地产拆迁补偿管理作业指引

目的为规划公司对城市更新项目拆迁补偿管理工作，预防各类拆迁风险，有效降低拆迁成本，特制定本制度。适用范围适用于XX集团有限公司（以下简称“集团”）集团总部、本地项目及异地公司的城市更新项目拆迁补偿工作。术语与定义无职责权限城市更新项目公司报建部负责深入项目一线了解调查拆迁补偿意向；负责编制《拆迁补偿方案》；组织具体的拆迁补偿，落实拆迁补偿的各项具体工作。集团总部/异地公司成本、财务、法务部门参与拆迁补偿方案及相关合同文件的审查，从本专业角度提出意见或建议。财务部门负责配合具体的款项落实问题。公司领导指导各项工作开展，协调解决工作开展过程中的各项问题。参与拆迁补偿方案的评审。按权责审核或审批拆迁补偿方案。作业指引拆迁补偿的前期沟通在项目前期研判阶段，前期研判小组应充分进行市场调研和相关政策法规的收集，提出最初的拆迁补偿思路，经公司领导认可后，组织与权利主体代表进行拆迁补偿意向的初步沟通，以此作为后续相关工作开展的基础。在项目可研阶段，项目公司在更新意愿征集过程中，应广泛深入民众，就拆迁补偿问题进行民意调查，明确当地居民的拆迁补偿意向。在规划方案报批的规程中，项目公司报建部应根据投资决策阶段与规划方案形成后的成本测算与投资收益测算结果，同时结合最新的政策文件和前期的沟通谈判基础，提出初步的拆迁补偿标准，经公司领导确认后，可初步与各权利主体或其代表进行谈判，就拆迁补偿及相关争议性问题初步达成一致意见。拆迁补偿方案的编制审批土地与建筑物的测绘（入户测绘）由项目公司报建部负责选取具备测绘资质的机构按照统一的测绘技术规范及标准对被拆迁房屋现状情况进行策划查丈，最终形成测绘报告。测绘时应注意测绘对象包括被拆迁土地或者房屋范围内的建筑物、附着物、构筑物等，同时测绘过程和结果都需要搬迁人签字确认，最后以户为单位形成测绘报告。装修评估（针对特定装修）由项目公司报建部负责选取具备装修评估资质的机构，组织对被拆迁房屋装修情况进行评估，并保全所有证据。城市更新单元规划报批成功后，由项目公司报建部组织编制具体的《拆迁补偿方案》，至少应包括以下内容：（参考项目实际情况与项目周边的市调情况）拆迁范围拆迁补偿对象拆迁期限及进度计划安排拆迁方式安置过渡方案拆迁补偿的标准回迁方案拆迁补偿安置合同文本《拆迁补偿方案》编制完成后，由报建部提报，公司更新管理事业部组织，成本部门、法务部门、财务部门及相关领导共同参与评审，修改完善后，由项目公司报建部发起流程，按照【组织权责手册】规定进行审批。拆迁补偿谈判与协议签订由项目公司报建部组织，按照审批通过的《拆迁补偿方案》与业主进行谈判。业主谈判业主访谈可以分户进行，也可以小范围的组织集体访谈。访谈前可先充分进行动员，可由项目公司报建部组织，也可由权利主体代表组织，访谈过程中应当以讲解为主，向业主宣传拆迁政策、补偿标准及相关的奖励标准等。在谈判过程中，尽量避免不要和居民、村民、业主或村民代表等发生冲突，如发生冲突或者引起纠纷的，谈判人员应当及时汇报项目公司负责人。在谈判过程中，法务人员应当及时介入，化解纠纷和风险。拆迁补偿协议签订根据谈判结果，如果需要修订《拆迁补偿方案》或合同文本的，项目公司报建部应当及时进行沟通，合理修订，按照【组织权责手册】规定重新报批。由项目公司报建部组织业主签订《拆迁补偿安置协议》。拆迁补偿款的支付落实拆迁补偿协议签订后，根据协议规定的拆迁补偿款支付约定，由项目公司负责人协调财务部门进行拆迁补偿款项的支付，同时将各权利主体的拆迁补偿标准及补偿金额提交财务部门备案。财务部门根据各权利