海南海药：江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的固定资产、在建工程和土地使用权资产价值项目资产评估报告

中瑞世联资产评估集团有限公司非法定评估业务资产评估报告中瑞评报字[2023]第001949号江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的固定资产、在建工程和土地使用权资产项目资产评估报告119,569,900.00元2023年11月24日中瑞世联资产评估集团有限公司徐达(资产评估师)会员编号：11180033游新会(资产评估师)会员编号：111801(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为 1资产评估报告摘要 2资产评估报告正文 4 4二、评估目的 5 5 7五、评估基准日 7六、评估依据 7七、评估方法 八、评估程序实施过程和情况 十一、特别事项说明 21 23十三、评估报告日 24十四、签名盖章 资产评估报告附件 Ⅱ 中瑞世联资产评估集团有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第1页六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的 固定资产、在建工程和土地使用权资产价值项目资产评估报告 评估基准日：2023年10月31日A流动资产1非流动资产2其中：长期股权投资3投资性房地产4固定资产56中瑞世联资产评估集团有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第3页无形资产78其他非流动资产9非流动负债净资产(所有者权益)2.企业纳入评估范围共2宗土地，宗地不动产登记证为苏(2021)滨海县不动产第000412号，证载土地面积为2,555.08平方米，宗地不动产滨海县不动产第000413号，证载土地面积为44,276.25平方米。2宗土地设置了抵押，抵押合同编号为苏括王银抵消字【D2021】第080083号，抵押价值1053万元，抵押期间自2022年1月11日至2030年1月10日，抵押物主债权为贷款。 固定资产、在建工程和土地使用权资产价值项目资产评估报告中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGrou产、在建工程和土地使用权资产在2023年10月31日的市场价值进行了评估。现将人成立日期：2018年8月27日营业期限：2018年8月27日至无固定期限经营范围：药品生产(除危险化学品),药品技术研发及其技术转让。(依法须 中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第5页售(不含危险化学品);化工产品销售(不含许可类化工产品)(除依法须经批准的本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使(一)评估对象(二)评估范围江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的第6页(1)电子设备楼、研发中心、职工活动中心和生活楼工程，工程于2018年10月开工，2020年9主要为设备购置成本及工程费用，工程于2018年10月开工，2020年9月完工。宗地名日期土地用苏(2021)滨海县不动产第业工业用地平82苏(2021)滨海县不动产第业让工业用地年平 中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup除非特别说明，本报告中的市场价值是指评估对象在中国(大陆)产权(资本项目评估基准日是2023年10月31日。六、评估依据(一)经济行为依据(二)法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日，中华人民共和国主席令2.《中华人民共和国公司法(2018年10月26日，中华人民共和国主席令第153.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28三次会议通过);4.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号，财政部令第97号修订); 固定资产、在建工程和土地使用权资产价值项目资产评估报告局令第65号):税(2016)36号);2019年第39号);13.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号，国务院令第732号修订);号修订));19.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权(2009〕941号);(2013)64号);第8页第8页 固定资产、在建工程和土地使用权资产价值项目资产评估报告中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第9页(2016)41号):23.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十24.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日修订);25.《中华人民共和国城乡规划法》(2019年4月23日第十三届全国人民代表26.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日修订);55号，2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订);28.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月7日国务院令第645号第三次修订);厅发(2018)4号);30.《中华人民共和国契税法》(2020年8月11日第十三届全国人民代表大会(三)评估准则依据江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的第10页11.《资产评估准则术语2020》(中评协(2020)31号);(四)权属依据(五)取价依据3.中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率10.《财政部关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》(财建 ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup(六)其他参考依据七、评估方法(一)评估方法的选择资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方 中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第12页所在区域可以找到与标的资产类似用途和类型的土地交易案例，故适用市场法评(二)评估方法简介或年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 第13页(1)重置成本的确定房屋建筑物的重置成本一般包括：建安综合造价、前期及其他费用和资金成身材料、装修标准、设备设施、施工困难程度等，把待估对象和典型工程进行比款市场报价利率(LPR)计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考(2)综合成新率的确定 ChungRuiWorldUnionAppralsalGroup第14页或(3)评估值的确定(1)设备含税购置价的确定(2)运杂费 中瑞世联资产评估集团有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第15页(3)安调费(4)基础费对需要设备基础的设备，在与房屋建(构)筑物核算不重复前提下，根据设备(5)其他费用其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、可行性研究费、环境影响评价费、工程招标费、工程监理费及其他等，依据该设备所在地建设工程其他费用标础费(以上均含税)之和。(6)资金成本或行分级并分别评分，通过现场观察，根据设备现时状态、实际已使用时间、负荷 ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第16页市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在评估基准日的资产评估专业人员于2023年11月22日至2023年11月24日对评估对象涉及(一)接受委托江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的 固定资产、在建工程和土地使用权资产价值项目资产评估报告ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第17页(二)前期准备(三)现场调查(3)现场实地勘查江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第18页资产评估专业人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有人相关人员充分沟(5)查验产权证明文件资料(四)资料收集市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部(五)评定估算(六)内部审核(一)一般假设江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第19页(二)特殊假设8.资产评估专业人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使用状中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorldUnionAppralsalGroup第20页资产评估结果汇总表(成本法)A流动资产1非流动资产2其中：长期股权投资3投资性房地产4固定资产56无形资产78其他非流动资产9非流动负债净资产(所有者权益)使用状态，而企业列示在在建工程中，未计提折旧。本次评估按照房屋建筑物估江苏普健药业有限公司拟转让资产涉及的 chungRuiWorldUnionADpraisalGroup第21页本资产评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2023年10月31日起至2024年10月30日止。超过一年使用本资产评估报告所列示的评估(六)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对企业纳入评估范围共2宗土地，宗地不动产登记证为苏(2021)滨海县不动产第000412号，证载土地面积为2,555.08平方米，宗地不动产登记证为苏(2021)滨 中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRulWorldUnionAppralsalGroup第22页抵押合同编号为苏括王银抵消字【D2021】第080083号，抵押价值1053万元，抵押期间自2022年1月11日至2030年1月10日，抵押物主债权为贷款。发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价江苏普健药业有限