个出入口采用双车道50～300车位应设两个出入口＞300车位出、入口应分开设置两口距离应＞20m自行车停车场：①每15～20m长度分为一段，每段一个出入口，宽度≮3m；②＞500车位的出入口不少于两个；③1500车位以上应分组每组500个车位，各设一对出入口；④大型文体设施机动车、非机动车停车场，应分开布置，且流线不交叉；⑤分场次活动的娱乐场所的自行车停车场，应分成两个场地，每个场地，各有出入口。.〔十三〕城市设计要求对建筑控制的总体要求周围环境的协调，主次清楚，角色清楚。〔1〕建筑风格时代性、地域性、民族性；.城市设计要求〔2〕建筑形式：形状规那么形状：园、三角、正方形自由形状：质感：软与硬粗糙与光滑透明与不透明色泽纹理.城市设计要求〔3〕体量①体量组合：②组合形式：集中式组合：线型组合：辐射型组合：组团式组合：③控制内容：建筑的最大最小面宽；建筑沿街立面的比例关系。.十三、城市设计要求〔4〕建筑色彩明确根本色调轻重冷暖明暗.四、控规的内容：

根据城市规划编制方法第四十一条控制性详细规划应当包括以下内容：〔一〕确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。〔二〕确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。〔三〕提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原那么；〔四〕根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。〔五〕根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。〔六〕制定相应的土地使用与建筑管理规定。.新旧?编制方法?的控规编制内容比较与变化旧《编制办法》内容新《编制办法》内容主要变化1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；内容无变化2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；增加了公共设施配套要求。3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；强调了运用城市设计的方法与手段。4）确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；强调了交通需求分析的要求，增加了公共、步行及其它交通设施的要求，明确交叉口交通组织形式。5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合；确定地下空间开发利用具体要求；增加工程管线综合内容，明确地下空间开发利用具体要求。6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。内容无变化控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。新增并明确了控规的强制性内容。.1、不变的内容：

土地细分与兼容性控制、控制指标、管理规定土地细分作用对总体规划和分区规划的深化、细化土地划拨、土地出让的前提条件要求定性：至小类定量：用地面积、建筑量定位：用地和工程的具体位置定界：用地和工程的具体范围和界限.土地细分与兼容性注意细分程度：大城市与小城市，老城区与新区，中心区与单一功能区地块大小：旧区、沿街地段，新区兼容性：合理的土地使用兼容范围——适建、不适建、有条件地允许建设产权关系.

这些设施多属于公益性内容，在实际建设中由于经济利益的驱动往往被侵占或者被忽略，控制性详细规划出于对公共利益保障责任，需要更加明确公共设施的配套要求，包括大、中型公共设施的落位、小型公共设施设施的布点、以及公共设施建设规模、附加建设条件、效劳半径等控制要求。2、强调了公共设施的配套要求.公共效劳设施规划控制一览表序号类别规划项目用地面积（公顷）布局位置建筑面积（平方米）其它控制引导要求街坊编号地块编号1教育科研23医疗卫生45文化娱乐67体育89行政管理1011社区服务12。。。。。。总计.市政公用设施规划控制一览表序号类别规划项目用地面积（公顷）布局位置控制与引导要求街坊编号地块编号1给水设施23雨、污水设施45供电设施67电信设施89供热设施1011燃气设施1213环卫设施1415消防设施16。。。。。。总计.设施控制图那么.这就需要在编制控制性详细规划时做较为深入和具有针对性的城市设计系统研究，提出相应的城市设计控制要求，其中包括对建筑体量、体型、色彩等要求。3、编制控规时提出城市设计的指导原那么.......

其中明确提出了对公共交通场站用地范围和站点位置、道路断面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加强交通的规划研究与设计控制。在规划实施实施过程中设计到地块开发容量、人口容量等指标都与交通系统的承载力密切相关，规划调整时交通影响分析与评价也是重要课题之一。另外，在规划用地布局和地块边界控制时如果不事先考虑好公共交通的场站布局、站点位置、交叉口形式与渠化措施将有可能在实施、改造与整治时缺乏足够的城市空间，许多设施被忽略或无法落位。国内的控制性详细规划实践证明，这些方面的控制至关重要不可无视。4、交通需求分析.....重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式.5、市政设施规划要进行管网综合——保证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。..随着城市经济实力、建设水平的提高和集约使用土地的需要，地下空间的综合开发利用越来越成为城市开发建设的一项重要内容。但原有的控规编制要求普遍缺乏对这一方面的研究与控制手段。控制性详细规划的控制指标体系中也根本上未考虑地下空间综合利用的可能性和影响。在规划管理的实施操作中，会出现许多争议问题和灰色空间，因此，急需对这方面的建设行为进行标准，并提出科学的控制要求。6、地下空间利用的具体要求.地下空间利用：规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用，包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站、结合平台广场的地下效劳设施等，并通过有机的组织将这些地下空间串联起来，成为辅助效劳系统。.〔1〕?城市规划强制性内容暂行规定?城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；规划地段根底设施和公共效劳设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。〔2〕2006年4月1日公布实施的?城市规划编制方法?第四十二条条文中明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、根底设施和公共效劳设施配套规定应当作为强制性内容。7、新?编制方法?的强制性内容.〔3〕2006年6月1日?关于落实新建住房比例要求的假设干意见?建住房［2006］165号文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟建或改造住房建设工程的居住用地明确提出住宅建筑套密度〔每公顷住宅用地上拥有的住宅套数〕、住宅面积净密度〔每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积〕两项强制性指标，指标确实定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件，落实到新开工商品住房工程。〞

编制控制性详细规划时，强制性内容确实定应满足以上三项及其他相关规定的要求。新?编制方法?的强制性内容.五、控规的编制方法和程序.原那么、依据，及其他根本原那么:依法规划\公平、公正\公开\整体性可操作性根本依据:城市规划\法规律法、方针政策\技术标准\方案依据编制程序:前期研究\用地规划及工程规划\用地细分\指标确定\成果编制控制内容:土地使用\建筑建造\设施配套\行为活动控制方式:指标量化\条文规定\图那么标定\城市设计引导赋值方法:形体模拟\经验归纳\调查比较.1、控规编制的根本原那么〔1〕依法规划的原那么控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。〔2〕公平、公正的原那么规划整体上应有一个通那么式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为根底，再根据开发建设个体的个体差异，做出针对性的控制与引导，表达公平、公正性。控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导那么的根本依据。.〔3〕公开原那么控制性详细规划属于?行政许可法?所规定的许可依据的范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。〔4〕整体性原那么编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原那么。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是表达个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。〔5〕可操作性原那么编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证根底上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。.2.控规编制的根本依据〔1〕城市规划城市总体规划、分区规划城市近期建设规划各项专项规划各类专业规划总体城市设计〔2〕法律法规、方针政策〔3〕技术经济依据标准、标准、规程等〔4〕方案依据方案部门的五年规划、年度方案工程立项文件各专业部门的投资方案地方政府工作报告、.3.控规的编制程序〔1〕前期研究〔2〕用地规划及工程规划〔3〕用地细分〔4〕指标确定〔5〕成果编制.

控规的编制程序〔1〕前期研究工程准备：熟悉合同文本，了解委托方情况了解工程根本条件制定工作方案落实人员，进行专业分工明确协作关系整理地形图绘制调查表格.控规的编制程序〔1〕前期研究

现场研究：资料收集现场踏查自然条件根底设施、建筑状况周边环境文保单位须保护的环境与建筑走访调查重点单位上级部门专家、学者知情人.控规的编制程序〔1〕前期研究整理、分析：整理资料分析确定资料的可靠性分析区域优势和存在问题定性咨询拟定解决问题的思路汇总形成根底资料