会计职称中级实务习题精析-投资性房地产长期股权投资

第四章投资性房地产

一、单项选择题

1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。

A.已出租的土地使用权

B.持有准备增值后转让的商品房

C.已出租的建筑物

D.持有准备增值后转让的土地使用权

【答案】B

【解析】属于投资性房地产的项目：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已

出租的建筑物。

2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。

A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账

面价值的差额确认为其他综合收益

B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，

公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公

允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计

量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

【答案】C

【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货

的入账价值，选项A错误；采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面

原值作为转换后固定资产的入账金额，而不考虑转换日的公允价值，选项B错误；采用公允价值模式后续计量

的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与

原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。

3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本为

2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000万元。2018年12

月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量，不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是

（）O

A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益

B.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入公允价值变动损益

C.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入留存收益

D.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入投资收益

【答案】C

【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价

值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

4.甲公司将一块土地使用权经营出租给乙公司，约定年租金为260万元（不含增值税），甲公司对投资性

房地产采用公允价值模式进行后续计量。2019年1月1日投资性房地产的账面价值为2350万元，2019年6月

30日投资性房地产的公允价值为2600万元，2019年12月31日投资性房地产的公允价值为2450万元。假定不

考虑其他因素，则该投资性房地产对甲公司当年营业利润的影响金额为（）万元。

A.0

B.360

C.260

D.160

【答案】B

【解析】2019年与投资性房地产相关的租金收入260万元计入其他业务收入，公允价值变动损益

=2450-2350=100（万元），对甲公司当年营业利润的影响金额=260+100=360（万元）。

二、多项选择题

L下列各项中，关于投资性房地产后续计量的表述正确的有（）。

A.同一企业应对所有的投资性房地产采用同一种计量模式进行后续计量

B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产按月计提折旧（摊销）

C.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在期末发生减值的应计提减值准备

D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入投资收益

【答案】ABC

【解析】公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入公允价值变动损益。

2.下列各项中，关于企业持有的土地使用权说法正确的有（）。

A.企业持有土地使用权自用的应将其作为无形资产核算

B.企业持有土地使用权已对外出租的应将其作为投资性房地产核算

C.企业持有土地使用权用于建造商品房应将其作为存货核算

D.企业购入房地产项目时一定将房产作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算

【答案】ABC

【解析】如果购入时即用于对外出租应将其作为投资性房地产核算；如果购入的房产和土地使用权无法区分

并单独计量，应将房产和土地使用权均作为固定资产核算，选项D错误。

3.2019年6月30日甲公司能够持续、可靠取得投资性房地产的公允价值，将成本模式后续计量的投资性

房地产转为公允价值模式后续计量。当日投资性房地产的账面原值为6000万元，已提折旧2500万元，已提减

值准备500万元，公允价值为4000万元。不考虑所得税等其他相关因素，则下列会计处理正确的有（）。

A.账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益

B.账面价值与公允价值的差额计入其他综合收益

C.账面价值与公允价值的差额计入留存收益

D.投资性房地产应按变更当日的公允价值计量

【答案】CD

【解析】甲公司的会计分录：

借：投资性房地产一一成本4000

投资性房地产累计折旧（摊销）2500

投资性房地产减值准备500

贷：投资性房地产6000

盈余公积100

利润分配一一未分配利润900

三、判断题

1.企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其作为投资性房地产核

算。（）

【答案】V

2.已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在持有期间不得转回。（）

【答案】J

3.已采用成本模式后续计量的投资性房地产在满足条件时可以转为公允价值模式后续计量，并按会计估计

变更进行处理。（）

【答案】X

【解析】投资性房地产后续计量由成本模式转公允价值模式应作为会计政策变更处理。

4.某企业持有的投资性房地产位于不同地区，应根据不同投资性房地产所在地分别采用成本模式和公允价

值模式进行后续计量。（）

【答案】X

【解析】同一企业对所有的投资性房地产只能采用同一种模式进行后续计量。

四、计算分析题

1.甲公司适用的所得税税率为25虬相关资料如下：

资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款44000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即

以经营租赁方式对外出租给乙公司，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼的预计可使用寿命为22年，取得

时成本和计税基础一致。

资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用

寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。

资料三：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别45500万元和50000万元。

资料四：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自

2013年开始对写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零，所得税纳税申报时，该

写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。

资料五：2016年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。

假定不考虑除所得税以外的税费及其他因素。

要求：

（1）甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。

（2）编制20H年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。

（3）计算确定2011年12月31日投资性房地产账面价值、计税基础及暂时性差异（说明是可抵扣暂时性差

异还是应纳税暂时性差异）；并计算应确认的递延所得税资产或递延所得税负债的金额。

（4）编制2012年12月31日甲公司收回该写字楼的相关会计分录。

（5）计算确定2013年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础及暂时性差异（说明是可抵扣暂时性差异

还是应纳税暂时性差异）；并计算递延所得税资产或递延所得税负债的余额。

（6）编制出售固定资产的会计分录。

【答案】

（1）

借：投资性房地产44000

贷：银行存款44000

（2）

借：投资性房地产1500

贷：公允价值变动损益1500

（3）2011年12月31日投资性房地产账面价值为45500万元，计税基础=44000-2000=42000（万元），应

纳税暂时性差异=45500-42000=3500（万元），应确认递延所得税负债=3500X25%=875（万元）。

（4）

借：固定资产50000

贷：投资性房地产45500

公允价值变动损益4500

借：所得税费用1625

贷：递延所得税负债1625

（5）2013年12月31日该写字楼的账面价值=50000-50000/20=47500（万元），计税基础=44000-2000X

3=38000（万元），应纳税暂时性差异=47500-38000=9500（万元），递延所得税负债余额=9500X25%=2375（万

元）。

（6）

借：固定资产清理40000

累计折旧10000

贷：固定资产50000

借：银行存款52000

贷：固定资产清理40000

资产处置损益12000

借：递延所得税负债2125

贷：所得税费用2125

第五章长期股权投资

一、单项选择题

1.甲公司由A公司、B公司和C公司投资设立，根据甲公司章程规定，甲公司相关活动决策至少需要有表

决权股份的2/3以上才能通过。则下列各项中属于共同控制的是（）。

A.A公司、B公司、C公司分别持有甲公司49%、11%、40%的有表决权股份

B.A公司、B公司、C公司分别持有甲公司40%、30%、30%的有表决权股份

C.A公司、B公司、C公司分别持有甲公司70%、15%、15%的有表决权股份

D.A公司、B公司、C公司分别持有甲公司50%、25%、25%的有表决权股份

【答案】A

【解析】选项A,A公司和C公司是能够集体控制该安排的唯一组合，属于共同控制；选项C,A公司可以对

甲公司实施控制，不属于共同控制；选项B和D,A公司和B公司、A公司和C公司是能够集体控制该安排的两

个组合，如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。

2.甲公司以一批存货取得同一集团内乙公司60%的有表决权股份。该批存货的成本为8000万元（未计提存

货跌价准备），市场售价为10000万元，增值税税率为16九当日乙公司个别报表中可辨认净资产的公允价值

为15000万元，乙公司在集团合并财务报表中净资产的账面价值为14000万元（无商誉）。为进行合并发生法

律费、审计费合计500万元。不考虑其他因素，则甲公司长期股权投资的入账价值为（）万元。

A.11600

B.9000

C.8400

D.8900

【答案】C

【解析】长期股权投资的入账价值=被合并方在最终控制方合并财务报表中的可辨认净资产账面价值的份额+

最终控制方收购被合并方形成的商誉=14000X60%+0=8400（万元）。

3.同一控制下企业合并形成长期股权投资，为合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用在发生时

计入（）。

A.长期股权投资

B.管理费用

C.投资收益

D.营业外支出

【答案】B

【解析】企业合并形成长期股权投资，为合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用在发生时计入管

理费用。

4.黄海公司以定向增发3000万股股票方式取得集团外部南海公司60%的股权，从而能够对南海公司实施控

制。每股股票面值为1元，每股发行价格为2.5元，另支付券商发行费用200万元。当日南海公司可辨认净资

产的账面价值为8000万元，公允价值为10000万元。不考虑其他因素，则合并报表中黄海公司因企业合并产生

的商誉为（）万元。

A.0

B.1500

C.1300

D.2700

【答案】B

【解析】商誉=合并成本-被购买方可辨认净资产公允价值份额=2.5X3000-10000X60%=1500（万元）,股票

发行费用冲减资本公积，不影响合并成本，也不影响商誉。

5.甲公司取得乙公司10%有表决权股份，将其作为交易性金融资产。2018年12月31日“交易性金融资产

——乙公司”科目余额为500万元，其中“成本”明细科目为450万元，“公允价值变动”明细科目为50万元。

2019年2月1日，甲公司再次从非关联方处购入乙公司50%的股份，能够对乙公司实施控制，支付购买价款2600

万元。不考虑其他因素，则该交易事项影响当期损益的金额为（）万元。

A.0

B.50

C.70

D.20

【答案】D

【解析】甲公司因该交易事项影响当期损益的金额=2600/50%义10%-500=20（万元）。

6.甲公司为增值税一般纳税人，销售商品适用的增值税税率为16%。2019年3月1日甲公司以一批存货对

乙公司进行投资，取得其25%有表决权股份，对乙公司具有重大影响。该批存货的成本为5000万元，已提存货

跌价准备100万元，市场售价5200万元。当日乙公司可辨认净资产的账面价值为25000万元（与公允价值相等）。

乙公司2019年度实现净利润2400万元（当年利润均衡实现），甲公司和乙公司未发生内部交易。双方所采用

的会计政策和会计期间一致，不考虑其他因素，则该项投资业务对甲公司当年损益的影响金额为（）万元。

A.1018

B.912

C.300

D.668

【答案】A

【解析】该项投资业务对甲公司当年损益的影响金额=5200-（5000-100）+[25000X25%-5200X（1+16%）]

+2400X10/12X25%=1018（万元）。

7.2019年2月10日，甲公司以2000万元自非关联方处取得乙公司10%的股权，将其作为其他权益工具投

资核算。2019年6月30日其他权益工具投资的公允价值为2200万元。2019年11月1日，甲公司又以3000

万元取得乙公司12%的股权，取得股权后甲公司对乙公司具有重大影响。当日，原10%股权投资的公允价值为

2500万元。不考虑其他因素，2019年H月1日甲公司应计入投资收益的金额为（）万元。

A.200

B.0

C.150

D.500

【答案】B

【解析】甲公司的会计分录：

借：长期股权投资一一投资成本5500

贷：其他权益工具投资一一成本2000

——公允价值变动200

银行存款3000

利润分配一一未分配利润300

借：其他综合收益200

贷：利润分配一一未分配利润200

二、多项选择题

1.下列各项交易费用中，应当于发生时直接计入当期损益的有（）。

A.与取得交易性金融资产相关的交易费用

B.同一控制下企业合并中发生的审计费用

C.取得债权投资发生的交易费用

D.非同一控制下企业合并中发生的资产评估费用

【答案】ABD

【解析】选项A,取得交易性金融资产发生的交易费用计入投资收益；选项B和D,为企业合并发生的直接

相关费用计入管理费用；选项C,取得债权投资发生的交易费用计入债权投资成本。

2.2018年6月30日甲公司以一批存货作为对价取得集团内部乙公司60%的股权，能够对乙公司实施控制。

该批存货的成本为5000万元，未计提存货跌价准备，公允价值为8000万元，增值税税率为16%。当日乙公司

个别报表中可辨认净资产的账面价值为8000万元，在集团合并财务报表中乙公司可辨认净资产的账面价值为

10000万元（无商誉）。合并日甲公司资本公积（股本溢价）余额为100万元，盈余公积150万元。甲公司和

乙公司采用的会计政策和会计期间一致，不考虑其他因素，则甲公司个别报表中下列会计处理正确的有（）。

A.长期股权投资的初始投资成本为6280万元

B.应确认主营业务收入8000万元

C.应冲减资本公积100万元

D.应减少利润分配一一未分配利润30万元

【答案】CD

【解析】长期股权投资初始投资成本=10000义60%=6000（万元），付出对价账面价值与长期股权投资成本的

差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

甲公司的会计分录：

借：长期股权投资6000

资本公积100

盈余公积150

利润分配一一未分配利润30

贷：库存商品5000

应交税费一一应交增值税（销项税额）1280

（8000X16%）

3.企业通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，并且不属于“一揽子交易”的，下列说法正确的有

（）O

A.初始投资成本为合并日相对于最终控制方而言的被合并方可辨认净资产账面价值的份额，加上最终控制

方收购被合并方形成的商誉

B.新增投资初始投资成本为付出资产或承担负债的账面价值

C.新增投资初始投资成本与为取得新增部分投资所支付对价的账面价值的差额，调整资本公积，资本公积

不足冲减的，冲减留存收益

D.该项合并不会产生新的商誉

【答案】ACD

【解析】新增投资初始投资成本为合并日初始投资成本减原股权投资在追加投资日的账面价值的差额，选项

B错误。

4.下列关于权益法核算转公允价值计量的说法中，正确的有（）。

A.原投资转换日的公允价值与其账面价值的差额计入投资收益

B.原权益法核算时确认的其他综合收益应转至投资收益

C.原权益法核算时确认的资本公积一一其他资本公积应按减少比例结转至投资收益

D.公允价值计量的金融资产应按丧失重大影响或共同控制之日的公允价值计量

【答案】AD

【解析】原权益法核算时确认的其他综合收益应采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行

会计处理，选项B错误；原权益法核算时确认的资本公积一一其他资本公积应全部结转至投资收益，选项C错

误。

三、判断题

1.同一控制下企业合并形成长期股权投资，投资方付出资产的公允价值与账面价值的差额计入当期损益。

（）

【答案】X

【解析】同一控制下企业合并形成长期股权投资，投资方不确认相关资产处置损益。

2.非同一控制下企业合并形成长期股权投资，以固定资产作为合并对价的，应将固定资产的公允价值与账

面价值的差额计入当期损益。（）

【答案】J

3.公允价值计量的金融资产因追加投资而改按权益法核算的，原公允价值计量时产生的其他综合收益应当

转入改按权益法核算的当期投资收益。（）

【答案】X

【解析】原投资为其他权益工具投资的，其原计入其他综合收益的金额转入留存收益；原投资为交易性金融

资产的，其原计入公允价值变动损益的金额无需结转。

四、综合题

1.甲公司2018年至2020年对乙公司股票投资的有关资料如下：

资料一：2018年1月1日，甲公司定向发行每股面值为1元，公允价值为4.5元的普通股1000万股作为

对价取得乙公司30%有表决权的股份。交易前，甲公司与乙公司不存在关联方关系且不持有乙公司股份；交易

后，甲公司能够对乙公司施加重大影响。取得投资日，乙公司可辨认净资产的账面价值为16000万元，除行政

管理用W固定资产外，其他各项资产、负债的公允价值分别与其账面价值相同。

该固定资产原价为500万元，原预计使用年限为5年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧，已计

提折旧100万元；当日，该固定资产的公允价值为480万元，预计尚可使用4年，与原预计剩余年限相一致，

预计净残值为零，继续采用原方法计提折旧。

资料二：2018年8月20日，乙公司将其成本为900万元的M商品以不含增值税的价格1200万元出售给甲

公司。至2018年12月31日，甲公司向非关联方累计售出该商品50%,剩余50%作为存货，未发生减值。

资料三：2018年度，乙公司实现的净利润为6000万元，因其他债权投资公允价值变动增加其他综合收益

200万元，未发生其他影响乙公司所有者权益变动的交易或事项。

资料四：2019年1月1日，甲公司将对乙公司股权投资的80%出售给非关联方，取得价款5600万元，相关

手续于当日完成，剩余股份当日公允价值为1400万元。出售部分股份后，甲公司对乙公司不再具有重大影响，

将剩余股权投资转为交易性金融资产。

资料五：2019年6月30日，甲公司持有乙公司股票的公允价值下跌至1300万元。

资料六：2019年7月起，乙公司股票价格持续下跌，至2019年12月31日，甲公司持有乙公司股票的公

允价值下跌至800万元。

资料七：2020年1月8日，甲公司以780万元的价格在二级市场上售出所持乙公司的全部股票。

资料八：甲公司和乙公司采用的会计政策、会计期间相同，假定不考虑增值税、所得税等其他因素。

要求：

(1)判断说明甲公司2018年度对乙公司长期股权投资应采用的核算方法，并编制甲公司取得乙公司股权投

资的会计分录。

(2)计算甲公司2018年度应确认的投资收益和应享有乙公司其他综合收益变动的金额，并编制相关会计分

录。

(3)计算甲公司2019年1月1日处置部分股权投资交易对甲公司营业利润的影响额，并编制相关会计分录。

(4)分别编制甲公司2019年6月30日和12月31日与持有乙公司股票相关的会计分录。

(5)编制甲公司2020年1月8日处置乙公司股票的相关会计分录。(“长期股权投资”、“交易性金融资

产”科目应写出必要的明细科目)(2015年改编)

【答案】

(1)甲公司取得乙公司长期股权投资采用权益法核算。

理由：甲公司取得乙公司30%的股权，能够对乙公司施加重大影响，所以采用权益法核算。

取得股权投资会计分录：

借：长期股权投资一一投资成本4500

贷：股本1000

资本公积---股本溢价3500

取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值=16000+[480-(500-100)]=16080(万元)，甲公司取得

投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额=16080X30%=4824(万元)，大于长期股权投资的初始

投资成本，应当进行调整。调增长期股权投资的金额=4824-4500=324(万