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文档简介

物业全程物业管理文本范例

目录

第一章物业管理方案.................................................23-

前言..................................................................23-

第一节物业管理要点.......................................................24-

一、一种模式..........................................................24-

二、二项承诺..........................................................24-

三、三个重点..........................................................24-

1.完善服务、诚信待人...............................................24-

2.环境管理责任到人.................................................24-

3.安全、消防真抓实干...............................................25-

四、四项措施..........................................................25-

第二节拟采用的管理模式...................................................26-

一、物业管理架构......................................................26-

1.管家(客服)(客服)管理部..........................................26-

2.环境管理部.......................................................26-

3.秩序维护部.......................................................27-

4.工程管理部.......................................................27-

5.财务部...........................................................27-

二、物业管理岗位编制..................................................28-

1.管家(客服)(客服)管理部..........................................28-

2.环境管理部.......................................................28-

3.秩序维护部.......................................................29-

4.工程管理部.......................................................29-

5.财务部...........................................................29-

第三节员工招聘...........................................................30-

一、物业服务中心管理人员..............................................30-

1.服务中心主任(项目总))...........................................30-

2.服务中心主任助理(项目副总)......................................30-

二、物业管家(客服)管理部..............................................30-

1.物业管家(客服)管理部经理........................................30-

2.物业管理文员.....................................................30-

3.写字楼接待员.....................................................30-

4.收发员..........................................................30-

三、环境管理部........................................................31-

1.环境管理经理.....................................................31-

2、保洁员..........................................................31-

3.绿化护理员.......................................................31-

4、四害防治员......................................................31-

四、工程管理部........................................................31-

1.工程管理部经理...................................................31-

2.资料员兼文员、仓库管理员.........................................31-

3.弱电技工.........................................................31-

4.强电技工.........................................................31-

5.空调技工.........................................................32-

6.维修工...........................................................32-

五、秩序维护部........................................................32-

1.秩序维护经理....................................................32-

2.秩序维护员.......................................................32-

六、财务部.........................................................32-

1.财务部经理......................................................32-

2.会计.............................................................32-

3.出纳............................................................33-

4.车场收费员.......................................................33-

第四节物业管理人员培训...................................................33-

一、新员工上岗培训.....................................................33-

二、在岗员工循环培训..................................................33-

第五节物业管理所需物质条件...............................................34-

一、办公及员工住宿用房计划............................................34-

1.办公用房.........................................................34-

2.住宿用房.........................................................34-

二、物业管理工具与装备价格参照表......................................34-

物业管理工具与装备价格参照表.......................................35-

第六节物业管理工作岗位职责...............................................39-

一、物业经理岗位职责..................................................39-

二、物业经理助理岗位职责..............................................39-

三、客服部经理岗位职责.................................................39-

四、物业客服文员岗位职责..............................................40-

五、物业客服员岗位职责.................................................40-

六、物业商务管理员岗位职责............................................40-

七、物业清洁员岗位职责.................................................41-

八、工程管理部经理岗位职责............................................41-

九、工程技术员岗位职责.................................................41-

十、强电技工岗位职责..................................................42-

十一、弱电技工岗位职责................................................42-

十二、暖通技工岗位职责.................................................42-

十三、维修工岗位职责..................................................43-

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责................................43-

十五、秩序维护部经理岗位职责..........................................43-

十六、秩序维护员岗位职责..............................................44-

十七、财务经理岗位职责.................................................44-

十八、财务会计岗位职责.................................................44-

十九、财务出纳岗位职责.................................................45-

二十、财务收费员岗位职责..............................................45-

第七节物业管理预算........................................................46-

一、物业管理开支分类预算..............................................46-

物业管理开支分类预算表.............................................46-

二、物业管理处开支明细预算............................................47-

物业管理处开支预算明细表...........................................47-

第九节物业管理规章制度和档案建立与管理..................................50-

一、管理规章制度......................................................50-

1.公众制度........................................................50-

2.岗位职责......................................................50-

3.运作管理制度...................................................51-

4.员工培训考核制度...............................................52-

二、物业档案建立与管理..............................................53-

1.资料收集......................................................53-

2.资料分类整理..................................................53-

第十节各项专业管理工作方案.............................................53-

一、公共设施设备管理...............................................53-

1.管理目标......................................................53-

2.管理措施......................................................53-

二、安全管理.......................................................54-

1.管理目标......................................................54-

2.建立交互式联动治安网络........................................54-

3.紧急情况下的应急处理措施......................................55-

三、装修管理.......................................................55-

1.日常装修管理..................................................55-

2.装修安全管理..................................................55-

四、消防管理.......................................................55-

2.建立各项消防制度..............................................56-

3.防火措施......................................................56-

4.消防知识培训..................................................56-

5.消防设备管理..................................................57-

五、车辆管理.......................................................57-

六、清洁管理.......................................................58-

第二章员工手册..................................................58-

前言...............................................................58-

总经理致词..........................................................60-

人事宗旨............................................................61-

公司组织架构.......................................................62-

劳动条例...........................................................63-

一、受聘手续...................................................63-

二、员工类别....................................................63-

三、体格检查....................................................63-

四、工作时间....................................................63-

五、超时工作....................................................63-

六、工作考评....................................................64-

七、升职与降职..................................................64-

八、工资分类....................................................64-

工资分类表.....................................................64-

九、工资调整.......................................................65-

十、调职...........................................................65-

十一、辞职.........................................................65-

十二、解聘.........................................................66-

管理规则...........................................................67-

一、人事记录....................................................67-

二、个人仪表....................................................67-

三、员工证.....................................................67-

四、更衣柜.....................................................67-

五、制服.......................................................67-

六、员工出入通道...............................................67-

七、员工出入管理................................................67-

八、嘉宾设施...................................................68-

九、值班时间....................................................68-

十、旷工.......................................................68-

十一、通告.....................................................68-

十二、拾遗.....................................................68-

十三、亲友探访及电话使用........................................68-

十四、物业公司财产..............................................68-

十五、钟卡记录..................................................68-

十六、保密.....................................................68-

十七、部门内部规则..............................................69-

福利制度............................................................69-

一、休息日......................................................69-

二、年假.......................................................69-

三、有薪假期....................................................69-

四、病假.......................................................70-

五、婚假.......................................................70-

六、事假.......................................................70-

七、探亲假.....................................................70-

八、请假制度...................................................70-

九、产假.......................................................70-

十、慰唁假期...................................................70-

十一、因工受伤或死亡............................................70-

十二、全勤奖...................................................70-

十三、工资发放..................................................71-

十四、养老保险..................................................71-

十五、医疗保险.................................................71-

十六、雇主责任险................................................71-

奖罚条例...........................................................71-

一、奖励.......................................................71-

二、处分........................................................72-

三、处分执行...................................................73-

公事处理程序.......................................................74-

一、直属主管....................................................74-

二、部门经理...................................................74-

三、总经理.....................................................74-

四、仲裁小组....................................................74-

安全守则...........................................................75-

一、因工意外受伤...............................................75-

二、火警及防火措施..............................................75-

三、紧急事故...................................................75-

第三章接管验收手册...............................................76-

物业验收程序..........................................................76-

接管验收应检索提交资料................................................77-

一、产权资料.......................................................77-

二、技术资料.......................................................78-

物业档案资料移交......................................................78-

一、综合资料.......................................................79-

二、土建资料.......................................................79-

三、给排水、消防资料...............................................79-

四、电气资料.......................................................80-

五、施工图.........................................................80-

六、声像资料.......................................................80-

物业接收工程项目验收依据..............................................80-

物业工程验收流程...................................................81-

物业工程验收移交项目...............................................82-

物业工程移交项目表(一).............................................82-

物业工程移交项目表(二).............................................83-

物业工程移交项目表(三).............................................84-

物业工程移交项目表(四).............................................85-

物业设施交接.......................................................86-

物业设施交接书.....................................................86-

消防系统验收及表格.................................................87-

火灾自动报警系统调试报告...........................................87-

系统竣工表.........................................................88-

验收表.............................................................90-

暖通空调系统验收及表格.............................................91-

设备开箱检查记录...................................................91-

隐蔽工程验收记录...................................................92-

风管漏风检测记录...................................................93-

现场组装除尘器、空调机漏风检测记录.................................94-

冷冻水管道压力试验记录.............................................95-

制冷系统气密性试验记录.............................................96-

设备单机试验记录...................................................97-

采暖管道安装的允许偏差和检验方法...................................98-

采暖系统水压实验及调试.............................................98-

中间验收记录.......................................................99-

金属管道工程验收及表格...............................................100-

一、质量检验.........................................................100-

1.保证项目检验记录................................................100-

保证项目检验记录表................................................100-

2.允许偏差项目检验...............................................101-

允许偏差项目检验表................................................101-

3.质量保证资料核查................................................102-

质量保证资料核查表................................................102-

二、建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管...................................102-

1.横管坡度........................................................102-

2.伸顶通气管......................................................103-

3.清扫口、检查口..................................................103-

4.管道穿越楼板构造要求...........................................103-

5.验收应检查的项目................................................104-

三、地下防水工程.....................................................104-

1.调查............................................................104-

2.渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号........................104-

3.不宜进行渗漏水检测的现象........................................105-

4.房屋建筑地下室渗漏水现象检测...................................105-

四、室内给水系统.....................................................106-

1.保证项目........................................................106-

2.基本项目........................................................106-

3.允许偏差项目....................................................107-

管道和阀门安装的允许偏差和检验方法................................107-

室内给水设备安装的允许偏差和检验方法..............................107-

4.检查数量........................................................107-

五、室内排水系统.....................................................108-

室内排水管道和雨水管道安装的允许偏差和检验方法....................108-

六、卫生器具验收.....................................................109-

卫生器具安装的允许偏差和检验方法..................................109-

室内给水管道附件及卫生器具给水配件安装............................109-

卫生器具排水管道安装的允许偏差及检验方法..........................110-

电气施工验收.............................................................111-

一、电气照明装置验收.................................................111-

1.验收项目........................................................111-

2.验收应提交的技术资料和文件......................................111-

二、IKV及以下配线工程................................................111-

1.验收项目........................................................111-

2.验收应提交的技术资料和文件......................................112-

电气线路与管道间最小距离(mm).....................................112-

三、低压电器施工.....................................................112-

1.交接验收时应符合的要求..........................................112-

2.通电后应符合的要求..............................................113-

3.验收时应提交的资料和文件........................................113-

四、高压电器施工.....................................................113-

1.真空断路器......................................................113-

2.操动机构.......................................................114-

3.隔离开关、负荷开关及高压熔断器..................................114-

4.避雷器..........................................................115-

5.电容器..........................................................115-

五、电力变压器施工...................................................116-

1.工程交接验收...................................................116-

2.电气装置安装工程母线装置施工....................................116-

3.电缆线路施工...................................................117-

4.盘柜及二次回路接线施工..........................................117-

5.旋转电机.......................................................118-

混凝土结构工程施工质量验收...............................................119-

一、质量验收.........................................................119-

质量验收记录.....................................................119-

二、分项工程质量验收.................................................120-

分项工程质量验收记录.............................................120-

三、混凝土结构子分部工程质量验收.....................................121-

混凝土结构子分部工程质量验收记录.................................121-

砖石工程施工验收.....................................................122-

砖砌体的尺寸和位置的允许偏差.....................................122-

建筑地面工程验收.....................................................122-

各种块料面层相邻两块板的高度差的允许偏差.........................123-

各种面层板块行列(接缝)直线度的允许偏差...........................124-

建筑地面各层表面平整度的允许偏差.................................125-

玻璃幕墙工程验收.....................................................125-

一个分格合金料表面质量...........................................126-

铝合金构件安装质量...............................................127-

隐框玻璃幕墙的安装质量...........................................127-

装饰工程验收.........................................................128-

一、抹灰工程.........................................................128-

一般抹灰质量的允许偏差...........................................129-

二、吊顶工程.........................................................129-

三、隔断工程.........................................................130-

隔断罩面板工程质量允许偏差.......................................131-

四、饰面板(砖)工程...................................................131-

饰面工程质量允许偏差.............................................133-

五、涂料工程.........................................................133-

薄涂料表面的质量要求.............................................134-

厚涂料表面质量要求...............................................134-

复层涂料表面质量要求.............................................135-

溶剂型混色涂料表面质量要求.......................................135-

六、裱糊工程.........................................................136-

七、刷浆工程.........................................................136-

刷浆工程质量要求.................................................137-

八、花饰.............................................................137-

园林绿化工程验收.....................................................138-

一、施工前验收.......................................................138-

二、工程中间验收工序.................................................138-

三、竣工验收文件.....................................................138-

四、竣工验收时间.....................................................138-

五、绿化工程质量验收规定.............................................138-

六、验收表单.........................................................139-

绿化工程竣工验收单...............................................139-

第四章入伙管理手册................................................140-

业入伙管理制度...........................................................140-

一、入伙准备工作.....................................................140-

二、入伙审查登记.....................................................140-

三、预交费用.........................................................141-

四、入伙后的装修管理.................................................141-

入伙期间业主接待标准.....................................................142-

入伙程序指南.............................................................143-

入伙通知.................................................................144-

入伙须知.................................................................145-

入伙手续书...............................................................146-

入住(租用)协议书..........................................................147-

入户声明.................................................................148-

签领钥匙登记表...................................................148-

管理规约.................................................................149-

一、本住宅区情况.....................................................149-

二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式.........................150-

三、业主的权利、义务.................................................151-

四、业主应付的费用...................................................154-

五、违约责任.........................................................154-

六、其他事项.........................................................155-

第五章业户服务手册................................................156-

业户接待与联系...........................................................156-

一、接待与联系形式...................................................156-

二、接待与联系要求...................................................156-

三、来访接待.........................................................157-

四、来电接待.........................................................157-

五、走访与回访.......................................................157-

六、报修及服务接待...................................................158-

七、业户投诉接待.....................................................158-

维修单处理...............................................................159-

一、处理标准.........................................................159-

二、处理用图表.......................................................160-

用户维修委托单...................................................160-

物业维修报告单...................................................161-

返修申请表.......................................................162-

维修记录表.......................................................163-

便民服务.................................................................164-

一、便民服务制度.....................................................164-

1.精神面貌.......................................................164-

2.上班纪律........................................................164-

3.服务质量........................................................164-

4.对外服务内容...................................................164-

5.附件...........................................................165-

二、便民服务程序.....................................................166-

三、小区便民服务一览表...............................................168-

四、有偿便民服务一览表...............................................169-

五、接受长期服务业户名单.............................................170-

委托服务.................................................................170-

一、委托服务项目......................................................170-

二、价格表...........................................................171-

委托性服务项目及价格表………171-

会所服务……………………172-

一、会所服务要求……………………172-

1.网球场…………172-

2.游泳池和更衣室………………172-

3.高尔夫球练习设施.............................................173-

4.健身房、桑拿浴、推拿服务......................................173-

5.弹子房.......................................................173-

6.麻将和纸牌室.................................................174-

7.运动器械的租借...............................................174-

8.会员管理....................................................174-

二、会所服务程序.........................................

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