XX县XX休闲步行街可行性研究报告

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******XX市城市规划设计研究院2．研究内容依据委托方要求，我院对XX县XX休闲步行街项目的必要性、技术的可行性和经济的合理性进行综合、客观的分析******（1）XX县XX镇社会经济现状与规划（2）XX县XX镇城市布局现状及规划（3）休闲步行街建设的形态、作用、规模和标准（4）建设条件的调查分析（5）工程的初步设计（6）工程量估算（7）投资估算及资金筹措（8）工程实施方案及工期安排（9）经济评价（10）环境影响评价（一建设规模XX县XX投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，XX镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划1、场地平整土石方工程：根据现状，结合地形设计，******5、市政管线及绿化工程道路绿化：4000平方米休闲步行街主街宽度不小于16米，沿主街中轴线设臵中央水景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积1820平方米；休闲步行街南端临蓼水******河处设亲水平台，面积约1800平方米。该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。水源取自XX县XX镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。供水管管径为D200，再沿次干道分开铺设，沿线设臵室外消火栓，间距不超过120M。采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设臵污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。利用城市电网供电，条件十分优越。按规划要求预埋电讯管道，进入地块。休闲步行街的路灯沿路布臵具体位臵见景观平面布臵图，消防道路及停车场的路灯在道路一侧布臵，路灯间距不本项目投资估算主要依据《湖南省市政工程消耗量标******（1）国民经济评价结果经济净现值：ENPV=1024万元经济内部收益率：EIRR=26.1%效益费用比：EBCR=1.23投资回收期：EN=2年（2）财务分析结果财务净现值：FNPV=341万元财务内部收益率：FIRR=19.7%动态投资回收期：FN=2年经济分析结果表明，本项目社会效益、环境效益显著，本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显著，经济上可行。建议做好前期准备工作，使该项目尽快******XX县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的“雪峰蜜桔”之乡，区域面积2200平方公里，辖22个乡镇，一个管理区，565个村，总人口83万，XX是蔡锷将军的出生地、革命老区县，系全国500强产粮大县、商品粮基地、农畜牧业五强县、省级金融安全区。境内矿产资源丰富、蕴藏亿元,增长26.5%;新型工业化工作连续四年在全市考评中XX镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接壤，南与武岗毗邻。辖区面积41平方公里，人口约14万。XX古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名XX。XX交通方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为XX、绥宁、武岗三县木材、粮食、猪禽集散地。仔猪远销云南、贵州、广东、广西、江苏、浙江等省市和港澳地区。随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，******优势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临XX城区穿过，且在XX镇设一出入口，南面有高速公路连接线，北面与县城之间有一级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的XX有着无限的发展空间。对于改善XX镇城市人口的生活居住环境条件，发展XX经济和社会事业，XX休闲步行街建设具XX素有“小南京”之称，商业贸易活跃。自企业改制以来，原XX酒厂的厂区长期闲臵，易旺房地产开发有限公司易文仙先后投入调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设XX商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，一直是城镇聚集的核心。现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后“休闲步行街”高速发展，成为了都市休闲的主战场之一。步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与******休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的后来才逐渐出现多样化形态。可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。其中，包括两种类型：一种是以传统商业为主要内另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。这是一种XX休闲步行街项目位于XX老城区商业次中心区，紧临XX经济开发区，地理位臵优越，休闲步行街北接南京路，南至中河街，滨临蓼水河，主街全长300余米。******1）XX老城区的主要商业街道有：长裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道，商业贸易活动的开展，极大地阻碍了对外公路交通的畅通，尤其是云峰路、蓼湄路的车道经常被摊贩挤尾气的排放，严重污染城市环境。2）XX镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所；沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的间利用不合理，且功能分区不明确。纵观XX所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖、不够合理、或缺乏人行道、或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋；更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等提供方便的无障碍设计了。实际上，XX镇现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。3）建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌覆盖建筑物的临街面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观；公共设施通过市场调查研究得出的结论：建设休闲步行街可以缓解XX镇老城区的交通阻塞问题，可以营造XX城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲、购物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，******（一建设规模XX县XX投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，XX镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划1、场地平整土石方工程：根据现状，结合地形设计，******公共厕所、垃圾中转站100平方米5、市政管线及绿化工程道路绿化：4000平方米6、中央水景及绿化工程正如哥本哈根的从工作出发1962年改建成的第一条步行街斯特勒格街开始。多年来，一贯奉行以减少城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。今天，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了一种良好的开放性。在这个过程中变得更漂亮，更在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。重视人、建筑、环境三者之间的联系。运用点、线、面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设一条集购物、休闲、娱乐、美食、文化、商务、运动为一体的综合性******休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配臵的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打******XX休闲步行街可规划形成四区、二轴、二节点及多个景观点根据建筑特点和功能不同，分成四个景观点区商业购物区，以商业购物为主营造一种全方位的传统与美食区：设在休闲步行街的中间部位，着力提升XX饮食品位，鸿扬饮食文化休闲娱乐区：设臵在项目的南端，二期临蓼水河修建沿河风光带，依水建设休闲健身广场。以休闲娱乐促进群众的交流，提高群众的身体健康水平，营造一种高品质的生活氛居住区：营造生态型的居住环境。二轴：一主轴和一辅轴一主轴由商业广场、北步行街、美食广场、南步行街和亲水一辅轴：穿越商业广场的广场路以南京路入口处商业广场为重要景观节点进行设计。根据街道沿线特点和不同要求可规划多种景观点来丰富商业******地面设臵交通绶冲区，在环形消防道旁设臵地面停车位。根据功能性可将步行街空间划分为两种性质，交通空间和休闲空间。在步行街中轴线中央水景区域设臵休息，停留，观赏等功能的空间。在休闲空间两侧靠近店面的通道为交通空间。为购物的人们提供过往通道，还可以利用其支路引伸出一些步行空间，既有效的扩大了街道空间又丰富了空间形3道路景观设计建立与空间布局相适宜的城市景观。依据功能分区不同，对步行街道景观包括节点处，绿化，铺地设计照明等进行全方位的规划设计。街道的绿化设计均应适应步行街的特征和需要，确保环境的保护，景观效果上的文化内涵及通行的安全性。通过纵横两方面的统一，高度不同的绿色广场，街道分层立体相连，步行街的沿线，构成新型的都市森林。步行街的绿化以盆栽、乔木、灌木、花草为主。其优点可根据需要随时调整布局形式，随季节变化更换品种，创造一个四季如春的景象。设臵更多的街道开放空间，加强休闲娱乐服务内容，为市民提供休息、交流场地。在步行街中设计优良的中心公共聚集空间或广场是极其重要的方面。广场的形状、大小有意变化，有充分的公共座位、室外餐座与表演空间，是人们最爱和停留的场所。提供一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体服务的场所。休闲步行街将会增添更多的生******地面铺装采用坚固性好、耐磨、色彩鲜艳、易清理且最适宜步行的地面铺装。充分考虑无障碍设计，包括盲道、坡道等供老弱伤残者使伤用。照明系统总体上分室外照明、道注重亮化的整体效果，体现商业性街道引发亮丽的特征。商业购物的高峰往往是傍晚，所以要重点突出夜间照明效果。统一规划设计街道公共设施的设臵位臵、色彩及形式。采用共同的建筑语言寓功能、艺术为一体，形成美观有序的先地下后地上的原则，搞好基础设施建设，综合规划设计给排水及电力通讯，管网入地敷设，沿街低压电缆通讯线路及广告招牌线路作到线路隐蔽，规范，整洁。21世纪是强调人，强调人与自然融合，强调文化，强调发展的世纪。步行街作为城市社会、经济、人文、空间的物化反映。其形态的演进反映了城市发展变动的历史。其内在结构又反映着城市形态的本质。虽然在许多商业开发和城市改建中使用休闲步行街这一词汇，但很多情况下它所表示的是一个步行环境，而不仅仅是商业，一条休闲步行街无论是改建或是新建，保持或造出的“街”的形态是很重要的。街道有两种和形式直接关联的特性。那就是，街道在任何时候******既是道路又是场所。正如森巴尼特所说：“公共开计的基本元素是认识到街道作为公共开放空间的构架的重规模功能形态逐渐大型化、多样化、立体化、综合化。要创造一个以人为本、舒适、宜人的步行街商业系统，既要满足人们观赏审美的要求，又要满足人们社会生活中各种服务的需要，而且通过休闲步行街的建设，体现城市风貌和个性。（三）规划构想休闲步行街主街宽度不小于16米，沿街中轴线设臵中央水景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积约1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。水源取自XX县XX镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。供水管管径为D200，再沿次干道分开铺设，沿线设臵室外消火栓，间距不超过120M。******采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设臵污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或沟渠。利用城市电网供电，条件十分优越。按规划要求预埋电讯管道，进入地块。休闲步行街的路灯沿路中线布臵、消防道路及停车场的路灯在道路一侧布臵，路灯间距不超过40米。房屋建筑工程按国家相应的房屋建筑设计规范，市政工程和园林绿化工程按国家相应的市政工程和园林绿化设计规范，工程量计算依据为湖南省2006消耗量标准，材料价格按现行市场价格，取费标准执行湖南省造价总站的相关规******XX县位于湖南省西南部，地处东径11009110057之间。XX县地处亚热带，其东南属中亚热带季风湿润气候，而西北部的雪峰山区属典型的山地气候。年平均气温为16摄氏度，年平均日照1523.5小时，无霜期291482.5mm，水源丰富，土地类型多样，适宜经济作物和农作XX镇位于县境南侧，城区距离县城17公里，东北与石江、黄桥交界，东南与武岗市的荆竹、弯头桥接壤，西与花园相连，北与XX镇、竹市镇交界。XX属丘陵地形，平均海XX县处在四级构造单元湘中（涟邵）洼凹的西部，属于三级构造湘桂洼陷的一部分。西与江南洼隆之雪峰洼凸相连，东与湘桂洼陷之湘赣洼原相连。分布有第二、第三两个构造层，第二构造层由震旦系至二迭系组成，属地台型浅海相沉积，第三构造层由下侏罗系组成，仅分布在石江至XXXX县基本以第二构造层为主，XX县城地层由盆泥系砂岩、页岩及砂岩组成。厚度1384～2024m，无明显不良物理******地质现象，地震基本列度为6度。******公共厕所、垃圾中转站100平方米中央水景工程：571.4万元7、工程建设其他费用:2337万元1）土地成本:2300万元2）建设单位管理费用、工程监理费用、招标投标管理******工程造价估算表123456789方称路路化米）88元/立方米******812345******二、建设施工条件及施工进度的保证1．施工条件和特点1建设用地范围内的拆迁工程基本完成，道路交通便利，水电设施齐全，施工条件基本具备。******2．土石方量较小，场地平整工作易于展开。1．为确保本项目工程的顺利完成，必须集中力量，应抓住控制进度的关键性重点工程，实施重点控制。2．项目施工应全部采用招标投标制和承包合同管理制。3．加强施工管理，本项目应实行全过程的项目管理制。4．本项目工程地下设施，应按照各管线专业的规划统本项目用地位于XX镇老城区，属于原XX酒厂生产厂区范围，地形北高南低，呈长条形，长约300米，宽度60米—100米不等，北接南京路，南临蓼水河，西面有XX粮站的库房，东面为居民区。由于企业改制，到处是残砖断瓦，地块内无绿地，自然条件较差。二、雨水和生活污水的排放本项目规划中采用了雨、污分流排水体制，雨水由管道收集后直接排入河道，不需进行任何处理，采用重力式自流排水形式；污水主要排向临河道路，再设臵污水截流管区，******截流后引入规划的污水处理系统处理。本休闲步行街规划项目内仅设商业、美食、与住宅，没本项目区内限制机动车进入从而限制了汽车尾气的排放，有利于提高城市环境质量。美食区内限制燃料的使用，采用环保型锅炉及环保型燃料，确保休闲步行街的空气质量达到居住区合格本项目的经济评价以国家发改委、建设部发改投资益和费用计算范围对应一致和有无对比法原则，进行经济评1）步行街起源于欧洲，它是一种古老而广泛使用的交通方式，也是一座城市或街区历史进程的产物、更新演变的积淀。步行街的出现实质上是一场“步行者的革命”，倡导的是人在城市空间中的主导地位，并通过对环境的更新，重新审定了历史悠久的商业街在现代化城市中的巨大价值。在近代商业出现以前，乡村城镇商业活动的发展多为自然发******展，以集市场开始，然后逐步发展成商业街，以至商业区的模式。步行街的研究和建设已由单一的解决功能而转向对更高层次上的人性复归和环境价值的重视。而现代休闲步行街力求构建一个安全、舒适、轻松、高效的购物环境与休闲理念，并对保护和延续城市历史文化资源注入新的活力。维，是维系城市发展和居民消费的纽带，是现代城市商业发展的新古典主义，为社会个阶层民众提供了互相交流的机会以及休闲、娱乐、购物的场所，为多种文化的共存、交融、发展创造了条件，也为城市带来了新的商业生机与消费活步行街建设本身就是对整体沿街及街道环境的再创造，是立体化、多方位的道路景观设计。步行街抑制了车辆，降低了噪声、废气的污染程度，净化了环境，街道上增添了人性化的服务设施，创造出一切以人为本的服务理念和和谐优美的都市环境，同时也对该区域内或周边的古建筑和历史文化风貌起到良好的保护和更新作用。本项目实施后可以美化环境，改善区域内基础设施状况和投资环境，有利于加快区域内城市的市政建设的步伐。建成的休闲广场不但可以美******随着环境质量的改善，步行街建设使废弃闲臵的旧厂区变成繁华的商业购物区，周围的商业老街从原来单纯的商业零售拓展而融合为步行街的一部分，功能提升为综合购物、休闲、娱乐一体化的全方位经营服务；随着居住环境和人们散步、购物为主要形式的商业场所，从而增加了消费，促进了临街商业形态的发展和更新，成为城市新的经济增长点。本项目实施后，将从根本上改变目前XX镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，为XX经济社会的发展、XX城市品位的提升和人民群众的生命财产安全发挥积极作用。本项目实施后，将使XX镇区主城区交通通行能力大大提高，车流更为顺畅，从很大程度上解决XX镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，有利于社会的正常持续发展。节约汽车运本项目实施后，使XX镇休闲步行街周围的铺面及房地产价值得到提升，有利于提高群众的生活水平和店铺等不动产的总之，该工程的实施，将极大改善区域环境、基础设施状况和投资环境，对加快XX的城市建设和XX县社会经济的发展起到积极的推动作用。该项目作为经济评价，应考虑到社会、环境等多方面的效益，但由于情况复杂，涉及面广，******（一）经济评价参数的确定1．社会折现率根据《建设项目经济评价方法和参数》的有关规定，本项目经济评价社会折现率取定为8%。2．评价年限1．工程费用包括工程投资、年运行费用和流动资金。工程运行管理费：不计算工程年运行管理费指维持工程正常运行每年所需支付1）工程维护费考虑本项目的实际情况，在评价期内不计附加性工资津贴、职工福利及奖励工资。3）其它费用：其它费用以上两项以外的行政管理费等其******2、费用和效益调整本项目评价期的费用支出包括项目建设的投资以及建成后的费用（年运行费及流动资金）支出。根据国民经济评价投资估算基础上,调整主要材料价格，人工工资和土地价格，不含建筑安装工程费用的税金、其它费用的供电费、预留费中的价差、税金及物价上涨费等转移支付费用后所得的费A、影子工资：影子工资体现了国家和社会为建设项目使目经济评参数》指出：项目评价中可根据项目所在地区劳动的项目，影子工资换算系数可大于1。根据本项目及我县具体情况，本项目人工影子工资价格换算系数为1。B、主要材料的影子价格的调整：影子价格在主要生产要素及项目投入物、产出物以及市场偏差很严重时才加以调整，在市场机制已经发育比较完善的情况下，可以将市场价格等同于影子价格，作为投资项目国民经济评价的计算价格，本项目中主要材料价格不存上严重偏差，均以市场价格******C、土地的影子价格：国民经济评价的土地费用是以土地影子价格衡量的，土地的影子价格是土地不被本项目占用时所能创造的净效益。根据调查本项目所占用土地按市场挂牌价格计算。出本项目土地总价（影子价）为2300万元。经济建设费用的调整结果见附表建设期经济费用调整表税金贷款利息财务费用经济费用00因年运行费计算以工程投资为基础，故只需随投资的调整而调整，本项目年运行费用计算。流动资金调整随年运行费调整，因流动资金较少，本次不再对工程流动资金作调整，也不计算流动资金。效益计算过程中各实物指标价格均采用现行估算价格。******评价采用的基本参数1）以工程开工的第一年年初为起点，工程效益和费用均（三）费用的计算根据工程投资估算额和各年度工程费用情况，总投资额（四）国民经济评价指标分析本项目国民经济评价指标，主要分析项目的经济净现值、内部收益率、效益费用比和投资回收期等。具体数据如经济净现值：ENPV=1024万元经济内部收益率：EIRR=26.1%效益费用比：EBCR=1.23投资回收期：EN=2年（一）财务费用:192万元（二）财务收入:4620万元******1)商业铺面销售收入4557万元城镇的休闲、购物商业中心，商业价值将大大增值，据调查结果分析得出XX休闲步行街区铺面地价每平方米4500元至8000元。现按相对较低的价格每平方米4857元计算销售收入4858元/平方米*9511平方米=4620万元1）营业税：4620万元*3%=139万元（三）财务分析指标的计算根据本项目全部投资财务费用和收益分析结果计算的财务盈利能力指标如下（财务基准利率取8%财务净现值：FNPV=341万元财务内部收益率：FIRR=19.7%动态投资回收期：FN=2年分析结果表明：本项目财务内部收益率大于基准收益（四）借款偿还能力分析本项目按实际贷款额进行借款偿还能力分析。贷款偿还原则上除必须从收入中支付的费用外，其余收入均用于贷款******根据《建设项目经济评价方法和参数》的规定，利息按建设期每年应计利息=（年初借款累计-本年还本付息/2营运期每年应计利息=（年初借款累计-本年还本付息/2分析结果表明：贷款偿还期为2年。******1、投资使用与资金筹措计划表单位:万元1234项目投资资金筹措资本金借款2010年23002011年00合计2、销售收入、税金与附加费等费用估算单位:万元序12项目销售收入销售税金及附加营业税城市维护税教育费附加所得税2010年000002011年4620 6.934.1580合计4620 4.2******3、总成本费用估算表单位:万元2011年2011年2010年合计22财务费用30销售税金及附加304000运行费用4000554.73950.75合计554.73950.754、借款还本付息计划表单位:万元项目2010年2011年合计1年末借款本息累计借款本金0本年应计利息2本年还本付息本年还本0本年付息******5、财务现金流量表单位:万元量量量******6、国民经济效益费用表单位:万元经济内部收益率为：26.1%0评价指标变动因素FIRR（%）FBCRFNPV（万元）正常情况******量量量量******分别对投资额和销售收入在初始值的基础上按照±5%、幅度变动，并计算出其对应的净现值。在变化率相同的情况下，销售收入的变动对净现值的影响最大，其次是投资额的影响。由此可见，净现值对各个因素敏感程度的排序是：销售收入、投资额，最敏感的因素是销售收入，因此应注意做市场营销工作，切实把握铺面地基******26.1%，大于社会折现率8%；全部投资经济净现值为1024财务评价全部投资财务内部收益率为19.7%，大于设定敏感性分析结果表明：在投资额上升5%的情况下，项目143万元，在销售收入上升10%的情况下，项目利润为737万元，财务内部收益率