【民法典（论文）背景下居住权制度探究13000字】

XVI《民法典》背景下居住权制度研究摘要居住权制度源于古罗马，其立法初衷是可以为弱势群体提供基本的住房保障，体现了法律的社会扶助功能，但由于国家习惯不同，我国之前的民法并未明文规定居住权，居住权作为《民法典》物权编新增设的物权种类，是对社会现实需求做出的切实回应，其设定具有保障社会弱势群体生活、增加房产价值、完善物权管理之功能。本文从居住权内涵及我国居住权制度的立法现状出发，对《民法典》中居住权制度的相关条文进行阐述，再对居住权制度在《民法典》实施前后的司法适用进行分析，进而浅显地提出我国现行居住权制度的不足之处，最后针对这些不足之处提出一定的完善建议：增加法定居住权的相关规定、增加关于居住权消灭事由的明确规定、为投资性居住权预留空间、规定居住权人的权利与义务。关键词：居住权；民法典；用益物权目录TOC\o"1-3"\h\u20962摘要 I31922目录 319370引言 429629一、居住权制度概述 429443（一）居住权内涵 411106（二）我国居住权制度立法现状 418846二、《民法典》中居住权制度相关条文的阐述 56922（一）居住权的主体与客体 5235121.主体—居住权人 535642.客体—他人的住宅 67979（二）居住权的设立与消灭 697731.设立 634152.消灭 77675（三）对居住权的限制 710645三、居住权制度的司法适用分析 824165（一）《民法典》实施之前的司法适用 8185731.赋予“居住权”以物权保护 95062.将“居住权”债权化 10309623.适用民法的一般规定 1018816（二）《民法典》实施之后的司法适用 1066271.确保婚姻中弱势群体的居住问题 10315512.保障房屋所有权转移时居住权人的居住利益 10219023.依法保护实际出资人的居住权 1110668四、居住权制度的不足 1110657（一）未设立法定居住权 111155（二）居住权消灭事由单一 1213453（三）投资性居住权空缺 1212171（四）居住权人的权利与义务无系统化规定 1330128五、居住权制度的完善建议 1313462（一）增加法定居住权的规定 1324530（二）完善居住权制度消灭事由 144741（三）为投资性居住权预留空间 1422692（四）规定居住权人的权利与义务 1514672结语 1721792参考文献 18866二、外文文献 18引言在我国《民法典》颁布前，虽然我国法律对居住权制度规定较少，但在司法实践中却经常出现居住权纠纷案件，并且法官逐渐形成自己处理这类问题的办法。在《民法典》颁布之后，虽然在立法方面有了一定的完善，但依旧存在现有条文无法解决实践中的各种复杂情况。在《民法典》生效的大背景下，我国设立居住权制度可以解决诸多住房有关的问题，有一定的积极意义。一方面可以帮助有居住困难的群体实现住有所居，另一方面还能促进房屋所有权实现形式的多元化。但其仍然存在许多缺陷，忽视了其重要的价值分离功能。尤其是在司法实践中，在适用该制度时会出现一系列争议问题，我们更应在审判实践的借鉴下，构建一个更完善的居住权制度。一、居住权制度概述（一）居住权内涵居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早形成于罗马婚姻家庭关系中，同时与财产继承制度密切相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。在罗马帝国早期，家长往往通过遗赠的方式将自己的部分家产的使用权和收益权等等赠与家庭成员或者奴隶，从而使他们的生活获得一定的保障，有所依靠。所以，从渊源上看，居住权在罗马社会中脱胎于婚姻家庭领域，并作为人役权的一部分，主要发挥着扶养、救助的功能。随后到优帝一世时，居住权被正式纳入了人役权的体系，罗马实行由地役权和人役权组成的二元役权体系，居住权属于人役权的一种。优士丁尼以颁布谕令的形式将居住权制度固定了下来，方便了居住权在司法实践中的运用。罗马法对于役权体系划分的这种立法体例也被后来的继受者即许多大陆法系国家所采纳。随着市场经济的发展，传统居住权的功能出现了变化，由单纯的救助性功能向兼具保障性与流通性的综合类功能转变，呈现出现代居住权的物权属性。王之星.我国《民法典》中居住权制度的研究[D].大连海事大学,2020.王之星.我国《民法典》中居住权制度的研究[D].大连海事大学,2020.居住权是法律保障人们居住权益和实现房屋价值的重要体现，它的概念比较宽泛。从广义角度看，居住权既包括房屋所有人对自己所有的房屋及其附属物所享有的占有和使用权，又包括非房屋所有人对他人所有房屋及其附属物所享有的占有和使用权。而对于现在学者们讨论的，各国民法典所采纳的居住权，其概念的准确界定为居住权是居住权人对他人所有的房屋全部或部分及其附属设施享有占有使用的权利。申卫星.中国民法物权编创设居住权制度的立法构想[J].北京航空航天大学学报(社会科学版),2018,31(01):13-15.申卫星.中国民法物权编创设居住权制度的立法构想[J].北京航空航天大学学报(社会科学版),2018,31(01):13-15.（二）我国居住权制度立法现状在《民法典》出台之前的法律和司法解释中，立法规定人们对房屋的利用关系仅限于租赁、借用等方式，并没有将居住权制度列入物权法的体系之中。当时只有《婚姻法司法解释（一》中有关居住权的规定，其中规定了弱势群体离婚时的住房居住权。《老年人权益保障法》第16条虽然没有具体规定居住权的具体内容，但涉及到居住权问题，即保障老年人的住房质量。在2007年《物权法》的草案最初制定之时，居住权曾被列在其中。由于针对居住权问题争议较大，最终在2007年《物权法》颁布之时，居住权的相关条文并没有出现。现在，在《物权法》实施十多年之后，《民法典》的物权编中再次专设十四章规定居住权，将为我国居住权的行使利用和相关纠纷的解决提供有力的法律依据。《民法典》将居住权定位为用益物权。基于这一定位，居住权人可以占有他人房屋，并以居住为目的使用他人房屋。而且我国的居住权不仅应具有维护婚姻家庭关系和社会公平的保障性功能，还应该具有促进物尽其用和意思自治的投资和消费功能。尽管居住权在比较法上与一些用益物权一样，都具有保障权利人生活的功能，但它们之间的差异是非常明显的，这为居住权能够在用益物权体系中成为单独的一部分奠定了基础。王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊,2019,51(07):91-100+148.居住权是一种为居住权人使用他人房屋而设立的法律制度，在有利于解决实际问题的基础上，丰富了用益物权的种类，完善了不动产物权类型。王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊,2019,51(07):91-100+148.二、《民法典》中居住权制度相关条文的阐述在我国现行的《民法典》第二编物权编的第十四章中描述了居住权这一制度，居住权作为新创设的用益物权，仅仅只用了六个条文就囊括了该项制度的所有内容，故在此对这些内容做一些解释。（一）居住权的主体与客体《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”该法条规定了居住权这一制度的性质为用益物权，并表明了主体为居住权人，客体为他人的住宅。1.主体—居住权人在《民法典》第366条中，仅仅写明了居住权的主体为“居住权人”，却未对“居住权人”概念进行解释，我们无法清晰界定法人及其他组织是否属于这一范畴。有学者认为居住权人应严格限定于自然人。这是因为居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生，主要是源于赡养、扶养和抚养的需要，往往涉及到的是家庭成员、配偶的特有或应有的利益，这就决定了我国居住权的享有人只能是自然人，法人或其他非法人团体不可以享有居住权。钱明星.关于在我国物权法中设置居住权的几个问题[J].中国法学,2001(05):13-22.另有学者认为居住权的设立人并不一定是自然人，还可能包括法人。因为随着社会经济生活的发展，居住权作为实现居者有其屋的法律措施与手段，能够在以房养老、住房制度改革等多方面发挥作用。王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊,2019,51(07):91-100+148.钱明星.关于在我国物权法中设置居住权的几个问题[J].中国法学,2001(05):13-22.王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊,2019,51(07):91-100+148.申卫星,杨旭.中国民法典应如何规定居住权？[J].比较法研究,2019(06):65-83.从我国法条设置居住权的立法目的来看，居住权是为了满足生活居住的需要，解决人们的生活困难问题，因此居住权的主体必然包括自然人。但是我国居住权制度功能定位转换，因此笔者认为居住权的主体应当包括法人和非法人组织。在经济迅速发展的时代，居住权并不只局限于社会性居住、投资性居住以及消费性居住同样发展迅速。因此将法人和非法人组织规定为居住权的主体，更有利于满足人们对住房多样化的使用需求，并且能更好地突破传统概念上对居住权的一系列限制。2.客体—他人的住宅法条规定居住权的客体为“他人的住宅”，根据上文所述观点，笔者认为客体仅限于住宅是完全不够的。虽然房屋在空间上能够被清楚的划分为多个房间结构，具有一定的独立性，可以排他使用，但是同时在居住过程中对房屋的利用必然涉及房屋内的附属公用配套设施，所以应对房屋进行扩大解释。因此为了满足人们多样化的生活需要，高水平的生活质量，笔者认为客体应为他人的房屋及附属设施。在这之中，存在一个问题即承租人是否能在租赁的房屋上为他人设立居住权？在笔者看来是不能的。居住权的设立是一种所有权的处分，只有在行为人拥有处分权时，才能对房屋进行一定的处分。承租人对租赁房屋所享有的权利是一种债权，其可据此占有、使用该房屋，但是租赁权并不能成为处分房屋的合法依据，承租人擅自在承租房屋上为第三人设立居住权的行为属无权处分。在未经所有权人追认的情况下，该第三人也不得依据善意取得的规则获得居住权。由此可见，已出租的房屋不能成为居住权的客体。（二）居住权的设立与消灭1.设立《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”，这表明居住权可以通过合同方式设立；《民法典》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，这表明居住权还可以通过遗嘱方式设立。通过法条可以看出我国采用意定居住权，这两种设立方式显示出居住权的设立充分尊重当事人的意志自由。《民法典》第367条还写明合同条款应包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限和解决争议的方法，这一规定使合同内容更加清楚确定，当事人之间的权利义务关系更加明晰。该款同《物权法》第138条第1款关于建设用地使用权出让合同，以及第157条第1款关于地役权合同的要式主义相一致，有助于形成统一的物权设立规则。单平基.《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善[J].当代法学,2019,33(01):3-15.单平基.《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善[J].当代法学,2019,33(01):3-15.我国法律规定的物权变动模式包括“登记生效”和“登记对抗”。在《民法典》368条中规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这表明我国居住权采用登记生效模式，有利于保障居住权人的利益，使居住权具有对抗第三人的效力。但是这一规定并不适用于通过遗嘱方式设立的居住权，而主要适用于通过合同方式设立的居住权。因继承所取得的物权，自继承开始时发生效力。因此，因遗嘱方式所产生的居住权，也应该从继承开始时发生效力。王之星.我国《民法典》中居住权制度的研究[D].大连海事大学,2020.王之星.我国《民法典》中居住权制度的研究[D].大连海事大学,2020.《民法典》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。该法条原条文中的“遗嘱”不能被理解为狭义的遗嘱，而应该采取广义理解，即同时还包含遗赠。但是这终究可能产生歧义，不如直接把遗赠写入条文，以免不必要的误解。申卫星;杨旭.中国民法典应如何规定居住权？[J].比较法研究,2019,(06):65-83.申卫星;杨旭.中国民法典应如何规定居住权？[J].比较法研究,2019,(06):65-83.2.消灭我国《民法典》第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”该法条表明法律确立的居住权的消灭事由为权利人死亡和居住权期限届满。但是，这项条文有一定的弊端。一是忽略了共同居住权人之一死亡的情形，亦不必然导致居住权消灭。如果居住权同时为两个或两个以上的自然人设立，居住权的期限没有约定或者约定不明确的，应以最后死亡的自然人的生存期限为居住权的存续期限。曾大鹏.居住权的司法困境、功能嬗变与立法重构[J].法学,2019(12):51-65.曾大鹏.居住权的司法困境、功能嬗变与立法重构[J].法学,2019(12):51-65.（三）对居住权的限制《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”我国居住权的功能定位已不局限于社会性居住，投资性居住同样发展迅速。这一法条确立了居住权的取得可以是有偿设立或无偿设立，在实际生活中，也有大部分房屋所有权人希望通过设立居住权的方式来获得一定收益，这种以无偿设立为原则有偿设立为例外的立法设置更好地体现了双方当事人的意志，更好地体现并发挥居住权的功能。《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”该项法条表明禁止居住权的转让与继承，但却允许居住权房屋出租的存在。禁止居住权的转让与继承能更好保障居住权人作为特殊群体的利益，体现民法的人文关怀精神。是否允许居住权人出租房屋在外国立法中是有一定偏差的，比如德国并未在法律中并未明文规定禁止居住权人出租房屋，而法国在立法中则严厉反对出租权的存在。在我国立法中赋予居住权人能够出租房屋的权利，在一定程度上使房屋资源得到了充分利用，防止生活中空房过多这一现象的出现。因而我国在《民法典》立法中，可以赋予居住权人有条件的出租权。此条件应当有二：一是出租必须征得所有权人以及共同居住权人（如果居住权的范围仅限于一间房屋且又有其他共同居住人之时）的同意；二是出租房屋应当具有正当理由。辜明安,蒋昇洋.我国《民法典》设立居住权的必要性及其制度构造[J].西南民族大学学报(人文社科版),2020,41(02):106-114.满足这两项条件，才能防止居住权人利用法律实施其不正当的目的。辜明安,蒋昇洋.我国《民法典》设立居住权的必要性及其制度构造[J].西南民族大学学报(人文社科版),2020,41(02):106-114.三、居住权制度的司法适用分析（一）《民法典》实施之前的司法适用笔者通过在无讼案例平台搜索关键词“居住权”得到一系列数据，再对数据进行分析，得出“涉及居住权的民事案件数量”这一图表。从下述图表近11年的数据来看，我国在2010年至2018年间，法院审理的居住权纠纷案件大幅度增长，虽然在2018年和2019年有一定回落，但整体还是呈增长势头，依旧引起了广大民众的注意力。在《物权法》制定过程中有“居住权适用面窄”这种说法，所以在当时并没有建立居住权这项制度，这在当时可能是符合经济发展情况的，但现在显然不符合我国国情，不能满足现实迫切需求。虽然《民法典》实施之前的案件在审理中并无明确的居住权规定可予以引用，但是案件所涉权利无疑与居住权有共通之处，这也从侧面反映出了我国审判实务中经验十分丰富。笔者再对上述所涉居住权民事案件进行分析，得出下列图表2。从下述图2可以看出，案由主要由三大类纠纷组成：物权纠纷、婚姻家庭纠纷、债权纠纷。从无讼网的案例数据来看，当事人的诉讼请求可以大概分为确认涉案房屋居住权及以居住权对抗所有权人之腾房要求这两种。根据笔者前文所述，在《民法典》通过之前，我国针对居住权的规定很少，对其的界定也很模糊。因此，居住权缺失的直接后果就是法官在审理相关纠纷没有可直接适用的法律，最高院也因物权法定原则的桎梏而不能释法。杨立新.民法分则物权编应当规定物权法定缓和原则[J].清华法学,2017,11(02):14-27.虽然在立法方面有一定缺失，但法官逐渐在实践中总结出了处理问题的办法。经过对无讼数据的分析，大致可以将法官裁判的方法分为三类：杨立新.民法分则物权编应当规定物权法定缓和原则[J].清华法学,2017,11(02):14-27.1.赋予“居住权”以物权保护这类做法实际上是法官在实践中承认了居住权的性质为物权，突破了物权法定原则。实务中，裁判文书大多也采用居住权或类似词语来进行书写。在很多情况下，人们会基于法律规定的义务而一起生活，但我国只规定亲属间的权利义务，并未用规定来保护他们居住权，当发生配偶死亡、所有权变动、房屋拆迁等情况时，他们的居住利益则无法得到保障。如果当事人与房屋所有权人同居且有亲属关系，向法院请求居住权，法官往往会运用自由裁量权，综合考量，必要时酌情给予物权保护。王正.民法典中居住权制度的引入和完善[D].南京大学,2020.在“聂某和韩某物权保护纠纷一案”参见辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终764号民事判决书中，原告聂某作为其丈夫于某的配偶，在于某去世后，依旧居住在于某单位所分配的公房内，而这一涉案房屋在公司破产后拍卖给了被告韩某，并且韩某将房屋拆除，原告聂某则起诉韩某要求赔偿。在这一案件中，法院认为被告拆除房屋，侵害了原告的居住权，并且援引《物权法》第王正.民法典中居住权制度的引入和完善[D].南京大学,2020.参见辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终764号民事判决书2.将“居住权”债权化实务审判中最常用的做法就是如果当事人用合同、协议约定取得的居住权，则适用债权的相关规定。但在这种情况下，如果所有权人不履行其应尽的义务，只需承担违约责任，此时则无法满足居住权的核心即居住的需要与权能。3.适用民法的一般规定在没有具体立法可以适用的情形下，再加上物权法定原则的限制，大多法官还是采用适用民法的一些原则性规定这种做法。例如在“刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案”参见（2015）渝五中法民再终字第00043号民事判决书参见（2015）渝五中法民再终字第00043号民事判决书，《最高人民法院公报》2016年第7期。（二）《民法典》实施之后的司法适用我国《民法典》居住权制度为更多主体供给、更多渠道供应的住房体系建设提供了制度保障。人民法院审理涉居住权纠纷案件，应当发挥居住权制度为现代经济社会服务、维护公序良俗的立法目的，推动中国特色住房供应体系的进一步完善。孙茜.《民法典》视野下居住权制度的理解与适用[J].法律适用,2020(21):26-35.孙茜.《民法典》视野下居住权制度的理解与适用[J].法律适用,2020(21):26-35.1.确保婚姻中弱势群体的居住问题在《民法典》实施之后，夫妻双方可以约定一方享有所有权，另一方享有居住权，并办理物权登记，即使房屋属于夫妻一方婚前财产，当婚姻家庭破裂时，夫妻双方中处于弱势的一方及子女可以得到一定的照顾，一改之前法官倾向于裁决经济帮助金导致弱势群体居住利益得不到保障的问题。即使出现双方已不能共同生活时的情形或者夫妻一方强行霸占房屋情形时，法院也应支持给予弱势一方一定房屋使用费去保障他们的利益。例如在“王某与严某离婚后财产纠纷一案”参见（2019）京0102民初31007号民事判决书参见（2019）京0102民初31007号民事判决书2.保障房屋所有权转移时居住权人的居住利益房屋所有权转移方式主要有房屋买卖、继承、赠与等。在《民法典》实施之后，房屋所有人可将所有权转移给其他自然人，但是可以事前在房屋上为配偶或其他成员设立居住权。在生效法律文书已经确认居住权人对特定房屋享有居住权后，房屋所有权进行转移，所有权人变更，居住权人居住权不受影响，其可依据居住权继续对该房屋享有占有、使用权。当房屋所有权转移方式为房屋买卖，并且居住权人的居住权未经确认时，笔者认为实践中应当根据新的所有权人是否善意来处理所有权与居住权之间的冲突。当所有权人在签订合同时知道或者应当知道居住权的存在，此时居住权不受所有权转移的影响；当所有权人已充分审查房屋涉及的权利负担，但还是无法知晓居住权的存在，此时居住权不得对抗所有权。当房屋所有权转移方式为继承、赠与等非交易形式，并且居住权人的居住权未经确认时，此时居住权人的取得来自亲属关系，新的房屋所有权人对房屋存在居住权的负担一般都知道或者应当知道，故亦不应对权利人的居住权产生影响。任宇飞,李玉斌.论居住权的类型及其司法适用[J].重庆大学学报(社会科学版),2015,21(03):136-140.任宇飞,李玉斌.论居住权的类型及其司法适用[J].重庆大学学报(社会科学版),2015,21(03):136-140.3.依法保护实际出资人的居住权现实生活年轻人存在房价上涨、工资低的现状，则此时父母经常会出资为子女购房去缓解他们的经济压力。购置的房屋被登记在子女名下，当子女不履行赡养义务或者面对分家析产情形时，父母往往“竹篮打水一场空”，不仅根本无法就其出资提出任何主张，并且往往还被认定为金钱赠与。《民法典》实施之后，父母可以在其购置的房屋上为自身设立居住权，既能解决前述问题保障自身的居住利益，又能建立互助和谐良好的和谐家庭关系。四、居住权制度的不足（一）未设立法定居住权我国现行法律只规定了合同和遗嘱两种设立居住权的方式，并且属于意定居住权，但只凭这两种方式并不能完全解决居住权产生的现实问题。法律未规定居住权可以依法律规定设立这种方式，将有可能导致弱势群体的权利得不到有效保障。我国设立居住权的目的是让全体人民“住有所居”，防止弱势群体遭受侵害却无法实现司法救济。从司法实践视角来看，审判中关于居住权纠纷的大多为离婚案件，其中妇女儿童作为弱势的群体更加需要法律作为他们的避风港。在现有的居住权制度规定下，如果当事人出现住房居住利益纠纷时，强势一方往往不愿意通过合同方式大方慷慨地给予弱势一方居住权来满足弱势方的住房需求，这就使得弱势一方有可能仍然面临生活居住困难的困境。法律没有为解决该部分弱势群体居住权的现实问题提供有力的理论支撑，尽管《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条第3款出现了关于“居住权”的规定，但是如果民法典没有与之对应的法律规定，法官仍然难以充分发挥自由裁量权，仅依据婚姻法解释来设立居住权，法律对判决的支撑未免显得有些单薄。因此，如果居住权没有规定可以依法律规定设立的方式，在一些居住权纠纷中，现有居住权之规定可能无法发挥其社会扶助职能以实现居住权制度设立的价值初衷。（二）居住权消灭事由单一我国民法典目前只规定了居住权的消灭事由为“居住权期间届满”和“居住权人死亡”。这两项事由明显无法涵盖居住权消灭的所有情形，举例而言，如若出现房屋灭失或者被征收的情形，居住权将很难保留下来。单平基.《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善[J].当代法学,2019,33(01):3-15.在现实复杂的生活背景下，居住权必然存在多变的情形。又比如笔者在前文所述，当作为标的物的房屋因为自然原因灭失时，居住权会如何改变？房屋因征收而灭失时，居住权又该如何改变？单平基.《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善[J].当代法学,2019,33(01):3-15.居住权虽然定义为物权，但其性质又有其一定的独特性，因此其消灭事由也会呈现出多种多样的特性。现有的法律规定容易忽视所有权人的利益保障，所以更需要对此进行完善，满足审判实践需求。（三）投资性居住权空缺现有的法律条文更侧重于保护当事人的居住利益，却忽视了投资性居住权的存在及发展，同样也无法满足大背景下居住权功能定位的转变。在海南省三亚市地区，地方政府有土地但没资金、投资方有资金但没有土地的情况下，政府和投资方合作开发房地产，在此情形下政府拥有房产所有权，投资方在一定年限中获得所投资房产的居住权，待约定期限到期，政府完全拥有该房产权。范倩倩.民法典视域下居住权的适用问题[J].辽东学院学报(社会科学版),2021,23(02):28-33.范倩倩.民法典视域下居住权的适用问题[J].辽东学院学报(社会科学版),2021,23(02):28-33.从时权式酒店这种实践范例来看，投资性居住越来越符合商业发展规律，适应经济发展，因此更应该在法律条文中为其预留一定空间进行详细的规定。（四）居住权人的权利与义务无系统化规定现有条文规定了合同条款所应写明的内容，但并不详尽。在实践中，大多所有权人因情感等因素为他人设立居住权，在合同条款中并未设置详细的关于居住权人权利义务的条款，但此时居住权人与所有权人经常会出现权利冲突，所有权人会产生自身权益遭受侵害的情形。德国的居住权大部分采用用益权的规定对此进行相应的约束，没有进行单独且特殊的规定；法国则对居住权人权利义务进行了详尽的规定，比如居住权人应负担房屋维修的费用并交纳税款，如果居住权人仅使用了房屋的一部分，则按比例交纳费用。王之星.我国《民法典》中居住权制度的研究[D].大连海事大学,2020.而相比之下，我国相关规定并不清楚明了，因此在实践中所有权人与居住权人的纠纷争议较大，在很大程度上限制了居住权效力的实现。王之星.我国《民法典》中居住权制度的研究[D].大连海事大学,2020.五、居住权制度的完善建议（一）增加法定居住权的规定在《民法典》颁布之前，只有《婚姻法》在其司法解释中提及了离婚后一方帮助没有能力的另一方解决居住问题，但是并没有详细说明如何保护另一方的居住权益，《继承法》也缺少对生存配偶的住房保障的具体规范。单平基.《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善[J].当代法学,2019,33(01):3-15.如今在《民法典》中仅仅只有物权编有居住权的相关规定，再结合我国设立居住权的目的来看，更应依靠相关法律规定来保障特定人士的权益，防止他们的居住权被剥夺。单平基.《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善[J].当代法学,2019,33(01):3-15.法定居住权是指按照法律的规定进而产生的居住权，是一种强制性规定。这能够更好地帮助弱势群体在特殊情形下依旧能够有地落脚，不至于居无定所。法定居住权实际上是将生活中能够设立居住权的情形变相通过法律的方式确立下来。既然居住权最基本的功能就是保护特定人群的居住权益，那么就应该依据法律规定使未成年人、老人和离婚双方等特定人群可以有权直接取得居住权，并且这个权利不应该被合同或遗嘱等方式轻易剥夺。陈耀东;贺立群.论居住权制度在我国的建立[J].南开学报,2005,(02):108-115.法定居住权有利于实现社会扶助这一功能，能够彰显正义价值与自由价值，因此设立法定居住权有一定的存在必要性。陈耀东;贺立群.论居住权制度在我国的建立[J].南开学报,2005,(02):108-115.法律不可能列举到实践中的种种复杂情形，因此笔者认为只需在物权编居住权设立部分增设“居住权可依据法律规定进行设立”，而其他特殊情形或其他具体情况可以由继承编和婚姻家庭编来做细致规定。比如一方配偶死后生存配偶的居住权可以在继承编中进行描述。这种三编合作构架出居住权制度的完整体系的模式，既可以做到各编的制度衔接，也可以实现居住权制度的整体与协调，意在集物权编、婚姻家庭编和继承编的合力来构筑居住权的科学规范体系。曾大鹏.居住权的司法困境、功能嬗变与立法重构[J].法学,2019(12):51-65.曾大鹏.居住权的司法困境、功能嬗变与立法重构[J].法学,2019(12):51-65.（二）完善居住权制度消灭事由居住权的性质为用益物权，属于物权，因此必定拥有物权的一般属性，但其又呈现出一定的特殊性。因此，笔者认为关于居住权的一般消灭事由，能够参照物权法的相关规定，然而关于居住权消灭的特殊情形，应该进行单独的规定，这种方式才能够使居住权制度更加完善，从而使其更好地为实务服务。因此可以规定除居住权期限届满和居住权人死亡以外以下情形同样能够使居住权消灭：（1）房屋的灭失。居住权的客体消灭，权利自然无法存在。肖俊.空虚所有权交易与大陆法系的以房养老模式[J].上海财经大学学报,2017,19(01):117-128.居住权依附于房屋存在，当房屋因为地震、水灾等自然原因灭失时，居住权自然消灭；但当房屋因政府征收而灭失时，所有权人在获取新的房屋后可再次主动为居住权人设立居住权，居住权人也可主动请求设立居住权。当房屋消灭后，设立居住权的所有权人并没有重新为居住权人修建房屋的义务。如果房屋的大部分破损，但是没有受到损坏的部分依旧能够满足居住权人的居住需要，则居住权依旧存在。（2）权利混同。在居住权存续期间内，居住权人可以购买其所居住的房屋，因此此时居住权人会取得房屋的所有权，其便同时具备所有权人和居住权人的双重身份，此时，房屋的归属权能与使用权能合二为一，居住权不再存在。（3）居住权被撤销。当出现下列两类情况下能够申请撤销居住权：一为居住权人滥用居住权导致所有权人利益遭受损害；二为当居住权的取得为有偿设立时，居住权人在约定付款期限届满后经两次催告，仍未支付相关费用，且催告为合理期限内进行。（4）居住权人抛弃居住权。居住权人作为权利的主体主动放弃居住权，该项权利自然消灭。（5）居住权合同出现瑕疵。当居住权与所有权人签订的合同不满足合同成立生效的法定要件时，合同效力受到影响，居住权在此种情形下同样会消灭。肖俊.空虚所有权交易与大陆法系的以房养老模式[J].上海财经大学学报,2017,19(01):117-128.（三）为投资性居住权预留空间《民法典》禁止居住权的转让和继承，在一定程度上符合我国设立居住权的初衷，更促进保护社会性居住权及当事人的居住利益。但根据笔者在前文所述海南三亚地区实例来看，投资性居住权发展迅速，其对居住权的转移有诸多需求，投资性居住权的设立能够满足用益物权与所有权的共存，能够实现权利配置效益的最大化，而现有的法律规定妨碍了当事人对于自身财产的自由支配处分，所以允许居住权的转让和继承更能符合居住权的现实发展，更有利于建立统一的居住权市场。德国的居住权因民法典中的规定无法满足社会发展需要之后，单独设立了长期居住权，使居住权具有了流通性，可以转让和继承。王之星.我国《民法典》中居住权制度的研究[D].大连海事大学,2020.因此我国可以借鉴此做法，在原有的法条基础上，再结合我国实际国情，发展出更完善的居住权制度。如今应放宽对居住权流通性的限制去满足现实发展需要，给予居住权一定的发展空间。而且居住权的可移转性之影响，原则上仅存在于双方当事人之间，并不当然涉及国家利益和社会公共利益，从根本上排除私人自治并无道理。申卫星,杨旭.中国民法典应如何规定居住权？[J].比较法研究,2019(06):65-83.所以法律可以规定允许居住权转让和继承，但是当事人另有约定或者法律另有规定的除外。如此规定顺应了居住权需要转移的发展需求，同时但书规定给予当事人一定自由设立的空间。王之星.我国《民法典》中居住权制度的研究[D].大连海事大学,2020.申卫星,杨旭.中国民法典应如何规定居住权？[J].比较法研究,2019(06):65-83.投资性居住权与社会性居住权不是矛盾且不能共生的关系，它们属于不同性质的居住权，在其各自的领域有着各自的适用规则。所以我们在确立投资性居住权的同时，也要进行一定限制。第一，在运用投资性居住权时，必然要优先考虑社会性居住权人的利益，原则上不得损害到社会性居住权人的居住利益；第二，投资性居住权人与其设立人地位应该是平等的，不能出现权利义务不对等的情况；第三，该项居住权合同的主体双方可以因显失公平等为由撤销合同。（四）规定居住权人的权利与义务实务中居住权人与所有权人矛盾纠纷问题多发，而我国法律目前对此规定过于简略。因此更应该明晰规定居住权人的权利与义务，保护所有权人的利益。居住权人的权利可以分为以下几个方面：（1）占有权。居住权是居住权人对他人住宅进行占有使用的一项权利。而占有权是属于居住权人最基本的权利，只有在当事人占有了房屋后才能实施对房屋的使用及其他权利，如果居住权人被强行驱逐出房屋或者其他因素导致居住权人居住利益受到损害，则其有权维权。（2）使用权。居住权人对其所占有的房屋及其附属设备设施有一定的使用权，但不得损害房屋所有权人的利益；（3）适当改良和修缮房屋的权利。居住权人为了满足其正常使用房屋和基本生活的需要，可以在不改变房屋结构和用途的前提下，对房屋进行适当必要性的改良和修缮，且自行承担费用。王者洁.论居住权的权利建构[J].北京行政学院学报,2016,(04):25-31.（4）优先购买权。从居住权的性质、立法目的等法理上及现实生活客观要求来分析，物权法应当赋予居住权人在出卖房屋时享有优先购买权。陈耀东;贺立群.论居住权制度在我国的建立[J].南开学报,2005,(02):108-115.所有权人未在合理期限内通知居住权人而私自出卖房屋的，这会使得居住权人的权利受到损害，但不影响所有权人与第三人建立的合同效力，居住权人的居住权效力也不受影响。承租人的优先购买权与共有人的优先购买权都属于房屋出卖时法律规定的优先购买权，若与居住权人的优先购买权冲突，在同等条件下，居住权人的优先购买权效力优于承租人的优先购买权，但次于房屋共有人的优先购买权。胡建.新时期居住权立法问题探讨[J].理论月刊,2012(08):174-178.王者洁.论居住权的权利建构[J].北京行政学院学报,2016,(04):25-31.陈耀东;贺立群.论居住权制度在我国的建立[J].南开学报,2005,(02):108-115.胡建.新时期居住权立法问题探讨[J].理论月刊,2012(08):174-178.居住权人的义务可以分为以下几个方面：（1）合理使用和妥善管理房屋的义务。居住权人应按照房屋的正常用途合理使用其所占有的房屋及附属设施，并对房屋进行正常的维修维护，在房屋有重大问题时及时告知所有权人，也不得私自对房屋进行重大的改变与破坏，应当保证在居住权消灭后所有权人能完整拿回房屋。（2）负担必要及日常费用的义务。必要及日常的费用包括物业管理费、水电费等等。居住权人实际占有使用房屋，必然应当承担一定费用。如果居住权人只占有房屋的一部分，那么因日常维修和物业管理所产生的支出费用按其使用部分所占房屋整体的比例承担即可。申卫星.从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想[J].现代法学,2018,40(02):105-118.对于房屋所需的重大修缮费用，有约定的依约定；没有约定的则由所有权人承担。但是如果是由于居住权人的过错如未妥善管理房屋而导致重大维修的，则由居住权人承担这部分费用。（3）及时返还房屋的义务。实务中有诸多不返还房屋的现象，比如2012年7月新闻晨报报道“获15年居住权到期拒还房，活动主办方起诉中奖者”一案。因此更应规定居