房地产和房地产估价是

第一章房地产和房地产估价第一节引言ted

wit

产e产估

：：i“

e

r价.

E”T或3.“

价

值l

e进进n

r算算ofi和判定的活动。二

、房地产估价的客观性：市场力量决定三

、

中国房地产估价的发展历史回顾对对sp房房o房房地地Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.⒈确立房地产估价的法律地位⒉实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度⒊制定房地产估价国家标准⒋成立了房地产

a

a

on

only.ted

with⒌

形s

了s

.一S

i发发d

f地地o

N价E

.5

Client

Profi

⒍建C

了y

g

t善善2的04地地-

0估估1

s论

s

y系Ltd.⒎开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互让⒏拓宽了房地产估价服务领域房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括:1.土地:地球的表面及其上下一定范围内的空间2.建筑物:人工建筑vut建建in.筑构配件和建筑tedwh等Ao整.l物物idesfor.NET3.5ClientProfi3.定着pih土t地202上上11，，Aotd分离，或虽然可以分离，但分离不经济，或分离以后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体::o第二节一、房地产的整体概念（一）房地产的定义:房地产的概念（二）房地产的重要性（三）房地产的实物、权益和区位⒈实物:房地产看得见、摸得着的部分，如:结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度。⒉权益:房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。所有权:法律规定的范围内Eu配a产n并n除l他y干涉的权利。ted使i用t:A对ss或或e农.i体体d所e的fT使.、5收C益l的itProfi租赁权:指Cy租r金it屋屋人41使1用A权s人pe获t的y占d用房地产的权利。抵押权:指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。典权:是指支付典价占有他人房地产而为使用、收益的权利。（三）区位：指地球上某一事物与其它事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其它地方往来的便v性性a，，lao的l.离离，周围环境、tedwits、p在s.市Sds中f的oN等E.：：lit直Pofi距离C.o交yg0-0时1osePtyLtd.★区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同★在不同类型的资产中,实物和权益对价值的影响是不同的⒈机器、设备、家具等有形资产,主要是实物的价值。⒉专利权,专有技术、著作权（版权）、商标专有权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产,有点无实物,有的虽然有实物,但实物本身的好坏v敬a爱lt影影i响o大o,n至.可以忽略,所以,tedwip益o值lidesfor.NET3.5ClientProfi⒊房地产o,,pg和h权t益2在0-的2决0重o要s。ePtyLtd.两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大不同；反之,两宗权益状况相同的房地产,如果实物状况不同,价值也可能有很大的不同。⒋区位对房地产价值的影响是独有的,其它资产不受区位的影响。（四）房地产的存在形态1.土地:是指一块无建筑物的空地。•①无视建筑物的存在•②考虑建筑物a对aon的l.响tedwit.so物物s::e.虽Sds建建地NT，，.it物P。rofi•①Cp视视yg004-2011AsposePtyLtd.•②考虑土地的存在对建筑物的影响3.房地:当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种1.空地2.有建筑物的土地3.地上建筑物4.土地与建筑物的auationonly.tedwi5t.A建so程程se.Slidesfor.NET3.5ClientProfi6.未来Cp况yit地204-2011AsposePtyLtd.7.已经消失的房地产8.现在状况的房地产与过去状况下的房地产的差异部分9.房地产的局部10.包含有其他资产的房地产11.作为企业整体的一部分的房地产（五）房地产的其他名称不动产、物业、realestate、realproperty（六）本书对房地产的用词•1.房地产:指Eutn、oy指土地与建筑物tedwithApe.Slidesfor.NET3.5ClientProfi•.or:i专h地0-建建2的Ap成oePtyLtd.•3.土地:仅指土地部分•4.建筑物:仅指建筑物部分二、土地的概念（一）对土地的各种定义1.土地即田地、地面2.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。它是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”。3.土地是自然物，自然力Eu资aononly.tedwi（（t二h）A房se价d地e定s义for.NET3.5ClientProfi::以以Cyri0土土::41让1Asy度度，，td通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。3.地面以下一定范围的空间:是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈椎形延伸到地心的空间。围围间间e的的无无权权s到到用用o展展使使p扩扩围围g球球p一一指指上上o是是面面面面地地地地....2211（三）土地利用所受的限制1.土地权利的设置以及行使的限制•土地设置各种权利:所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权•地役权:有需役地和供役地产内从C事o工pi农农g业h商2活-动2p权o利s，P预.防和避免损害相邻房地产的义务，就相邻房屋所有权人或土地使用权人而言，则享有请求房屋所有权人或土地使用权人注意预防和避免损害发生的权利①通风、采光、排水、排污的相邻关系②险情危害的相邻关系•地下埋藏物的归属:除E美v国a，l界t所iy埋.藏物归国家所有tedw2地p邻o关sS限l制i:d屋有r权N或E土T地3使.权Ce自n己t的P房rfi3.土地使用管制世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。包括耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。城市规划对土地的用途,建筑高度,E容v积a建t筑iy定.。tedw•i..h城A市s规pse.Slidesfor.NET3.5ClientProfi•2.容积C率opyright2004-2011AsposePtyLtd.•3.建筑密度总建筑面积＝土地总面积ⅹ建筑密度ⅹ建筑层数容积率＝建筑密度ⅹ建筑层数第三节

房地产的特性一

、不可移动性（位置固定性）二

、独一无二

valuation

only.三

、寿命长久性（或耐久性

、不可毁灭性）四

、数量有限性五

、用途多样性六

、相互影响性tedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.七

、

易受限制性1

、警察权2

、征用权3

、a

u

ation

only.tedwithAspose.44

l

d

s权for.NET

3.5Client

Profi

Copyr

h

2值

4

2

11

Aspose

Pty

Ltd.九

、难以变理性十

、保值增值性保值增值性:就是能保证投资一定时间后所抽回的资金，完全能够买Eau初in资ol以买到的同等tedwtso.Slidesfor.NET3.5ClientProfi房地产Cph04，-2他1pstt.至随着时间的推移，价值会自然增加。第四节

房地产的类型•一

、按用途划分的类型•

1

、

居住房地产•

2

、

商业房E

luation

only.ted

with

A•sp3

se办S公公l

e

for

.NET

3.5

Client

Profi

•Co4

yr

馆h

0产产04-2011

Aspose

Pty

Ltd.•

5

、

餐饮房地产•

6

、

娱乐房地产•

7、工业和仓储房地产•

8、特殊用途综合房地产二

、按开发程度来划分的类型1

、生地2

、

毛

valuation

only.Cop3y、ri

h

2004-2011Aspose

Pty

Ltd.4

、在建工程5

、

现房（含土地）tedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi三

、按是否产生收益来划分的类型1

、

收益性房地产2

、

非收益性房地产四

、按经

v使

u

t

.类型ted

with

As

se

S

i

.NET

3.5

Client

ProfiC

yr

g

t型2

0

011

Aspose

Pty

Ltd.3

、

营业型房地产4

、

自用型房地产第五节房地产估价的概念一、房地产估价的称呼•房地产估价:是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价vuin.方法，并在综合tedwith分Ao.l产产is因fr的.基NT上3，，.l地noi点pih价价t格20价价42进进01估估Aotd.•简单定义:指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。l房房地地产产EE网房地产E网-w.ea.ucaowwfwly房地产物tedwtsi免N3理理C料entProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。or的的es海海e库库os料料p资资倍讯易

http://www.pxyi.net/（一）专业估价人员；是经房地产估价人员资格考试合格或认定，取得执业资格或从业资格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。1、具备的条件:有扎实的估价理论知识丰富的实践经验良好的职业道德2、职业道德有以下六个方面:tedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.（二)估价目的:时估价项目的期望用途。1、不同的估价目的要影响到估价结果2、估价目的决定价值标准（三）估价原则:E指l们tn地ol估估y的反复实践和tedwits探探ps中eSdoE5动Ce律rfi识的C基基org0-1pe在P活t.中应当遵循的法则或标准。主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。,,.（四）估价程序:是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后顺序•房地产估价的一般程序:•1、获取估价业务•2、受理估价委托v明a确li本o项only.tedwitSlisfor.NET3.5ClientProfi•5o实p地yg估h价t对2象004-2011AsposePtyLtd.•6、选定估价方法计算•7、确定估价结果•8、撰写估价报告•9、交付估价报告•10、估价资料归档料e料案案估估e估估集集s定定p搜搜o拟拟h•（一）估价方法1、美国体系:成本法、比较法、收益法2、英国体系:比较法、投资法、剩余法、利润法、承包法Evaluationonly.tedwith（（（（pS产产::idoE5ClientProfi（四C））org0-1pePtyLtd.客观合理价格或价值，是估计对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。对对素素价价s格格s价价e响响估估o影影s））））第六节房地产估价的必要性•一、理论上房地产