2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷A卷附答案

2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试

卷A卷附答案

单选题（共40题）

1、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值

时点时的建安工程费的方法称之为（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】A

2、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，

出让年限为50年，己知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重

新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%,则采用直线法计算

其建筑物的折旧总额为（）万元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

【答案】C

3、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土

地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买

甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A.0〜50

B.50〜75

C.50〜100

D.100-150

【答案】C

4、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元°如果以更新改造

为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价

为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值

应该为（）。

A.20万元

B.25万元

C.40力兀

D.30万元

【答案】C

5、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标

准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价

房地产价值。

A.假设开发法

B.标准价调整法

C.多元回归分析法

D.损失资本化法

【答案】B

6、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年

6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价

值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施

工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个

月。

A.10

B.11

C.13

D.14

【答案】D

7、胃脱冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属

A.表热里寒

B.上热下寒

C.表寒里热

D.上寒下热

【答案】D

8、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据

为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

【答案】D

9、“治痰先治气”是的（）具体应用。

A.气能行津

B.气能生津

C.津能生气

D.气能摄津

【答案】A

10、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为

()O

A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素

B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格

C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素

D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格

【答案】B

11、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50nl2的商铺，首期

支付50%,目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金

为建筑面积70元/m2,空置率为10%,经营费用为有效毛收入的10%,资本化率

^5%,若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为()万

元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】C

12、下列不属于心与肾之间关系的是

A.水火既济

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】D

13、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然

增值的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

【答案】D

14、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。

A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况

B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值

C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值

D.需测算后续开发的应得利润

【答案】C

15、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（）。

A.估价目的、估价原则、估价对象

B.估价目的、估价原则、估价时点

C.估价原则、估价对象、估价时点

D.估价目的、估价对象、估价时点

【答案】D

16、脾气不濡，胃气乃厚可因

A.多食苦

B.多食辛

C.多食甘

【答案】B

17、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为

服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服

装店用途进行估价。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.价值时点原则

D.替代原则

【答案】B

18、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为

6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇

率为6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

【答案】D

19、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地

剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正

常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m,

建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万

元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为

（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06

【答案】D

20、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分

开，不能算做（）：

A.利润

B.利息

C.开发所得

D.开发成本

【答案】A

21、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街

各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数

B.众数

C.平均数

D.分位数

【答案】B

22、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。

A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市

场状况调整”，仅进行“交易情况修正”

B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场

状况调整”，仅进行“房地产状况调整”

C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而

不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合

D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街

道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

【答案】A

23、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途

下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发

【答案】C

24、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指（）。

A.使用价值

B.交换价值

C.理论价值

D.评估价值

【答案】B

25、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估

价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】B

26、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。

A.模拟房地产市场定价

B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

【答案】D

27、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计

建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价

修正额为（）元/m2。

A.50

B.250

C.300

D.350

【答案】D

28、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当

站在()的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

【答案】D

29、某套住宅建筑面积为100m2,可使用面积为80m2,分摊的共有面积系数为

10%,套内建筑面积下的价格为2600元加2,该套住宅建筑面积下的价格为

()元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】C

30、下列哪项不属于气机失调

A.气滞

B.气逆

C.气脱

D.气虚

【答案】D

31、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。

A.完全相同的房地产

B.相关的房地产交易

C.类似房地产的交易

D.房地产的交易

【答案】C

32、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/ni2,该类房地产以人民

币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%o假设人民币与美元的市场汇率

2013年1月1日为1美元=6.29元人民币，2013年9月1日为1美元=6.16

兀人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（）兀人民币为2

A.12580

B.12320

C.12782.69

D.12518.51

【答案】C

33、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入

的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为VI、V2、V3,则三者关系是

（）O

A.V1=V2=V3

B.V3<V2<V1

C.V1<V3<V2

D.V1<V2<V3

【答案】B

34、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。

A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市

场状况调整”，仅进行“交易情况修正”

B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场

状况调整”，仅进行“房地产状况调整”

C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而

不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合

D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街

道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

【答案】A

35、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。

A.商业房地产

B.娱乐房地产

C.旅馆房地产

D.综合房地产

【答案】C

36、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）

m的为高层。

A.12

B.20

C.24

D.48

【答案】C

37、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

A.商业用房与工业用房是互补品

B.新建商品房与存量房是互补品

C.经济适用住房与普通商品住房是互补品

D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

【答案】D

38、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患

时，应（）。

A.假定建筑结构是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D.说明建筑结构安全难以确定

【答案】A

39、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。

A.了解某宗房地产的出租人权益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化

D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

【答案】D

40、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程

费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价

格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧

后，该办公楼的价值为（）万元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】A

多选题（共20题）

1、房地产供给形成的条件有（）。

A.供给计划

B.供给决策

C.供给意愿

D.供给能力

E.供给行为

【答案】CD

2、下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。

A.交付估价报告是房地产估价的基本程序

B.估价报告需经内部机构审核

C.估价报告只能由委托人签收

D.在交付估价报告时，需在《估价报告交接单》上签收

E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束

【答案】ABD

3、下列各项中，属于其他相关定着物的有（）

A.假山

B.围墙

C.水池

D.戏台

E.树木

【答案】ABC

4、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。

A.收益期应为租赁合同剩余租赁期

B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

C.净收益应为合同租金减去运营费用

D.净收益应为市场租金减去运营费用

E.净收益应为市场租金减去合同租金

【答案】A

5、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的

有（）。

A.提高购房最低首付款比例

B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收

C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收

D.减少房地产开发用地的供应量

E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机

【答案】AC

6、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】ABC

7、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】BC

8、估价技术报告应包括（）等。

A.估价测算过程

B.估价基本事项

C.估价结果确定

D.市场背景描述与分析

E.估价方法适用性分析

【答案】ACD

9、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】ABD

10、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三〜六层为住宅，现

需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的

某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进

行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

【答案】ABCD

11、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是（）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价

C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证

D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价既是科学

又是艺术

【答案】BC

12、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。

A.抵押贷款还本付息额

B.房地产折旧额

C.重置提拨款

D.房地产改扩建费用

E.所得税

【答案】ABD

13、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，（）。

A.私有住宅转让后仍用于居住的

B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金

C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D.是不改变土地划拨性质，而转让方征收土地收益金E转让的房地产暂时难以

确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

【答案】BD

14、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工

作。估价资料归档主要有以下作用（）。

A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查却考核E可以为日

后的估价提供参考

【答案】ABD

15、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速

度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的芍（）o

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】AB

16、关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途

【答案】BD

17、一般人通常对土地最直观的认识是（）<>

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大气层E地面

【答案】C

18、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速

度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】AB

19、估价假设应说明的内容包括（）。

A.背离事实假设

B.不相一致假设

C.一般假设

D.未定事项假设

E.真实合理假设

【答案】ABCD

20、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（）。

A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

B.市场法中交易情况调整

C.比较相同类型不同期限价格的高低

D.不同类型房地产不同使用年限价格的高低E直接用于测算价格

【答案】AC

大题(共10题)

一、某旧厂房的建筑面积26400成，占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7乐房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3初改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/成，70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房-批发市场)第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/(14-15%)0.75=585.71万元

二、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8机请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元，收益期限为40年-5年二35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（万元）

三、某宗出租的房地产，建筑面积为40000成，容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70吼根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

—20%）X40X12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A-O1075.2

-446.02=629.18（万元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：LE0000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-

180.19-448.99（万元）；（7）建筑物总价：B-448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

四、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8%没有电梯，建筑面积为

30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造

该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），

专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的

3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年，建筑安装

费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内

均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35吼又知该

建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，

平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10

年，己使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%,

月租金为30元/ni2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电

梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出

租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，

使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由

于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率

为8机请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价

①建筑安装成本：1200元/成；②专业费用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理费用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④销售费用：CX3%；

⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥销

售税费：CX6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，计算总价①建安成本：1200X30000=3600（万元）；

②专业费用：3600X8%=288（万元）；

五、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7队房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600成；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3初改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房一批发市场)第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(l+R)n=1300.86/

(7.5%—

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(14-7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=(补地价十旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

六、为评估一套建筑面积为75nl2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：(1)可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60m2/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元―3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格二卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1一

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港币+1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

七、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8虬请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一己抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式:V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%X[l-l/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解己抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（万元）

八、某幢写字楼，土地面积4000户，总建筑面积为9000nf,建成于2002年

10月1口，土地使用权年限为2007年10月1目〜2047年10月1日。现在获

得类似的40余年土地使用权价格为5000元/nV,建筑物重建成本为3000元/

建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）

门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更

换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万

元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8

万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数

为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字

楼相比，每月增加能耗800元。