戴德梁行-杭州万象城项目市场定位报告

呈华润（深圳）有限公 2004年11月28GlobalGlobalExpertise,BestCoveragein

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“一站式“一站式”超区域型ShoppingMall，成为“

居民可支配收入及消费性支出均保持较稳定增长，有利于城市商居民可支配收入及消费性支出均保持较稳定增长，有利于城市商 GDP稳步增长，预期未来经济GDP稳步增长，预期未来经济

22.40% 作为内需的又一主要来源，投资增长将带动各方面的需求，杭州对外资的吸引力正逐渐增强，对本地酒店、办公用房都具 发展主题之一。 城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展，是杭州城市化的未来战城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展，是杭州城市化的未来战道路交通规划道路交通规划

区域优势 区域机遇

1313511.47750%左右。 计，05钱江新城在短短的一年时间已成功完成了14

区域优势 区域机遇

7,7,000,006,000,005,000,004,000,003,000,002,000,001,000,00252015105%0%199519961997199819992000200120022003杭杭州零售总 杭州增长 全国城市增长武林商圈庆春商圈武林商圈庆春商圈吴山商圈武林商圈延安商圈湖滨商圈庆春商圈武林商 延安商 湖滨商 庆春商 吴山商街铺个数30025020015010050武林商圈延安商圈湖滨商圈庆春商圈吴山商圈底层商铺租❹底层商铺租❹1,000870800600525600405400330200武林商圈延安商圈湖滨商圈庆春商圈吴山商圈电器（子武林商圈延安商圈庆春商圈湖滨商圈吴山商圈本地居 探 游 商 其武林商圈延安商圈庆春商圈湖滨商圈吴山商圈公交 出租 自行车/助动 自备汽 步武林商 延安商 庆春商 湖滨商 吴山商圈100元以 101－300 301－500 501－800 800元以武林商圈延安商圈庆春商圈湖滨商圈吴山商圈特色市级综合性商业中心最老牌的商业配套商圈自然环境优势明显旅游商圈商业面积较小较大大商场商铺数量较多较多较少较多底层租金业态组合服饰为主服饰为主餐饮/旅游增加餐饮/旅游为主客源组成综合综合本地居民多游客增加游客增加来源地本地居民来自各区域，无明显差异职业构成无明显差异学生较多学生较多个人收入略高略高略高家庭收入略高略高略高出行方式出租车及自备车的较多公交和自行车/助动车较多出租车及自备车的较多消费频次无明显差异消费额略高略高耀江广场清波商厦涌金广场解百元华商城工联精品服饰城利星购物广场龙翔服饰城天阳明珠商城西湖时代广场嘉德广场耀江广场清波商厦涌金广场解百元华商城工联精品服饰城利星购物广场龙翔服饰城天阳明珠商城西湖时代广场嘉德广场明珠·小百货连卡佛银泰百货武林鞋城杭州百货大楼杭州大厦华贸鞋城杭州百富勤商贸广场116万M2500米景观商业步行街大型品牌服饰折扣与直销中心。’07年底前正式投入运营太平洋商业中心9万M2主力百货店、特色店铺体育中心、娱乐中心、特色餐厅。招商引资阶段，’05年末营业西城广场55万M2大卖场、生活名店街、休闲美食广场、休闲广场等。招商引资阶段，’05年初营业西湖国贸中心（西湖万国汇2万M2美食城、世界各地特色产品高档休闲娱乐中心。招商引资阶段，’05年初营业杭州银泰购物中心10万M百货、大型卖场方案阶段，’06年底建成。运河商务区55万M2区域中心商务区招商引资阶段世纪联华祥符购物中心8万M2食品、家电、百货‘05年开工建设，’07年建成般在100-200之间。般在100-200之间。 7% 9%9%21%

商铺类型的选择26% 9%10%

商铺面积的选择250200-250250200-250150-200120-15090-12060-9030-6012%

10%

16% 5% 商铺楼层的选择%9%66%%9%66%31－24 近两三年内扩张铺面的意愿没有36%22% 36%看经营情况42% 商铺类型的选择60%

1%6%

11% 341－23%3%1%7%9%80% 15%

商铺面积的选择250200-250150-200250200-250150-200120-15090-12060-9030-603026%

18%

9%5%15% 在建住宅401004033.83025.24033.83025.228.820.22012.513.610现近钱江新城周 滨江 46--5536--4531--3520--30 商圈平 钱江新 滨江购购 餐 休闲娱 其 服饰市场食品、农贸、家具市场服饰市场食品、农贸、家具市场建材、家具市场 钱江新城周边滨江区域现人口25.212.5在建工程住宅为主，约100万平方米住宅为主，约60万平方米中远期住宅供应量180万平方米200万平方米中远期人口33.820.2年龄结构较为均匀2035岁比例较高家庭人口单身、两口之家比例相比其他区域较高三口之家比例较高家庭收入月收入2000元以下比例高高收入人群比例大大增加消费能力略低休闲娱乐消费较高职业构成国企员工较多外资企业、私营业主、个体工商的比例增加出行方式自行车/助动车比例较高公交车出行特征较为明显现有商业设施服饰、建材、家具、食品、农贸市场为主社区裙房配套购物偏好集中于四大百货至超市比例增加餐饮偏好住宅周边、西湖周边、吴山广场、武林广场至西湖周边、延安路商业街的比例大大增加休闲娱乐偏好西湖周边、吴山广场、武林广场、延安路商业街到文一路、黄龙体育中心的消费比例也有所增加 其 杭州案例参考参照案例面积(平方米)年经营额(亿元)单位面积日经营额相似权重方米/天)银泰45,0001379.147640.339解百新世纪100,00010.328.219180.45元华购物中心50,0002.212.054790.25百强企业比业日地(万元/平方米相权平均日地(万元/平方米大卖40.173百货40.44餐10.29专业卖70.08第一商圈第二商圈第三商圈合计钱江新城周边写字楼办公滨江区市区游客下属县市潜在人口(万人33.810.020.23397.8249.6660辐射率50%50%20%5%10%0.5%辐射人口(万人)16.95.04.017.00.81.245平均月消费(元)8271,2719561,0255,130928月消费额(万元13,9766,3553,86217,3744,0011,15846,727天消费额(万元466212129579133天消费额小计(万元708172政府企业公关消费（万元每天总消费额(万元1,752地效(元/平方米/天39区域商业面积容量(平方米450,515核心区2000以下核心区2000核心区2000以下核心区2000市肯定来核心区2000以下核心区2000核心区2000以下核心区2000以上滨江区域公务员白领其其酒业态单个面积面积小计合计(平方米)购物50,00050,000107,3020,00020,0008,0008,000精品品牌专卖店24,300家庭生活艺术馆2,0003,0003,000餐饮4,0004,00032,9005,00020,0003,0003,000003,500002,400休闲003,2009,800003,000003,600娱乐5,0005,00030,000DISCO5,0005,000KTV5,0005,0003,0003,0006,0006,000SEGA3,0003,0003,0003,000总计180,00杭州大厦银泰百货杭州百货大楼解百新世纪元华购物中心元/平方米/月5050-100100-200200-300300450市场以大型百货为主导，近10年超市连锁迅速发展。预测商业供需市场近年来将出现超区域型ShoppingMall

打造打造杭州市区历年供应量(万平方米706050403020101998 1999 2000 2001 2002 2003历年空置率25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2001 2002 2003 2004本处选取了部分典型写字楼作为空置率计算样本，本处选取了部分典型写字楼作为空置率计算样本，2004年指截至2004年10价位：4.5元/平方米/10000元/

价位：3.5元/平方米/8000－11000

价位：2.5元/平方米/6000－6500

5%5% 100.00%80.00%78.63%70.94%60.00%51.28% 50.43%100.00%80.00%78.63%70.94%60.00%51.28% 50.43%41.88%40.00%38.46%20.00%0.00%交通便利周边配套价格合理环境优美内部硬件车位充足12010080601201008060402020020052002007200820092010拟合值（亿元）（左轴实际值（亿元）（左轴预计对外贸易年增速（右轴 111.9111.6%112.0%计算获得杭州市信息产业周期平均增长率为计算获得杭州市信息产业周期平均增长率为34.07%。通过对需求终端重要影响因素20002001200220032004200520062007200820092010 杭州市写字楼市场的总体已有需求。(因素 编号投资商占地面积(m2办公温州中城集团为主2933960000自用1.5万米圣奥公司648325000自用为主浙江华成控股650050000自用为主浙江省交通集团下属企业2800069000宁波合盛集团973943159自用1万米荣安集团523128771自用1万米良精、康麦斯、红黄蓝、东江中天790239510全部自用万好万家77866228810浙江金融财富中心3114413000011北京光彩、泛海投资等4341611172612华联发(浙江展望为核心，联合绍兴几个大的化纤公司)4335510000013三狮集团+浙江华达848755166自用1万米， 292783888962自用约15万平方米总建筑面积132.5402.8钱江新城写字楼市场供需预测2520钱江新城写字楼市场供需预测252015105070605040302010200 2008 2009 2010 201 2012累计供应 累计需求 需求 供应档次定位：参照钱江新城CBD特性，建议甲级参照杭州写字楼市场以为2-4元为租金主体，同时对6元以上物业亦有较市场根据杭州的开发政策，杭州老城区难以再进行大规模的开发，随着城市重心的东

酒店客房数99844040035403603503002502001501005019961996-19992000-20012002-2003余杭区拱墅区江干区萧山区上城区下城区100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%普通日平均入住 周末平均入住 黄金周平均入住四星级酒 五星级酒 四星级以上酒6.41%2003年价格2004年价格上涨比率文华酒马可波罗假日酒望湖宾海华酒世贸中心饭为72.06% 州新十景”之“黄龙吐翠”，商务 少。钱江新城周边现有供应：钱江新城周边现有供应：19951996199719981999200020012002 地块编号开发/投资浙江中诚集团为主北京光彩、泛海投资、段永基及史玉柱杭州国际会议中心（含JW万豪）华联发(浙江展望为核心联合绍兴某大型化纤公司)酒店面积(m2)50000500005000050000预计客房数（间450350-400350350-400酒店定位四星级五星级五星级五星级建设进度简2004年7月份出让，处于设计阶段已完成方案，预计将在2005上半年开工预计将于2004年底开工20047月份出让,处于设计阶段客房（间合计（间（间（间新城辐射圈内亦可能产生新的竞争者。地块内地块内Shoppingmall等设施利于酒店吸引客源。ShoppingMa