海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告

1海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告第一章海南军垦休闲农业观光园项目基本情况 4 4 4 5 5第二章总论 5一、本项目研究的方法 5 6三、可行性研究结论 6第三章海南省及*****县的基本情况分析 8 8 第四章海南休闲度假地产分析 第五章本项目区域休闲度假地产分析 一、*****县关于度假居住地产的发展思路 2二、*****县度假居住地产的发展现状 三、*****度假居住地产前景分析 第六章海南军垦休闲农业观光园项目客户分析 一、休闲旅游度假客户分析 二、海南军垦休闲农业观光园项目客户分析 第七章海南军垦休闲农业观光园项目区域概况、开发原则和目标 三、海南军垦休闲农业观光园项目开发的原则 五、海南军垦休闲农业观光园项目开发目标 第八章海南军垦休闲农业观光园项目规划方案 第九章海南军垦休闲农业观光园项目功能分区与重点项目建设 三、项目综合用地指标 1、休闲度假区 2、养生理疗区 3、农业观光区 4、山林活动区 第十章海南军垦休闲农业观光园项目开发分期及各阶段目标 二、项目第一阶段建设 第十二章海南军垦休闲农业观光园项目投资测算与财务评价 七、项目风险分析 第十四章海南军垦休闲农业观光园项目综合效益评价 第十五章海南军垦休闲农业观光园项目研究结论 4 二、从*****县旅游总体规划体系来看 三、从*****风景名胜区总体规划来看 四、从项目开发自身来看 海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告正文第一章海南军垦休闲农业观光园项目基本情况海南军垦休闲农业观光园项目(以下简称“本项目”)1、企业名称：海南银湾旅游房产投资有限公司(以下简称投资方)5控股，全国13家知名企业共同出资组成的大型企业集团。本项目总投资20.08亿元。本项目位于定安县安丽湖风景名胜区，规划用地4040亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩，另外2565亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、第二章总论一、本项目研究的方法63、国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意建设的要求，而且对增强区域经济、促进*****新农村建设的旅2、从*****县旅游总体规划体系来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，它的开发对*****县74、从海南军垦休闲农业观光园项目开发来看本项目挖掘、反映了*****的休闲旅游特色，既符合国情、优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统 。8第三章海南省及*****县的基本情况分析1、自然地理社会概况常绿，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温28℃、最低平均气温18.8℃,年平均气温23.8℃。年平均日照时数2225.2小时，年降水1691.7mm,5-10月雨量为300.7mm,年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速3.23m/秒。陆地面积3.54万平方公里，人口约800万，其中非农业人口从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，光临海南。2002年省委省政府通过的《海南省旅游发展总体规胜地。省委2005年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游92、经济情况2009年，全省生产总值1646.6亿元，比上年增长11.7%。全社会固定资产投资1002.5亿元，增长41.4%;社会消费品零售总额534.5亿元，增长19.2%,投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入178.2亿元，增长23%,占生产总值比重由上年的9.6%提高到10.8%,税收占地方一般预算收入比重84.9%、同比提高1.7个百分点。地方一般预算支出484.5亿元，比上年增支126.5亿元，完成年度预算任务。金融机构存、贷款分别增长35%和40.1%,银行业盈利40.3亿元、增长1.1倍，不良贷款率下降1.5个百分点。城镇居民人均可支配收入13751元，农村居民人均纯收入4744元，实际分别增长9.6%和9.2%。城镇新增就业9.1万人，高校毕业生初次就业率86%,中职毕业生初次就业率95.3%,基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在3.5%以内。农村劳动力转移就业8.9万人，农村贫困人口减少4.5万3、国际旅游岛建设契机2009年12月31日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发〔2009〕44号)批复，正式启动海南翔实记述了1840至1996年的史实。叙述在*****这片热土上，着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实、敦厚的民风；*****县地势南高北低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温24度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数1880小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量1953毫米外，境内河流不少，流域面积在100平方公里以上的河流有9条，总流域面积达1293.2平方公里，是“三3、*****县自然资源富文、新竹、黄竹10个镇，3个国营农场。辖区东西宽45.5公里，南北长68公里，总面积1189平方公里，总人口32万。辖【水资源】水资源丰富，集雨面积100平方公里以上的河流有10条，呈网状分布，各类水库87宗，山塘36宗，拥有琼北地区最大的人工湖——*****。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。【作物资源】*****县素有“槟榔之乡”美称，全县现有槟榔4.7万亩，且还橡胶9.1万亩，胡椒1.6万亩，荔枝2.33万亩。冬季瓜菜9.44、社会经济情况用，经济发展势头良好，产业结构进一步优化。2009年全县生产总值完成21.65亿元，比上年增长(下同)14.2%。其中：第一产业完成10.14亿元，增长9.7%;第二产业完成3.33亿元，增长24.6%;第三产业完成8.18亿元，增长15.7%。三次产业比重为46.8:15.4:37.8。地方财政收入1.042亿元，增长46.1%,首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%,比全省平均增速17%高5.5个百分点。农民人均纯收入幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛12.5万吨，增长6.4%,农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加474元。其中已建成投产27家，在建14家，已批待建7家，塔岭工业园县各景点接待旅游过夜人数21.34万人次，比上年增长15.4%;实现旅游收入1.3亿元，增长18%。5、基础设施建设情况基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。2009年全社会固定资产投资总额完成6.68亿元，增长49.2%,其中，城镇固定资产投资总额5.3亿元，增长61.9%,比全省平均增速18.9%高43个百分点。全县投资额在500万元以上的项目有31个，比上年增加16个，其中投资1000万元以上的有17个。基本完成老城区10条道路改造、文体广场、文化公园项目及潭榄河休闲带项目建设。积极培育*****房地产市场，引14个。完成了岭口水尾洋等3个国家级土地整理项目、南扶水6、*****县旅游发展定位*****县围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，努力以打造琼北旅游强县为目标加快发展一是加大旅游业开放力度。高水平编制*****县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办2008年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有*****高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球场和1～2家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。二是加快精品旅游项目建设。启动*****风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模、上档次。司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动*****核心区和o2009年共有意向到*****县投资项目40个，已落户的项目幸福城项目拟投资60亿元、丁湖路海南文化博览园项目拟投资63亿元、北京天行九州集团南部百里百村、母瑞山红色旅游资源开发项目计划投资100亿元、南山集团龙门镇项目、昌茂集团“十里长廊”项目等。其中昌茂集团“十里长廊”项目，计划从中润温泉水城开始，一直延伸至*****的“十里长廊”项目，规划用地3万亩，总投资约40亿元，布局了住宅区、旅馆街区、为*****县休闲高档旅游地产产业带。北京中科恒通投资有限公司大黄竹合作开发项，约投资30亿元，用三到五年时间，优化县城镇距省会海口30公里、距三亚市210公里，县内公路四通第四章海南休闲度假地产分析(1)近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内(2)海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。(3)海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力，是理想的2、百企千亿下海南：海南岛重回房地产市场巅峰时代(1)北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长，这些项目总投资额超过1000亿元。(2)典型项目：·中建海南分公司：国电集团投资近10亿元的万丽酒店·广东雅居乐地产耗资200亿建设的海南清水湾项目。10年之内，在这片1.5万亩的海滩上，将出现一个包括别墅、·整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，5月29日，便有10中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势4、以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增(1)中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，(2)滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价(3)海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸5、财富阶层自90年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，(1)从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度(2)近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内(3)海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群(4)海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率，海南1、内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织1、度假型居住地产(第二居所)●海棠湾●清水湾：雅居乐清水湾项目●海口：海蓝椰风，龙墅湾●香水湾：香水湾一号2、专业性旅游地产(酒店、度假村等)设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区●大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能●海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初●酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级11家，四星级和准四星级29家。09上半年海棠湾将有15家超五星级酒店开工。●高尔夫：有高尔夫球场3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛●潜水：有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，●水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等●娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店,市内有4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。海南休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市,具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现度假型居住地产2、模式二：养老地产开发模式——海岛中部*****代表的“候鸟型”社区开发海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。海南中部高速沿线的*****、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。开发(1)发射基地建设2007年8月22日，经国务院189次常务会议批准将在海南省极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任(2)航天主题公园(3)重要影响航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——海南旅游格局重新洗牌,文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展。个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。六、海南休闲度假地产的竞争态势性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场的影响，三其他优异的自然资源有待开发。1、度假型居住地产竞争态势——主要是依靠不同的资源，做资2、专业性旅游地产竞争态势——依靠品牌力量、服务质量来打3、启示：(1)抢占稀缺资源，提高品牌形象；(2)资源价值最大化，提高品牌美誉度；(3)打造品牌力量，提高品牌知名度；(4)通过服务质量来保持品牌忠诚度。七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战1、海南国际旅游岛建设带来的机遇(1)国际旅游岛前奏：建省20年历程，发展定位从“一省两地”基建和资本市场建设(2)国际旅游岛时代：2010年1月，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、相关意见和政策具体内容发挥海南特色优势，全面提升旅游业管理服务水平进一步规范旅游市场秩序，推进旅游服务标准化和投融资政策财税政策购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。5年补贴50土地政策开放签证政策增加芬兰、丹麦等5国为入境免签证国家，对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上(含2人),入境停留时间延长至21天。2、海南休闲旅游度假地产发展的机遇转型后的海南国际旅游岛将成为大陆居民的后花园，加快旅游市场的进一步开放扩大做好准备。(1)随着经济高速增长，人民日益富庶，中国正日益成为全球最具生机活力的旅游市场。中国国家旅游局的数据显示，2008年中国入境旅游人数为1.3亿人次，国际旅游外汇收入达408亿美元。出境游总人次4,584万，是亚洲最大的客源输出国。联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。(2)中国旅游市场庞大，发展後劲充足，中国旅游业”蛋糕”做大了，海南也必将从中分享更多的利益。海南还可以与香港大力发展”一程多站”的旅游模式，甚至将整个东南亚串连起来，使彼此的旅游资源形成互补，海南作为未来的区域旅游枢纽的地位指日可待。(3)海南历年来接待的海内外游客维持在1500-2000万的水平，且逐年递增，近五年对GDP的贡献在6%以上，预计2020年增加到12%。海南应该加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。3、海南度假型居住地产发展面临的挑战(1)资源的稀缺性，使得海南度假型居住地产在08年的经济危机中表现较稳定，国际旅游岛的批复将为海南房地产进一步奠定万平方米万平方米0元/平方米90(2)目前海南度假型居住地产主要凭借优势资源，走的是“资源地产”的路线，目前发展势头强劲，远期发展受资源的限制。(3)目前市场上存量较大，未来10年内，大规模综合住宅开发主要集中在主城区和新开发度假区，竞争同质化严重。开发时间居住项目建设阳光海岸2007年地330亩三亚湾新城为三亚湾仅可开发的二线用地鹿回头半岛2006年6月正式开工独立别墅占地1725亩；联排别墅360亩凤凰岛2006年开工，计划2011年建设完成产权式公寓，建面共9万平米山水国际2006年起，开发至2012年左右未来供应量87.81万M2凤凰水城2006年开工地大于2250亩大东海01年起楼盘开发，目前已全部开发完毕亚龙湾部分在售海棠湾22010年以高档酒店建设为主；居住用地规划13545亩坎秧湾只允许顶级度假设施的建设红塘湾城市发展备用地；级开发阶段用地控制为1800亩；高端住宅规划地”,远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联1、针对湾区度假地产——丰富产品走综合性发展战略店品牌都会加入进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质(1)湾区要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了避(2)为了追求更大利益，海南湾区的开发强度较大，随着度假(3)目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带(4)海南度假型居住地产将顺应中国经济发展过程中的各类需2、针对养老地产——统筹发展完善配套可持续发展战略中部旅游地产开发中要统筹考虑，完善配套，走可持续发展的战(1)通过城乡统筹发展，提升当地居民生活质量，营造良好的一居所。同时吸纳当地的就业人口，完善医疗、餐饮、娱乐等配套设施，为当地居民安居乐业提供帮助。(2)通过深入的市场研究，针对不同的自然资源条件和人文积同质化竞争。海南当地文化原始淳朴，对旅游和发展都有很强的(3)养老地产的特殊性表现在其针对的客户都是老年人，生活中有大把的闲暇时间需要打发，建立社区的人际区等，注意加强养老社区和所在城市的互动关系。3、针对城市拓展区复合旅游地产开发——超前规划空间聚集战略如东线文昌的航天产业将带动大规模高素质人口和爆炸性的工业项目。这些城市既有丰富的旅游资源也有巨大的发展机遇，但旅游地产的开发起步晚，正处于探索阶段。(1)海南城市面貌日新月异，城市拓展区的地产规划面临的挑状况结合，与前两类相比需要采取迥然不同的发展战略。(2)规划方案要站在城市发展的角度，对未来前景有着超前的(3)在适当区域内适度提高开发的强度，不仅能够节约用地，(4)在海南岛的空间规划当中，西部的工业产业带和东部的旅密互动，共同承担起海南振兴的责任。下游南畔，与省会海口一江之隔，距海口美兰国际机场仅20分*****县政府在06年完成了*****县城市总体规划、*****风景名胜区总体规划、塔岭新区控制性详细规划、全县9个镇总体规划修编等29个规划。又在07至08年期间完成了*****县旅项目，总投资1.2亿的*****合利包装厂，目前正在加紧建设厂值就可增长10倍以上。如果这与05年*****塔岭一带一片荒凉在国际旅游岛建设背景下，*****休闲地产也是迅速崛起。“后花园”将旅游地产集中布局在“一湖一城四带”(*****周里等4个休闲带),计划打造成“吃住行娱购”的上规模休闲人居社区。有了规划，县城做大了整整一倍；有了规划，*****的*****县和昌茂集团签订了“十里长廊”项目合作开发框架协议书。计划从中润温泉水城开始，一直延伸至*****的“十里长廊”项目，规划用地3万亩，总投资约40亿元，布局了住宅整个项目定位为*****县休闲高档旅游地产产业带；和北京中科恒通投资有限公司签署大黄竹合作开发项目协议，约投资30亿位优势资源，打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲、短短的时间内，旅游地产在*****异军突起，原因不仅在于*****浓厚的文化底蕴、优美的自然风光和优越的地理位置，还在于投资者看中了*****作为“海口后花园”的后发优势。*****以优质的投资环境和高标准规划的项目引进大公司目，使*****在国际旅游岛建设大背景下，发展现代休闲旅游服务业中抢得先机，实现*****经济社会跨越式发展和崛起腾飞。昌茂中润温泉水城荣获2009中国广厦奖(海南房地产优秀2009年7月27日，*****县人民政府和昌茂集团及中润公里，海口美兰国际机场30公里，东距清澜港48公里，西建筑设计采用热带简约的建筑风格，很好的诠释了生态、健康、时尚三大生活意境。项目将兴建一座五星级酒店，酒店内设有娱乐、餐饮、健身、网球场、温泉泳池等配套设施，以点带面，全面向所有业主提供星级物业服务，充分满足业主休闲、度假、养生养老的需求。项目在配套设施上更进一步的满足业主的生活需求，商业面积设有银行、医疗、超市等，小区内设有温泉泡池、篮球场、网球场等设施。考虑到项目目前的交通出行状况，开发商将在一定时间内为项目提供免费的巴士车往返海口和项目地址。开发商：*****长信迪力房地产开发有限公司楼盘位置：*****城市中心项目均价：目前价格未定，别墅估计7000元/m2左右位于*****城市中心，项目总投资15亿元，占地360亩，拟建筑面积34万平方米。该项目首期推出的别墅群，以两大超两案例三【龙门旅游度假区】(1)投资方：三亚南山实业开发有限公司(2)龙门旅游度假区位于*****县龙门镇。作为热带天堂，海南很好的背景。龙门旅游度假区总规以项目选址自然本底为基础，或连接东线高速的轻轨进入龙门旅游区。这些入园方式都将以“自然之旅”进行主题化，让游客一进入景区就立刻感受到浓厚(3)龙门旅游度假区五大景区根据选址当地独特旅游资源的地理分布，扣合当地深厚道教文化渊源及其核心主题内涵一阴阳五行一的要素特点，即：相镇理想模式之典范：“龙门新镇”;作为旅游度假区主入口的大门景观区：“龙门岭景区”,游客在这里被引入自然；自然主义者的天堂：“久温塘冷泉景区”,“秧塘冷泉景区”和“龙洲河本项目设置在东线高速出口的迎宾区。每个景区都以其所处区域的地理与人文要素为核心价值，结合冷泉养生的理念，以道家具非常便捷到达度假区的每个角落。零排放的有轨电车和其他“清洁”地面交通系统也可以便捷舒适地将客人输送到度假区*****位于*****县城东北20公里。于1988年被海南省政府评为评为第一批“风景名胜区”,总面积46平方公里。其中湖区面积26平方公里；水面面积12.3平方公里；平均工淡水湖。景区内星级酒店、高尔夫球场、农家乐庄园、垂钓中心等度假游乐设施齐全。*****周边，有着丰富的旅游养生资源：道教仙苑文笔峰、张岳崧故居、海南热带飞禽世界、中国仅此一处的热带冷泉等。2、资源优势(1)湖景资源、高尔夫资源、冷泉资源*****水面1200公顷，是海南省琼北地区最大的人工淡水远眺*****,烟波浩渺，水接着天，天连着水，碧波粼粼，有方的，有圆的，有长的，共有13个。面积最大的小岛有39600平方米，最小的有3300平方米。*****于1988年被列为海南省重点旅游开发区。几年来，吃的配套齐全的系列服务，是一个旅游度假的理想的名胜风景(2)适合开发度假居住开发区度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率*****的湖景资源具有重要的资源优势，加上气候舒适，生态开发商：海南幸福城投资有限公司项目均价：目前项目一期已售完，每套约80m2,售价约100万元。二期600余套别墅群，预计11月份开盘。*****1号，占地6500余亩，是由海南幸福城投资有限公司在海南*****开发兴建的第一个以湖居养生大盘。它源自天然极致的身心修缮之道，筑就天、地、人合一的养生智慧。项目集养生别墅、度假公寓、美国埃里克森养老社区、观光游览、运动休闲、养生度假等设施于一体，依山就势，以天然高尔夫坡地为肌肤，以自然山水为骨骼，打造了一处依山傍湖的国际级养生假日庄园。其特征有：地中海风情园林：取自地中海环境精髓的园林规划，通过景观主轴、次轴和环线规划塑造出不同韵味的园林小品；计出起伏有致的休闲栈道；不同主题的大小广场，演绎着艺核心景观区：*****1号采用了浪漫的地中海风格。由一主轴伊比利亚大道、两次轴、一环线、多节点构成，点线面相结合，相互串联环绕，塑造一系列相互关联且各具特色的空间环境，即满足功能使用要求，又最大限度地展示了地中泡池、喷泉、泳池相互辉映，周边自然水系环绕。圆形景观空间与滨湖景观带、居住区景观有机联系，能直达滨湖景观置了晨曦、暮霞栈道、风车园、圣荷赛游艇码头、佛拉明戈居住区内部景观：居住区内部规划有一条水溪、四条轴线，形成全园的景观骨架；四个景观节点和若干组团则是小区内部的景观精粹；百花园、百果园、百草园及百鸟园尽情药膳养生神农百草园：本着对养生环境的全面理解与细致安排，*****1号在园区重要的景观轴线上，规划了中医药材特色景观带——“百草园”。其中有利养生的各种中药可供您采集、观赏、养护，不仅为居住环境打造了难能可贵的中医药文化氛围，更使您每每经过此处，即能嗅到中药的芬(1)投资方：海南发现者投资有限公司(2)用地情况建设用地781.37公顷，占总用地的67.90%,其中主要建设区用地193.70公顷，占总用地的16.83%,景区、体育公园用地430.39公顷，占总用地的37.40%,道路、市政等配套用地119.21公顷，占总用地的10.36%,村庄用地38.07,占总用地的3.31%。建设用地还包含了部分*****控规所属用地。顷(合4413亩),文笔峰道教文化苑用地(已建成)100.79公顷(合1512亩),*****景区度假项目用地51.28公顷(合769亩),花卉体育主题公园区(体育用地)177.83公顷(合2667地，非建设用地共计369.43公顷，合5541亩，占总用地面积万平方米，总容积率为0.14(包含非建设用地),净容积率为0.21(不包含非建设用地)。(3)功能分区■文笔峰道家文化体验区占地面积208.72公顷，合3131亩。由文笔峰道较文化苑和道■花卉体育主题公园区占地面积244.57公顷，合3669亩。由花卉体育主题公园和花卉体验区两部分组成组成。■海南新农村风情体验区占地面积57.80公顷，合867亩。规划考虑保留基地原有的风貌，对原有村庄进行改造使其形成能反映社会主义新农村面貌■海南风情小镇体验区占地面积157.98公顷，合2370亩。主要由居住区，风情小镇体验区，动漫、创意、教育试验区三部分组成。■海南文化展示园区占地面积151.63公顷，合2274亩。是集中展示海南本土■海南养生文化体验区占地面积76.34公顷，合1145亩。用地是整个景区中紧临*****的地块。■花卉产业基地占地面积为253.76公顷，合3806亩。由花卉产业基地、乐案例三【华田*****高端旅游养生度假社区】华田投资有限公司与中国工商银行海南省分行签署40亿元的授信，华田投资有限公司在3-5年内斥资80亿元倾力打造*****高端旅游养生度假社区。按照协议规定，2010年，华田投资有限公司将总投资7.11亿元，分三期全面开发该公司在*****风景名胜区的重点建设项目，一期投资1.35亿元，3月17日启动*****国际高尔夫社区建设，计划1年内完成现有台建高尔夫球场和会所的建设工程；二期投资3.1亿元完成球道内部1期别墅(131栋、约5万平方米)建设；三期总投资2.16亿元启动丽湖*****大酒店改造工程，计划用1年时间完成，年内完成投资1亿元，同时投资0.5亿元完成新近收购的鸿扬大厦的装修工程。1、建设富有海南特色的旅游产品体系规划、不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境。●发生态度假村项目，特别是依托温泉、山湖林等生态资源的2、发展避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产●依托山、湖、林等生态资源，打造生态休闲(满足避寒、疗养功能)度假村第六章海南军垦休闲农业观光园项目客户分析根据休闲旅游度假市场的客户性质，可以分为以下两大类：私人休闲旅游度假类公务消费类私人休闲旅游类低收入居民中低收入居民中高收入居民高收入居民特种专项休闲市场户外运动休闲生态休闲乡村休闲私人休闲度假类短期(1-2天)中期(3-7天)长期(7天以上)公务休闲旅游类公务休闲度假类1、私人休闲旅游度假类人均GDP水平是确定消费层级的基础。中国人均GDP在2003年超过1000美元，2005年达到1700美元。国家统计局数据显示，到2006年底，人均GDP已经超过2000美元。人均GDP在2000至5000美元之间属于一个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。目前，我国地区差异、城乡差异、阶层差异已经全面凸显。由于收入差距较大，中高收入阶层形成了相当大的群体，且中高收入中层次分化非常明显。中国人口基数大，每一个高收入的阶层，都形成了相当大的市场消费规模。他们对于旅游度假消费的市场需求，正在成为整个旅游产业必须面对的市场导向。即使是千分之一比例的顶级富豪，该阶层的购买力也是一个天文数字。中高收入阶层的消费能力和消费总量，在整个旅游产业中间占的比例将会越来越大。中高收入阶层需求引导下的旅游产品的变化，正在带动整个旅游产业进入升级更新的新时期，这一时期的主要特征就是旅游的休闲化提升。旅游发展的休闲提升，既包括旅游目的地、区域旅游产业，也包括旅游产品、旅游项目及旅游配套。它是以旅游产品的休闲提升为基础，进一步形成区域系统和产业链的休闲提升。休闲可以成为出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游区本身。在这种旅游产品休闲化的趋势下，私人休闲旅游度假类客户可以细分为休闲旅游和休闲度假两类。(1)私人休闲旅游类●居民休闲旅游市场节假日或周末出游为重点。在所有居民中，出游时间在1天以上收入类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成低收入居民消费能力低节假日或周末居住地附近的低价旅游景点自助农业人口的大多数及城市人口的小部分入居民消费能力有限节假日或周末短途或近程旅游景自助、跟团农业人口的小部分及城市人口的中下层收入者入居民消费能力较高节假日或周末中近程、时间在3至7天的旅游景点自助、跟团农业人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消费能力很高时间较长的休闲旅游景区或度假区自助城市人口中的高收入者年龄层消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成青少年市场青少年成长所需费用的投入常被置于家庭开支的首位寒暑假期冬夏令营、红色旅游、高校旅游、素质训练营等学校或机构组织学校、青少年宫等机构组织银发市场消费能力较强间充裕对景点、酒店、餐饮、交通以及导游服务的质量要求高，该市场属高端产品市场组团行政事业单位社区老年活动等类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成自驾游经济实惠型占绝大多数，主要消费项目为门票、住宿和用餐节假日或较高居住城市周边的景区，或长途越野，或驾车控险旅游以亲朋好友结伴同行的家庭自助旅游为主包括白领、教师、等，多以20至40者为主户外运动休闲所有费用均采节假日或周末山地：以郊游、自行车游、登山游、漂流等为主要内冲浪、赛艇等为主要内容；私人飞机驾驶等为主要内容网络化召集或朋友行，无导游安排以上的人群、学历较高的人群为主生态休闲观光与休闲相结合，停留时间较长长假以生态环境为基础，如自然山水、森林等组团或自助偏好自然山水、养生休闲的人群乡村休闲消费不高，旅游加观光假日观光农业、农家乐等自驾车城市人口中的有车族(2)私人休闲度假类●消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾●复游率高。游客认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其游客类型居住方式度假时间群体特征出游方式短期(1—2入住酒店周末当地客户为主，近程旅游，多乘车或为利用双休日的时间休闲放松自驾车中期(3—7酒店、产权式度假屋节假日利用黄金周等长假的时间乘车或自驾车长期(7天以上)酒店、产权式度假屋带薪长假或时间较长的自由假期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度假建筑物的购买者，按自身需要不定期度假自驾车为主(1)公务休闲旅游类●会展、培训、奖励休闲旅游市场：会展旅游是旅游产业和会私人休闲旅游公务休闲旅游谁付费旅游者公司或机构，个体商务旅客自付费用旅游者公务旅游的组织者、公司客户所在地，组织者通常会考虑会议代表的意愿旅行时间通常是在节假日或周末全年(从周一到周五),避免在7、8月份举办重大活动旅行前期准备提前1个月或几天不等有些公务旅行的准备非常仓促，重大会议要提前几个月甚至一年以上安排谁旅行任何有闲暇和有钱的人那些工作中需要旅行的人以及各协会的会员，一些公务旅客有不参加工作的配偶陪伴目的地任何地方——海滨、城市、山区以及乡村等主要是在经济发达地区的大中型城市，一些会议和培训是乡村举行，奖励旅游的目的地和高档度假旅游目的地相同(2)公务休闲度假类类型居住方式时间群体特征组织方式商务会议购买或租赁产权式度假屋不定期实力较强的企业单位，对度假区的休闲氛围要求较高企业自行组织或委托度假区组织企业培训购买或租赁产权式度假屋定期对度假区的休闲氛围要求较高，对商务设施配套要求也较高。实力较强的企业可能产生购买行为，作为企业培训基地来使用。企业自行组织或委托度假区组织政务会议租赁度假屋定期或不定期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度建筑的购买者，按自身需要不定期织海南军垦休闲农业观光园项目的开发具有丰富的自然资源(1)第一类客户是都市高端消费阶层(2)第二类客户是一般的经理人和白领(1)近期目标定位(2)中、远期目标定位(2)以近距离海口市以及整个海南省为次要目标市场，成为周标*****位于*****县城东北30公里，地处东经110°7′至110°31',北纬19°31′至19°44′之间。*****开发经省政面积26平方公里；水面面积12.3平方公里；平均水深12米；22.5-23.7℃,气候宜人。居丁(龙湖镇区)出入口处仅8公里，距*****县城约16公里，距海口美兰机场约44公里，距海口约47公里，距琼海市约43总面积：2410公顷，其中水面面积759公顷。建设期限：2010年至2019年(1)项目属于*****风景名胜区的一部分，*****环湖北路两侧，位于海口旅游圈的南部及海南旅游圈的北部，是海(4)项目处在*****风景名胜区内，拥有较佳的自然风光，军垦休闲农业观光园项目是*****总体开发的一部分，是的关系第八章海南军垦休闲农业观光园项目规划方案要》第九章海南军垦休闲农业观光园项目功能分区与重点项目建设为保障*****环境景观和土地利用的完整性，以利于生态的保护和项目的开发，本项目的规划范围主要养生理疗区养生理疗区在业观光区黄容矾发中心内湖南丽湖序号板块/功能分区取地方式投资回收方式规划面积用地比例容积率总建筑面积公顷亩休闲度假区1水岸度假别墅出让销售型2度假公寓/别墅出让销售型3老年公寓/产权式度假公寓出让销售型4特色度假酒店出让经营型5商业配套出让小计二养生理疗区7健康理疗中心出让经营型3生态度假村出让销售型精品田园式酒店出让经营型健康食品种植基地租赁经营型小计三农业观光区海南热带农业生态观光区租赁经营型生态农庄出让销售型四季花田景观展示区租赁经营型农耕生态体验区租赁经营型小计四山林活动区学生夏令营基地租赁经营型拓展训练基地租赁经营型野趣探险公园租赁经营型小计五其他用地划拨水体划拨森林用地划拨绿地划拨小计合计1、休闲度假区【规划产品】●别墅/连排住宅/多层洋房●老年公寓/产权式度假公寓●商业配套【功能定位】【主要项目规划】老年公寓(养生天堂)定位：【规划产品】●健康检测服务：健康检测中心●康体休闲服务：健身理疗会馆(SPA)/疗养中心/冷泉水疗中心●精品田园式酒店●健康食品种植基地【功能定位】【规划产品】●海南热带农业生态观光区●生态农庄(民宿、民俗、民风体验区)●农耕生态体验区【功能定位】【主要项目规划】农耕生态体验区的主要功能是强调都市人与生态的互动和【规划产品】●学生夏令营基地●拓展训练基地：户外运动(山地自行车)/户外拓展培训中心●野趣探险公园【功能定位】【主要项目规划】然及生态环境中的使科普教育游开始呈现出极强的影响力和辐视员工的意志力培养和团队能力建设，拓展训练可满足这些需功能分区建设项目一期二期三期四期休闲度假区别墅/连排住宅/多层洋房√老年公寓/产权式度假公寓√特色度假酒店√商业配套√养生理疗区生态度假村√精品田园式酒店√健康检测中心√健身理疗会馆(SPA)√疗养中心√冷泉水疗中心√健康食品种植基地√农业观光区海南热带农业生态观光区√生态农庄(民宿民俗民风体验区)√四季花田景观展示区√农耕生态体验区√山林活动区学生夏令营基地√拓展训练基地√野趣探险公园√ 3、基本建设置这是*****集团及下属*****房地产投资有限公司的至高项目管合同部：经理1人、助理2人；工程部：经理1人，副经理3人，工作人员9人；计2人、出纳1人；第十二章海南军垦休闲农业观光园项目投资测算与财务评价项目总规划面积270公顷，4040亩，建设期10年，分四期进行建设，预计为2012～2022年。序号建设项目一休闲度假区1别墅/连排住宅/多层洋房2老年公寓/产权式度假公寓3特色度假酒店4商业配套二养生理疗区5健康检测中心6生态度假村7健身理疗会馆(SPA)8疗养中心9冷泉水疗中心精品田园式酒店健康食品种植基地三农业观光区海南热带农业生态观光区生态农庄四季花田景观展示区农耕生态体验区四山林活动区学生夏令营基地拓展训练基地野趣探险公园序号板块/功能分区取地方式投资回收方式规划面积用地比例容积率总建筑面积公顷亩休闲度假区1水岸度假别墅出让销售型2度假公寓/别墅出让销售型3老年公寓/产权式度假公寓出让销售型4特色度假酒店出让经营型5商业配套出让小计二养生理疗区7健康理疗中心出让经营型3生态度假村出让销售型精品田园式酒店出让经营型健康食品种植基地租赁经营型小计三农业观光区海南热带农业生态观光区租赁经营型生态农庄出让销售型四季花田景观展示区租赁经营型农耕生态体验区租赁经营型小计四山林活动区学生夏令营基地租赁经营型拓展训练基地租赁经营型野趣探险公园租赁经营型小计五其他用地划拨水体划拨森林用地划拨绿地划拨小计合计序号序号项目规划面积出让地面积租用面积划拨地面积公顷亩公顷亩公顷亩公顷亩休闲度假区- 二养生理疗区三农业观光区一四山林活动区一一五其他一一合计序号规划面积销售型经营型划拨型公顷亩公顷亩公顷亩公顷亩一休闲度假区二养生理疗区三农业观光区四山林活动区0五其他 合计序号板块/功能分区取地方式总建筑面积估算单价数量金额备注休闲度假区1水岸度假别墅出让每平米平米万元2度假公寓/别墅出让每平米平米万元3老年公寓/产权式度假公寓出让每平米平米万元4特色度假酒店出让每平米平米万元5商业配套出让每平米平米万元本项小计万元二养生理疗区7健康理疗中心出让每平米平米万元生态度假村出让每平米平米万元精品田园式酒店出让每平米平米万元健康食品种植基地租赁万元每项1项万元本项小计万元农业观光区海南热带农业生态观光区租赁万元每项1项万元生态农庄出让每平米平米万元四季花田景观展示区租赁万元每项1项万元农耕生态体验区租赁万元每项1项万元本项小计万元四山林活动区学生夏令营基地租赁万元每项1项万元拓展训练基地租赁万元每项1项万元野趣探险公园租赁万元每项1项万元本项小计万元五其他用地划拨万元每亩亩万元公共部位不需要投资方出资水体划拨万元每亩亩万元森林用地划拨万元每亩亩万元绿地划拨一万元每亩亩万元本项小计万元六土地成本万元出让金费用出让万元每亩亩万元按评估价27万元每亩的60%即16.2万元每亩租地费用租赁 万元每亩一万元不需要支付租赁费用本项小计七以上一至六合计八其他万元按上述投资的10%估算，包括勘察设计费、工程监理费、管理费以及财务费用等九总计(一至八)万元序号板块/功能分区投资回收方式取地方式总建筑面积估算单价数量金额备注休闲度假区1水岸度假别墅销售性出让每平米平米万元2度假公寓/别墅销售性出让每平米平米万元3老年公寓/产权式度假公寓销售性出让每平米平米万元5商业配套出让每平米平米万元本项小计万元二养生理疗区生态度假村销售性出让每平米平米万元本项小计万元三农业观光区生态农庄销售性出让每平米平米万元本项小计万元四山林活动区六土地成本万元出让金费用出让万元每亩亩万元按评估价27万元每亩的40%交纳出让金，即10.8万元每亩本项小计七以上一至六合计八其他万元按上述投资的10%估算，包括勘察设计费、工程监理费、管理费以及财务费用等九总计(一至八)万元序号板块/功能分区投资回收方式取地方式总建筑面积估算单价数量金额备注休闲度假区4特色度假酒店经营性出让每平米平米万元本项小计万元二养生理疗区7健康理疗中心经营性出让每平米平米万元精品田园式酒店经营性出让每平米平米万元健康食品种植基地经营性租赁万元每项1项万元本项小计万元三农业观光区海南热