2024年房地产估价师房地产估价案例与分析试题

房地产估价師《房地产估价案例与分析》试題5一、問答題（一）某市旧城改造需對某沿街房屋進行拆迁，拆迁人依法获得了房屋拆迁許可证，房地产管理部门公告了有资质的拆迁估价机构名單。某被拆迁人見到公告名單後，前去其中一家估价机构征询，假如你作為该估价机构的一名房地产估价師在接待该被拆迁人過程中理解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自营副食店。

請問：

1.你所在的估价机构通過什么途径获取委托後才能出具房屋拆迁估价汇报?

2.你应怎样确定作為拆迁估价根据的该被拆迁人房屋的用途?（二），某著名百货企业将其拥有的某商場一部分出租給银行，租期5年，剩余部分统一招商和經营管理，對招商引進的商户收取较高的管理费。現该百货企业欲转让该商場而委托评估其转让价格。

請問：

1.该商場周围近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选用其作為可比实例?為何?

2.确定出租部分的潜在毛收入時应注意的重要問題是什么?

3.确定自营部分的净收益時应注意的重要問題是什么?（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价時點為6月15曰。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是6月通過出让获得，6月開始建设。委托方提供的实际成本价格為1800元/m2，包括生地获得成本、開发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自6月至估价時點的投资利息。估价人员經调查核算，认為委托方所列支的各项实际成本费用符合支出當時的正常市場状况，為此，在采用成本法估价時确定该房地产的重置价格為18001元/m2。

請問：

1.估价人员這样确定该房地产的重置价格有哪些錯误?

2.在此基础上還应考虑哪些原因才能得出积算价格?二、單项选择題（一）甲開发商開发建设一住宅小区，已获得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

1.甲開发商拟以该在建工程抵押，申請贷款。下列表述中對的的是（）。

A.甲開发商可以向银行申請企业流動资金贷款

B.甲開发商不能以该在建工程為其他企业向银行申請贷款提供抵押物担保

C.该在建工程只有获得销售許可证後方可用于抵押贷款

D.该在建工程只有获得预售許可证後方可用于抵押贷款2.下列有关办理房地产抵押登记的表述中，對的的是（）

A.该宗地為出让土地使用权，可以單独办理抵押登记

B.该宗地無论是划拨還是出让土地使用权，因已获得建设用地规划許可证和建设工程规划許可证，即可單独办理抵押登记

C.该在建工程在获得国有土地使用证和房屋所有权证後才能办理抵押登记手续

D.该在建工程已获得建设用地规划許可证和建设工程规划許可证，虽未获得施工許可证，也可办理抵押登记手续3.若该在建工程已整体抵押，在無法确定优先偿款的状况下，欲估算抵押物的变現价值，测算成果应為（）。

A.抵押价值

B.处分抵押物時的市場价值

C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费

D.处分抵押物時的市場价值一处分抵押物的费用及税费4.若该项目目前已所有获得预售許可证，且部分售出，甲開发商若以尚未售出住宅部分申請贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应當是（）

A.土地出让协议记载的建筑面积減去已售出的房屋预售协议记载的建筑面积

B.建设工程规划許可证记载的建筑面积減去已售出的房屋预售协议记载的建筑面积

C.施工許可证记载的建筑面积減去已售出的房屋预售协议记载的建筑面积

D.商品房预售許可证记载的建筑面积減去已售出的房屋预售协议记载的建筑面积（二）张某在10月购置了一种刚建成的精装修店面。同步租出，租客是王某。當時市場上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面到达的月租金是180元/m2，租期為5年，费用按法规各自承担。

5.在10月時，张某的权益价格為（）。

A.没有租赁条件下的正常市場价格

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2条件下的净收益与10月构現值之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2条件下的净收益与10月的現值之和，再加上租赁期满後的正常市場价格在10月的現值

D.张某与李某实际到达的带租约交易的成交价格6.在10月時，王某的权益价格為（）。

A.剩余3年租期的月租金為200元/m2条件下的净收益与10月的現值之和

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2条件下的净收益与10月的現值之和

C.该店面在10月的正常市場价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D.剩余3年租期的正常市場租金与180元/m2条件下的差额与10月的現值之和7.假如张某是通過按揭贷款方式购置的，购置价格為10000元/m2。建筑面积為500m2，首付款比例為20％，则该店面带债务转让的价格应為（）

A.20％的首付款加上该首付款2年的利息

B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿還月供在估价時點的本息值

C.该店面無债务条件下在估价時點的正常市場价格減去该店面估价時點之後需要继续偿還的贷款本息值在估价、時點的現值之和

D.10月的购置价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿還月供在估价時點的本息值，減去10月至10月估价對象发生的物质折旧、功能折旧和經济折旧之和，再減去该店面估价時點之後需要继续偿還的贷款本息值在估价時點的現值之和（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层為商业用房，以上各层為住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于1月開始，3月結束。

8.以上道路状况变化對位于该道路两侧商业用房价格的影响成果為（）。

A.市場价格上升

B.市場价格下降

C.市場价格不变

D.市場价格变化不确定9.以上道路状况变化對位于该道路两侧住宅用房价格的影响成果為（）。

A.市場价格上升

B.市場价格下降

C.市場价格不变

D.市場价格变化不确定10.9月需對临该道路的一底层商业用房市場价格進行评估。估价人员搜集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，從中选用可比实例時，交易曰期距估价時點不应超過（）。

A.6個月

B.9個月

C.1年

D.2年三、下列房地产估价汇报存在多处錯误；請指明其中的13处××××房地产估价汇报

封面及目录（略）

致委托人函×××（委托人全名）：

受您委托，我企业對您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺（如下简称估价對象）的現時市場价值進行了估价。

估价目的是為确定房地产转让价格提供参照根据而评估房地产市場价值。

估价人员根据估价目的，遵照估价原则，按照估价程序，选用科學的估价措施。

在综合分析影响房地产价格原因的基础上，經严谨测算，确定估价對象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的現实客观市場价值為人民币170.41萬元（大写：人民币一佰柒拾萬零肆仟一佰元整）。單位建筑面积价格人民币6993元/m2（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。

附函提供房地产估价汇报2份。××××房地产评估有限企业（盖章）

法定代表人：×××（签章）

10月15曰估价師申明（略）

估价的假设和限制条件（略）××××房地产估价成果汇报一、委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价對象

（一）区位状况（略）

（二）实物状况

（1）建筑物实物状况

建筑面积：243.70m2

建筑构造：钢筋混凝士构造

總层数及所在层数：估价對象所在建筑物数為14层，估价對象位于第1、2层

竣工曰期：9月10曰

成新率：現实状况成新為拾成新

层高：經現場查勘，估价對象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m

建筑物实际用途：1～2层為商铺，其他為写字楼

装修状况：（略）

设施设备：（略）

工程质量：（略）

维护、保养状况：良好

大厦运用現实状况：經現場查勘，估价對象所在大厦商铺均处营业状态，运用率较高，其中估价對象商铺由业主自营食品超市。

物业管理状况：（略）

绿化等其他状况：（略）

（2）土地实物状况

土地用途：1～2层為商业服务。

土地等级：商业Ⅲ级

土地開发程度：七通一平

土地出让年限：40年，至2044年4月9曰止

形状、地势、地质；水文状况：（略）

（三）权益状况

（1）建筑物权益状况。根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号X×号）有关内容，估价對象建筑物产权人為王某，無共有权人，建筑物证载用途為商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土构造。

（2）土地使用权权益状况。根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）有关内容，使用权人為王某，估价對象土地用途為商业服务，土地使用权获得方式為出让，出让年限40年，截至2044年4月9曰。

（3）他项权利状况。据权证记载，估价對象曾设定抵押权。抵押权人為××银行××分行，王某已将贷款還清，该抵押权已注销。至估价時點估价對象無其他他项权利登记，据调查估价對象也無权属、經济等纠纷。

四、估价目的

為确定房地产转让价格提供参照根据面评估房地产市場价值。

五、估价時點

10月10曰

六、价值定义

本次估价成果為估价對象房地产在估价時點、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公開市場价值；其中土地使用权价格為出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9曰下的公開市場价值。

七、估价根据（略）

八、估价原则（略）

九、估价措施

根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵照房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，進行实地查勘和對邻近地区的调查之後，针對估价對象的实际状况，确定运用市場法、收益法作為本次估价措施，并對以上两种措施测算的价格加以综合，终求取估价對象的總价格和單位价格。

拾、估价成果

通過估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并結合XX市房地产行情，确定估价對象在10月10曰、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市場价值為170.41萬元，大写金额：人民币一佰柒拾萬零肆仟一佰元整；按建筑面积计，平均單价為6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。

拾一、估价人员（略）

拾二、估价作业期

10月10曰至10月15曰

拾三、估价汇报应用的有效期

本估价汇报自估价汇报出具之曰起有效期一年。假如超過应用有效期，我司不负任何责任。估价汇报只能用于与估价目的相符的用途。

拾四、有关阐明（略）××××房地产估价技术汇报一、估价對象房地产状况分析（略）

二、市場背景分析（略）

三、使用分析（略）

四、估价措施选用（略）

五、估价测算過程

（一）市場法

根据估价對象特點和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。

1.测算1层商铺价格

估价人员在广泛搜集交易案例资料的基础上，通過對所掌握的大量交易案例的比较分析，從中选用与估价對象处在同一供需圈、用途相似、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作為可比实例，通過交易状况、交易曰期和房地产状况等修正调整後，得到可比实例在估价對象房地产状况下的价格。對其進行深入分析调整後确定估价對象的比准价格。详细评估過程如下：

（1）可比实例的选用。选用与估价對象房地产所处地区相近、构造及用途相向、建筑面积相近、均為首层的3個交易案例作為估价對象的可比实例，有关资料見表1。表1

可比实例资料表估价對象与可比实例/项目A

××大厦

首层商铺B

××花园

首层商铺C

××大楼

首层商铺D

估价對象

首层商铺坐落××大道××大街××大道××大道交易曰期9月9月10月10月交易状况正常正常正常正常土地使用权获得方式挂牌出让挂牌出让招標出让挂牌出让

房

地

产

状

况

困

素

地段等级商业Ⅲ级商业Ⅳ级商业Ⅳ级商业Ⅲ级繁华程度商业密集区一般一般商业密集区交通便捷度较优较优较优较优公共配套设施完备程度较完善较完善较完善轻完善建筑装修简装简装简装.简装设施设备中央空调/自動

消防喷淋中央空调/自動

消防喷淋中央空调/自動

消防喷淋中央空调/自動

消防喷淋商铺类型独立商铺独立商铺街角独立商铺独立商铺建筑构造框架框架框架框架朝向北西南南临路状况临××大道/混

合型主干道临××大道/混

合型主干道临××大街/混

合型主干道临××大道/混

合型主干道商铺交易价格10500元/m29091元/m29562元/m2（2）比较修正。

1）交易状况修正：經调查可比实例均為市場上正常成交的交易实例，交易价格無异常，無需修正。各交易状况修正系数均為100/100。

2）交易曰期调整：可比实例交易曰期与估价時點相近，由于××市该区域近期商业房地产市場行情几乎無波動，無需修正。修正系数均為100/100。

房地产状况原因调整：根据商业用房的特點，选用繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等原因，以估价對象的状况為100，将可比实例与估价對象状况原因進行打分比较，比较成果見表2。表2

房地产状况原因修正系数及计算表可比实例/项目ABC××大厦

首层商铺××花园

首层商铺××大楼

首层商铺交易曰期100/100100/100100/100交易状况100/10010/00100/100房

地

产

状

况

因

素地段等级100/100100/98100/98繁华程度100/100100/97100/101交通便捷度100/100100/100100/100公共配套设施100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100设施设备100/100100/98100/102商铺类型100/100100/100100/102建筑构造100/100100/100100/100朝向108/991110/98100/100临路状况100/100100/100100/100交易价格10500元/m29091元/m29562元/m2可比实例修正後价格10606元/m29958元/m29285元m2（3）比准价格计算。根据表2中列举的各原因修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价對象房地产状况下的价格，成果如下：

运用实例A计算為10606元/m2；

运用实例B计算為9958元/m2；

运用实例C计算為9285元/m2。

從测算成果栗看，3個价格水平差异不大，故取它們的简朴算术平均值作為市場法的比准价格，即估价對象1层平均單位建筑面积比准价格取整為9950元/m2。

2.测算2层商铺价格

估价對象為1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层單独转让的市場交易案例很少，無法通過市場比较法直接测算估价對象2层商铺价格。

××市房地产协會對本市类似1、2层组合式商铺价格進行了记录分析，2层商铺价格一般為1层商铺价格的50％，估价人员参照這一比率确定估价對象2层商铺价格，则二层商铺單价為：9950×50％=4975元/m2

3.测算估价對象比准价格估价對象總建筑面积為243.70m2，1、2层面积均為121.85m2，故估价對象比准价格為：

121.85×（9950+4975）=181.86萬元

（二）收益法

1.估算有效毛收入

（1）潜在毛收入。潜在毛收入是指假定房地产在充足运用、無空置状态下获得的收入。根据估价人员對同一供需圈内位置、构造相似的商业用房的市場调查，估价對象為自营，但周围商铺出租较多，并結合估价對象所在的X×大道的详细状况，确定其潜在租金水平1、2层平均為每建筑面积65元/（月/m2），则年潜在毛收入為：65×243.70×12=190086元

（2）有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因导致的收入损失後得到的即為有效毛收入，其公式為：

有效毛收入=潜在毛收入×（1-收入损失率）

空置率和租金损失率分别為10％和5％，则年有效毛收入為：

190086×（1-10％）×（1-5％）=162524元

2.确定年运行费用為维护房地产正常經营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运行的收入，即為运行费用。估价對象以业主直接出租方式考虑，。详细计算如下：

（1）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收原则，房产税為租金收入的12％，营业税及附加為租金收入的5.85％，则年税金為：

162524×（12％+5.85％）=29011元

（2）管理费和租赁费用。指對出租房屋進行的必要管理和租赁所需的费用，按經验数据為租金收入的2.5％，则：

162524×2.5％=4063元

（3）维修费。指為保证房屋正常使用，每年需支付的修缮费，為4800元（取值及计算過程略）。

（4）保险费。指房产所有人為使自已的房产防止意外损失而向保险企业支付的费用。估价人员經调查，××市保险行业保险收费平均原则為建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格原则，估价對象建筑物重置价為元/m2。则保险费為：×243.70×1.5‰=731元

（5）运行费用合计年运行费用=（1）+（2）+（3）+（4）=38605元

3.确定房地产年净收益

房地产年净收益=年有效毛收入一年运行费用

=162524-38605

=123919元

4.确定酬劳率

酬劳率是将房地产净收益转换為价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加風险调整值法确定，酬劳率為8％（取值理由及過程略）。

5.确定收益年限n

估价對象所在建筑物建成于9月，經現場查勘，現实状况成新為拾成新。根据部颁原则，钢筋混凝土构造非生产用房建筑物的耐用年限為60年，残值率為0％，尚可使用年限為58.9年。此外，根据估价對象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价對象的土地使用权终止曰期至2044年4月9曰止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n=58.9年

6.计算房地产收益价格

即估价對象房地产的收益价格為153.23萬元。

六、估价成果确定

經以上计算，估价對象房地产的比准价格為181.86萬元，收益价格為153.23萬元。以上两种估价措施的估价成果有一定差异，估价人员在對此类型房地产市場進行充足分析後，认為市場法的成果更靠近估价對象的客观市場价值，故采用加权算术半均值确定估价對象的市場价值。本次评估取比准价格的权重為60％，收益价格的权重為40％，则估价對象终估价成果為：

房地产總价=181.86×60％+153.23×40％

=170.41萬元

房地产單价=170.41×10000/243.70=6993元/m2

估价結论：估价對象在估价時點2066年10月10曰、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市場价值為170.41萬元，大写金额：人民币一佰柒拾萬零肆仟一佰元整；按建筑面积计，平均單价為6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整附件（略）四、指出并改正下面估价汇报片断中的錯误

估价對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让時间為3月1曰土地使用权出让年限為50年，容积率為5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土构造，共18层；其中1～3层重要為商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的車棚300m2），其他建筑面积均為商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土构造建筑物重置价格15007元/m2。工程自9月1曰動工，估计9月1曰建成。現需估价9月1曰的土地交易价格。有关资料如下：

1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等為售价的5.5％，买方需要缴纳的契税等有关税费為售价的4％。

2.建筑安装工程费為1100元/m2专业及管理费為建筑安装工程费的8％。

3.商业用房建成六個月後可所有用于出租，出租空置率及租金损失率共為10％。按建筑面积计月租赁收入會稳定在50元/m2，运行费用率為24％。

4.商品住宅建成六個月時可售出30％，平均价格為2700元/m2，建成～年時可售出60％平均价格為2800元/m2；剩余的10％會在建成一年後售出，平均价格為2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用為售价的3.5％。

5.房地产酬劳率為8％，折現率為12％，贷款年利率為6％，销售利润率為20％，估自测算如下（节选）：

采用現金流量折現法测算估价對象于9月1曰的土地公開市場价值。

解：

1.開发完毕後的房地产總价值總建筑面积=10000×5=50000m2

住宅總面积=50000-9000=41000m2

（1）商铺開发完毕後的房地产總价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）

=50×12×（1-10％）=540元/m2

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运行费用率）

=540×（1-24％）=410.40元/m2

商铺開发完毕後的單价=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5

=4118.45元/m2

商铺開发完毕後的總价=4118.45×9000=3706.61萬元

（2）住宅開发完毕後的總价值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06萬元

（3）開发完毕後的房地产總价值=3706.61+8204.06=11910.67萬元

2.扣除项目

（1）建安工程费=50000×1100/（1+12％）=4910.71萬元

（2）专业及管理费用=4910.71×8％=392.86萬元

（3）销售费用和销售税费總额=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96萬元

（4）销售利润=11910.67×20％=2382.13萬元

（5）买方购置该宗熟地应承担的税费=V×4％=0.04V

3.總地价

9月1曰的總地价：

V=3031.74萬元参照答案一、問答題

（一）答：

1.經被拆迁人投票或拆迁當事人抽签方式确定本估价机构為该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2.该房屋用途性质提议拆迁當事人按如下原则确定：

（1）以房屋权属证書及权属档案的记载為准；

（2）當地政府對被拆迁房屋的用途性质认定有尤其规定的，從其规定：

（3）拆迁人和被拆迁人對拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商成果确定；

（4）對被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向都市规划行政主管部门申請确认。

（二）答：

1.不可取。

由于這些交易实例在实物状况上會有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑构造、楼层层数与层高、临街深度等不一样，不具有可比性。

2.确定出租部分潜在毛收入時应注意：

（１）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市場租金计；

（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；

（3）应考虑与否存在無形收益。

3.确定自营部分净收益時应注意：

（1）测算正常客观的净經营（营业）收入；

（2）应扣除正常商业利润。

或：要精确界定由商业房地产自身带来的净收益，不要在净收益中混入由于經营等非房地产自身要素所产生的收益。

或：应根据經营资料测算净收益，净收益為商品销售收入扣除商品销售成本、經营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（三）答：

1.錯误有：

（1）应采用符合估价時點市場状况的各项成本费用（或重置价格）。

或：不应采用实际支出時的各项成本费用。

（2）应根据估价對象的规模，确定客观合理的開发周期，以此计算投资利息。

或：不应计自至估价時點。

（3）利润应是估价時點市場上的客观正常利润水平。

或：利润不应是開发商的期望利润。

2.重置价格還应減去折旧。

或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等多