五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告

成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告编制日期：二0一0年二月I 1 2、编制依据 3 3 4 4 42、建设规模 5 5 6六、资金来源 6 6第二章项目区域现状和规划 7 7 72、清泉镇概况 73、五爱村概况 二、项目区域规划 9 9 一、项目业主简介 二、公司经营管理水平 三、公司发展战略 第四章项目建设的可行性和必要性 2、符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行的 三、建设的必要性 第五章项目规划建设方案 2、建设规模 3、建设地点 第六章项目预期目标及建设条件 第七章项目建设管理 2 第八章环境保护 (二)环境影响评价 第九章节能节水 第十章项目实施进度计划 34 二、项目实施内容 第十一章投资估算及资金使用计划 五、投资估算说明 七、资金使用计划 第十二章收入费用估算与财务分析 3、项目收益预测 2、偿债能力分析 第十三章风险分析及对策 V 三、项目筹资风险 二、社会影响分析 四、项目互适性分析 1、各级政府(组织)的态度 3、改善了片区人居环境，推动文明城市发展 1成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告一、项目概况(2008—2010年)区域，集中安置约300户，占地100亩，建筑面积35800二、研究范围及编制依据2(2)《关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见》(成府发[2008]46号);(3)《关于加强我市农村住房灾后重建规划管理的意见》(成规委办[2008]4号);(4)《关于支持灾后农村住房重建的实施意见》(成国土资发[2008]332号);(5)《关于加快灾后农村住房重建的实施意见》(青委发[2008]37(6)《青白江区清泉镇镇土地利用总体规划(1997—2010年)》;(7)成都市人民政府文件(成府土[2010]22号)“关于郫县古城镇、(8)成都市青白江区发展和改革局(青发改政务投资函[2009]115号)(12)“清泉镇五爱村统筹城乡综合示范村规划方案”;3三、项目建设的可行性及必要性由于2008年5.12大地震，造成了五爱村117户村民房屋受损无法居住，本项目需安置五爱村村民共300户，户均占地面积近1亩多，村民房占地100亩，建筑面积35800m²,根据协议可获得节约土地310.2亩的建4(3)本项目符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的3、项目建设的必要性(1)项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施的需要；(2)项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优(3)项目建设有利于进一步改善青白江区五爱村人居环境，推动最1、项目建设方案安置区规划条件建设要求，本项目规划用地100亩，土地性质为农村集体土地，共建设住宅楼10栋，建筑层数均为5层，建筑户型为110.10m²的约200户，为144.20m²的约100户，每栋楼顶均配置居民活动室2间。52、建设规模建设项目容积率为1.86,绿地率为42.9%,建筑密度9.6%。本项目各项具单位工程量比重规划总建筑面积1.地上建筑面积①住宅建筑面积A.110.10m²的住宅面积及比例B.144.20m²的住宅面积及比例②商业用房建筑面积③物管用房建筑面积2.居住户(套)数户3.总容积率4.总建筑密度%5.绿地率(不小于)%6.机动车位个A.住宅停车位：个B.商业停车位：个9.非机动车位：个10.全民健身场所：根据项目情况，项目建设工期为3年(不包括前期工作)。2、2010年1月至2012年9月前，进行农迁房项目主体工程建设、设3、2012年10月，进行工程竣工验收，并交付投入使用。6本项目建设总投资为5000万元，具体构成如下(详见附表1):序号项目和费用名称估算金额(万元)一第一部分工程费用1土建工程2总图工程3机电设备及安装工程4建筑装饰装修工程二第二部分工程建设其他费用三第三部分预备费四工程建设总投资项目总投资的40%,向银行贷款3000万元，占项目总投资的60%。7第二章项目区域现状和规划一、项目区域概况合配套改革试点的部署，未来10年，成都市150万农民变市民，城乡居民收入比缩小到2:1,城市化率达到70%,土地规模经营率达75%,万元地区生产总值能耗减少20%;经济社会实现跨越发展；城乡差距得到明显8(成都东部丘陵地区)五场之首，历来商贸活跃，是周边3个区县10余相差不大，年均降水量860毫米，年日照1600小时，平均气温16摄氏度。公里，村部到金堂县城17公里，到区政府39公里，到镇政府11公里。距成都市区24公里，联系相对方便。五爱村全村幅员面积6.89平方公里，辖13个组670户1980人，是落，目前，五爱村有耕地2800亩，封山育林地4000亩，残次林地1500亩。全村发展蚕桑1600亩，西瓜600亩，枇杷、脐橙、李子等四季水果800亩，核桃、大枣等坚果3000余亩。9五爱村与花园村距离很近，2009年花园村利用1000多亩桃林的资源优势成功举办了桃花节，花园村还有一眼温泉，出口温度达36摄氏度，农业基地、湿地公园、高档疗养院、大型农家乐等为一体的乡村度假休闲1、土地整理规划思路(1)五爱村通过“用住宅基地换住房”的方式，将全村土地进行流(2)将现有种植作物结构进行调整，更加合理的利用土地。选择种(3)保护现耕地，促进五爱村经济的可持续发展。2、社区总体规划五爱村的社区命名为“五爱家园”,“五爱家园”项目北临朴分路，西临环山路，东临郭家堰塘，南临郭家石盘山，规划的“五爱家园”社区性质定位：农业观光、山野休闲、温泉旅游的后勤(1)总体布局“五爱家园”社区占地约100亩，共安置农户300户，安置房及配的统一，消弱道路带来的分割效果，将东西(2)社区结构规划功能定位：居住---旅游---商贸(3)社区服务设施规划劳动保障站：建筑面积30m²;警务室：建筑面积40m²;卫生防御站建筑面积80m²;人口计生服务站：建筑面积40m²;综合文化活动室：建筑面积150m²;农贸市场：建筑面积500m²;幼儿园：建筑面积1744.53m²;垃圾转运站：建筑面积80m²;公厕2个：建筑面积2*30m²;日用品零售店：建筑面积100m²;农资放心店：建筑面积100m²;全民健身活动中心2个，占地面积300m²;建日处理能力为600吨的污水处理厂1座。第三章项目业主2、单位地址：成都市武侯区长益街3号附31号3、注册资金：500万元人民币成都地大盛农投资有限公司成立于2008年12月17日，公司注册资二、公司经营管理水平公司法人代表张珍，女，现年39岁，1994年毕业于西南财经大学财公司总经理曾刚，男，现年40岁，1991年毕业于四川大学经济管理系，2003年取得四川工商管理学院颁发的工商管理硕士文凭，从1991年公司财务总监张震中，男，现年39岁，1991年毕业于四川大学会计是省市占补平衡的示范性项目，总投资3802万元，新增耕地2358亩。该与了甘溪镇7900万元土地整理项目、丹棱县双桥镇、仁美镇2600万元土端环节(土地进入一级市场前环节),在服务地方的同时，追求更好的效根据公司提供的审计报告，截止2010年6月，公司总资产2326.65目注册资本500万元，项目资本公积1010万元，未分配利润78.19万元。公司截止2010年6月经营情况：主营业务收入608.52万元，主营业净利润84.08万元。五、公司清泉镇项目概括服务地方、实现效益的思想指导下，于2008年12月选定在青白江区清泉爱村土地约1万亩，计划用于投资开发，土地租赁期限暂定50年。第四章项目建设的可行性和必要性二、项目建设的可行性村现有300户村民户均占地面积近1亩多，通过集中居住，可集约使用建设用地约310.02亩。成都是大城市带大郊区，2007年城市化率大约39.6%,城乡二元结构2、项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化其土地利用率低，五爱村现有村民户均占地面积近1亩多，通过对现有300户村民进行集中居住，可节约建设用地约310.02亩。可有效地提升农村3、项目建设有利于进一步改善五爱村人居环境，推动农村经济发展第五章项目规划建设方案一、项目规划建设方案中安置(两人户以下按两人计算)。序号指标1用地31m²/人2用水3用电4.5kw/户4电讯近期50部/100人，远期70部/100人5使用年限及安全等级不少于50年，安全等级不低于二级6抗震7度三、本项目建设内容及规模土地，共建设住宅楼10栋，建筑层数均为5层，建筑户型分别为110.10m²/户和144.20m²/户，每栋楼顶均配置居民活动室2间。建设项目容积率为1.86,绿地率为42.9%,建筑密度9.6%。本项目各项具单位工程量比重规划总建筑面积1.地上建筑面积①住宅建筑面积A.110.10m²的住宅面积及比例B.144.20m²的住宅面积及比例②商业用房建筑面积③物管用房建筑面积2.居住户(套)数户3.总容积率4.总建筑密度%5.绿地率(不小于)%6.机动车位个A.住宅停车位：个B.商业停车位：个9.非机动车位：个10.全民健身场所：3、建设地点第六章项目预期目标及建设条件1、该项目集中居住区建设规模35800m²,规划占地100亩，对现有300户村民集中居住可节约建设用地310.02亩。第七章项目建设管理一、落实配套资金1、业主根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，凡具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、充分利用经济合同法规定的各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等，“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。3、招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理。建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主自己行使项目建设的公司，应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。四、加强项目投资管理五、加强质量管理本项目农迁房建设，应该抓好项目的建设质量，确保建筑质量合乎建六、加强工程进度管理控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协九、加强安全建设管理第八章环境保护二、环境影响评价(一)主要环境影响分析(二)环境影响评价时”制度，确保工程污染物达标排放，并有效控制生态(一)在工程项目建设中，制定弃土处理计划，及时运走弃土，采用(三)为了减少施工对周围的居民的影响，减少夜间施工，同时应在(四)文明施工，按规定施工，要求施工单位尽可能减少在施工过程四、项目建成使用后的环境影响一、节能、节水原则二、项目设计须遵照以下依据：本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，《成都市建筑节能管理规定》,采用节能型的建筑材料、产(1)在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境(2)设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线(3)总平面布置：住宅主要成南北、东南、西南向布置，采光通风(4)根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用高效节2、采取建筑节能技术措施本工程各立面均局部设置外遮阳措施，地面以上外墙墙体采用页岩空心砖，外墙采用外保温系统，保温材料选用聚苯颗粒或复合硅酸盐板；外3、建筑电气节能(1)照明①用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设②合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约(2)变压器及线路①选用节能型干式变压器，尽量使三项负荷平衡及降低线路损耗和变②排风机箱选用高温消防两用双速风机箱，平时作为排风使用，低速2、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏第十章项目实施进度计划三、项目实施进度等，根据项目情况，项目建设工期为3年(不包括前期工作)。2、2010年1月至2012年9月前，进行农迁房项目主体工程建设、设3、2012年10月，进行工程竣工验收，并交付投入使用。工作阶段78901112123456789101112123456789101112项目前期工作阶段农迁房主体工程农迁房安装装饰工程农迁房总图工程农迁房竣工验收第十一章投资估算及资金使用计划区同类建筑按2009年《四川省建设工程工程量清单计价定额》。并参照2、给排水、供电、通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标是参照成都地区同类工程按2009年《四川省建设工程工程量清单材料名称单位信息价(元)32.5水泥吨Q235钢材吨吨C40普通商品混凝土砂子石子二、工程量依据三、投资估算方法四、估算范围98.04万元。(一)第一部分工程建设费用第一部分工程费用为3888.62万元。住宅建筑：按住宅工程造价800元/m²,工程量为32797m²,估算投资2623.76万元。商业配套用房：按工程造价550元/平方米，工程量为2757平方米，估算投资151.64万元。物管用房：按工程造价500元/平方米，工程量为246平方米，估算投资12.30万元。外工程部分，估算投资669.00万元。(1)道路及地面硬化，按工程造价70元/m²,工程量为3639m²,估算投资25.47万元。(2)绿化景观按工程造价80元/平方米，工程量为28600平方米，估算投资228.80万元。(3)场地平整及土方挖运按工程造价50元/m³,工程量为2170m³,估算投资10.85万元。(4)室外排水包括3980米雨、污水管和3个化粪池，估算投资256万元。(5)变配电，设置2台1000KAV变压器和1台800KVA变压器，高低(6)其他室外工程按照第一部分工程费用的1.0%计算，估算投资27.88万元。108.52元。给排水工程(含消防)按每平方米20元计算，估算投资71.60万元。电气照明工程按每平方米40元计算，估算投资143.20万元。弱电工程按每平方米30元计算，估算投资107.40万元。燃气工程按每户2550元计算，260户估算投资66.30万元。(二)第二部分工程建设其他费用元/平方米，新型建材基金5元/平方米，散装水泥费1元/平方米，免人3、建设单位管理费财建〔2002〕394号文件、成都市物价局、成都市财政局成价费[2001]192号、发改价格[2007]670号的有关规定计算共103.83万元。4、建设项目前期工作咨询费按计价格[1999]1283号规定计算为5.065、勘察设计费计109.01万元。(其中，勘察费按照计价格〔2002〕10号，按第一部分工程费用的0.8%计取、设计费按照计价格〔2002〕106、环境影响咨询服务费计2.33万元。(报告书编制和评估，计价格〔2002〕125号)。用水，用地平整，租用临时用地等，按第一部分工程费用的0.5%计，估算费用为19.44万元。8、工程保险费计11.67万元。(按第一部分工程费用的0.3%)。9、招投代理服务费计4.67万元(计价格[2002]1980号)。10、施工图审查费计7.78万元。(按成都市建委参考标准，第一部分工程费用的0.2%)。11、竣工结算审核费计14.39万元。(川价发〔2008〕141号)。12、工程量清单编制费计10.89万元(川价发(2008)141号)。13、工程预算(招标控制价)审查费10.50万元。(川价发(2008)141号和成发改办(2008〕1033号)。14、按照资金筹措方案，贷款金额为3000万元，3年期基准利息5.4%计算，并考虑其他费用等计算，项目建设期利息共计405万元。(三)预备费基本预备费按照第一部分工程费用的2%计算，估算费用为98.04万(四)项目总投资本项目建设总投资为5000万元，具体构成如下：建设投资估算表单位：万元号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)一工程费用1土建工程住宅商业配套用房物管用房2总图工程绿化景观场地平整及土方挖运道路及地面硬化室外排水 变配电其他室外工程3机电设备及安装工程给排水工程(含消电气照明工程 弱电工程燃气工程4建筑装饰装修工程建筑内装修二工程建设其他费用 一一1土地征用及拆迁补偿费2建设项目行政事业性收费3建设管理费建设单位管理费建设工程监理费4建设项目前期工作咨询费5勘察设计费勘察费设计费竣工图编制费6环境影响咨询服务费7场地准备及临时设施费8工程保险费9招投代理服务费施工图审查费竣工结算审核费工程量清单编制费工程预算(控制价)审查费建设期借款利息3预备费基本预备费(按工程直接费和其他费之和的2%)涨价预备费4建设投资合计比例(%)根据测算，本项目总投资为5000万元，业主自筹资金2000万元，占项目总投资的40%,向银行贷款3000万元，占项目总投资的60%。本项目建设期3年，其资金使用和筹措计划按工程进度逐年到位，满项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号合计建设期备注1231总投资建设投资建设期利息流动资金一2资金筹措项目资本金用于建设投资用于流动资金一用于借款利息债务资金一用于建设投资一借款债券用于建设期利息一借款债券用于流动资金借款债券其他资金第十二章收入费用估算与财务分析一、收入与费用估算2009年土地台账测算，土地面积为310.2亩。按照成都市人民政府文件(成府土[2010]22号)的批复，本项目采取白江区清泉镇太平村9组、五桂村5组、12组的三宗土地，各地块取得时2009年已取得第一宗36.88亩土地使用证，预计2010年7月23日取得第二宗100亩土地使用证，2010年12月取得第三宗173.32亩土地使(3)青白江区2010年上半年土地拍卖情况资料如下表序号宗地位置净用地面积(平方米)土地用途及使用年限含出让金成交单价(万元/亩)竞得单位青白江区同华大道以北、北部新区A4路以西(96.420亩)住宅用地70年商业用地40年成都英祥房地产开发有限公司2青白江区同华大道以北、北部新区A4路以东(146.339亩)住宅用地70年商业用地40年邱文辉3青白江区北部新区B1路(凤凰湖湿地公园段)以南(167.363亩)住宅用地70年商业用地40年吕联选4青白江区北部新区B1路(凤凰湖湿地公园段)以南(200.000亩)住宅用地70年商业用地40年成都汉邦穗丰实业投资有限公司5同华大道以北88亩)住宅用地70年商业用地40年张疏航(4)土地价格预测根据成都市人民政府文件(成府土[2010]22号)的批复，公司以“住传统的成都东山五场之首，历来商贸活跃，是周边3个区县10余个乡镇合分析预测确定：第一宗36.88亩土地合理市场售价为20万元/亩，第二宗100亩土地合理市场售价为30万元/亩，第三宗173.32亩土地合理市场售价为35万元/亩。(1)项目收入本项目收入为青白江区清泉镇太平村9组、五桂村5组、12组的三宗(2)项目费用上述取得310.2亩土地过程，在交易上属于土地“初次流传”,按成都市国土资源局成国土资发【2008】569号文(《集体建设用地使用权交易规则》)及青白江区国土资源局青国土资发【2008】100号文(《成都(3)项目收益测算单位：万元序号合计建设期备注1231营业收入一第一宗土地转让收入一一2009年取得36.88亩单价数量第二宗土地转让收入一一2010年7月取得100亩单价数量第三宗土地转让收入一一2010年12月取得173.32亩单价数量2营业税金及附加 营业税5%消费税城市维护建设税7%教育费附加3%土地交易契税3%3增值税销项税额进项税额4销售费用一二、项目投资财务评价(1)全部投资财务现金流量分析经测算，本项目计算期间财务内部收益率为45%,财务净现值(ic=10%)为1815.15万元，投资回收期为2.54年(含建设期3年)。全部投项目全部投资现金流量表单位：万元合计建设期备注123现金流入一营业收入一补贴收入—回收固定资产余值-回收流动资金现金流出建设投资流动资金一经营成本一营业税金及附加一维持运营投资一所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税一所得税后净现金流量6,470.11累计所得税后净现金流量项目投资财务内部收益率%项目投资财务内部收益率%项目投资财务净现值(ic=10%)项目投资财务净现值(ic=10%)项目投资回收期(年)项目投资回收期(年)(所得税前)(所得税后)(所得税前)(所得税后)(所得税前)(所得税后)(2)自有资金财务现金流量分析部收益率为94%,财务净现值(ic=10%)为2088.66万元。自有资金财务单位：万元序号合计建设期备注1231现金流入营业收入补贴收入回收固定资产余值回收流动资金2现金流出项目资本金借款本金偿还借款利息支付经营成本营业税金及附加所得税维持运营投资3净现金流量(1-2)指标资本金财务内部收益率(%)94%项目投资财务净现值2,088.66本项目所需贷款资金额3000万元，贷款期为3年。本项目借款偿还(1)还款资金来源(2)偿债备付率分析9988.20万元。项目计算期累计偿债备付率为2.23,大于1,说明业主偿(3)债券偿还期测算按最大还款能力测算，债券偿还期为2.54单位；万元.年变化率销售收入敏感因素分析结果财务净现值内部收益率动态投资回收期建设投资敏感因素分析结果财务净现值内部收益率动态投资回收期经测算，本项目计算期间财务内部收益率为45%,财务净现值(ic=10%)为1815.15万元，投资回收期为2.54年(其中建设期为3年)。自有资金财务现金计算期间财务内部收益率为94%,财务净现值(ic=10%)为2088.66万元。项目经营期累计偿债备付率为2.23,大于1,说明业主第十三章风险分析及对策一、财务风险对策：业主应抓住全面建设小康社会和各地区区域发展的有利机会，加快项目建设力度，确保土地土地出让收入按期实现。2、资金周转风险本项目工程投入资金大，建设周期3年(含前期),若在项目建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设出现延期的局面，则公司可能出现资金周转困难。对策：充分考虑项目的特点，对项目进行周密的安排，与各银行保持良好的合作关系，充分落实建设所需资金和协调地方关系，确保项目的顺利实施和如期完成。加快土地上市出让步伐，增强项目抗风险能力。3、投资估算的风险本报告项目设计的各子项工程建设投资进行了估算，这种估算可能会存在系统偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化也可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主建设资金投入和整理土地收益的实现。对策：根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一