2023年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试题B卷含答案

2023年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试

题B卷含答案

单选题（共40题）

1、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。

A.开发成本

B.计算基数

C.利润

D.投资

【答案】B

2、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180

万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900

【答案】D

3、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值

时点时的建安工程费的方法称之为（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】A

4、胃气虚的形成原因是

A.持久或反复地饮食失节

B.禀赋素虚

C.久病元气不复

D.以上均是

【答案】D

5、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成

本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2,假设开发法对续建用作宾馆

和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/2。根据最高最

佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均

数）应确定为（）元/m2。

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775

【答案】B

6、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。

A.规模收益不变

B.规模收益递减

C.规模收益递增

D.边际收益递减

【答案】B

7、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪

A.热

B.暑

C.风

D.火

【答案】D

8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性,

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性大和价值量大

D.不可移动和用途多样

【答案】B

9、对于同一估价对象和同一估价时点，卜列价值类型中评估价值最大的一般是

()O

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值

【答案】B

10、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。

A.装修

B.户型

C,层同

D.楼层

【答案】D

11、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负

担的费用后的余额。

A.混合收益的房地产

B.出租的房地产

C.自用或空置的房地产

D.自营的房地产

【答案】B

12、“……筋骨隆盛，肌肉满壮……”是指

A.男子,四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七

【答案】A

13、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来

价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析

B.趋势拟合分析

C.时间序列分析

D.相关分析

【答案】C

14、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是

A.解放生产力，发展生产力

B.消灭剥削，消除两极分化

C.建设社会主义

D.最终实现共产主义

【答案】D

15、在路线价法中，"标准临街宗地”可视为比较法中的（）。

A.“交易实例”

B.“可比实例”

C.“收集交易实例”

D.“建立价格可比基础”

【答案】B

16、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。

A.估价目的

B.估价时点

C.估价对象

D.价值类型

【答案】A

17、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度

B.估价对象房地产变为现金的速度

C.估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发企业流动资金周转的速度

【答案】B

18、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是

A.人自身是一个统一的整体

B.人与自然环境是一个统一整体

C.自然环境是一个有机整体

D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】C

19、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人

B.估价对象权利人

C.估价委托人，不是报告使用者

D.估价委托人和报告使用者

【答案】D

20、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。

A.与被征收房屋价值评估时点一致

B.房屋的实际状况

C.评估人员的专业判断

D.评估人员的现场勘察结果

【答案】A

21、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分

开，不能算做（）：

A.利润

B.利息

C.开发所得

D.开发成本

【答案】A

22、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。

A.楼层单价

B.有效地价

C.楼面地价

D.总价

【答案】C

23、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上

升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测

算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】B

24、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。

A.综合折旧法一分类折旧加总法一个别折旧加总法

B.分类折旧加总法一个别折旧加总法一综合折旧法

C.个别折旧加总法一分类折旧加总法一综合折旧法

D.综合折旧法一个别折旧加总法一分类折旧加总法

【答案】A

25、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。

A.估价上的折旧与会计上的疔旧有本质区别

B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差

额

【答案】B

26、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产

状况。

A.价值时点

B.收集该可比实例时

C.进行房地产状况修正时

D.成交价格所反映

【答案】D

27、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A.保温

B.隔声

C.日照

D.隔热

【答案】B

28、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】C

29、经济全球化的实质决定了它的发展必然

A.有利于所有国家

B.有利于发达资本主义国家

C.有利于发展中国家

D.有利于社会主义国家

【答案】B

30、价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值。

A.价值类型

B.估价结果

C.估价目的

D.估价过程

【答案】C

31、“气之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.肾

【答案】D

32、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）°

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B.市场上能找到充分房地产历史价格资料

C.房地产在过去无明显的季节变动

D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

【答案】A

33、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土

地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙

地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应

为（）。

A.50万元

B.55万元

C.60万元

D.60万元以上

【答案】C

34、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况调整系数为

（）O

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

【答案】B

35、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取

B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求

C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料

可不审慎检查

D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据

【答案】B

36、房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。

A.直接成本利润率、投资利涧率、成本利润率、销售利润率

B.直接成本利润率、成本利涧率、投资利润率、销售利润率

C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率

D.成本利润率、直接成本利涧率、投资利涧率、销售利涧率

【答案】A

37、某宗房地产的土地面积为360m2,建筑面积为250m2,建筑物的外观和设施

设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方

米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是()元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】D

38、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商

品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/

套，年折现率为12乐风险补偿为现房价格的5乐则该期房目前的市场价格为

()万元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

【答案】B

39、寒病即见寒象所采用的治法是

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之

【答案】C

40、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般

是（）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值

【答案】B

多选题（共20题）

1、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。

A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房

地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地

产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备

及特许经营权的价值

D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成

后的价值

【答案】ABC

2、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%,余款由银行贷款支

付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%,按月等额偿还本息。则关于房地

产价格的说法，正确的有（）。

A.该房地产的实际价格等于名义价格

B.该房地产的名义价格为50万元

C.该房地产的实际价格为50万元

D.该房地产的实际价格高于50万元

E.该房地产不存在名义价格

【答案】ABC

3、下列估价目的中，对己被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有

（）°

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】BC

4、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】AB

5、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值

B.评估抵押价值应选用较保守的估计值

C.评估期房市场价格应选用最高的估计值

D.评估买卖价格应选用最可能的估计值

E.评估保险价值应选用最低的估计值

【答案】ABD

6、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

【答案】ABCD

7、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类

似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300

万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建

设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期

内均匀发生，年利率为6.31%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运

用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】ACD

8、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。

A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价

B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价

C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额

D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款

E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金

【答案】D

9、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（）°

A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

B.市场法中交易情况调整

C.比较相同类型不同期限价格的高低

D.不同类型房地产不同使用年限价格的高低E直接用于测算价格

【答案】AC

10、下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（）。

A.房地产估价是专业估价存在的基本前提

B.房地产需要专业估价

C.房地产可以自动的形成适当的价格

D.房地产估价在估价行业中占主体

E.房地产估价是一个单一的估价过程

【答案】ABD

11、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不

同。

A.开发成本

B.运营费用

C.纳税状况

D.对未来的信心

E.市场利率

【答案】ABCD

12、最高最佳利用原则必须同时满足（）条件。

A.法律上允许

B.技术上可能

C.财务上可行

D.价值最大化

E.公益最大化

【答案】ABCD

13、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三〜六层为住宅，现

需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的

某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进

行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

【答案】ABCD

14、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】BC

15、一名合格的房地产估价师应具备（）。

A.孔实的估价埋论知识

B.良好的社会关系

C.良好的职业道德

D.深厚的语言文字表述功底

E.丰富的实践经验

【答案】AC

16、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，

水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼

的净收益，应减去的运营费用包括（）。

A.电费

B.物业管理费

C.水费

D.供暖费

E.房地产税

【答案】CD

17、房地产供给形成的条件有（）。

A.供给计划

B.供给决策

C.供给意愿

D.供给能力

E.供给行为

【答案】CD

18、房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。

A.房地产估价报告使用期限

B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房

屋安全的合理假定

C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价

对象内部状况的合理假定

E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

【答案】ABCD

19、城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

【答案】AC

20、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类

似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300

万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建

设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期

内均匀发生，年利率为6.31乐投资利润率为12乐土地报酬率为6虬下列运

用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】ACD

大题（共10题）

一、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积为

30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造

该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元加2（含装修、设备费），

专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的

3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年，建筑安装

费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内

均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该

建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，

平均寿命为5年，己使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10

年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%,

月租金为30元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电

梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出

租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，

使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由

于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率

为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价

①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理费用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④销售费用：CX3%；

⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93-0.2%C；⑥销

售税费：CX6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3/C）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C46.5%C+467.208+1.

05%Co其次，计算总价①建安成本：1200X30000=3600（万元）；

②专业费用：3600X8%=288（万元）；

二、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30口为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60m2/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元―3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格二卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1一

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港币+1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

三、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70机根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8乐该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（万元）：或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

四、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7乐房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600成；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3机改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2以补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（万元）开发完成后的价值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售）补地价=4500X26400-1500X12500=10005万元报课咨询电话：

站契税=（补地价+旧厂房价值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71万元

五、某幢写字楼，土地面积4000户，总建筑面积为9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用权年限为2007年10月1日〜2047年10月1日。现在获

得类似的40余年土地使用权价格为5000元/nV,建筑物重建成本为3000元/

m2,建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）

门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更

换，旧系统己提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万

元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8

万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数

为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字

楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投

产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失

为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬

率为8机（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10

月1日的折旧总额和现值。

【答案】

六、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于L20元港币，2016年9月30日为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30口用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60m2/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元―3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格;卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港币2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

七、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，

取得40年商业用地土地使用双，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用

为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费

用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2•天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7肌房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴

地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600x2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3初改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积

率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价

为4000元/成；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面

地价下降2胀补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳蜴的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根

据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2—11

年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（万元）开发完成后的价值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能转售。)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建设成本及

管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81万元营销费用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(万元)

八、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3羯改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房一批发市场)第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

九、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500n)2,经分析，有下列两种可

能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，

取得40年商业用地土地使用权，己知改造期为1年，改造建设成本及管理费用

为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费

用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2•天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房