可行性研究报告

******花园居住小区建设项目可行性研究1.1项目概述1.1.1项目名称：******花园居住小区建设项目1.1.2建设单位：******房地产集团******置业有限公司1.1.3建设地点：该建项目建设用地位于***市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至1.1.4主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。表1-1主要建筑物一览表建筑名称建筑面积备注*******设计有限公司1小高层住宅建筑地上建筑2情境洋房(多层建筑)3幼儿园4商铺建筑5居委会用房6物业管理用房7公厕8门卫、垃圾收集等9人防车库地下建筑高层地下室情境洋房地下室1.1.5投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。资金筹措计划为：企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申请银行贷款10200万元。1.1.6进度计划：本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼(含建设期)。1.1.7主要技术经济指标序号单位指标备注技术指标1总占地面积平方米*******设计有限公司22总建筑面积平方米其中小高层住宅建筑平方米计算容积率建筑情境洋房平方米幼儿园平方米商铺建筑平方米居委会用房平方米物业管理用房平方米公厕平方米门卫、垃圾收集等平方米人防车库平方米不计算容积率建筑高层地下室平方米情境洋房地下室平方米保温层建筑面积平方米3居住户数户4机动车停车位辆5自行车位辆6绿地率%7集中绿地率%8建筑覆盖率%9容积率二经济指标1总投资万元*******设计有限公司32销售收入万元3上缴税收万元4税后利润万元5投资利润率%6资本金利润率%7内部收益率%税后8财务净现值万元税后9借款偿还期年2贷款意向1.1.8项目背景与进展：2008年5月，******房地产(集团)股份有限公司注资3000万元成立******房地产集团******置业有限公司。2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了***市火车站站前区13#、17#地块的土地使用权。至2009年11月，公司完成居住小区“***花园”规划建筑方案的工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。1.2编制依据(2)《***市城市总体规划》(调整)*******设计有限公司4(8)项目单位提供的其他资料(9)有关统计调查资料(10)有关政策和技术标准1.3研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，1.4开发企业概况******房地产集团******置业有限公司为******房地产(集团)股份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产开发、销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。公司成立于2008年5月4日，企业法人***,注册资本3000万元。*******设计有限公司51.5项目综合评价2、******花园居住小区所在***市火车站站前区是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设250万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。站前区将成为源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价4、2009年以来，***市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平5、去年以来，***市出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》(***政(2008)65号)和《关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见》(***政[2008]83号),放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购 *******设计有限公司6置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能万元，资本金利润率99.43%,投资利润率34.80%,内部收益率29.02%,上缴税收6363.65万元。敏感性分析表明，项目有较*******设计有限公司7第二章项目选址及建设条件******花园居住小区位于***市南部站前区，是***市“一开工建设；站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、站前区污水处理厂等项目前期工站前区交通优越：南、北、东、西、中分别有铜九铁路、房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩站前区将成为一个传统和时代交融、特色鲜明的休闲居住*******设计有限公司82.2建设条件2.2.1配套建设条件历经多年建设，***市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基1、供水：由纬三路、纬四路市政给水管网供给。2、排水：纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。2.2.2自然条件1、地质：***大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，***市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。2、水文条件：***市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在***市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬 *******设计有限公司93、气候：***市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm,平均温度16.1,平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程4、地震：***市所在区域地震基本烈度为6度，在项目建*******设计有限公司10第三章市场分析及营销策略3.1.1***市社会经济发展概况***市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”(黄山、九华山、太平湖)旅游区的重要组成部分。现辖贵***区、***县、***县、***县和九华****山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。***是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。***是长江经济开发带的重要组成部分，***港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。***自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。几年来，***市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实*******设计有限公司11中居第2位，达到16%。络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”方公里，远期规划达到100平方公里。基础承载力不断增强，人民收入2004年2005年2006年2007年2008年城镇居民人均可支配收入(万元)增长率(%)农村民人均可支配收入*******设计有限公司12(万元)增长率(%)随着***市国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较的生活质量目标，到2010年***市城镇居民人均住房面积为32平方米，而目前***市城镇居民人均住房面积才达到24.5平方米(***市统计局统计数),按照《***市城市总体规划(调整) (2006—2020)》预测，到2010年主城区人口约25.82万人(到2008年底实际人口为22.91万人),至少还需要194万平方米的商品住房供应。截止2009年11月底，***市主城区商品住房累计可售量为65.15万平方米，其中1年以上待销售住宅同时，根据***市城市新一轮发展规划预测，到2015年，主城区人口将增长到35万人，城市建成区面积由目前的20平方公里增加达35平方公里。按照人均住房面积34平方米计，2011年至2015年间新增城市人口对商品住房的需求总量为*******设计有限公司13312.12万平方米。考虑城市房屋拆迁、改善性购房和个人房产投机也是一块很大的市场，估计“十二五”期间，***市主城区的住宅需求总量为500万平方米左右，年均需求量在100万3.1.3全国房地产市场运行情况2009年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%,增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%,增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%,增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%,比1-10月提高3.2个百分点。1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%;办公楼销售面积增长39.2%;商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%,增幅比1-10月提高1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%,比1-10月提高1.6个百*******设计有限公司14分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。延续今年以来的逐全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)连续8今年1-11月份我市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平。资32.05亿元(不含主城区乡镇房地产开发),同比增长89.64%。其中住宅12.90亿元，商业房13.55亿元，办公房5.59亿元。新开工面积146.68万平方米。其中住宅65.93万平方米，商业房54.48万平方米，办公房26.26万平方米。工面积94.38万平方米，同比增长94.20%。其中住宅69.98万平方米，商业房20.00万平方米，办公房2.86万平方米。截止2009年11119.44万平方米，其中商品住房65.15万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为40.31万平方米(含住宅18.52万平*******设计有限公司152009年1-11月我市主城区共批准商品房预售面积106.24万平方米，同比上升0.12%,其中住宅67.68万平方米，同比下降2.33%。2009年1-11月份我市主城区各类商品房销售(签约)面积共123.39万平方米(预售房销售面积95.02万平方米，现房销售面积28.27万平方米),同比08年1-11月增长149.07,其中商品住宅销售(签约)面积共90.63万平方米，同比08年1-11月增长120.04%。2009年1-11月我市主城区一般二手房交易面积共14.37万平方米，同比上涨81.9%;其中一般二手住房共9.87万平方米，同比上涨172.65%。情况表明，我市城区房地产市场消费信心稳定，市场回升三、房地产供销结构情况2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.3%;价格在2009年1月-2009年10月商品住房成交价格情况成交均价(元/平方米)0.82%;价格在 平方米的销售O800以下口1000-1500口1500-2000■800-1000口1000-1500口1500-2000方米，占总成交面积的1.65%;价格在1500-2000元/平方米的销售面积为6.57万平方米，占总成交面积的7.25%;价格在积的32.8%,价格在2500-3000元/平方米的成交面积为31.65万平方米，占总成交面积的34.92;价格在3000-4000元/平方米的成交面积为17.87万平方米，占总成交面积的19.72%;价格在4000-5000元/平方米的成交面积为1.01万平方米，占总成交面积的1.11%;价格在5000元以上的成交面积为1.3万平方米，占总成交面积的1.43%。从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的66.14%,是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米需要指出的是，近来所开盘的小高层住宅项目，如“丽阳因此，“******花园居住小区”设计以小高层为主，将商品住宅价格定位在2800-3200元/平方米是合适的，符合当地市2009年1月-2009年11月商品住房成交面积情况平方米2、商品住房销售面积阶段结构060以下2009年1-11 为14.1万平方米，占总成交面积的15.55%;90-110平方米的成交面积为10.23万平方米，占总成交面积的11.29%;110-120120-144平方米的成交面积为20.27万平方米，占总成交面积的22.37%;144-180平方米的成交面积为9.86万平方米，占总成交面积的10.88%;180平方米以上的成交面积为8.97万平方米，占成交面积的9.9%。平方米之间，占总交易量的69.61%。将户型结构设计为面积90平方米以下占11.33%,面积90-120平方米占60.45%,面积120平方米以上占28.22%,是十分合理比例约占总成交的58%;其它地区约占16%;省其它地区约占6%。从以上数据来42%,与10月份持*******设计有限公司20090120090220090320090420090520090620090720090820090920091“本市市区以外口本市市区平。一方面显示我市去年出台的促进房地产市场持续健康发展的各项政策持续发挥作用；另一方面说明我市对周边地区人口2009年1-11月份我市主城区商品房平均销售价格为3164.78元/平方米，同比上升4.1%;商品住房平均销售价格为2009年1月J-2009年11月各类商品房交易情况一各类均价住宅均价商业均价元/平方米价格分析主城区二手房平均销售价格为2359.69元/平方米，同比上升11.43%;二手住房平均销售价格为2351.62元/平方米，同比下降5.02%。步增长，特别是9-11三个月市场交易量增长幅度较上半年更为*******设计有限公司19明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。3.1.5对今后房地产市场形势的初步判断今年以来房地产市场实现了触底回升，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。房地产业是国民经济的重要支柱产业，特别是在当前市场条件下，成交放量对抗击金融危机有正面作用。现阶段，我国房地产业不存在产能过剩的问题，国家对房地产业只会进行扶持，不会进行政策打压。最近召开的中央经济工作会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，就是最好的说明。中国房地产业不会对经济带来主导性负面影响，而只要中国经济健康，中国房地产价格就还将继续向上攀升。与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场：一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年*******设计有限公司20轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经有房，生活水平提高后，希望以小换大、改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有一类是投资型需求。改革开放使中国人人选择了住房市场。购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的总之，有几大因素决定了可以对未来房地产市场持积极乐观看法：一市中国经济保持稳步发展；二是城镇规模和城市人口加速扩大；三是人民改善生活的愿望日益强烈；四是个人理3.1.6周边楼盘情况调查目前***市主城区具有代表性的楼盘有汇景花园、河滨花园、星河湾花园、永华怡景园、华邦阳光城、静安新城、森桥印象等，对这些楼盘我们进行了市调调查，情况如下：位于九华山大道与白牙路交口往南，移动公司南边。住宅建筑面积21950平方米，户型设计以经济型三房为多。占地1.3*******设计有限公司21公顷。2009年7月中旬开盘预售2幢住宅。小高层均价3100元/平米左右，100平米复式特价3398元/平米起售。开盘即销售60%以上。2、星河湾花园沿九华山大道西侧，汇景花园南侧，占地面积3万平方米，建筑面积约60000平方米，由多层、小高层和高层组成，目前在售为多层和小高层，08年12月小高层开盘销售，共推出110套，面积为100-150平方米，价格为2900-3750元/平方米，楼层价差较大，均价3300-3400/平方米。其中一栋多层办公楼由***市房产局整体购买。为增强客户的购房信心，在销售合同中承诺：如该小区房价下跌，已购房客户可以无条件退房。目前销售已近90%。3、***丽阳兰庭丽阳兰庭是由安徽**房地产公司(***公司)负责开发、安徽***公司建造。小区位于***百牙东路，东沿九华山大道，西邻贵***中学秋浦分校，总占地24475m²,总建筑面积约71200m²。由高层住宅、公寓、写字楼、商业等多种建筑形态组成，是一座融高尚居住、购物、休闲、娱乐、商务办公、教育配套于一体的现代化全息生活城，有大面积空中花园、架空穿景以及高层观景洋房和古典廊桥景观设计。09年11月8日开盘，一期推出1#和3#楼，户型面积为73、82、102、109m²,3200元/m²,当天房源销售即逾80%。*******设计有限公司224、华邦阳光城位于秀山南路，老城区的西南，开发商是*****房地产开发有限公司，占地面积约为8.5万平方米，建筑面积为14万平方米，为地中海式建筑风格，由多层、小高层组成。一期多层于08年10月开盘销售，价格区间为2950-3500元/平方米，均价3280元/平方米，开盘当日成交63套。二期沿街两栋住宅于09年3月开始认筹，目前认筹客户已有40余套。5、汇景花园位于九华山大道与百牙路交叉口西北角，与丽阳兰庭相隔百牙路，由***市***房地产开发公司开发建设，****规划设计院设计，总占地250亩，总建筑面积22万m²。共分4期开发，前三期均为多层(三期多层开盘形成抢购局面),现已售完。四期于08年10月份开盘销售，现在售的为最后3幢小高层住宅，共132套，销售价格为2900-3700元/平方米不等，楼层差价基本上为80元/平方米，户型建筑面积为99.72m²~126.45m²,均价为3400元/m²。目前剩余房源很少。商业配套齐全，自然环境较佳(内部绿化+外部清溪公园),交通方便，社区规模较大，配套完善。6、河滨花园河滨花园位于九华山大道以西，紧邻丽阳兰庭北边，与百荷公园咫尺之遥。小区总占地11万m²,总建筑面积18.5万m²,*******设计有限公司23容积率1.67,绿化率35%,是集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。建筑单体以多层及小高层为主，融入了欧式古典风格，又结合现代简约气息；以赋予建筑灵动之美。河滨花园坐拥白沙河、清溪河两大水系，景观以水贯穿一脉相连，从入口到庭院深处，可知可感的动态景观。河滨花园由***市牯牛降房地产开发有限公司建设，共分3期开发，由多层、小高层、沿街商业所组成，目前多层只剩余几套住宅，三期小高层于08年12月开盘销售，销售区间价格为3080-3600元/平方米，目前销售率达到70%左右。此项目社区规模较大，配套完善，自然环境较佳(内部景观+外部白沙河公园),户型紧凑实用，交通方便。森桥印象项目地块位于东城版块，***开发区内，由***市***房地产有限公司开发建设，项目总用地170亩，总建筑面积达11.7万余平方米，将建设为别墅和多层为一体的高尚社区。由*****规划设计院已完成项目规划，景观设计则由国际上久负盛名的******团公司担任，共分3期开发，现在在售的为11幢多层住宅，面积范围为89.91m²(二室二厅)～136.62m²(三室二厅二卫),目前销售均价为3700元/m²,销售率近70%。该项目位于长江南路与南环路交口，属于城区南郊，占地67万平方米，总建筑面积为116万平方米，由多层、小高层、*******设计有限公司24高层组成、目前在售的有多层、小高层，多层均价为2480元/平方米，3、4、5层已基本售完，小高层均价为2780元/平方米，销售率达到30%。销售情况一般。对以上楼盘的性质、特点、规模、价格和销售等方面的调查有助于目标市场的把握和定位，可为“******花园”的规划设计及市场营销提供参考。3.2项目竞争力分析1、优越的环境“******花园居住小区”位于***市南部站前区，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。外部交通条件优越，傍有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。区内规划建设有贵***中学高中部新校区、站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、500亩水上公园等。近抵省级风景名胜***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线。该地是休闲居住的乐园。2、时代化发展性的规划设计随着***房地产开发水平的提升，各个板块都出现了代表性的楼盘，因此，必须做到有所创新，有所提升。*******设计有限公司25进行准确的市场定位与山水景观资源的完美对接，创造生秉承以人为本的理念，强调社区服务设施配套的舒适化、推出个性多样化、立体化的建筑特色，实现建筑群体与环兼顾开发建设的实际情况，充分考虑市场变化，强调规划的提高，对生活环境、工作环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。本建设项目正是基于此种社会现实投资兴建的集居住、购物、文化、休闲、幼儿寄托于一体的生活小区，定会“******花园居住小区”商品房，小高层住宅按均价3200元/平方米出售，多层住宅均价2800元/平方米出售，商铺按均*******设计有限公司263.3市场营销策略3.3.1定位策略3.3.4服务策略 *******设计有限公司27重视情感促销，合理的配送赠品或纪念品，可以有效的吸*******设计有限公司28第四章方案设计4.1.1项目名称：******花园居住小区4.1.2项目环境阳县和九华山风景区以及省级***经济开发区，总面积8272平方公里，总人口158万。***旅游资源得天独厚，自然风光和人文景观交相辉映，是理想的旅游休闲度假胜地。全国四大佛教而且佛教文化博大精深，寺庙百座，僧尼千人，是著名的国际性佛教道场。境内拥有被称为“华东动植物基因库”的国家级野生动植物自然保护区——牯牛降，古木参天、千沟万壑、山水相映，素有“第二黄山”之称，还有被誉为“中国鹤湖”的亚洲重要湿地自然保护区——升金湖，湖水清澈如镜，沿湖烟安徽省历史文化名城。设州置府始于唐武德四年，迄今已有近1400年的历史。晚唐杜牧、北宋包拯等历史名人曾先后任***刺史、知府，李白、苏轼等众多文人雅士都曾驻足寻芳，留下*******设计有限公司29了千余首脍炙人口的不朽诗篇，为***赢得了“千载诗人地”的生态环境良好，森林覆盖率达57%以上，是中国第一个国家生态经济示范区，是实施《中国21世纪议程》地方试点地区，也是“生态安徽”建设首批综合示范市之一。“十一五期间”,***市坚持以“加快追赶，奋力崛起，实现跨越”为主题，以工业化为核心，以大开放为主战略，以招商引资为抓手，以工业园区为平台，大力培育非金属新材料业、旅游业、农副产品及深加工业、有色金属冶炼及深加工和能源产业等五大支柱产业，将***打造成全国最大的非金属新材料基地、世界级旅游胜地、华东地区重要的农副产品深加工和中药材基地、安徽省重要的有色金属冶炼及深加工基地和能源基地，努力建设一个名山秀水、名城宜居、民富市强、民和政通的新本项目位于***市南部站前区，站前区是***市“一城五区”的重要组成部分，铜九铁路、沿江高速和宁宜城际铁路在这里汇集，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内，是***市连接外部地区的重要交通枢纽。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。本项目东至世纪大道、南至纬四路、西至经五路。占地面*******设计有限公司30积约9.91公顷，地形方正，地势基本平整。优越的区位，高速发展的区域经济为“******花园”的运作成功提供了坚实的基础。4.2建筑设计4.2.1设计依据1.设计条件2.《城市居住区规划设计规范》(2002年版)(GB50180-93)3.《建筑工程设计文件编制深度规定》(建设部2003年47.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JBJ134-2001)8.《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)4.2.2设计原则1、整体性——和谐共生从整体出发，对外强调规划区与城市空间环境的协调性，对内强调规划区内部结构的系统性，构筑整体有效，和谐共生2、多样性——兼容并蓄*******设计有限公司31西两侧道路基本为南北走向(南偏东17度左右)。沿世纪大道*******设计有限公司32效果较好，构成了本区规划中重要的外部借景要素。在本区规划中我们根据基地形状，规划了南北走向的三列住宅组团，并且在西侧两列住宅间设置了南北走向的条状集中绿化带，形成小区的集中绿化系统，并联系主次出入口，构成整个小区的人行交通系统，南北走向的集中绿化系统最大化的增加了小区景观的利用率，大量增加景观房的比例；东侧一列住宅组团利用小区景观设计突出“海派情境洋房”空间的构成形式，构建“四重景观”递进式空间体系，为居民提供多重的交流活动第一层：南北走向的小区主要集中绿化体系。利用建筑的围合，将320米左右的绿化带分隔成5段，各段集中景观控制在约70米*35米的空间中，各段集中绿化组合在一起，有收有放，人性化的把握空间尺度，创造出层次丰富的空间效果，提第二层：住宅组团间绿化。情境洋房的南北出入口设置，两排建筑组成一个小的居住组团，各组团间的绿化系统构成公第三层：宅间交流空间。借鉴海派里弄街坊的空间效果，*******设计有限公司33小区沿纬四路设置主要车行出入口，沿经五路设置车行次要出入口。内部主要道路为环形路，通过小区次要道路连接每个组团。在每栋高层合适位置设置消防登高场地，满足消防要减少机动车对人行的不良影响，区内主要道路6米，次要道路4静态交通规划也是本次设计的重要方面，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车库的安排设计，采用地面停车和地下停4、日照分析本项目中所有建筑均能满足日照要求，基地周边建筑也不房型设计以人为本，在有限的面积范围内尽量合理地安排可用空间，大面宽的情境洋房设计，层层退台，提高套型附加值。做到间间全明，南北通透，针对同样的功能需求作个性处理，同时提供房型的自由改造度，为室内空间的二次塑造留有*******设计有限公司34住宅的建筑造型体现总体规划精神，采用浓郁的英伦风格，深厚的文化底蕴，与区域内浓厚的学院氛围相呼应，提升社区文化品质，反映当代建筑设计思潮。同时又体现现代建筑的一些基本特点，利用一些特殊的细节处理，形成变化丰富的有倾小区人防面积按照高层住宅投影面，多低层建筑面积的2%设置，总计约3816平方米，设置于最后一排高层的南侧。功能上考虑平战结合，作为地下停车库使用，停车约115辆。4.2.4主要技术经济指标(1)用地面积99073m²(2)总建筑面积170678m²其中：高层住宅建筑面积情境洋房建筑面积幼儿园建筑面积商铺建筑面积居委会建筑面积物业管理建筑面积公厕建筑面积门卫、垃圾收集等建筑面积60m²*******设计有限公司35不计容积率建筑面积其中：人防车库建筑面积高层地下室建筑面积情境洋房地下室建筑面积1081户335辆220辆(4)建筑覆盖率(5)绿地率(7)住宅户数(8)停车位其中：地面停车地下停车115辆(卖)2200辆2、房型统计表户型户数(户)所占比例(按面积)高层2房3房多层2房3房总计4.3结构设计4.3.1工程概况筑物主要为小高层、多层、配套公建(幼儿园、居委会、物业，小商业等)及地下车库(带人防)。基地总用地面积约99073平方米。其中地上建筑面积142282平方米。4.3.2设计依据2.建筑结构荷载规范(G850009—2001)(2006版)3.混凝土结构设计规范(GB50010—2002)4.建筑地基基础设计规范(GB50007—2002)5.建筑抗震设防分类(GB50223-2004)(2008版)6.建筑抗震设计规范(GB50011—2001)(2008版)7.砌体结构设计规范(GB50003—2001)8.人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)9.高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3—2002)10.建筑桩基技术规范(JGJ3-2002)11.多孔砖砌体结构技术规范(JGJ137—2001)12.建筑地基处理技术规范(JGJ79—2002)14.建筑工种提供总图、平、立、剖面图。*******设计有限公司37消防疏散楼梯3.5商铺3.5储藏5.0kN/m²地下车库人防顶板等效荷载(核6级)人防外墙荷载(核6级)人防底板荷载(核6级)4.3.4抗震设计1、建筑物重要性类型：丙类建筑(幼儿园为乙类)2、建筑结构的安全等级：二级*******设计有限公司38剪力墙：四级抗震(短肢墙为三级);基础垫层：C10,有地下室基础垫层C15;*******设计有限公司39HPB235级钢(中，fy=210N/mm²),HPB335级钢(φ,fy=300N/mm²),HRB400级钢(中，fy=360N/mm²):焊条用于HPB235级钢为E43系列，用于HRB400级钢E55情景洋房采用砌体为MU10多孔砖砌体；砂浆等级：±0.000以下和±0.000以上的卫生间四周1米以上填充墙MU7.5混凝土小型空心砌块。砂浆等级：±0.000以下和±0.000以上的卫生间四周1米以4.3.6建筑物超限结构处理措施(1)采用设伸缩缝(满足抗震缝要求)将建筑分开；(2)设后浇带；(3)为了消除混凝土收缩及温差所引起的裂缝现象，在楼层大跨楼板及屋面楼板采用双层双向配筋。*******设计有限公司40(1)高层结构结构计算时，通过调节剪力墙和梁，在考虑偶然偏心影响的地震作用下，使楼层竖向构件最大的弹性水平位移和层间位移分别不应大于楼层两端弹性水平位移和层间位移平均值的1.5倍。结构扭转为主的第一自振周期T与平动为主的第一自振周期T之比，不大于0.9;(2)部分短肢剪力墙结构抗震计算时，使一般剪力墙结构承受的第一振型底部地震倾覆力矩不宜小于结构总底部地震倾覆力矩的50%;(3)在高层结构布置时按刚度均匀原则进行布置剪力墙，加强房屋周边水平构件和转角部位的结构强度和刚度，有效地减小房屋扭转效应。楼板开孔薄弱处剪力墙按加强区配置钢筋，4.3.7地基与基础多层采用条形基础；商铺建筑、幼儿园采用独立柱基础；高层住宅采用筏板基础；地下车库采用筏板基础(抗浮采用抗拔桩);4.3.8上部结构上部结构采用现浇楼面：高层住宅墙厚一般取为200mm,多层砌体结构一般取为240mm:楼板厚一般采用110mm,局部板跨跨较大或平面凹口边板加大板厚。结构计算采用国家建筑科学研究PMCAD系列软件进行计*******设计有限公司41振型数：满足质量参与系数90%以上的要求，考虑耦联和偶然周期折减系数：剪力墙为0.9,框架为0.70。4.4电气设计用电场所数量单位安装容量小计配套公建照明及插座4098平方米30w/平方米空调4098平方米50w/平方米*******设计有限公司42小计地下车库照明4486平方米5w/平方米动力4486平方米20w/平方米小计住宅住户131423平方米70w/平方米高层公用照明9单元电梯9台15Kw/台小计总计备用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量(w/平方米)小计地下车库住宅高层公用照明9单元电梯9台15Kw/台小计总计3、供电电源：高压电源由区内IOKV开关站引来，低压电源由小区电业变配电站引来，埋深为室外地坪下0.7米。*******设计有限公司435、变、配，发电站数量及位置：设置十二座500KVA的箱式变配电站。变配电站具体位置应能满足低压供电半径不大于150米的要求。防电源专线敷设，且消防水泵、消防电梯、排烟风机等消防电氧指数为27以上的难燃型塑料管暗敷，消防设备及应急照明采阻燃级别为8级。所有导线绝缘层颜色应一致，接地线为黄绿4.4.4保护接地及等电位联结属门架、电缆桥架等均应作等电位联结。配电间设总等电位联结箱，强、弱电管井、电梯机房、卫生间、水泵房、风机房、*******设计有限公司442、接闪器：利用25*4热镀锌扁钢作防雷带，并在屋面形3、引下线：利用建筑物外墙柱内四根不小于中10主筋作坪上0.5米处焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用中10热出墙面1米，以便在测试达不到设计要求时补打人工引下线间距不大干25米。5、接地电阻：不大于1欧姆。4.4.6通信系统房间或场所数量单位容量小计*******设计有限公司45住宅1306户2对/户2612对配套公建4098平方米1对/80平方米52对总计2664对4.4.7有线电视系统1、电视系统规模房间或场所数量单位容量小计住宅1306户2对/户2612个配套公建4098平方米1对/100平方米总计2653个4.4.8安全防范系统住宅楼设置门禁对讲系统，住宅主卧室、起居室设置紧急报警按钮。小区主要出入口、住宅楼入户处设置电视监控系统，小区四周设置周界报警系统及巡更系统。地下车库设置车库管4.4.9消防报警系统1、地下车库设消防自动报警及联动控制系统，保护等级为二级，系统形式采用集中报警系统，设消防控制室。2、消防报警系统采用阻燃导线穿金属管敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30mm。3、地下车库的排烟风机、消防泵、喷淋泵、消防广播均联动控制，且在消防控制室能直接手动起动。*******设计有限公司46启动消防水泵、排烟风机，同时启动消防报警装置。疏散通道温探测器动作后，卷帘下降到底。用作防火分隔的防火卷帘，房间或场所参考平面及高度照度标准值照明功率密度(w/m²)配电间0.75m水平面7一办公0.75m水平面9一住宅地面6一地下车库地面4一2、灯具及光源选用：荧光灯采用显色指数不小干80的三均采用紧凑型荧光光源，疏散照明灯具采用LED光源，与节能*******设计有限公司47灯具出光口形式开敞式保护罩(玻璃或塑料)隔栅透明磨砂、棱镜灯具效率4.5给排水设计4.5.1设计依据4.5.2设计范围多层及高层住宅及地下车库室内给排水系统、燃气系统设*******设计有限公司48重现期P=1年径流系数W=0.6汇水面积F=99073m²雨水量Q=1483L/s*******设计有限公司494.6消防设计2.《建筑设计防火规范》GB50016-2006年版)4.6.2消防系统*******设计有限公司50火栓系统，并设消防泵组，设专用消防水***,消防泵进水直接由消防水***抽吸，设消防水泵接合器2套。喷淋泵设于地下车库泵房内，并设专用消防水***,喷淋泵进水直挂，由消防水***抽吸，喷淋系统设有消防水泵接合器2套。4.7节能设计4.7.1设计依据*******设计有限公司514.7.2节能措施(1)多层部分：外墙外保温：采用25厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；平屋顶：采用30厚挤塑聚苯板保温系统；坡屋顶：采用55厚挤塑聚苯板保温系统；自身遮阳系数0.85,可见光透射比0.71;气密性不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002所规定的3级；水密性不低于《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002所规定的3级；隔声性不低干《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》GB/T8485-2002所规定的3级；底部自然全年耗电量指标限定值=50.29(KWh/m²),参照建筑全年耗电量(2)高层部分：外墙外保温；采用30厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；平屋顶：采用30厚挤塑聚苯板保温系统；坡屋顶：采用55厚挤塑聚苯板保温系统；*******设计有限公司52自身遮阳系数0.85,可见光透射比0.71;气密性不低干《建筑水密性不低于《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002所规定的3级；隔声性不低于《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》GB/T8485-2002所规定的3级；底部自然通过上述节能措施，设计建筑全年耗电量=49.76(KWh/m²),全年耗电量指标限定值=57.30(KWh/m²),参照建筑全年2、排水节能3、电气节能(1)灯具选用贯彻“绿色照明”原则，选用T-8细管荧光灯、节能灯，并采优质电子镇流器：走道，楼梯灯采用声，光施自动控制，自动减少下半夜的亮灯数，在保证安全情况下，(2)建议由设备自动化管理系统(BAS)实施对工程的给排水、变配电，照明系统、电梯等各类几电设备运行情况的监测和控制，以实现矗优化运行，达到集中管理、程序控制和节*******设计有限公司53(3)小区采用预装式箱式变压器。(4)除住宅内照明外，其它区域照明采用节能型灯具，以(5)室外路灯、庭园灯采用节能型灯具，并采用分段跳跃*******设计有限公司54第五章环境保护与节能5.1.1执行的环境保护标准(1)《中华人民共和国环境保护法》(2)《中华人民共和国水污染防治法》(3)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(4)《建设项目环境保护管理办法》(86)国环字第003号(5)《环境空气质量标准》(GB3095-1966)中二级标准(6)《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中ⅡI类水域水质标准(7)《声环境质量标准》(GB3096-2008)中2类标准(8)《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)中二级标准(10)《建筑施工厂界噪声限值》(GB12523-90)类标准5.1.2环境质量状况1、建设项目所在地区域环境质量现状***火车站站前区地处省级风景名胜——***—***和沿江*******设计有限公司55速公路，北临南外环，规划面积15.27平方公里，建设用地面积为13.97平方公里。其生态环境目标是：全方位重视节能减排，加速推进生态城市人均公共绿地面积达20平方米以上，主要污染物排放总量优于全市平均数的10%左右，空气环境质量优于Ⅱ类标准。5.1.3主要环境保护要求1、施工期和运营期区域声环境质量满足GB3096-2008《声环境质量标准》中2类标准；5.1.4项目建设期环境影响分析染问题。根据本项目的工程特点，本工程施工期的环境污染主要来自施工机械的噪声、建筑垃圾及挖方产生的扬尘、植被被毁坏造成的生态破坏、建筑废水以及建筑施工人员少量生活污拟建项目的噪声来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输*******设计有限公司56各施工阶段主要施工机械距监测点1M处的声级见下表5-1.施工阶段施工机械声级土方阶段推土机挖掘机运输车辆结构阶段混凝土振捣机起重机升降机运输车辆装修阶段电钻电锤木工电刨*******设计有限公司57(1)工程弃土(2)建筑垃圾本项目建筑面积为17万平方米，建筑垃圾产生量按1.5公斤/平方米估算，产生量为255吨。(3)生活垃圾(4)装修垃圾建筑面积17万平方米，产生量170吨。*******设计有限公司58根据本项目的工程内容和性质，项目营运期的环境影响主要来自小区内居民的生活污水、生活垃圾、居民厨房油烟、出建设项目运营期产生的废水主要为居民日常生活产生的污水和商业经营等产生的污水，污水产生量根据《建筑给排水设结果见表5-2.表5-2建设项目污水污水日排放量核算表序号用水项目用水指标基数用水量排水量1居民3520人2商业81783平方米3物业5300平方米4幼儿园100人35绿化10总计2、废气(1)居民厨房油烟*******设计有限公司59建设项目区设计居住户数1081户，每户中、晚两餐的平均炒菜时间按1.5h估算，单台家用除油烟机的基准排放量按500m³/h估算，油烟浓度按10mg/m³预测。则住户全部入住后，居民厨房油烟总的产生量约8.11kg/d,2.96t/a.(2)机动车尾气有利于机动车尾气的扩散，这将大大减轻机动车尾气对人群的3、噪声本工程属居住小区，声环境质量规划为2类区。工程营运期的噪声主要来源于进出于地下车库强排放机、消防水泵、增压水泵、商业活动、家用空调等。消防水泵、增压水泵、地下车库强排放机和商业活动属高噪声源(dB≥80),家用空调和机动车属低噪声源(dB≤65)。4、固体废弃物项目运营期产生的固体废弃物主要是居民日常生活垃圾和商业、办公垃圾，产生量预测见表5-3.表5-3建设项目运营期固体废弃物产生预测序号内容产生系数基数产生量1居民日常生活3520人*******设计有限公司60垃圾2公共垃圾总计本项目商业用房严格按照2006年***市环保局等六部门颁(1)施工噪声防治措施施工噪声是人们特别敏感的噪声源之一，根据目前的机械制造水平，又不能从根本上采取措施予以消除，只能通过加强施工产噪设备的管理，以减轻施工噪声对周围环境的影响。因1)加强施工管理：施工单位应严格执行《建筑施工场界噪法》中的有关规定，遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的2)合理安排施工时间：单位施工禁止在夜间22:00～次日*******设计有限公司616:00进行。如因建筑工程工艺要求或特殊需要必须连续作业而进行夜间施工的，施工单位必须到市行政服务中心环保窗口办理夜间施工许可证后方可进行夜间施工。3)合理安排工程作业：减少同时作业的高噪声施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响。4)加强对噪声设备的维护和保养。(2)施工废水污染防治措施1)建筑废水处理：在施工地点低洼处设置临时废水沉淀***2～3个，收集施工中所排放的各类废水，在经沉淀一段时间后，作为施工用水的一部分回用，既节约用水，又减轻了对周2)生活污水处理：建临时化粪***:施工人员集中宿营，生活污水集中排放，宿营区污水经化粪***处理达到GB8978-1996《污水综合排放标准》中三级标准后排入城市污水管网，进入市污水处理厂进行二次处理。化粪***型号为10#,有效容积23.2m³。(3)施工固体废弃物污染防治措施1)弃土和建筑垃圾处理：工程产生的所有弃土和碎砖、砂石等建筑垃圾全部回填以调整工程场地标高，工程低洼处需要一定数量的填方，经核算，填方量与挖方量基本平衡，无外运2)生活垃圾处理：施工人员的生活垃圾由环卫部门统一收*******设计有限公司62通过以上措施，可将本建设项目的固体废弃物对环境造成(4)施工扬尘污染防治措施施工扬尘的起尘量与许多因素有关，如挖土机等在工作时的起尘量与挖坑深度、挖土机抓斗与地面的相对高度、风速、土壤的颗粒度、土壤含水量等因素有关。为了减轻扬尘对周围1)加强工程机械的保养维护，提高机械的使用效率。2)工程物料堆场选择适合的位置，并适时做好洒水抑尘等3)文明施工、洒水作业，车辆上路前预先冲洗，运输时尽4)使用环保型装饰材料，以确保室内环境空气达标，从而5)风速四级以上时，暂停土方开挖。采取以上防护措施后，可减轻工程建设对施工区域近地面(5)施工期水土流失防治措施工程施工期相对较长，将会遇到雨量充沛时期。因此，施工过程中雨季水土保持工作相当重要。雨季施工的水土保持工*******设计有限公司631)施工单位应密切关注气象变化，事先了解降雨时间和情2)施工时要随时保持施工现场排水设施的畅通。3)雨季施工时，应随挖、随运、随填、随压，雨前和收工4)当暴雨来临时，堆场应使用一些防护物，如使用草席等5)在堆场周围设置砖砌围栏，以减少水土流失造成环境影(1)废水污染防治措施本项目区内排水实行雨、污水分流，雨水进入雨水管网，排放的生活污水进化粪***预处理达到GB8978-1999《污水综合排放标准》中三级标准后，排至园区市政污水管网，进入站前(2)废气污染防治措施建设项目住户全部入住后，居民厨房油烟总的产生量约经家用抽油烟机处理后，并经内壁式油烟通道直达楼顶，排入(3)噪声污染防治措施1)本工程建成后，加强对机动车的管理，在小区交通出入*******设计有限公司64口处设立大型车辆禁行标志和轻型车辆限速2)根据***市《关于进一步加强***城区环境污染整治的通告》精神，项目区内禁止从事卡拉0K、汽车修理、PVC和铝合金门窗加工等产生噪声污染的行业。3)建设单位将车库强排风机、消防水泵、增压泵以及变电设备布置在地下室内，所有风机等运转设备均设减震基础和可曲绕橡胶接头，风机出口设置消声器。通过楼板墙体隔声、基础减震、消声器消声等减噪措施，可将室外环境的设备噪声降低到50分贝以内。(4)固废污染防治措施建设单位计划在每幢住宅楼或商住楼单元出口处及四周设置30个生活垃圾筒，保洁员定期的收集生活垃圾。生活垃圾经收集后全部进入城市垃圾清运系统，对环境的影响很小。5.1.7环保工程投资估算表5-4环保工程投资估算一览表编号环保设施投资(万元)1化粪***处理生活废水2垃圾收集箱、筒收集生活垃圾3小区绿化降低噪声和细分扬尘*******设计有限公司655.2节能方案5.2.1用能标准和节能规范根据本项目性质，节能方案应符合《安徽省居住建筑节能设计标准》(夏热冬冷地区)(DB34/T754-2007)、《夏热冬冷地和《采暖通风与空气调节设计规范》 公共建筑的节能设计，在保证相同的室内环境参数下，与未采取节能措施相比，全年采暖、通风、空调和照明等的总能耗应减少50%,其中围护结构分担节能率约22%;空调采暖系统分担节能率约20%;照明设备分担节能率约8%。5.2.2能耗状况和能耗指标分析项目社区各部分负荷密度为：住宅60～50w/m²,商铺建筑80w/m²,地下车库15w/m²,其余用房60w/m²。全年耗电量指标限定值为50.29KWh/m²;小高层建筑为49.76KWh/m²,全年耗电量指标限定值为57.30KWh/m²。项目全部建成，年用电总量约为879.67万kWh,年用电量密度为51.54kWh/m²,年人均电量为2444KWh/人(***市远期城 *******设计有限公司66约为39.94万吨。(1)多层部分：自身遮阳系数0.85,可见光透射比0.71;气密性不低于《建筑水密性不低于《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T能分级及检测方法》GB/T8485-2002所规定的3(2)高层部分：*******设计有限公司67外墙外保温；采用30厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；平屋顶：采用30厚挤塑聚苯板保温系统；坡屋顶：采用55厚挤塑聚苯板保温系统；自身遮阳系数0.85,可见光透射比0.71;气密性不低干《建筑水密性不低于《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002所规定的3级；隔声性不低于《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》GB/T8485-2002所规定的3级；底部自然(3)总平面设计：从总平面设计方面考虑建筑的通风、采光和受热，建筑物(1)灯具选用贯彻“绿色照明”原则，选用T-8细管荧光灯、节能灯，并采优质电子镇流器：走道，楼梯灯采用声，光施自动控制，自动减少下半夜的亮灯数，在保证安全情况下，(2)建议由设备自动化管理系统(BAS)实施对工程的给*******设计有限公司68排水、变配电，照明系统、电梯等各类几电设备运行情况的监测和控制，以实现矗优化运行，达到集中管理、程序控制和节(3)小区采用预装式箱式变压器。(4)除住宅内照明外，其它区域照明采用节能型灯具，以(5)室外路灯、庭园灯采用节能型灯具，并采用分段跳跃(6)天然光是免费的光源，要充分利用自然采光，合理进行采光设计，提高室内采光系数。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达70～80%,同样能起到节电的作用。(7)采用变频调速恒压供水可大幅度降低能耗，节能效果可达节电25%以上。本项目按照建筑节能设计标准进行节能设计，并采取有效的综合节能措施，充分降低空调、照明和供水等的电耗，所建成的住宅不仅舒适，而且能耗低，总能耗与未采取节能措施相*******设计有限公司69第六章项目组织管理******花园居住小区开发项目由******房地产集团******办公室的主要职能是行政管理、人事管理、部门协调与后勤服务；工程部的主要职能是项目的工程管理与计划；销售部的主要职能是产品销售推广与用户服务；开发部的主要职能是市场调研、开发与管理；财务部的主要职能是企业的财务管理房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体而言，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目*******设计有限公司70标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指一、工程施工控制施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程(1)进度计划的形式常用横道图法和网络图法来表示；第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示；第三(2)进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进*******设计有限公司