成都中海物业管理程序文件基础设施及工作环境控制程序

成都中海物业管理程序文件编号GW63、64、441-20出

文件基础设施及工作环境版本/修改次B/0

页码

控制程序113

基础设施及工作环境操纵程序生效日期2005年6月16日

L0目的

通过对所辖区域的共用部位、共用设备、共用设施、器具及支持性服务设施

的管理与对工作环境的操纵，合理地利用设备、器具等各类资源，以满足服务要

求。

2.0适用范围

适用于公司所辖区域的共用部位、共用设备、共用设施、器具及支持性服

务设施与工作环境的管理。

3.0职责

3.1基础管理部是管理处基础设施与工作环境管理归口管理部门，负责对管理

处基础设施与工作环境管理工作的监督、检查、指导与协调。

3.2管理处是组织实施部门，具体负责辖区基础设施与工作环境的管理工作。

3.3人事行政部负责对公司人事行政部负责对公司支持性服务设施（办公场所、

办公设施设备、车辆等设施）进行管理及管理处支持性服务设施的工作指导与

协调。负责公司工作环境的操纵与对管理处办公工作环境的指导与协调。负责

组织对设备系统维保分包方（下列简称维保方）的选择、评价、合同及方案等

评审，参与公司消防工作的月、季监督检查。

3.4财务部、品质管理部、基础管理部及各管理处有关人员参与对维保方的选择、

评价、合同及方案评审。

3.5管理处有关部门负责跟踪维保方设备设施的保护保养工作。

4.0程序

4.1基础设施识别

4.L1共用部位:是指辖区承宣结构部位（包含基础、内外承重墙体、柱、梁、

楼板、屋顶等）、户外墙面、屋面、主体大厦、住宅内部由整幢房屋业主、使

用人共同使用的门厅、楼梯间、卫生间、水泵房、电梯间、电梯机房、走廊通

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号⑷0»63、64、441-205

版本/修改次B/0

基础设施及工作环境操纵程序

页码第2页共13页

生效日期2005年6月16日

道、监控室、地下室。

4.1.2共用设备:是指辖区内部由整幢住宅业主、使用人共同使用的给排水设

备、供配电设备、中央空调系统、监控系统、对讲报警系统、消防系统、电话、

有线电视、网络、电梯、避雷装置等。

4.1.3共用配套设施：是指辖区内部共用的上下水管道、落水管、井、池、沟

渠、水箱、加压水泵、暖气线路、燃气线路、垃圾房、信报箝、道路、照明、

路灯、绿地、非经营性车库、公益性文体设施与共用设备设施使用的房屋等。

4.L4机具:是指日常物业管理服务使用的机具、器具、工具与设备。如：清洁、

绿化用的机具、各类测量用的计量器具。

4.L5支持性服务设施：包含办公场所、办公设施设备、车辆等。

4.2对基础设施与工作环境管理的维修（运行）人员的要求

4.2.1维修（运行）人员基本要求

4.2.1.1务必熟悉各自的岗位职责，务必符合《工程保护部职责、权限》的要求。

4.2.1.2务必通过相应的培训，具有相应的资格，特殊工种（高压配电工、电工、

电梯工等）务必持证上岗。

4.3共用部位、配套设施管理

4.3.1对接管的土建、配套系统工程技术资料的归档

4.3.L1管理处工程保护部（组）对接管验收的房屋本体、工程技术资料、图纸

资料、共用配套设施资料等资料整理、编号、归档；

4.3.1.2并应及时建立相应的《综合竣工土建工程图纸资料清单》、《综合竣工土

建工程技术资料清单》、《房屋或者其它建筑物本体一览表（含权属）》、《配套设

施

一览表（含权属）》、《车位一览表（含权属）》；

4.3.L3对配套设施还应建立《设备、设施/机具台账》；

4.3.L4按《设备、设施/机具编号规定》，对每种设施进行相应的编号;

4.3.1.5对共用部位、配套设施进行相应的标识：

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号GW63、64、441-20/

版本/修改次B/O

基础设施及工作环境操纵程序

页码第3页共13页

生效日期2005年6月16日

a.对路灯、污水井、雨水井、电力井、消防井、喷水池、共用椅子、消火栓、

灭火器等配套设施按进行编号，并直接将编号标识在设施外表面上；

b.在潜水泵、配电箱外表面使用《设备、设施/机具标识卡》形式，注明名

称、规格/型号、设备编号、架护保养人等；

c.对存在安全隐患的共用部位、配套设施设置安全警示标识C

4.3.1.6管理处工程保护部（组）对整理好的工程技术档案资料按《记录操纵程

序》中4.9、4.10进行装订入盒，统一进行管理。

4.3.2对共用部位、配套设施日常管理

具体由各管理处工程保护部（组）归口管理，护卫队协助巡视。工程保护部

（组）领班以上的管理人员、管理处、基础管理部、品质管理部分级检查、监督。

4.3.2.1护卫人员巡逻检查

a.护卫巡逻岗在日常安全、消防巡逻的同时应检查共用部位与共用设施是否

完好无损，发现问题或者特殊应及时记录并在《护卫队巡逻记录》中。同时将发

现的问题填写在《工作联系单》中，交管理处客户服务中心，由客户服务中心开

具《服务单》交工程保护部维修领班安排有关维修人员人处理，并做好相应的维

修记录。具体操作见《维修管理制度》。

b.对消火栓、灭火器按规定的比例、周期进行巡检，并做好《消火栓检查记

录》、《灭火器检查记录》，具体执行《消防器材管理规定》。发现问题及时记录将

问题记录在《工作联系单》中，交消防维保分包方进行处理。

4.3.2.2保护人员巡视检查

a.工程保护部（组）保护人员应按各自职责与规定的频次、周期对共用部位、

配套设施进行巡视检查，填写《共用部位、共用设施巡检记录》中，发现问题记

录应及时处理。无法处理的及时向领班汇报。具体操作见《共用部位、共用配套

设施维修保养规定》；

b）对供电、电梯、二次供水、机房等机电设备设施与分管部位的巡视检查分

别按有关的机电设备设施操作管理规定进行巡检，填写相应的巡检记录;

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号GW63、64、441-20/

版本/修改次B/O

基础设施及工作环境操纵程序

页码第4页共13页

生效日期2005年6月16日

4.3.2.3管理处工程保护部（组）、管理处、基础管理部、品质管理部的分级监

督、检查。

详见《过程、服务监视、测量操纵程序》。

4.3.3房屋完好检查

4.3.3.1管理处指定有关部门对空置房应按规定的巡检周期势行巡检，并做好相

应的《空置房巡检记录》；

4.3.3.2各管理处（必要时可请品质管理部参加），每年组织一次对本辖区的房屋

完好检查，评定房屋完好程度并记录在《房屋完好评定记录》中。具体操作见《房

屋完好评定标准》。

4.3.4维修及处理

4.3.4.1由于正常老化，自然损坏等原因，需维修的共用部位与共用设施，由工

程主管组织维修，具体操作见《维修管理制度》与《房屋维修规程》；

4・3.4.2在物业保修期内由于设计、使用材料、施工质量等原因引起共用部位、共

用设施的损坏，由管理处《以工作联系单》的形式发函至进展商联系保修单位进行

处理；特殊情况须由公司出面的或者需大修、改造、更新的，在管理处上报公司后

由公司与进展商协商解决；

4.3.4.3对在物业保修期满后共用部位、配套设施需进行大修、改造、更新的，应

动用维修资金的。由管理处工程维部（组）做出预算，报管理处审核、财务部批准，

由管理处发函至业主委员会，召开业主大会，经2/3以上投票权业主同意后，上报

所在地区（市）县房产管部门备案后，由维修资金专户银行将年度所需资金划转到

物业公司。共用部位、配套设施大修、改造、更新的由管理处工程主管组织实施,

具体操作见《维修管理制度》与《房屋维修保养规程》。

4.4共用设备、机具管理

4.4.1对共用设备系统工程技术资料的归档

管理处工程保护部（组）应做到：

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号GW63、64、441-20/

版本/修改次B/O

基础设施及工作环境操纵程序

页码第5页共13页

生效日期2005年6月16日

4.4.1.1对接管验收的设备系统资料整理、编号、归档；

4.4.L2并应及时建立相应的《设备一览表（含权属）》；

4.4.1.3对设备、机具还应建立《设备、设施/机具台账》。

4.4.1.4对设备、进行相应的标识：

a.对要紧设备、机具外表面使用《设备、设施/机具标识卡》形式，注明名

称、规格/型号、设备编号、，呆护保养人等；

b.对存在安全隐患的设备进行安全警示标识。

4.4.L5管理处工程保护部（组）对整理好的设备、机具技术资料按《记录操纵

程序》中4.9、4.10进行装订入盒，统一进行管理。

4.4.2申购、验收管理

4.4.2.1需添置或者更新的设备、机具由管理处有关部门提出《设备/机具购置

申请表》申请，具体操作见《采购管理程序》；

4.4.2.2对采购回来的设备、机具，应按《采购操纵程序》、《采购物品的验证规

程》的要求对所购机具的外包装、是否有合格证，试用等方面进行验证，填写《设

备/机具验收单》，合格后方能入库；

a.验收合格的设备、机具，由有关购置部门进行编号（具体操作见《设备、

设施/机具编号规定》），建立《设备、设施/机具标识卡》、《设备、设施/机具台

帐》，《设备/机具一览表（含权属）》；

b.属低值易耗的工、卡、量具等由有关人员验证合格后，工程保护部（组）

办理领用手续。

4.4.2.3验收不合格的设备设施，工程保护部（组）负责与供方协商解决，具体

可参照《不合格操纵程序》4.3.2.1执行。

4.4.3标识

共用设施、共用设备进行标识及管理。详见《标识及可追溯性操纵程序》中

5.1.1.5条共用设施、共用设备、共用部位的标识。

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号GW63、64、441-2TO

版本/修改次B/0

基础设施及工作环境操纵程序

页码第6页共13页

生效日期2005年6月16日

4.4.4使用与保养

4.4.4.1对工程、绿化、清洁机具使用后应填写《设备/机具使用记录》;

4.4.4.2各部门根据机具使用情况每年填写一次《设备/机具使用意见表》报人事

行政部作为合格供方的评审根据；必要时有关人员参与人事行政部组织的年度合

格供方的再次评价C

4.4.4.3管理处工程保护部（组）主管应在每年的年底对辖区内的设备系统，如：

供水系统、空调系统、弱电系统、变配电系统、电梯系统等制订《设备/设施保

养计划表》，报品质管理部审核后实施；

4.4.4.4管理处各下属部门应对各自管辖范围内的设备及使用的机具严格按经

批准的共用《设备/机具保养计划》进行保护、保养。填写相应的设备保护保养

记录，对工程、绿化、清洁机具保护保养后应填写《设备/机具保护保养记录》。

4.45设备的分包

4.5.L1对设备设施需分包进行保护保养的，由人事行政部组织品质管理部、财

务部、基础管理部、相应的管理处人员参与对清洁外包方的选择、评价、合同评

审；

4.5.L1对分包方的选择、评价、合同评审及服务质量实施监督应按《采购操纵

程序》及对《分包方操纵程序》的有关规定进行。

4.4.6巡检

4.4.6.1运行人员巡检

管理处工程保护部（组）运行人员按有关的机电设备设施操作管理规定对供

电、电梯、二次供水等机电设备及机房进行巡视检查，填写电应的巡检记录；

4.4.6.2管理处工程保护部（组）、管理处、品质管理部的分级监督、检查。详

见《过程、服务监视、测量操纵程序》中的有关规定。

4.4.7故障、维修

4.4.7.1管理处在日常的各级各类检查中发现特殊与故障应及时排除与修复并

闾成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号C2KB祗3、64、4.41-20®

版本/修改次B/O

基础设施及工作环境操纵程序

页码第7页共13页

生效日期2005年6月160

记录；

4.4.7.2要紧设备在运行中出现重要故障，运行人员应及时维修并记录，填写《设

备故障整改记录》。同时报基础管理部组织对事故进行分析、提出整改意见；

4.4.7.3管理处工程保护部（组）每月底对供电、电梯、二次供水等机电设备进

行设备完好率进行统计，填写《设备完好率统计表》。

4.4.8封存、报废

4.4.8.1封存的设备由管理处储存，在台账上记录并报基础管理部备案；

4.4.8.2封存地点要求干燥、干净、安全；

4.4.8.3对不能修复或者无使用价值的设施，或者维修后检定不合格的设备，由

各管理处工程保护部（组）填写《设备/机具报废单》按《设备/机具管理制度》

的规定办理报废手续，经总经理批准后报废，并在帐、卡上注明及对报废的设施

做出挂牌标识，防止误用。

4.5支持性服务设施的管理

4.5.1办公车辆管理

公司用车由人事行政部统一安排，具体详见《车辆管理规定》。

4.5.2办公设施管理

人事行政部负责对公司的电话、传真、INTEL网络、复印机、对讲机、电脑、

手机等通讯工具使用进行管理与对管理处的进行指导、监督。具体详见《办公设

施管理规定》。

4.5.2办公场所管理

详见《办公区管理规定》。

4.6工作环境

4.6.1人事行政部公司工作环境的操纵，提供适宜的员工工作环境与对管理处办

公工作环境的指导与协调。

4.6.2管理处及有关部门负责顾客接待环境、正常的作业环境与设备运行环境。

4.6.3对工作环境的管理包含人与物两个因素的管理。

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号CW63、64、441-20出

版本/修改次B/O

基础设施及工作环境操纵程序

页码第8页共13页

生效日期2005年6月16日

4.6.3.1对人的因素的管理。

a.充分发挥员工的潜能及制造性；

各级管理人员要求所属员工按规定的岗位职责与作业指导书工作，还要注重

发挥员工的潜能与制造性，按照“全员参与”的质量管理原则通过开展员工工作

评定、鼓励员工多提合理化建议等方式，为员工提供更好的参与环境，使管理工

作不断创新与改进；

b.对员工情绪及心理稳固的管理

各级管理者要通过观察、交友、谈话等方式，掌握本单位员工的思想动态，

并尽可能地调整员工的不良心理状态，融洽员工之间的人际关系，保证各项工作

高效、顺利进行。人事行政部要为各单位配备好人员，制造良好的工作环境；

c.安全规则与劳动保护

各操作人员要遵循自己的工作职责，严格按安全操作规定进行作业，在进行

高空、带电等特殊种的作业时要做好作业防护，带好工具，遵守作业流程。防止

质量、安全事故的发生；

4.6.3.2对物的因素的管理

a.物的因素包含：工作环境的操纵，包含卫生、噪音、夏日冷气要求操纵的

温度等因素；

a）人事行政部负责公司工作环境的操纵，提供适宜的工作环境与对管理处工

作环境的指导与协调；

b）管理处及有关部门负责顾客接待环境、正常的作业环境与设备运行环境。

b.工作环境配置包含：

a）配置适宜的办公与管理用房并根据需要适当装修；

b）配置必要的通风、消防器材，保持适宜的温、湿度与职业卫生安全，确保

员工服务、作业符合劳动法规的要求。对有温度、湿度要求的设备机房，如：监

控室、配电房、电梯机房等有关人员在巡检中应将温度、湿度填写在相应的设备

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号。卿63、64、441-20普

版本/修改次B/0

基础设施及工作环境操纵程序

页码第9页共13页

生效日期2005年6月16日

的巡检记录中。发现不符合工作环境要求的问题及时处理。

4.7监督、检查

品质管理部按《过程、服务监视、测量操纵程序》规定，对基础设施与工作

环境管理活动进行检查并记录。

5.0有关文件

《采购操纵程序》

《过程与服务监视操纵程序》

《维修工岗位职责及工作规范》

《质量体系有关文件、记录一览表》

《机电设备管理制度》

《维修工操作规程》

《共用部位、共用设施维修保养制度》

《品质管理月检制度》

《房屋完好评定标准》

《房屋维修制度》

《房屋维修规程》

《设备编号规定》

《车辆管理规定》

《办公区管理规定》

《办公设施管理规定》。

6.0有关记录

QR6.3-01《设备、设施/机具台账》

QR6.3-02《设备、设施/机具标识卡》

QR6.3-03《设备/机具一览表（含权属）》

QR6.3-04《配套设施一览表（含权属）》（含污水井盖、给水井盖、雨水井）

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号GW63、64、441-2TO

版本/修改次B/0

基础设施及工作环境操纵程序

页码第10页共13页

生效日期2005年6月16日

QR6.3-05《房屋或者其它建筑物本体一览表（含权属）》

QR6.3-06《车位一览表（含权属）》

QR6.3-07《综合竣工土建工程图纸资料清单》

QR6.3-08《综合竣工土建工程技术资料清单》

QR6.3-09《钥匙编号一览表》

QR6.3-10《标识统计表》（房屋、道路、房屋幢、单元、户号、共用设备设施、

安全警示等）

QR6.3-11《设备/机具保养计划表》

QR6.3-12《发电机运行记录》

QR6.3-13《发电机保养记录》

QR6.3-14《配电房巡检记录》

QR6.3-15《停送电操作令》

QR6.3-16《倒闸操作票》

QR6.3-17《配电柜检修工作票》

QR6.3-18《配电柜、操纵柜保养记录》

QR6.3-19《干式变压器保养记录》

QR6.3-20《非机房工作人员进出登记》

QR6.3-21《风机运行记录》

QR6.3-22《风机保养记录》

QR6.3-23《消防系统保护保养记录》

QR6.3-24《变频生活泵运行记录》

QR6.3-25《生活水箱月清洁记录》

QR6.3-26《生活水箱清洗消毒记录》（由自来水清洗公司提供）

QR6.3-27《水质检验报告》（由防疫部门提供）

QR6.3-28《水泵半年保养记录》

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号GW63、64、441-2TO

版本/修改次B/0

基础设施及工作环境操纵程序

页码第11页共13页

生效日期2005年6月16日

QR6.3-29《游泳池系统运行记录》

QR6.3-30《游泳池安全照明绝缘测试记录》

QR6.3-31《中央空调（冷水机组）运行记录》

QR6.3-32《中央空调（冷水机组）半年保养记录》

QR6.3-33《中央空调（水源机组）运行记录（东软）》

QR6.3-34《中央空调（水源机组）半年保养记录表（东软）》

QR6.3-35《（燃气）锅炉房巡检记录表》

QR6.3-36《燃气管道检测记录》

QR6.3-37《（燃气）锅炉半年保养记录》

QR6.3-38《对讲报警系统保养记录》

QR6.3-39《防盗监控系统保养记录》

QR6.3-40《停车场管理系统保养记录》

QR6.3-41《巡更系统保护保养记录》

QR6.3-42《防避雷与接地系统保养记录》

QR6.3-43《小区建筑物接地电阻检测记录》

QR6.3-44《水街循环系统运行记录》（名城）

QR6.3-45《电梯日巡检记录》

QR6.3-46《电梯保养记录》（由电梯维保分包方提供）

QR6.3-47《电梯年检合格证》（由质量监督局提供）

QR6.3-48《电梯年检报告书》（由质量监督局提供）

QR6.3-49《设备检修记录》

QR6.3-50《设备故障及处理记录》

QR6.3-51《设备完好率月统计表》

QR6.3-52《设备/机具报废单》

QR6.3-53《设备/机具使用记录》

国成都中海物业管理有限公司程序文件文件编号GW63、64、441-2TO

版本/修改次B/0

基础设施及工作环境操纵程序

页码第12页共13页

生效日期2005年6月16日

QR6.3-54《设备/机具保护保养记录》

QR6.3-55《设备/机具使用意见表》

QR7.5-04《服务单》

QR6.3-52