新时期房地产工程规划许可审批优化研究

新时期房地产工程规划许可审批优化研究摘要：经过多年的发展，我国已经建立了相对完善的房地产工程规划许可审批流程，但是在不同地区的水平流程上有一定差异，在审批内容和流程上也存在一定的不足。本文根据现有研究资料，分析了新时期房地产工程规划许可审批的重要性，在此基础上分析了房地产工程规划许可审批内容上的优化和程序上的优化，认为在内容优化当中应该增加容积率核算、建设方案合理性规划等内容。同时，在房地产工程规划许可审批程序上提出建立审批撤销程序、审批方案监督程序。通过研究，希望能够对新时期房地产工程规划许可审批提供一些帮助和启示。关键词：房地产工程；规划许可；审批；优化房地产工程规划许可审批是建设管理部门等，依法对房地产建设项目施工建设进行有效监督的方法和手段，是确保房地产建设工程实现预期目标的重要环节。虽然房地产工程规划许可审批是房地产建设项目施工建设之前的一个非常重要的程序，国务院也对这一程序做了一些原则性的规定，但是从目前的具体实施情况来看，在实际的审批内容和流程上各地都有不同的规定，并没有形成一个统一的标准。但是，基本的审批过程是相差无几的，尽管在审批内容和流程上呈现出不断完善的区域，但是依然存在一些不足，需要在今后的流程建设当中进行进一步的调整和优化。一、新时期房地产工程规划许可审批优化的重要性经济社会的快速发展，对房地产建设工程的施工质量和水平以及综合经济效益提出了更高的标准和要求，在房地产工程正式施工之前，根据当前的建设工程相关法律法规，开发商必须获得规划许可证，而规划许可证的审批就成为控制房地产建设项目规划建设质量的一个重要环节，对房地产建设工程施工质量及施工安全等都会产生非常重要的影响。尽管目前的规划许可审批流程日益完善，审批内容也更加贴近于房地产工程施工建设的内容和要求，但是从实际的规划许可审批情况来看依然存在一定的不足。比如说在现场实际勘察的过程，很多地方的住建管理部门等在实地勘察的过程中流于形式，这种情况下势必会影响审批结果以及后续的执行。在这种情况下就需要对房地产工程规划许可审批进行进一步的优化。通过优化可以建立更加完善的审批机制，为更好的监督房地产开发单位的开发和建设活动，确保其按照土地出让的基本要求做好项目开发工作，有效的避免违规开发的情况发生。当然，通过优化规划许可审批也能够更好的监督房地产工程开发单位的开发质量，以及工程施工建设过程中的施工安全，避免工程施工质量和施工安全管理工作不到位对工程建设造成的负面影响，最大程度的实现房地产工程预计的开发目标和综合效益。二、房地产工程规划许可审批内容的优化（一）重视和加强容积率的核算容积率的核算是一项非常重要的工作，因为每一个项目的容积率在出让之前，政府相关主管部门都会对容积率作出细致的要求，房地产开发企业必须在规定的容积率范围之内进行建设，这样才能确保工程建设符合政府所制定的建设发展规划。但是，从现有的一些研究成果来看，很多房地产开发企业在房地产开发过程中，都存在着变相增加容积率的问题，变相增加容积率意味着人均绿地面积的减少，同时还可能导致违建等情况发生。所以，在房地产工程规划许可审批的过程中，容积率的核算是一项非常重要的内容，应该将其作为审批过程中的一个重要内容加以控制。容积率的核算应该根据现场勘察的结果，对照房地产开发企业所提供的规划设计方案进行，要对着平面图标注的各个点细心细致的核算。通过核算容积率，分析其所报的容积率与真实的容积率之间的偏差，一般情况下允许存在一定的偏差，但是偏差不能超过5%。（二）增加建设方案合理性的审查在房地产工程规划许可审批当中，设计方案和施工方案的审批应该成为审批环节的重中之重，但是对设计方案和施工方案的审批不能只是从理论上对这两种方案进行分析和评价，也不能只停留在房地产开发单位所提供的相关材料的基础上进行。在审批的过程中需要注意以下几点。第一，现场调查结果与建设方案的协调一致性审查，不管是对设计方案还是对施工建设方案的审批，在审批的过程中都要根据施工现场调查的实际情况来进行比对分析，因为虽然设计方案和施工方案都是建立在现场调查的前期和基础之上，在审批的过程中也就以房地产开发企业所提供的相关材料为主，但是在施工之前施工建设单位的准备工作当中，对现场进行了一定的平整改造，其平整改造以后是否依然与设计方案和施工方案相一致，这是审批当中需要解决的一个重要问题。第二，分析设计方案和施工方案是否存在问题，审查这方面的内容需要住建等审批部门，在审批的过程中具备一定的设计知识和施工方案读取能力，在审批的过程中能够根据设计方面和施工方面的专业知识，以及相关法律法规和行业规定的标准，对设计方案内容和施工方案内容进行科学性和合理性分析，如果发现问题应该及时通知房地产开发企业进行调整和优化。三、房地产工程规划许可审批程序的优化（一）增加规划许可审批的撤销程序从房地产工程规划许可审批的角度来讲，审批通过以后，施工建设单位在施工建设期间如果违反规范审批的内容，相关审批单位就需要撤销规划许可证。但是从目前来看，各地并没有对规划许可证的撤销做出详细的规定，包括撤销的标准和撤销的流程，这些方面相对都比较模糊，实践当中主要是以施工建设单位是否违反了相关法律法规等为标准确定是否需要撤销。在撤销标准和程序都不完善的情况下，很容易引起房地产开发企业与主管部门之间发生矛盾和纠纷。为了解决这些问题，国务院可以在相关部门规章当中增加规划许可审批撤销程序，进一步明确撤销的标准和基本流程，撤销的后果等。当然各地也可以根据本地区的实际情况来完善撤销的程序，使规划审批的撤销成为房地产规划许可审批的一个重要环节。（二）增加审批方案执行监督程序从行政管理的角度来讲，住建、规划等房地产规划许可审批单位应该对自己所作出的审批结果负责，这种结果不仅仅体现在审批过程上，更要体现在审批许可的执行上。对于施工建设单位来说，可能只是获得规划许可证，但是对相关主管部门来说他们不仅仅是颁发规划许可证，更要确定以许可证为基础的相关规划内容，在实际建设的过程中能够得到全面的贯彻执行。这看上去非常简单，但是目前的监督标准和流程也不规范。作为规划许可审批的后程序环节的重要组成部分，在今后的规划许可审批当中，也应该建立执行监督程序，明确执行监督的部门及其监督形式，以及执行监督的结果。通过执行监督，确保房地产开发企业能够严格按照自己报请审批的相关方案进行施工建设和开发，有效的避免无序开发的问题出现。其中，在执行监督形式上，应该明确规定监督程序以实际调查为主，结合房地产开发企业以及第三方提供的相关材料进行分析和判断。总之，经济社会的快速发展对房地产工程规划许可审批工作提出了更高的标准和要求，在规划许可审批的过程中不能拘泥于现在，而是要站在更加严格科学、更加便捷、高效的角度来审视当前的审批内容和程序，分析内容和程序当中存在的不足，并在审批管理改革当中对相关内容进行调整和优化。通过制度建设的方式明确优化的效果以及在实践当中的应用。参考文献：[1