大连开发区商业发展研究战略

大连开发区商业发展研究战略大连开发区商业发展研究战略大连开发区商业发展研究战略大连开发区商业进展十一五专项规划前言大连经济技术开发区（简称开发区）是大连对外开放和经济进展的先导区，经过20年的创业和进展，已经由单一的生产、加工出口区建设成为以外向型经济为主、城市基础设施齐全、环境美丽、服务功能较为完善、社会各项事业全面进展的现代化新城区。近几年来，开发区行政区域不断扩大，在大李家、得胜镇划归开发区之后，又进行了开发区、加工出口区、双D港和金石滩国家旅游度假区“四区合一”的战略性调整，从而成为大连市的一个重要的新城区。在新城区的形成和进展过程中，开发区不断进行产业结构调整，依据城区功能合理配置三次产业，使第三产业飞快进展，产业结构逐步优化升级。目前，第三产业在全区经济中占有十分重要的地位和作用。从将来进展看，开发区的城区规模还要不断扩张。依据“大大连”建设规划，大连市的城区建设将加快实施“西移北进”战略，开发区则是“北进”的重要组成部分。同时，随着振兴东北老工业基地、建设东北亚重要国际航运中心以及区港联动试点的逐步展开，随着市区东港货运逐步向大窑湾转移，开发区的制造业、加工业、航运业、物流业等主导产业都将得到飞快进展。这种形势必定对服务业的进展提出更高要求，不仅要求商贸业、旅游业加快进展，而且要求金融保险、海关商检等港航服务业加快进展。因此，适应将来开发区的城区扩张和主导产业进展的需要，讨论制定商贸业和其它服务业的进展规划，是开发区有关部门面临的一项重要任务。开发区商业进展本身的要求。综上所述，立项研制《大连经济技术开发区市级商业中心及商业“十一五”进展规划》对于开发区的进展即具有现实意义，又具有长远意义。在科学讨论基础上合理制定商业进展规划，并依据规划配置商业资源和推动商业进展，不仅是开发区城区规模良性扩张的必要条件，而且是开发区主导产业健康进展的必要条件。从宏观意义上说，完成这项任务，对于振兴东北老工业基地和建设“大大连”也具有重要意义。鉴于此，开发区经济贸易局决定立项研制《大连经济技术开发区市级商业中心建设及商业“十一五”进展规划》，并委托大连市财贸经济讨论所担当了本规划研制工作。为了做好这项工作，我们依据科学、合理、可行、有用的规划要求，开展了大量市场调查，运用了数学规划多种研制方法，吸纳了各方面的先进阅历，在此基础上，完成了《大连经济开发区市级商业建设及商业“十一五”进展规划》研制任务。信任本规划成果不仅对推动开发区商业进展会起到乐观作用，而且对推动全市的商业进展也会起到乐观作用。当然，能否将规划成要落到实处，还有待于实际工作中的操作和运用，使本次规划成果在实践中得到进一步丰富和完善。1、开发区商业进展的评价与分析1.1开发区经济和社会进展的总体评价大连经济技术开发区自1984年9月经国务院批准成立以来，已经走过了20年的进展历程。这20年间，开发区在市委、市政府的领导下，坚持改革开放的方针，不断加快建设和进展，走出了自己的进展道路，形成了独特的进展优势，经济和社会进展取得了显著成就。今日，开发区已经成为东北地区开放程度最高、现代产业最集聚、管理体制与国际惯例最为接轨的先导区，成为国家级开发区中最具经济实力、最具城市化特征的开发区之一，在振兴东北老工业基地和建设“大大连”的历史进程中发挥着重要作用。1.1.1经济规模不断壮大20年来，开发区累计实现国内生产总值1806.8亿元，年均增长45.3%，占全市的比重由最初的0.45%上升到18.4%；实现工业总产值3469.2亿元，年均增长54.4%，占全市的比重由最初的0.18%上升到33.8%；实现出口234.3亿美元，年均增长44.4%，占全市的比重由最初的3.6%上升到43.5%；实现税收229.8亿元，年均增长51.2%。1.1.2利用外资成效显著建区以来，先后有42个国家和地区的外商到开发区投资，共签约1800多个项目，其中世界500强企业有40家前来投资，项目投资额平均为7000多万美元。到2004年7月，开发区累计签订合同外资101.9亿美元，年均增长38.6%，占全市的比重由2.7%上升到31.4%；实际利用外资48.9亿美元，年均增长48.2%，占全市的比重由5%上升到27%。1.1.3现代产业初具规模经过20年的培育和进展，开发区已经初步形成了石油化工、新材料、电子信息、机电一体化、生物制药、食品加工六大产业群，实现工业总产值占全区工业总产值的84%。同时，纺织服装、精密机械、汽车零部件等产业也在不断进行生产要素的集聚和重组，加速向产业群进展。1.1.4基础设施功能完备建区20年来，开发区依据建设现代化、生态型、综合性新城区的要求，不断加快基本建设步伐，累计完成固定资产投资594.3亿元，其中，基础设施和公共服务设施投资为130.5亿元，建成区面积达47平方公里，城区服务功能显著增强。同时，在全国开发区中领先完成了ISO14001环境管理体系的认定，被国家环保局和联合国环境总署列入“中国工业园环境管理”第一批试点园区。1.1.5社会事业蓬勃进展建区以来，开发区重视进展社会事业，不断加大对各项社会事业的投入，取得了良好成果。目前，全区拥有10所高等院校、15所中学和19所学校，高标准通过了省政府“普九”验收，九年义务教育同学入学率达到99.9%，教育质量稳步提高，教育特色更加鲜亮。高起点、高标准建设了25个居民社区和10个社区服务中心，实现了城区综合管理全掩盖。医疗卫生、文化体育、社会保障、民政等各项事业也有了很大进展。1.2开发区的产业结构及商业进展现状1.2.1开发区的产业结构现状开发区产业结构以其次产业为主的特点比较突出。2003年，开发区一、二、三产业占GDP的比重分别为2.2%、62.8%、35%，与2000年相比变化不大，表明开发区的产业结构仍然以加工制造业为主导，这是与开发区的设立宗旨和功能作用相适应的。从开发区的产业结构看，第三产业占有重要地位。目前，第三产业增加值占全区GDP的35%，这个比重与全市45%的水平相比虽然偏低，但与全国其它城市的开发区相比，仍处于较高水平。由此表明，开发区二、三产业进展较为协调，城市化特征较开头显现。1.2.2商贸流通产业地位基本确立从第三产业内部结构看，商贸业占有重要地位。随着开发区经济快速进展，商贸业不断进展壮大，与旅游业和现代物流业相互促进，对全区经济的拉动作用明显增强，成为开发区极具进展潜力的产业和新的经济增长点。2003年，开发区社会消费品零售额达30.1亿元，占全市社会消费品零售总额的5.4%；商业增加值测算为18亿元，占全区GDP的5.5%；占第三产业增加值的16%，成为支撑第三产业快速进展的重要行业。1.2.3多层次的商业网点结构体系基本形成随着开发区经济快速进展，人口不断增加，商业网点进展速度较快，并逐步由市区中心向边缘乡镇扩展。建设了一批现代化商业设施，提升了商业档次和水平；形成了各种全部制和各类特色商业共同进展的格局，富强了商业市场；引进了先进的零售业态、经营方式和组织形式，促进了商业现代化；形成了城区中心商业、社区商业、乡镇商业三级网络体系，较好地满意了消费需求。据统计，2003年，全区（不含农村）有商业网点2156个，商业营业面积27.2万平方米，人均拥有商业面积0.8平方米。开发区城乡商业网点数量一览表单位：个业态区位购物中心百货店专业市场农贸市场专业店专卖店便利店批发市场合计城区32413490892261828乡镇000348733091合计32416538962591919开发区城乡商业网点面积一览表 单位：平方米 业态区位购物中心百货店专业市场农贸市场专业店专卖店便利店批发市场合计1.2.4开发区市级商业中心的轮廓开头显现目前，大商新玛特、安盛购物广场、开发区商场、友谊商城开发区店、金玛商城和即将建设的迈凯乐大连商场，以及不夜城、东方、金元、银帆、凯伦、金港等六大星级宾馆，构成了市级商业中心的主体框架；各大星级宾馆、酒店和海王府、聚仙楼等中高级餐饮店，以及新桥美食街、五彩城G区、美食村和黄海西路的大众化餐饮街，形成市级商业中心的餐饮服务体系；四大国有银行和光大、广发、浦发等股份制银行，以及一批证券经营机构，丰富和完善了市级商业中心的金融功能；金石滩旅游度假区、童牛岭、海滨浴场、五彩城、文化广场、影剧院等旅游文化设施，丰富和完善了市级商业中心的旅游文化功能。一个功能齐全、环境美丽的新市区市级商业中心的轮廓已经显现。1.3开发区商业进展面临的主要问题及缘由1.3.1面临的主要问题近几年来，开发区商贸业进展虽然取得了很大成果，但依据完善城市功能、促进经济进展和提高人民生活质量的要求，还存在很多差距。主要表现在以下几个方面：（1）商贸业进展不够平衡城区商业进展建设较快，农村乡镇商业进展落后，缺少为当地经济与人民生活服务的新型业态和有规模的流通组织形式；城区内布局需要进一步优化，商贸业网点疏密不均，个别地区甚至消灭了无序进展、重复建设的问题；城区边缘相对薄弱，进入社区的便民商贸业进展较慢。（2）商贸业招商引资和对外开放不够缺少有实力的外资商业进驻，商业现代化、国际化程度不高，对区外购买力难以形成较大的吸引力。（3）零售业态结构不够合理商业组织化程度低，缺少有规模、有品牌的现代连锁经营，新型业态网点数量偏少，新型业态消费品零售额占开发区消费品零售总额的比例仅为20%左右，与全市35%的比重仍存在较大差距。社区和乡镇仍以传统业态经营为主，一些同业态商业之间的经营内容雷同，缺乏特色，低水平、同质化的竞争较为明显，缺少具有鲜亮特色的商业步行街。（4）批发物流配送业进展滞后批发物流功能不健全，批发物流企业规模小而分散，批发市场数量少、规模小、辐射区域有限、交易手段落后、整体水平不高。缺少产品的集中展现及交易设施，各种物流资源没有得到有效整合。生产企业自设的分销渠道和销售网络，各自为战，缺少必要的联合与协作，缺少以口岸为依托，从事国内外大流通、大贸易和统一物流配送的大型流通骨干组织，限制了对国内外市场的开拓。与开发区这个交通运输良好、仓储能力较强、产业基础雄厚的口岸城区很不相称。1.3.2导致上述问题的主要缘由（1）开发区的功能局限性大连开发区在我国前期对外开放过程中，主要担当着引进国际先进的制造业技术、管理的“窗口示范”功能和口岸型出口加工功能。处于优先进展其次产业，第三产业进展滞后状况。随着现代化新市区综合功能的调整和配套，形成了目前先进的国际工业园区和较低水平的服务业反差状况，导致第三产业滞后于其次产业进展的产业失衡态势。2003年二、三产业的产业结构比为0.57：0.32，与我市总体水平0.48：0.43，相差较为悬殊。大连开发区经过20年的进展建设，虽然商贸流通业得到了肯定进展，但作为大连对外开放的先导区与其所担当的作用来要求，其功能仍是不完善的，并从总体上影响了开发区经济的协调进展。（2）缺乏统筹规划，宏观管理薄弱作为新市区，开发区零售商业得到了比其它地区自由进展的较大空间，但是如何在一个城市范围内统筹规划、合理布局，有效地调控就很不够了，商业进展处于一种盲目自发状态，对商贸业进展的总体目标、功能定位熟识不是很清楚；对商贸业进展的数量、规模缺乏将来猜测和量化规定；对网点布局和业态结构缺乏合理引导和规范管理，相应也就导致了定位雷同和重复建设现象的发生。（3）商贸业进展基础薄弱大连经济技术开发区是在农村开发建设而成，虽然经历了20年的沧桑巨变，但商贸业进展历史较短，市场培育不足，2003年开发区社会消费品零售总额占全区GDP的比重仅为10%，与全市34.8%的比重相差悬殊，商贸业进展基础相对薄弱。相当一部分工作人员虽然在开发区工作，但却居住在老市区，影响了当地购买力的实现。从地理位置看，开发区并不处于交通枢纽，往来人口较少，市场容量有限，也限制了商贸业规模扩张。2、开发区商业进展的相关因素分析2.1全市经济及商贸流通业进展对开发区进展的影响今后5—10年，是大连市实现经济振兴的重要战略机遇期，从宏观上看，有两个因素将对开发区进展产生重大影响。一是建设“大大连”，将推动开发区向现代化新市区进展；二是振兴大连老工业基地和建设东北亚重要国际航运中心，将推动开发区向先进制造业基地和自由贸易区进展。此外，全市商贸流通业进展也会对开发区进展产生乐观影响，将推动开发区建设新的市级商业中心。2.1.1建设“大大连”对开发区进展的影响2002年12月，大连市委九届五次全会做出了建设“大大连”的决策，审议通过了《建设“大大连”规划纲要》。这个决策是贯彻党的十六大精神的一个战略性举措，旨在抓住新世纪头二十年的重要战略机遇期，推动全市经济社会快速进展，在全面建设小康社会和领先基本实现现代化的基础上，向更高水平的现代化目标迈进。建设“大大连”的总体思路是：拓展进展空间、扩大经济总量、提升综合功能、营造良好环境，依靠高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理，把大连做强、做大、做富、做美，使大连进展空间更广、综合实力和服务功能更强、产业聚集度和扩张力更大、城市环境更美、市民素养更高、人民生活更加殷实，成为我国重要的加工制造基地和区域性国际航运中心、金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心。《建设“大大连”规划纲要》给予了开发区重要的进展使命。依据规划纲要，到2020年，大连的GDP要达到8900亿元，其中，开发区的GDP应该达到4500亿元，对全市GDP的贡献率达到65%以上。大连要建成先进制造业基地，开发区将是先进制造业基地的主体区，工业总产值应该达到10000亿元，约占全市工业总产值的60%。“大大连”的建成区面积要达到1000平方公里，其中，新市区面积为500平方公里；开发区是新市区的核心区，行政辖区包括保税区、出口加工区、双D港和金石滩旅游度假区，开发区面积将由现在的30平方公里扩展到320平方公里，占全市新市区面积的64%。由此可见，今后5—10年，开发区必须依据上述规划要求，大力进展先进制造业和现代服务业，加快建设新市区，努力实现工业化和城市化的双重进展目标，为建设“大大连”做出应有的贡献。2.1.2振兴大连老工业基地和建设东北亚重要国际航运中心对开发区进展的影响2004年2月，大连市政府出台了《大连市老工业基地振兴规划纲要》，旨在落实《中共中央、国务院关于实施东北地区等老基地振兴战略的若干意见》的精神，加快振兴大连老工业基地，全面推动“大大连”建设。振兴大连老工业基地的进展目标是：实现“两个创新”（体制创新、机制创新），构筑“一个中心”（东北亚重要的国际航运中心），建成“四个基地”（石化产业基地、电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地、造船基地），构筑新型工业体系，基本实现农业现代化，全面提升第三产业和城市综合服务功能，实现比较充分就业，推动经济、社会全面协调快速进展，较大幅度提高人民群众收入水平。力争通过“十一五”的努力，领先基本实现大连老工业基地的振兴。2004年11月，市政府又制定了《大连东北亚国际航运中心进展建设规划》，不久即可出台，旨在进一步落实国家有关部门和省委、省政府的指示精神，加快建设东北亚重要国际航运中心，促进东北老工业基地的振兴。建设东北亚重要国际航运中心的进展目标是：到2010年，把大连建成腹地型国际航运中心，基本具备航运中心各项服务功能，成为黄渤海的干线港、主枢纽港和大宗散货集散中心之一。港口吞吐量达到2.5亿吨；集装箱吞吐量达到1000万TEU。到2020年，把大连建成国际中转服务与腹地服务相结合的复合型国际航运中心，航运中心的各项服务功能较强，成为东北亚地区的国际航运中心和国际贸易中心之一。港口吞吐量达到3.5亿吨；集装箱吞吐量达到1500万TEU。振兴大连老工业基地和建设东北亚重要国际航运中心，给开发区带来了前所未有的进展机遇，同时也提出了更高要求。振兴大连老工业基地，要求开发区在建设“四个基地”、构筑新型工业体系方面充分发挥先导作用，成为一些重要产业基地的主体区。例如，在建设石化产业基地方面，开发区要以西太平洋石化公司为核心，建立海青岛石化工业园区，主要进展精细化工产业；在建设电子信息产业和软件基地方面，开发区要以东芝、松下、佳能等外资企业和环宇科技等民营企业为核心，建立电子工业园区，主要进展数字视听、信息通讯等产业；在建设先进装备制造业基地方面，开发区要以重工起重集团、一汽集团等企业为核心，建立装备工业园区，主要进展重型装备、汽车零部件等制造业。建设东北亚重要国际航运中心，要求开发区在优化投资环境、扩大物流资源方面充分发挥主导作用，成为物流资源的重要生成区。为此，开发区要充分利用国家给予的区港联动政策，加快推动区港一体化，将保税区政策扩展到出口加工区和国际物流园区，吸引更多的国内外企业前来投资，进展加工贸易和国际物流业，促进国际航运中心的建设和进展。在此基础上，还要争取区港联动进一步升级，在一体化区域内建立自由贸易区，为建设东北亚重要国际航运中心制造更加开放的环境。2.1.3大连商贸流通业进展对开发区进展的影响大连作为区域性国际航运中心，第三产业比重较大，商贸业更占有重要地位，是全市经济的支柱产业之一。2003年，商业增加值实现200亿元，约占全市GDP的12.3%。从将来的进展趋势看，加快进展商贸业对振兴大连老工业基地和建设东北亚重要国际航运中心仍然具有重要意义。目前，大连市有关部门正在制定《大连商贸业“十一五”进展规划》，规划的指导思想是：要充分抓住当前和将来的进展机遇，加快进展商贸业，大力进展商业批发、物流配送业，调整优化商业结构，改善购物和消费环境，提高商业服务质量，规范各类市场秩序，推动区域商业协调进展，尽快建成现代化国际商贸中心，促进大连老工业基地的振兴和东北亚重要国际航运中心的建设。依据上述规划要求，“十一五”期间，大连商贸业进展的一项重要任务，就是要推动区域商业协调进展。不但要推动北三市商业协调进展，而且要推动新市区格外是开发区商业协调进展。开发区是新市区的核心区，将来工业化和和城市化的高度进展，将会制造宽阔的市场空间和巨大的购买力。据初步猜测，到2020年，开发区的人均GDP将达到2万多美元；社会消费品零售额将达到400—500亿元，相当于现在全市的社会消费品零售总额。目前，开发区商贸业进展虽然取得了很大成就，但依据将来新市区进展的要求，还有相当大的差距。因此，“十一五”期间，开发区在进展先进制造业和建立自由贸易区的同时，还必须加快进展商贸业，合理规划商业布局，建设和完善商业设施，进展现代新型业态，培育大型商业企业，建立健全市场体系，进展批发贸易和国际贸易，尽快建成新的市级商业中心，促进新市区的建设和进展。2.2开发区经济和社会进展及产业结构变化趋势开发区在振兴东北老工业基地和建设“大大连”的历史进程中处于先导地位，担当着推动工业化和城市化的重大历史使命。今后一个时期，开发区进展的基本思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学进展观统筹全局，抢抓机遇，开拓创新，真抓实干，使开发区成为大连市思想解放的先行区、体制和机制创新的示范区、经济进展和经济国际化的先导区、精神文明建设的标兵区，尽快把开发区建成先进制造业基地、区域性国际贸易中心和国际物流中心以及现代化新市区，为振兴东北老工业基地和建设“大大连”做出应有的贡献。依据上述进展思路，开发区经济和社会进展将突出四个重点。一是加快建设新型产业基地。围绕建立“四个基地”的目标，依据大项目—产业链—产业群—产业基地的方向，加快建设各类工业园区，进展高新技术产业和先进制造业。二是高标准建设新市区。瞄准世界先进水平，高起点、大手笔编制开发区建设规划，力争城区建设规划一百年不落后。加快推动城区建设，构建重大基础设施框架，提升城区服务功能。三是推动体制和机制创新。抓住四区合一的有利时机，不断深化行政管理体制改革、财政体制改革和投融资体制改革，建立与市场化和国际化相适应的经济体制和机制，优化投资环境，促进经济进展。四是推动社会事业协调进展。不断加大对各项社会事业的投入，进展先进文化，创办一流教育事业，提高医疗健康水平，完善社会保障体系，建设与现代化经济相适应的文明社会和和谐社会。从经济进展看，开发区将重点实行以下产业政策。首先，要大力进展高新技术产业和先进制造业，重点进展电子信息、生物制药、石油化工、机电一体化、新材料、装备制造六大支柱产业，到2020年，力争把开发区建成产业规模较大、技术水平较高、产品竞争力较强的新型工业区，工业增加值达到2520亿元，占开发区GDP的56%。其次，要大力进展现代服务业，重点进展现代物流、商贸、金融保险、旅游、房地产五大产业，到2020年，力争把开发区建成重要的国际物流中心、贸易中心和选购中心，第三产业增加值达到1935亿元，占开发区GDP的43%。第三，要乐观进展现代农业，重点进展海珍品养殖业和生态农业，到2020年，力争把开发区建成现代农业基地，农业增加值达到45亿元。2.3开发区人口、收入和消费变化趋势一个地区的商贸业进展与该地区的收入水平和消费水平有着亲密关系，而人口的变化又决定了人均收入水平和消费规模。从将来进展看，开发区的人口、收入和消费变化，将是影响商贸业进展的重要因素。2.3.1人口变化趋势开发区人口构成主要有三部分：一是常住在册人口，二是登记暂住人口，三是非在册区内职工。为了分析的需要，我们分为两大部分，即常住户籍人口和常住非户籍人口。（1）人口规模及增长2003年，开发区人口总数为34万人，其中常住户籍人口为18.3万人，常住非户籍人口为15.7万人。据统计，全区四年来，常住户籍人口年均增长率为13.5%，全市年均增长率仅为0.5%，常住非户籍人口年均增长率为9.3%。近年来，全区保持很高的人口增长速度，人口规模不断扩大，这也决定了将来开发区消费市场空间将不断放大。从将来开发区人口进展来看，将维持一个较高的增长速度。一是连续执行放开性的户籍人口政策，对投资者有很大的吸引力；二是国际航运中心建设促进物流业进展以及产业配套，需要大量的劳动人员；三是招商引资投资建厂及大连市内大型工业企业搬迁到开发区，会增加很多外来人员;四是“四区合一”增加了人口的基数和规模。参照2000—2003年人口年均递增速度，经测算今后几年开发区常住户籍人员将以年7.5%的速度递增，常住无户籍人口将以年7.2%的速度递增。到2010年，开发区常住户籍人口将达到30万人，常住非户籍人口将达到23.5万人，合计将达到50多万人。到2020年，开发区人口总额将达到80万人。（2）人口分布从人口构成来看，常住户籍人口的比率将不断提高，从2002年起，常住户籍人口达到了50%以上，并有逐步提高的趋势，因此，当地居民消费特征将越来越明显。从人口密度来看，2003年，开发区人口密度为554人/平方公里，全市市内四区人口密度为3400人/平方公里，显然开发区人口密度过低，而同时开发区人口又比较集中，马桥子街道人口就占开发区总人口的49%，人口密度为4615人/平方公里。这种疏密不均的人口分布状况，说明开发区具有很大的人口居住空间和承载能力。（3）人口年龄及教育开发区居民大多是由东北地区移民组成，因此有年龄结构偏轻，受教育程度较高的特点。通过调查，我们大体描述出开发区人口年龄的趋势（下图）。可见，在将来几年里，中青年人仍然成为消费者的主体。2.3.2收入变化趋势由于开发区没有城市居民人均可支配收入这项指标的统计，为了更好地分析将来消费购买力，我们通过人均GDP来反映居民的收入水平，通过下图显示，显然开发区人均GDP远远高于全市的水平。据开发区有关部门的估算，2004年，人均可支配收入达到15000元，比全市高出400多元。从进展趋势来看，2010年，开发区人均可支配收入估计将达到23000元。2.3.3消费变化趋势（1）购买力变化趋势考察购买力水平主要从实现的购买力和潜在的购买力两方面来分析，也就是当年实现的社会消费品零售总额和居民的储蓄余额之和。社会消费品零售总额由于受人口、收入水平、物价等因素影响，不行能持续保持高增长率，但开发区由于产业进展、区域扩大、政策导向等方面的因素，移民大量增加，人口和收入增长很快，消费品市场呈现出特别活跃的态势。2000—2003年，开发区社会消费品零售总额年递增18.2%，高出全市年均增长率的7.4个百分点。将来几年，由于开发区政策的连续性，加上城市化进程的加快，以及人口收入增加，社会商品零售总额仍然保持高速增长的态势，估计到2010年，全区社会消费品零售总额将达到100多亿元，是2003年的1.5倍。居民储蓄大量增加，使购买力规模进一步增大，2003年，开发区居民储蓄余额为60.3亿元，潜在购买力相当于当年实现的购买力的2倍。（2）消费支出模式由于开发区缺少居民消费情况的资料，为了能够综合反映出开发区居民消费状况，在完成本项商业规划过程中，我们对开发区居住家庭进行了抽样调查，调查结果基本上可以反映支出的基本情况。2003年，开发区居民家庭人均消费支出约为12000元。在消费支出构成中，食品消费比重37.6%；消费主要投向教育、交通和通讯、医疗保健、个人消费等方面。近年来，开发区支出占收入比重有所下降。居民的生活费收入和支出数肯定额均逐年上涨，但支出占收入的比重在近几年却有所下降。一是由于居民生活不断改善和提高，家庭的主要大件耐用消费品饱和，新产品消费正在观望。二是居民的消费行为更为理智成熟。三是开发区作为一座移民城市所特有的消费规律。大多数移民现进入“新建家庭期”，面临着住房、生育、子女就学教育等压力，因而积蓄比重明显增加。同时，吃、穿、用仍是居民的主体消费，但发生了一些结构性变化。恩格尔系数持继下降，人们生活质量不断提高。食品消费向营养化、便利化、快捷化方向进展，食品消费总额维持在较低的增长幅度。衣着消费支出比重有所下降，人们由追求服饰的名牌高档化向突出共性化、差异化方向转变。家庭设备及日用品的消费支出有所增长，随着彩色电视机、电冰箱等大件耐用消费品拥有量的不断扩大，家用电脑、手机、汽车等消费品成为促进日用品消费支出增长的主要商品。住宅、教育、健康、旅游、保险、娱乐成为消费的几大热点。将全面推动居民消费结构的升级。从将来进展看，消费需求的变化要求商业不断地调整和提高，以新的业态形式和服务方式满意消费的需要。2.3.4综合分析和猜测从以上分析可以看出，2003年，开发区总人口为34万人；居民人均可支配收入约为14000元；人均消费支出为12000元，消费构成约为85%。居民消费形成的社会消费品零售额为40.8亿元，其中，区内实现的社会消费品零售额为30.1亿元，占73.7%；区外实现的社会消费品零售额为10.7亿元，占26.3%。此外，还有少量流淌人口消费形成的社会消费品零售额。猜测到2010年，开发区总人口达到50万人；居民人均可支配收入达到23000元。随着生活质量不断提高，估计消费构成降为80%，人均消费支出达到18400元。居民消费形成的社会消费品零售额达到92亿元，其中90%可以在区内实现，包括日益增长的流淌人口消费形成的社会消费品零售额在内，全部社会消费品零售额将达到100亿元。依据现有比例计算，商业增加值达到60亿元。3、开发区商贸业进展的指导思想、功能定位和进展目标3.1开发区商贸业进展的指导思想和基本原则3.1.1指导思想认真贯彻振兴东北老工业基地和建设“大大连”的战略决策，落实市委、市政府提出的“开发区商业要依据市级商业中心来规划建设”的指示精神，抓住开发区推动现代工业化和城市化的进展机遇，充分发挥开发区的区位优势、政策优势和产业优势，依据开发区总体进展规划的要求，整合新市区的体制资源和商业资源，创新商业进展模式和商业业态，合理规划商业布局，建设和完善商业设施，培育大型商业企业，建立健全市场体系，进展批发贸易和国际贸易，尽快建成新的市级商业中心，为开发区及全市的经济和社会进展做出应有的贡献。3.1.2基本原则（1）以人为本的原则（2）市场化、国际化的原则适应中国加入世贸业的保护期结束，外商零售业的全方位开放、低关税、大连与香港CEPA框架协议等形势的要求，全面推动开发区的商贸业的开放。开发区商业进展要走市场化的道路，商业设施建设全面实行向社会公开招标，鼓励个体私营经济投资进展商贸业，重点培育股份制的大型商业企业。还要适应将来向自由贸易进展的要求，在大型超市和批发市场建设方面走国际化的道路，鼓励外商投资建设大型超市和批发市场，进展连锁商业、批发贸易和国际贸易。（3）多层次、多元化的原则依据国家振兴老工业基地、建设东北亚重要的国际航运中心和建设大大连规划的要求，体现大连新城区的进展前景；依据辽宁省《商业分级设置规范》，开发区零售商业网点布局应按城区功能定位，规划为市级商业中心；社区级商业中心、乡镇级商业中心和街道邻里型商业网点，应按不同居住区域的特点进行合理布局。同时，网点建设要转变单一的经营业态结构模式，向多元化的现代新型业态进展。（4）调整改造与新建相结合的原则紧跟现代商贸物流业的进展趋势，通过商贸业的创新，构造购物中心、大型超市、连锁店以及商品物流配送系统；为满意城区日益增长的消费需求，一方面加快调整现有的商业网点布局，使商业网点结构更加合理，经营设施和服务水平进一步提高，消费者更为便利和满意度更高；另一方面加快建设现代新型业态的商业网点，以适应现代化新市区进展的需要。（5）合理规划与适度进展相结合的原则依据国家和省市商贸业规划的有关法规和政策，合理布局、统筹兼顾、功能配套、服务大众。为完善新市区的服务功能，富强市场，改善投资环境，近期鼓励进展社区级商业中心、乡镇级商业中心、调整兴建新型业态，满意城区居民消费需求。在合理规划基础上，适度进展在城区商业中心区兴建大型商业设施，避开重复建设和资源浪费。3.2开发区商贸业进展的功能定位3.2.1在开发区经济中的功能定位（1）购物中心功能建设若干大型购物中心和连锁超市，以及一批精品专业店，充分满意居民的购物需求。（2）餐饮服务功能开办一批不同特色、不同档次的餐饮店和餐饮网点，既经营本地及国内各地的特色餐饮，又经营西餐特色餐饮；既能满意大众餐饮需求，又能满意高收入阶层的餐饮需求，同时也能满意外国居民的餐饮需求。（3）生活服务功能建设一批美容美发、洗浴、洗衣、修理安装、家政、音像、邮政、通讯、彩票、健身、娱乐等专业服务店和服务网点，为居民供应全方位的生活服务。（4）酒店服务功能建设若干三星级、四星级、五星级的酒店和宾馆，满意不同类型的国内外商务人员和旅游者的住宿需求。（5）金融服务功能引导现有的国内银行、保险和证券机构不断完善服务设施，开办多种金融业务，鼓励外资银行设立分支机构并开办人民币业务，为企业和居民供应全方位的金融服务。（6）商务中心功能建设若干高档次的写字楼和商务设施，进展一批信息、会计、审计、资产评估、律师、投资顾问、询问策划、广告、代理等中介机构，为企业和投资者供应全方位的商务服务。3.2.2在全市经济中的功能定位（1）市级商业中心功能经过5—10年进展，建成集购物、餐饮、生活服务、酒店、金融、商务等多种服务功能为一体的现代化国际商业中心，为新市区的经济和社会进展供应服务，也为全市的经济和社会进展供应服务。（2）度假旅游中心功能依托金石滩旅游度假区，重点进展度假旅游和绿色旅游，合理开发旅游资源，建设和完善旅游设施，提高旅游服务质量，提高旅游业的经济贡献率，成为大连开展度假旅游和绿色旅游的重要品牌。（3）商贸物流和批发交易中心功能依托北良港、大窑湾港与东北腹地和东南沿海地区的海陆通道，联结南北市场，建立粮食、农副产品、机电产品等大宗产品的批发交易中心，吸引国内企业入市，开展批发贸易。（4）国际贸易和选购中心功能依托保税区和国际物流园区，建立国际油品交易所、粮食交易所、汽车及汽车零部件销售中心等大型国际贸易中心，吸引国内外客商入市，开展分销业务和选购业务。3.3开发区商贸业的进展目标“十一五”期间，开发区商贸业进展要形成以五彩城、新桥市级商业中心为主体、社区和乡镇商业中心为基础的比较完善的商业体系，现代新型业态和传统业态合理并存，零售、批发、餐饮、生活服务各行业协调进展，商贸、金融、旅游、商务各行业共同富强，成为大连的现代化市级商业中心之一。主要进展指标：到2010年，开发区商业网点面积达到50万平方米，人均商业设施面积达到1平方米；社会消费品零售额达到100亿元，年均递增18.5%以上，占全市社会消费品零售总额的10%；以大型购物中心、连锁超市、连锁便利店等新型业态为主导，新型业态市场占有率达到35%以上。从长远进展来看，2020年全区拥有商业网点面积达到90万平方米，人均达1.2平方米，依据开发区GDP的增幅推测，2020年商业增加值将达到180亿元，建设1个市级商业中心，1个次级商业中心，8个社区商业中心，形成布局合理、层次分明的现代商业网络体系，使商贸业成为功能齐全、结构优化、集散力强、辐射面广的现代化国际大商业，成为牵动新市区经济领先实现现代化的先导性支柱产业。4、开发区各级商业中心建设规划及任务4.1市级商业中心建设规划通过对开发区以及全市经济和社会进展情况的分析，可以看到，开发区建设市级商业中心已经势在必行。本章将对市级商业中心的内涵、可行性、布局、功能、网点结构和经营结构等进行简略规划。4.1.1可行性分析（1）商业的集聚程度金公路、本溪街、新桥街、黄海西路区域以及五彩城是开发区商业设施最为集聚的地区，该区域商业零售面积占全开发区的68.2%，集聚率很高，各种商业业态汇合，种类比较齐全，服务比较完备。开发区商业集聚区商业、服务设施一览表业态全区商业网点（个）购物中心33100百货店22100专业市场7228.6小型百货店18527.8综合商场1317.7专业店54210719.7专卖店966567.8餐饮57316628.9酒店30620旅店752938.7美容美发205209.81242620.9咖啡厅、茶座651116.9摄影291241.4洗浴641117.2洗染3825.3银行631727.9合计232851722.2安盛购物广场、大商新玛特、友谊集团开发区店、金马商城等大型购物中心、百货店、星级酒店、银行办事处等都集中在该区域。（2）高集聚度商业区对消费者的吸引力我们以马桥子街道为本区域消费人口，其他为外来人口，通过调查，本区域人口消费成为主体，外来消费者占53.6%。（3）结论从商业集聚程度来看，目前开发区在五彩城、金公路本溪街区域内所拥有的商业网点规模已经具备建设市级商业中心的基本硬件条件。从消费人口来看，在商业集聚区消费人口以当地区域人口为主，辐射与吸纳能力不够，目前属于区级商业中心。开发区建设成为市级商业中心，其关键是消费人口规模。依据市级商业中心服务人口为80—120万人口的要求，到2010年，开发区本身人口将达到53.5万人，到2020年，人口将达到80万人，加上流淌人口，将达到110万人。具备商业中心升级的条件和基本要素。从城市商业布局来看，依据“大大连”建设规划，随着城市规模的扩大，开发区将成为新市区的重要组成部分，新市区与老市区的空间距离很大，青泥洼桥、天津街、西安路市级商业中心难以掩盖新市区。依据城市商业资源配置优化原则，新市区需要一个承载能力和辐射能力强的市级商业中心。4.1.2建设布局、功能定位和建设步骤（1）建设布局市级商业中心总体布局依据“一线两块”的布局结构，“一线”即金公路为主线的商业服务网点设施，网点集中地规划为800米；“两块”其一为北起金公路、西为本溪街、南到黄海西路、东至新桥街（南北向）区域，面积为12万平方米，简称为“南区”，其二为五彩城区域，面积为10万平方米。简称为“北区”。“一线两块”构为一体，形成“品”型结构，总面积为22公顷。（2）功能定位具有环境美丽、设施现代、功能完备、业态多样、吸纳力强，集购物、文化娱乐、休闲、旅游观光、金融、商务活动为一体的现代商业中心。“南区”以购物为主，配有大型购物中心、百货店、大型超市、批量专业店、专卖店等；“北区”以文化、娱乐、休闲、健身、餐饮等项目为主，形成规模化；“一线”主要配置金融机构、星级宾馆、中介信息机构等。（3）建设步骤2005—2010年，商业中心规划建设重点是业态的调整和升级，对五彩城进行调整，建设特色商业街。2010—2015年，对新桥街以南，黄海西路以北的居民区进行动迁改造，扒掉居民住宅，全部作为商业用地。2015—2020年，商业中心建设规模进一步扩大，重点建设金公路（？）。4.1.3零售网点与业态配置依据服务人口及供应能力指标，“一线两块”区域的商业网点及商业面积，到2010年，基本上已经达到了需求设计要求。2005—2010年，商业中心建设规划的重点是业态的调整和升级。一是对新桥街现有网点进行统一改造，规划建设新桥服装步行一条街。二是对大商新玛特进行业态升级，转变集贸市场的经营方式，把该商场二楼以上服装经营业户撤出，支配到新桥服装步行一条街上经营。三是引进大型品牌百货店，提高开发区商业的国际化、现代化水平。四是依据五彩城业态配置要求，进行建设和改造。五是引进外资商业企业。市级商业中心建设必须体现消灭代化和国际化的特征，才能增强中心的影响力。到2010年，至少要引进沃尔玛、家乐福等国际商业连锁大公司。零售网点规模设定及业态结构进展阶段2004年2010年2015年2020年网点建设总数总数新建总数新建总数新建购物中心3304140百货店2314140大型超市3304151品牌专卖店（有门面）65100351202015030正规专业店107140331602018020家居超市0111021专业市场45150614.1.4服务业配套依据功能定位的要求“北区及金公路一线”是服务、金融业集中的地区。2005—2010年，总体上保持现有的服务业的规模，削减餐饮、小旅店的网点数量，增加健身、休闲、娱乐、影院的网点数量和规模。服务业网点规模设定及业态结构进展阶段2004年2010年2015年2020年网点建设总数总数新建总数新建总数新建酒店（星级）4404051餐饮166180141855190526304355405咖啡厅、茶座11209255305美容美发20255283302摄影12131152150洗浴11110121153影院1212020银行171702032524.1.5交通与连接通道金公路是开发区的主干道，交通繁忙，同时“南区”和“北区”又被金公路分割开来，来往南北两个商业区的人流很多。从交通顺畅和商业区一体化的角度动身，规划建设底下通道商场。到2010年前，完成亿锋地产地下广场到安盛“好又多”超市的横跨金公路的地下通道和跨越本溪路的地下通道建设。通道依据既可以疏通人流，又可以购物地下商场的模式进行设计，随着时间的推移，可以不断扩大地下商场的规模。4.1.6建设和完善五彩城五彩城即“北区”是市级商业中心建设的重要区域，依据商业区业态业种配套的原则，沿用五彩城旅游文化的概念，连续深化，形成特色。五彩城的四大功能：一是旅游观光，二是饮食服务，三是旅游购物，四是文化娱乐。对现有的网点进行调整，削减餐饮和小旅店的比重，加大文化、健身和娱乐的比重。对五彩城的外景进行设计，在现有的广场周边建设雕塑、灯光配置、音乐喷泉等设施，营造良好的观光、休闲环境。引进类似好乐迪、金钱柜等大型量贩KTV。开设文化、娱乐、小吃、购物夜市。4.1.7建设商业街到2010年，在中心区域内建设和完善2条商业街。一是规划建设新桥服装步行街，统一进行店面装修，形成商业街的特色，步行街全长500米。二是进一步调整完善黄海西路饮食一条街，丰富饮食种类，进一步提高餐饮文化水平。削减饮食企业对居民的不良影响。4.2副（次级）商业中心建设进展规划4.2.1区域界定马桥子区域无论工业用地还是住宅用地都已经基本饱和，开发区将来建设的重点开头向东部转移，副商业中心建设选址的基本原则是以轻轨沿线、开发区的中部，具有肯定的人口规模。开发区副商业中心确定为金源小区区域，方圆10公顷，离安盛购物广场6公里，双D港8公里，与出口加工区、保税区相邻。4.2.2商业资源状况金源是近年来兴建的居民小区，所辖范围包括金源南里、金源北里、格林小镇等居民区，现有人口20211人，目前现有商业零售面积为9025平方米，人均拥有零售面积为0.45平方米，营业面积总量不足，单体网点规模普遍较小。①金源区域是开发区的中心区域，连接大窑湾新港、双D港、高校城的枢纽，交通便利，辐射面广。②金源小区以东区域成为将来开发区住宅开发的重点区域，人口规模将不断增长，猜测到2010年，人口将达到8万人，具有很大的消费基数。③现有肯定的商业规模，为形成副商业中心奠定基础。4.2.3功能定位和建设步骤功能定位以当地居民生活服务为主，配有购物、娱乐、文化、休闲等多项商业服务设施。副商业中心建设总体上分两步走，一是对现有的商业网点进行整合，调整结构，业态升级，突出购物的功能，二是对面临开发的居民住宅区进行配套的商业设施，要突出文化、休闲等方面的功能。4.2.4现有零售网点的规划由于现有的商业网点基本上都是居民住宅的共建部分，通过住宅改造成为网点，单体规模不大，难以实现大规模的改造工作，只有从业态配置和业态优化上下工夫。①对金源商城进行“农改超”改造，引进家乐福、好又多、乐购等大型连锁公司，建设大型超市。②依据专业化的要求，对现有的金源南北里的零售网点，重新进行规划，进展专业店和专卖店。③在金源街上建设一条综合性商业街，商业街可分为三个区段，分别为服装、日用品、鸟鱼花等商品。建设商业街，营造商业氛围，尽快形成商业中心。4.2.5新建小区商业规划依据开发区滚动向东进展规划，金源以东地区将成为住宅开发的重点地区，副商业中心建设规划的选址，就是基于这种进展趋势所决定的。因此，新建小区商业规划是副商业中心建设的关键。①新建小区配有大型的单体商业网点，转变开发区传统的商业网点与居民联体的形式。②建设一个区域性购物中心，建筑面积掌握在6万平方米以内。购物中心配有综合超市、百货店、影院、文化娱乐项目等。③沿主要街道建设大型的餐饮店，引进名牌企业，提高开发区餐饮业的整体水平。④建设大型的洗浴、康乐服务设施。⑤进行相关行业的配套，建设金融机构网点、邮政、医院等服务设施。商业服务业网点规模设定及业态结构进展阶段2004年2010年2015年2020年网点建设总数总数新建总数新建总数新建购物中心0111021百货店0111021大型超市0112131品牌专卖店0202040208040正规专业店30501060108020家居超市0111020专业市场1212020酒店（星级）0111021餐饮49601170108010网吧1010010015502253105美容美影35283102洗浴4517281洗染46282102影院0111021银行23141514.3社区商业中心进展规划我们所规划的社区商业中心并不是依据行政划分的社区来确定的，是依据社区周边人口规模、服务半径、商业网点资源来确定的。4.3.1社区分布状况目前开发区设有5个街道、4个行政区域，马桥子、海青岛、湾里、大孤山街道、董家沟街道共有35个社区，其中马桥子街道有15个社区，占总数的43%，海青岛街道共有9个社区，占26%，湾里街道、大孤山街道、董家沟街道为城乡结合部，有社区建制，同时还有村建制，三个街道共有11个社区，占31%，均列入该区范围。新港工作处、金石滩旅游度假区、出口加工区、双D港为开发区重要区域。4.3.2重点建设的社区商业目前4.3.3社区商业中心的规划标准八大社区商业中心的设置，是依据行政区划的区域所掩盖社区程度来确定的，基本上含盖了开发区的各个社区。一般的规划标准是：1万人口以下居民社区：建食品超市一处，面积为500平方米左右；建设街区便利店若干，在商圈内配备便民服务业等多种网点，在500米内，进行多业态业种的搭配。1—4万人口社区：建设1000平方米以上的超市2个；建便利店若干，商圈内每处间距在每500米左右；相应完整配套建设便民服务系统。4万人口以上居住区：按社区级商业中心规模配套建设。其中：小型购物中心1处，3000平方米以上的超市1个，配备综合超市、餐饮、文化、娱乐、洗浴、康乐、修理、冲印、银行等社会服务网点、在商圈500米内；建2—3个完整的便民服务网点。4.3.4社区商业规划布局依据一般的社区商业中心建设标准，到2010年，对八大商业社区进行简略的规划：开发区八大社区商业规划布局一览表社区商业网点布局现状社区商业规划功能定位主力业态布局西山该区域目前商业设施规模偏小，数量较少。商业网点主要由1个农贸市场、十余个小餐饮店，以及食杂店、便利店组成。总体规划为社区商业中心，以便利居民购物为主，改善购物环境，进展便民连锁店，配以餐饮、康乐项目建设一个2000平方米的超市，引进快客5家便民连锁店，进展1个小型的健身中心，增加2个银行储蓄网点。翠竹该社区的商业网点服务范围较大，配套较为齐全，商业网点主要有：农贸市场1个、超市2个、购物广场1个、酒店7个、便利店、餐饮若干家，该社区餐饮网点很集中。总体规划为社区商业中心，与市级商业中心形成一体，进一步完善商业功能，建设一条旅游商品一条街，扩大该社区商业的掩盖范围。进行“农改超”改造，建设一个3000平方米的超市，进展专业和专卖店若干，进展旅游商品商店。港西该区域商业主要有农贸市场1家、便利店、餐饮店若干家。总体规划为社区商业中心，以便利居民购物为主，改善购物环境，进展便民连锁店，完善装修材料，陶瓷一条街建设一个5000平方米的超市，引进快客5家便民连锁店，进展1个小型的健身中心，增加3个银行储蓄网点。祥泰该社区为新兴的住宅小区，地处高城山，社区内有农贸市场2家、若干小型专业店、餐饮店和便利店。由于该区域为新建小区，所以商业的配套设施还不完善。总体规划为社区商业中心，与副商业中心相配套，引进新兴业态进一步完善商业功能，增加娱乐休闲、健身等功能，扩大该社区商业的掩盖范围，为北部小区和大连高校进行商业的配套。临港该区域没有成规模的商业网点，有大型酒店2家、露天农贸市场1家、大多为几十平方米的小餐饮店，商业的配套设施还很不完善。总体规划为社区商业中心，以便利居民购物为主，改善购物环境，进展便民连锁店和餐饮店。福泉该社区目前正处于由原有村庄向社区过渡的阶段，现有的商业设施大多集中在董家沟街道所在地周围，已被列入动迁规划之列。总体规划为社区商业中心，以次推动农村商业的进展，提高农村商业现代化水平。以便利居民购物为主，改善购物环境，进展便民连锁店和餐饮店。建设一个2000平方米的超市，完善集贸市场，提高辐射能力，进展便民连锁店若干，专业店若干。新港该区域有星级酒店1家、农贸市场1家、以及便利店、餐饮店若干家，现有的商业网点规模较小总建设海产品一条街，建设一个2000平方米的超市，完善集贸市场，提高辐射能力，进展便民连锁店若干。金石滩该区域现有6家星级酒店，商业主要有农贸市场2个、专业店、便利店、餐饮店、小旅店若干家。该区域有得天独厚的地理位置，已进展为国家级旅游度假区。总体规划为社区商业中心和旅游中心，进一步完善国家旅游度假区的功能，进行商业的配套，成为旅游购物、休闲为一体的商业中心。提高商业现代化水平，改善购物环境，增加休闲娱乐项目。建设一个2000平方米的超市和海产品一条街，建设2家较大规模的餐饮店和一个大型的娱乐中心。4.4乡镇商业进展规划4.4.1乡镇商业的基本概况大李家、得胜是目前开发区两大乡镇。2004年，大李家镇由10个村组成，现有人口2.2万人，得胜镇有9个村，拥有人口为1.7万人，两镇人口合计为3.9万人。人均占有零售面积为0.59平方米。传统商业占据主导，零售方面以集贸市场为主，还有农村供销社及个体经营的小型百货店、食杂店等业态，整体规模较小，商业设施比较落后；餐饮、休闲等行业的进展滞后。乡镇商业需要大力进展，实现新的突破。4.4.2乡镇商业进展定位以镇政府所在地为中心，以综合性超市和农村大集为骨干，形成辐射各村的区域性购物中心；建立产地农副产品批发市场，为城区供应农副产品；培育较大型的文化、休闲、娱乐项目，成为乡镇的文化娱乐中心，满意人们日益增长的需要。4.4.3乡镇商业规划基本标准两个乡镇划为开发区管辖，为乡镇的进展供应了良好的机遇，随着经济的进展，城市化进程的加快，人口规模将不断地扩大。商业规划是依据乡镇人口规模变化，调整乡镇商业的规模和水平。（1）3万人口以下的乡镇：建设一个面积为1000平方米的综合超市，进展小型副食品商店，配有集贸市场、餐饮、美容美发、洗浴、网吧等多种服务门店。（2）3万至5万人口乡镇：建设一个标准综合超市，面积为2000平方米，依据居民生活需求配备服务网点，做大餐饮、娱乐等行业的规模，按肯定比例进行服务行业的配套，在每个居民区建设和进展便利店。（3）5万以上人口乡镇：建设一处小型购物中心，面积为5000平方米左右，配备2个综合超市，每个为1000平方米，在每个居民集中地进展便利店若干个。配套进展包括邮电、金融等多种服务网点，形成商业服务功能齐全的小型城镇。（4）建设和完善农副产品批发市场。4.4.4乡镇商业进展布局到2010年，依据大李家、得胜两镇人口规模和经济进展水平，依据提升乡镇商业的整体水平、满意农村消费需求，促进农副产品流通的原则，进行规划。乡镇商业进展规划布局乡镇商业网点布局现状乡镇商业基本定位主力业态布局该镇现有专业批发市场2个（其中一处达到10000平方米）、规模在100平米以上的商店3个、昌临旺客隆超市2个、其余多为几十平米的便利店、专业店、餐饮，而且大多集中在镇政府所在地周边和正明寺两处。总体定位为镇商业中心和农副产品交易中心。进一步完善市场交易功能，突出辐射功能。建设一个2000平方米的综合超市，把一处农贸市场改为超市。规范农副产品批发市场，进展娱乐、文化设施若干。该镇目前有仅一处规模稍大的批发市场，有2个昌临旺客隆超市，其余为小型的餐饮店、药店、专业店和便利店、食杂店、美容美发店若干个，以上网点集中在得胜中心街和西沟村两处。总体定位为镇商业中心。建设一个1500平方米的综合超市，把一处农贸市场改为超市。进展娱乐、文化设施若干。4.5商贸物流配送业进展规划商贸物流配送业既是大商贸业重要组成部分，又直接制约着商贸业的进展。商贸物流不仅包括石油、粮食、矿石等大宗物品贸易和物流，也包括其他工业制成品和生活用品的物流配送。开发区是大连建设国际航运中心的主要载体，得天独厚区位优势和港口优势为物流产业的进展打下了坚实的基础。随着大连老港区的货物运输转移到开发区新港区，开发区商业物流将面临大进展的时期。4.5.1口岸物流产业进展目标充分发挥开发区口岸优势，整合各种物流资源，建设现代物流基础设施和重点功能区，深度开发物流需求市场，大力引进和培育物流企业，形成以国际物流为特色，以石油、粮食、矿石、汽车、集装箱大宗骨干品种为重点，形成带动区域和本地生产、消费物流的进展格局。争取用10年左右时间，建设成为东北经济区的国际物流中心，使现代物流成为开发区的支柱产业之一。到2010年，物流增加值占全区GDP的15%以上，重点物流园区的功能达到国际一流水平。开发区关于进展建立粮食分拨与物流中心、石油及油品物流中心、国际汽车交易中心等相关物流园区及物流业进展规划，已经由有关部门研制，并在逐步实施。我们重点是关于商贸物流配送业的进展规划。4.5.2建设大窑湾商贸物流配送园开发区在已经确定了北良港及大窑湾粮食物流园区、鲇鱼湾油港为主的石油及油品物流园区、保税区汽车贸易物流园区三大物流园区。但商贸物流配送及批发业相对薄弱，（1）商贸物流园区规划：我们认为，应该在大窑湾区域规划商贸物流配送园区，规划用地2平方公里，2010年前，可开发建设1平方公里。这是由于该园区与粮食物流园区共同形成仓储、流通加工、分拣包装、中转运输等物流资源，具备建设物流园区的条件。（2）物流园的功能定位大窑湾商贸物流配送园区除物流园区所具有的基本功能以外，还应该具有产品展现、分销配送、商品交易、电子商务等功能，构建现代商贸流通体系，促进开发区商业的全面进展。(3)物流园的作用一是利用大窑湾码头，连接东北腹地及南方地区的物资产品的枢纽。二是南方日用工业品面对东北腹地的物流分拨、分销及配送基地。三是面对大连市区的批发市场集聚地及重要生活资料配送基地。四是国际大连锁公司选购及储运、中转中心。五是开发区主要生活物资的批发和配送中心。4.5.3建立商贸物流配送中心近期和中期要在开发区重点建设几个商贸配送物流中心。（1）建立消费品配送中心。引进国际大型连锁商业公司配送体系，成为国际大公司全球选购体系中一部分。随着连锁商业的进展，一批连锁超市、专业店、便利店、大型商场和购物中心，普遍采纳统一选购集中配送。引进大公司在物流园区建立配送中心，担当大连市内和更广泛的区域配送任务。（2）机电产品配送中心。开发区有很多企业是生产机电产品或零部件，为了向企业供应完整的现代物流服务，组建机电产品配送中心，为企业供应高水平、高质量的现代物流和商流服务，以有效降低“三资”企业的生产成本。（3）开发区产品展现中心。利用开发区生产的优势，在商贸物流配送园区建设产品展现交易中心，集中产品展现、交易和配送，扩大开发区产品的影响力。（4）进展专业批发市场。包括进展建材、装饰、家居批发市场，建立为市场配套的物流体系。4.5.4培育进展第三方物流企业物流企业是商贸配送业的主体。要依据商贸企业的规模和特色，鼓励直属物流向专业物流和第三方物流转变，实现物流企业的集约化经营，尤其是对于大宗产品选购和配送。重点扶植几个物流企业，如大商、乐购等大型的专业化物流配送企业，扩大服务于开发区各个商业企业，辐射东北。有计划地引进和培育2－3个大型商贸产品的第三方物流企业集团，使之担负起开发区的商贸物流主体功能。4.5.5物流配套系统建设（1）物流节点和网络建设要形成综合物流园区、专业化物流中心和直达配送节点建设，形成选购、批发、仓储、分拣、运输、配送综专结合、布局合理的物流网络体系。（2）交通运输资源整合与建设加强各种运输通道、结点和运输方式的系统设计，发挥五种运输方式的综合功能，开展多式联运，提升交通运输的服务功能。（3）物流信息网络平台建设以开发区口岸物流网为基础，建立基于互联网的物流公共管理信息平台和物流业务信息交换平台，全面提高信息化水平。（4）电子商务与城市配送体系建设建立基于如上三大系统的电子商务及与三大系统、电子商务一体化进展的城市配送体系。4.6商业网点进展规划依据市级商业中心、副商业中心、社区商业中心规划，基本上已经含盖了开发区商业网点的规划布局。本商业网点规划是在商业中心网点规划的基础上，对开发区商业网点进行总体规划描述。4.6.1商业进展层次与网点布局体系开发区商业进展的层次与网点布局体系总体概括为点面结合、层次分明的框架格局。简略阐述见下表：开发区商业进展层次与网点布局体系一览表层级与网点/表述两大商业中心三级商业进展体系六个主流零售业态八大个社区商业中心两个乡镇商业中心一个商贸物流园区4.6.2商业网点进展规模设定及业态结构依据开发区商业进展的总体目标以及商业设置和层次指标，结合有关数据模型，推导出开发区不同进展阶段商业网点总体规模及业态结构。开发区不同进展阶段主要商业网点业态结构及数量规模见下表：开发区不同进展阶段主要商业网点业态结构及数量规模单位：个进展阶段2004年2010年2015年2020年网点建设总数总数新建总数新建总数新建购物中心3415161百货店2425161）3118121208便利店26330037400100500100品牌专卖店180250703005037070现代专业店137180432103026050家居中心0222042批发市场1324151到2010、2015、2020年开发区人均商业面积分别达到1平方米、1.1平方米和1.2平方米，分别达到50万、70万、90万平方米达到国际上商业人均拥有面积的平均水平。开发区不同进展阶段主要商业网点业态结构及面积规模单位：m2进展阶段2004年2010年2015年2020年网点建设总面积总面积新建总面积新建总面积新建购物中心180000220000128000013200001百货店31000500002800002100000121000370008400001640008便利店789010000371300010016000100品牌专卖店9000125007015000502250070现代专业店7500910043103003012300504.6.3商业零售业态进展的基本原则上述进展规划，主要基于开发区人口增长及消费需求进行的推导，其主要数模依据就是商业设置和级次指标及主要零售业态的进展参考指标。参照全国有关城市的商业设置和级次指标（见附录），结合开发区实际情况进行调整，我们讨论确定的开发区的主要零售业态进展参考指标级原则如下：开发区主要零售业态进展参考指标业态营业面积m2所在商圈服务人口（人）一般间距M进展原则便利店30-500社区500-3000200-400乐观进展超市2000-5000社区2—3万1-2km乐观进展购物中心3-6万市级商业中心15—25万6-10km掌握进展百货店1-2万市级商业中心10-20万6-10km掌握进展专卖店30-400特色街、步行街、中心区————鼓励进展专业店30-500特色街、步行街、中心区————鼓励进展家居中心2000-10000市级商业中心20-30万5-10km有限进展4.6.4商业网点分布商业网点总体布局依据市级商业中心、次级商业中心、社区商业中心、乡镇商业中心网点商业布局进行全面规划。5、开发区商业进展的战略举措5.1统一思想、转变观念开发区商贸业的进展，不仅依靠全区的经济增长和人均收入提高，也依靠于全区的产业进展，尤其是金融、物流等服务业的进展。从再生产过程看，商贸业与生产、流通、安排、消费、服务等构成一个相互联系、相互制约的网络系统，每个子系统的进展都离不开其它系统的支持。同时，商贸业进展也需要政策和法规支持。5.1.1突出开发区商贸功能的地位开发区20多年的建设依靠工业先行实现了快速成长的业绩。但是在开发区转向新市区建设的新时期，就必须确立一个城市完整功能的观念，既如今的开发区不仅是开放先导区、不仅是新型工业园区，而且也将是完善的城市居住区。这就需要具备完善的商贸、餐饮服务生活保障功能。应当在观念中破除“重生产、轻流通”，“重二产、轻三产”的过时观念，在思想上树立起商贸业也是开发区的支柱产业，也可以是开发区亮丽的名片。今后开发区对商贸业的投入应当像对制造业投入一样放在举足轻重的地位。5.1.2商贸业规划法制化开发区商业规划一旦确定，就应当通过肯定程序，将其给予类似城市规划一样的法律严格性，不行因领导人更替而轻易变更。5.1.3树立大商贸的理念为了推动开发区的商贸业进展，我们必须确立一个大商业的观念，即零售商业和批发商业与内贸、外贸、金融、物流、信息等各种商务服务业构成一个大商贸整体。开发区建设市级商业中心，除了商贸业自身的进展，还须依托整个大商贸的扩展和创新。开发区商业规划应当与整体经济规划、工业进展规划、服务业进展规划、旅游进展规划、城建进展规划相协调，相互推动。充分利用开发区区位、口岸、对外开放和环境优势，进展消费类轻型产业，调整开发区产业结构；大力进展以金融、保险、物流、旅游会展、中介服务为重点的现代服务业，为商贸业进展供应配套服务。5.1.4以改革创新推动商贸业进展（1）要努力培育创业和进展的良好环境，营造商贸业进展的良好氛围。（2）鼓励民营经济和国外资本参加国有、集体商业改制重组和项目建设，不涉及国家限制的商贸、金融和服务业投资领域，全部向民间和境外资本开放。（3）打破地区、行业、全部制和内外资限制，使更多的民间资本和境外资本进入开发区基础设施、公共交通、公用事业等领域。（4）指导民营商业企业推行股份制，建立现代产权制度，提高管理水平。（5）大力支持中小商贸企业进展，鼓励特色经营和技术进步。（6）促进金融机构加大对非公有制商业、中小商业企业的支持力度，完善扩大融资的担保体系。（7）建立健全人才开发、技术开发、信息询问、招商引资、市场营销和社会保障等服务体系，推动民营商业、中小商贩上规模，上水平，增总量，增效益，形成千军万马蓬勃进展的新局面。5.1.5以扩大开放促进商贸业进展中国加入世界贸易组织已经3年了。依据世贸谈判的开放进程，进入2005年很多领域面临更大规模的开放。尤其是零售商业将全面对外商放开。中外合资零售企业外方投资者实力强大，正向我国纵深挺进。开发区要上下动员：（1）尤其应当以企业、社区为主体，吸引和联合外商零售企业、商贸服务企业到开发区开设商业设施和服务设施，使开发区应当成为商贸业招商的先行区。（2）开发区的商业、银行、证券、保险等行业，在经营机制、管理水平和人员素养等方面，与发达国家存在较大差距，竞争力明显低于国外同行。主要电信企业业务经营范围单一，综合竞争力较弱。这一切，要求因此，开发区在连续扩大商贸业的开放的同时，必须不断推动开发区的商业、金融服务业企业的体制改革和业务创新。（3）坚持把开发区商贸业调整改造融入全球经济一体化进程中，坚持大商贸项目带动，加快与跨国公司的战略合作，增加引资规模。扩大开发区引资规模，制造条件，对世界500强中的商业机构，进行有效工作，吸引其加入开发区商业建设。（4）加快各类专业商贸物流园区建设。大力吸引跨国公司、国内大型商贸物流企业总部落户开发区。5.1.6主辅并进和多业态并行（1）适应四区合并的趋势，开发区商业建设既要重点建设好新桥街、五彩城等中心商业区，也要加快建设金石摊、双D港、加工出口区和大窑湾港区的次级商业中心区建设；（2）同时，也要加强社区商业网点和乡镇商业网点的建设，形成网点齐全、功能齐备的完整开发区商业系统。（3）此外，不仅要大力引进主力店、旗舰店，也要引进连锁企业、专卖店、仓储店、便民店等其他业态，以利于富强开发区商业、服务和造福于开发区人民。5.2推动开发区商贸业配套产业的进展5.2.1建设开发区金融中心开发区经过20多年的建设，已经形成银行、保险、证券、信托各业并举，中外金融机构并存、功能较为完备、运行较为稳健的金融体系。目前，开发区金融机构进展存在的障碍包括：金融业改革不到位，资本市场发育滞后；金融机构比较单一，金融服务网点较少。因此，开发区应努力排解这些障碍，加快建设金融中心。一要乐观支持产业资本、民营资本和国外资本介入开发区产险、寿险、银行及农村商业银行等。吸引各类国外金融机构、金融中介机构和跨国公司金融服务、财务结算中心落户开发区。到2010年，基本形成开发区银行、期货、保险、证券、信托等行业全面进展、各类中外金融机构聚集、服务功能完善的金融体系。到2020年，争取引进10家以上较大规模的金融机构和大公司，集中千名以上金融、商务专业人才，形成百亿元以上资金管理，成为市级资金中心，市级保险中心，市级外汇交易与结算、金融服务和国际商务中心。二要在加快建设以五彩城新桥为中心的商业中心区的同时，将中心商业区建设成为新市区的金融中心：乐观引进外资银行，集聚工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行和广发、中信、光大、华夏、浦发等一批银行机构在商业中心区开头分行和支行；吸引外资和中资保险机构在中心商业区开设分支机构；吸引国内证券公司在中心区多开设证券业务部和国债服务部。三要在建设金融中心区同时，规划金石滩、双D港、加工出口区的副金融商务区，建设开发区金融大厦、商务会所、国际会议中心、写字楼和商业服务设施等。5年内完成工程项目建设，10年内形成总体功能。四要加快开发区银行网点建设，结合新城区和商贸服务中心的建设，做到村村有代办所、街街有办事处、次级商业中心区有金融中心。5.2.2完善开发区商务中心功能商务功能是一个城区商贸集聚的重要因素。开发区的进出口贸易、商务洽谈、会展旅游、技术询问、法律服务、货物代理、通关验关具有强大的市场需求和良好的基础。适应大连港货物转运向开发区、大窑湾、小窑湾转移，原有大连海上货运的船代、货代、商监、海关、边检、信息技术服务等将重点向开发区转移。因此，应不断完善开发区商务中心功能，为商贸进展供应配套服务。一是必须下气力培育和引进会展、旅游、货代、询问、会计、审计、土地、建筑、评估、IT技术、电子信息等各种中介机构。二是充分金石滩旅游度假区的会展功能，联合国际闻名展览公司，开办多种大型海内外专业名展和各类高层次会议、大型经贸文化活动，形成一批会展品牌，成为国内外沟通的重要窗口和东北地区主要的商品展现、订货与交易中心。三是健全和完善为商贸业和开发区集疏运网络供应配套服务的口岸支持系统，提高口岸管理的规范化、标准化和国际化水平。为用户供应船期、班列、仓储、装卸、中转