精装修项目管理工作指引

集团业务流程体系文件编号：ATJT-WI-GC12版本：1.0生效日期：精装修项目管理工作指引精装修项目管理工作指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的规范项目精装修设计及施工阶段的操作程序，加强对精装修设计及施工的监控，确保房屋精装修各工序严格按合同及规范的要求进行施工和安装，达到确保质量、安全、进度，控制成本的目的。适用范围适用于公司开发项目的室内精装修、售楼处、样板房/会所室内精装修的设计和施工管理工作术语无部门职责设计管理部负责编制室内精装设计工作计划；负责组织室内精装设计单位的考察、审核和履约评价；编制室内精装设计任务书，并组织评审和报批；负责室内精装设计阶段对室内精装设计单位的管理与协调；负责组织室内精装设计成果的评审、报批；负责室内精装施工图阶段完成后的设计交底；配合指导现场室内精装施工，并提供技术支持和服务；参与检查各项目现场室内精装施工情况，纠正与项目室内精装高品质目标不相符的行为，控制室内精装效果；参与室内精装竣工验收。成本管理部根据项目要求提供室内精装各阶段的限额设计建议；提供室内精装各阶段设计成果的成本测算；根据对设计方案成本的测算结果，提出室内精装成本优化建议。采购管理部组织精装部品材料供应商采购，协调供应商配合室内精装的选型定板及部品材料的打样工作。营销公司提供室内精装设计建议；根据需要参与室内精装各阶段设计任务书及成果评审；根据需要参与精装工程验收。工程管理部4.5.1根据需要参与室内精装设计方案成果评审4.5.2参与图纸会审及施工方案审批4.5.3参与样板间验收及竣工验收4.5.4对工程施工质量和进度进行检查监督项目部（项目公司）根据需要参与室内精装设计方案成果评审；负责提供交场时间、范围；组织精装施工图会审及交底；组织精装施工单位根据需要在现场进行打样工作，协助确定精装材料部品；负责装修工程的现场施工组织管理；组织精装工程的竣工验收和移交。工作程序精装修设计前期工作设计管理部负责建筑的概念设计、规划方案、户型、立面、初步设计等设计评审工作，从室内设计角度对建筑提出专业意见，特别是对建筑的初步设计、结构和机电等的室内布局提出主要评审意见。设计管理部负责组织收集以下设计相关资料：装修设计所需建筑、安装、智能化等相关全套施工图纸；室内精装设计资源及同类产品优秀企业的实际案例等；营销公司提出项目定位、客户需求、功能要求、风格取向；物业公司提出办公服务需求及后期精装维保需求建议；成本管理部提供装修设计成本建议；工程管理部提供交场时间范围。精装修设计计划编制设计管理部根据批准确定的项目开发计划，细化并完善其中的室内设计节点，初步编制精装修设计计划。对于室内装修设计，应尽早选定设计与施工单位。在建筑单体方案设计完成后，设计管理部开始组织室内装修概念及方案设计；在建筑初步、结构及设备初步确定后，即进行室内装修条件图、扩初设计；在建筑施工图出图后进入装修施工图设计。精装修设计单位选择室内装修设计单位选择：由设计管理部牵头，成本管理部、项目公司（部）配合。室内装修设计单位履约评价：由设计管理部牵头，成本管理部、项目公司（部）配合。精装修概念及方案设计设计管理部负责编制《精装修设计任务书》，交设计总监审批后，重大项目精装修（指大体量精装房、商业综合体以及别墅项目等）须由总经理审核董事长审批。设计任务书应特别要求设计方在方案中对项目精装设计的核心思想、项目室内设计的主题、结合项目实际条件表现设计主题的设计元素等内容进行充分阐述和表现，并说明此设计方案成本的初步构成。设计管理部将审批通过的设计任务书作为设计合同的附件，以及项目总体规划设计图纸发给设计单位，由设计单位完成概念/方案设计以及装修效果图。装修效果图一旦确定不要轻易更改装修设计。设计管理部根据需要和设计方保持充分的沟通和交流，必要时可组织公司相关专业和设计方进行中期交流。设计管理部根据设计进度和公司需要，可组织对同类产品的优秀产品案例进行考察。设计成果评审：设计管理部负责组织相关部门进行精装修设计成果评审。室内概念和方案评审除关注室内设计的创意表现、创意风格外，应特别注意把握室内设计思想和建筑整体设计思想的一致性。设计管理部负责设计成果评审的组织及评审意见的记录、收集工作。设计管理部设计总监负责组织项目室内设计评审会，按达成的最终评审意见开展下步工作，并对评审会上各方意见进行专业汇总分析，按阶段纳入该项目后续的设计方向和设计要求之中。成本管理部对室内概念和方案设计成果进行成本测算，验证是否符合成本控制要求。必要时应做项目周边的精装修成本调查。如经评审需要修改调整的，由设计管理部根据《设计评审表》的评审意见，联系设计单位调整修改，完成后报请设计总监审核总经理审批。方案完成后，精装修设计单位提供初步产品标准，设计管理部组织成本管理部、营销公司、采购管理部讨论并启动材料设备选型定板工作。精装修初步设计精装修初步设计与精装修概念方案设计通常使用同一家单位。设计单位按要求进行设计，并提交设计成果（包括补充完善的物料样板）。设计管理部根据需要和设计方保持充分的沟通和交流，重点关注室内效果表现、局部处理的手法、室内材料部品等内容，必要时可组织相关专业和设计方进行中期交流。针对设计成果，设计管理部组织相关部门进行评审，评审的重点除设计风格是否延续，精装的节点处理外，还应包括设计的物料样板及其成本的评审。成本管理部根据初步设计图纸和材料部品清单和样板等资料，对室内初步设计成果进行成本测算，验证是否符合成本控制要求。设计管理部按最终评审意见联系设计单位修改设计，修改调整完成的设计成果，报请设计总监审核总经理审批。初步设计完成后，设计管理部组织成本管理部、营销公司、采购管理部完成精装材料设备的选型定板工作，由设计管理部设计总监签字确认所有精装材料设备封样清单。设计单位在设计过程中不得指定主材和品牌，所需某一主材至少推荐3个品牌，尽量杜绝指定主材和品牌的做法。精装修施工图设计精装修施工图设计与精装修概念及方案设计通常使用同一家单位。设计管理部负责与精装修设计单位的交流讨论，组织设计单位进行精装修施工图设计。设计单位按照设计任务书要求的时间、成果标准提交设计资料。设计管理部组织设计评审及结论验证：按照《设计评审工作指引》执行。装修材料采购招标采购管理部在日常工作中要加强装修材料的成本数据库的建设工作，定期跟踪装修主材的价格信息，并及时更新成本数据库。采购管理部组织主材招标工作时，要重点核实所招标的每一主材是否至少有3家品牌厂家进行投标。投标报价时投标方必须带来两套主材样品，一套存放于采购管理部，一套存放于项目部（公司）作为进场材料验收的标准。签订合同前，要总结以往装修合同的漏项，合同条款要约束到位。精装修施工前期精装修施工管理由项目部（公司）具体负责。设计管理部根据精装修施工图图纸，适时召集工程管理部、项目部（公司）、装修单位、监理、设计单位进行设计交底和图纸会审。精装修施工前，施工单位应按要求完成精装修施工组织设计方案，并提交工程管理部审核。工程管理部应制定精装修工程质量通病的预防控制措施，做到提前预控。施工进场条件确认土建移交精装修场地应在精装修开始前30天以前进行移交验收。重点关注土建施工界面完成情况、室内阴阳角方正度及顺直、壁柜及更衣室的方正、洞口留置位置/大小/坡度、标高线、铝合金门窗、阳台栏杆、净空尺寸及房间方正、墙身天花平整、墙身抹灰空鼓、洞口留置、空调机位设置、给排水电气预留管位等。项目部（公司）按计划时间提交满足进场条件的施工场地，根据精装修施工图，负责完成电及给排水等改造工程，解决精装修施工单位施工通道、用电、水，协调施工单位与同总包方的相关手续，设计管理部会同项目部（公司）、监理公司、总包单位和装修施工单位，对施工现场条件进行实地勘察，总包单位与精装修施工单位办理正式移交手续，会签《精装修程进场条件确认单》。精装修施工单位进场和土建整改两方面要设立明确的时间节点，明确该节点前后的责任划分。入户门、铝合金门窗、阳台栏杆是完工产品，交楼时将直接面对业主，不属精装修的范围，这些分项工程的移交应该按交楼标准检查。由于抹灰裂缝出现的时间范围比较长，且开裂前无明显特征，在移交过程中无法检查，裂缝出现后应要求土建单位限时整改。其他检查项，可参照《总包土建移交验收表》进行。工作面移交后，施工展开之前，精装修施工单位应采取相应措施避免损坏入户门、铝合金门窗、栏杆、开关面板等成品。精装修样板间施工管理大面积施工前必须做样板间，样板间的数量根据不同户型、不同装修档次而定，样板间施工完成后待设计管理部、工程管理部及工程副总经理确认后，作为今后精装修施工和销售的依据；监理单位组织土建单位、精装修施工单位进行样板间作业面交接，设计管理部、工程管理部参与；样板间施工完毕后，由项目部组织工程管理部、设计管理部、成本管理部及其它有关部门进行验收，验收主要从墙地砖工程、石材工程、漆面工程、饰面工程、门窗、软精装修等安装工程进行考查，验收合格后方可进行大面积施工。精装修大面积施工管理要点精装修施工单位严格按照精装修施工工序要求进行施工。深化设计的要求精装修施工若由两家以上施工单位施工，要求以一家施工单位为主进行设计修改的节点深化，力求做到做法统一。精装修房进行二次设计时，要求对增加的水电管线做到暗敷设，开关插座的定位必须在图纸阶段解决。合理的工序安排合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护难度较大的材料，如进户门、地板，应安排在大部分精装修工作量完成后进行安装。强调正确的施工顺序：如橱柜与电气的安装顺序、湿作业与地板铺设的施工顺序等。水电管线检测后方可进行毛地板、吊顶等施工。大堂部位吊顶吊杆应在上一层地板施工前安装完成，避免由于吊顶施工打穿管线造成地板返工。材料构件“工厂化”集中加工目的：提高文明施工、施工工艺、施工质量水平，推行“工厂化”集中加工。做法：每家施工单位确定一个相对固定的地方（比如一幢的某层的一套房子），集中加工需在现场加工的材料及构件，即加工和安装分开进行。要求：每道工序，先施工不需要再加工的部分，余下的在指定地点加工，经现场实测尺寸，集中加工，不允许在现场切割，包括木龙骨、毛地板、木地板、墙地砖、橱柜、阳台栏杆、楼梯栏杆等。精装修材料质量控制用于精装修工程所有材料设备的品牌、型号，均应由设计管理部、采购管理部、成本管理部实物形式联合确认，确定后的样品应由项目部（公司）集中安置在现场的材料样板间内。精装修工程所有材料设备进入现场必须持有合格证、质保单和检测报告。进口材料必须有商检证、质量合格的中文证明文件、性能检测报告及中文安装、使用、维修和试验要求等技术文件。同类材料首批进场须经设计管理部、项目部（公司）、现场造价师、监理单位100%验收合格后方可卸货。后期进场材料要求监理单位100%验收，项目部（公司）10%抽检。材料进场后，要求监理单位按规定进行现场见证取样送检，复检不合格的材料严禁使用，立即组织精装施工单位做退场处理，并做好退场记录，监理签字确认。精装修材料环保要求木地板、夹板：进场时需提供产品合格证和产品检验报告，甲醛释放量应达到E1级标准，可直接用于室内。墙面腻子胶水：可采用108胶水或其它环保胶水，进场时需提供合格证和检验报告，游离甲醛的检测结果必须合格。（检查：打开包装，俯视贴近胶水约三分钟，眼、鼻、上呼吸道感觉不到异常的是108胶水；眼睛感到辛辣、睁不开；喉咙干结发痒；鼻孔能嗅到明显异味的是107胶水。）复合大理石胶水、木器漆、墙面乳胶漆：要求出具产品合格证、甲醛检测合格的相关资料，正常情况下，应不含甲醛。镜箱：安装完成后，用防潮纸或其他薄膜纸覆盖。公共部位：铺完大理石（或地砖）后，用硬纸板满铺保护。精装修室内环境污染控制室内环境污染控制的要求住宅精装修后室内环境污染物浓度限值。室内环境污染物浓度限值氡（Bq/m3）≤200甲醛（mg/m3）≤0.08苯（mg/m3）≤0.09氨（mg/m3）≤0.20总挥发性有机物TVOC（Bq/m3）≤0.50设计、施工应选用低毒性、低污染的精装修材料。各项目应根据具体情况编制室内环境污染控制方案。施工样板间检测精装修大面积施工前，应在样板间检测进行室内环境污染检测，检测合格后方可大面积开展施工。每个精装施工单位的样板间检测数量为：建筑面积≤5千平米时，检测一间；建筑面积>5千平米时，检测两间。采用不同装修材料（主要是乳胶漆、油漆、胶水、地板、墙纸）的样板间，必须分别进行检测。施工样板间检测程序如下：样板间完成抹灰施工后，进行室内氡、氨浓度检测，若此时门窗未安装，有总包负责临时封闭。样板间地板、乳胶漆、油漆、墙纸等施工完成后，再进行甲醛、苯、TVOC浓度和噪音检测。若样板间环境污染检测有不合格项（一般情况甲醛浓度很难符合要求），精装修单位应制定切实可行的后治理方案，并报监理、工程管理部审批。检测不合格的样板间经后治理，重新检测合格后方可开展精装修大面积施工。精装修完工后抽样检测精装修工程验收前，必须按照国家规范要求对室内环境污染物浓度和噪音进行检测，检测时间不得迟于房屋交付前2个月，检测房间数量不少于三间。施工过程配合设计管理部设计师定期至工程现场进行检查，发现现场条件发生较大变化造成原提供图纸无法施工的，应监督设计单位修改完善。收到补充图纸后及时发至精装施工单位及成本管理部。项目部（公司）负责精装修工程的施工技术配合，并通过现场沟通、开会协调、内部协作联系函等形式来协调配合与其他专业、工种在交叉施工过程中出现的问题和现场情况。设计管理部设计师负责现场解决图纸中无法详尽表达的各种材料施工收口问题；对于水、电、消防、空调及其他配套工程，重点从设计美观角度控制其末端安装工作。设计管理部负责对于市场上确实无从购置的材料或订货期无法保证工期的材料进行替换。精装修施工中发生的设计变更和现场签证，按照《工程签证作业指引》执行。装修成品保护事项成品保护一般采用的方法为防护、包裹、覆盖、封闭等。防护：针对被保护对象制定防护措施。如为防止木门易碰位钉上防护板加以防护。包裹：将保护对象包裹以防污染和损坏。如电梯门套金属饰面未交付前，外侧防火膜不许撕开，并用胶合板包扎以防碰撞。覆盖：在成品表面覆盖以防损坏或则堵塞。如地漏落水口的覆盖。地砖铺贴瓦楞纸板。封闭：采用局部封闭方法加以保护。如洁具、五金安装后，应在大门加锁封闭。装修成品管理原则装修成品保护坚持谁的成品谁保护原则，即各分包单位负责对自己做好的成品进行检查和维护工作。产品保护坚持先检查后保护的原则，即必须由甲方或则监理检查合格后，装修分包单位才可进行成品保护。坚持成品保护的动态管理原则，即直到清洁、交付业主使用之前的持续性保护必须由分包单位进行保护。保护措施及保护措施拆除时间点电梯轿厢保护措施：除电位、开关外，用木工用板将电梯轿厢防护，以防止上下材料及其它家具时对电梯轿厢的划伤和碰撞。电梯轿厢门口的石材门套，可用成品瓦楞纸板根据石材造型将阳角处包裹，高度控制在2M以上。保护节点：电梯轿厢安装调试完成，检验合格即进行保护，在装修阶段仅仅为干作业提供垂直运输。拆除节点：清洁开荒结束，业主入住前拆除。对于货梯，为满足业主家私运输，可待物业定时间。门洞口保护措施：用木工用板或泡沫板将门洞口阳角位包裹1M高。安装门框的门洞口，不得撕掉门框的包装袋。保护节点：门框安装完毕。拆除节点：安装门扇时即可拆除。门扇保护措施：瓦楞纸板满贴。保护节点：门扇安装完毕即时进行保护。拆除时间:清洁开荒前。玻璃、镜子保护措施：用泡沫保护膜或瓦楞纸满贴。保护节点：镜子安装完毕即可保护。拆除节点：清洁开荒时拆除。地砖保护措施：玄关、厨房、卫生间地砖用瓦楞纸板满铺。客厅及房间地砖先贴保护膜然后用瓦楞纸板满铺，并在拼缝用透明胶待密封，尤其注意边角位必须铺到位。保护节点：地砖施工完毕，验收合格并清洁完毕后即时保护。拆除时间：一般为清洁开荒前拆除，但如果条件允许可待业主收楼前拆除为最佳。木地板保护措施：用编织袋或瓦楞纸板满铺，并在拼缝用透明胶待密封，尤其注意边角位用胶带粘贴。保护节点：木地板安装完毕，打蜡并验收完毕即可保护。拆除节点：待小业主收楼时当面拆除为宜，或在清洁开荒前拆除。墙砖阳角保护措施：瓦楞纸板或泡沫板折成90度，用透明胶带固定保护1M高。保护节点：墙砖铺贴完毕，验收合格后，48小时后（水泥硬化后）即可。拆除节点：小业主收楼后有物业拆除。洁具保护措施：卫浴龙头、花洒用原报装袋包裹。马桶及浴缸用苑包装箱板覆盖，并用透明胶带固定。保护节点：洁具安装完毕，验收合格即可进行保护。拆除节点：清洁开荒结束，小业主收楼前。橱柜保护措施：用防潮纸或瓦楞纸板满铺台面板。保护节点：橱柜安装完毕。拆除节点：清洁开荒前。开关、插座面板保护措施：用美纹纸或瓦楞纸板包裹。保护节点：安装完毕即可进行保护。拆除节点：清洁开荒结束，小业主收楼前拆除。精装修工程竣工验收项目部（公司）负责组织设计管理部、营销公司、工程管理部、物业公司、客服服务部等有关部门对精装修工程进行验收，验收主要从墙地砖工程、石材工程、漆面工程、饰面工程、门窗、软精装修等安装工程进行考查，并形成《装饰工程质量综合验收评定表》及《装饰分项工程综合验收质量评定表》；如验收未通过，项目部（公司）需要求精装修施工单位进行整改，直至验收通过后，再移交给物业公司。支持性文件《室内装饰设计管理流程》《设计供方选择管理工作指引》《设计评审工作指引》《设计变更管理工作指引》《现场签证管理工作指引》《工程管理流程》《工程验收管理工作指引》《物业移交工作指引》相关记录《精装修设计任务书》《技术交底记录表》《图纸会审记录表》《工程施工面移交表格》《施工样板确认表》《精装修重点检查一览表》《装饰分项工程综合验收质量评定表》《装饰工程质量综合验收评定表》附：精装修工程的常见问题和解决方案卫生间墙地砖铺贴一般要求：1）墙砖在门窗洞口角不允许出现曲尺状的砖；2）墙面不允许出现小于1/3宽度的砖。3）水平方向的砖缝与天下吊顶的间距必须合理控制。特殊要求：1）墙地面砖对封2）所有开关面板必须在砖的中心位置（左右上下对中）这两个特殊要求是迭加在一般要求上的，所以可能在损耗、工期方面有影响，造成成本的增加，所以必须在工料规范中予以明确。卫生间脸盆的上水管必须了解上水管是否为原厂提供的配套产品。如果使用金属软管，必须考虑软管的使用寿命。如果使用硬管，必须考虑成本、工期等方面的影响。硬管的使用寿命长，成品的质量稳定，但是对工期的影响很大，而且对施工质量要求高。卫生间天花谨慎选用石膏天花，哪怕是防水石膏天花。卫生间的镜子如果卫生间有镜子，必须考虑水对镜子的侵蚀。可以用不锈钢包边保护。谨慎采用落地镜子。毛巾杆加热为降低卫生间湿度，可以使用毛巾杆加热的方式。卫生间墙面透水卫生间与其他方面公用的墙体必须考虑透水的问题，所以这个墙体必须做全防水，墙体厚度尽量做到240厚。冲淋房谨慎使用开启式冲淋房，因为玻璃门比较重，如果五金选用不当，容易造成门的下垂。卫生间五金卫生间五金必须保证不生锈、不变色，尽量采用全不锈钢材质，如果采用镀层的物件，必须保证5年不变色。厨房的电源由于厨房电器的丰富多彩，厨房电源的配置必须考虑充分。冰箱单独回路设计。这是一个非常简单的工作，但是在宣传方面有很好的效果。如果冰箱有单独的回路，在主人短期离开（比如1-2周）时可以切断其他电源，单独保留冰箱的用电，非常周到的考虑，花钱不多。一般在橱柜内多留几个电源，满足厨房小家电的需要。洗碗机的耗电量大，最好能有独立的回路。同时考虑洗碗机的大致安放位置，就近布置插座。另，统计电器的总用电量，是否超过用户的最高用电量，避免出现跳闸。卧室客厅的地面标高精装修房的地面标高必须考虑：1）是否做地暖？2）木地板是否做龙骨？确定卧室客厅的室内标高后再确定卫生间厨房的完成面标高，然后再符合楼板的结构标高。3)酒店精装修时还需要考虑门扇下坎与地面完成面的间隙,是否能铺地毯?橱柜与室内装修的配合橱柜设计必须提前介入，因为橱柜的布置与墙地面砖的排版也有关系，避免橱柜边沿与砖缝紧贴，造成“一线天”的尴尬。高档豪宅往往采