2024年房地产估价师房地产开发经营与管理

房地产開发經营与管理-1(總分：99.00，做題時间：90分钟)一、單项选择題(總題数：22，分数：22.00)1.房地产開发项目盈亏平衡分析中的保本點，是分析计算風险原因变化而使项目到达______時的极限值。

（分数：1.00）

A.利润為零

√

B.财务净現值為零

C.基准收益率

D.财务内部收益率解析：[解析]保本點分析，是分析计算一种或多种風险原因变化而使房地产项目到达利润為零時的极限值，财务净現值為零阐明项目获利能力刚刚满足基准收益率的规定，是临界點而不是保本點。

财务内部收益率的經济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同步意味著，到项目寿命期终了時，所有投资可以被完全收回。(注：FIRR相称于保本點分析中的酬劳率)2.线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是______。

（分数：1.00）

A.销售量等于盈亏平衡产量時單位产品销售价格

√

B.销售量不不小于盈亏平衡产量時單位产品销售价格

C.销售量等于生产能力产量時單位产品最低销售价格

D.销售量等于生产能力产量時單位产品最高销售价格解析：[解析]线性盈亏平衡分析中，销售收入等于總成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量時單位产品销售价格。3.某房地产開发企业拟開发總建筑面积為50000m2的住宅项目，可销售面积為47500m2，项目的開发成本為5000元/m2，销售均价為6500元/m2，营业税金及附加為销售收入的5.5%。當该项目利润為零時，售价容許減少的最大幅度是______。

（分数：1.00）

A.14.32%

√

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%解析：[解析]5000×5+保本售价×4.75×5.5%=保本售价×4.75，可得保本售价=5569.48元/m2，(6500元/m2-5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%。4.下列房地产投资風险分析内容中，在風险估计阶段应完毕的是______。

（分数：1.00）

A.识别投资项目也許面临的風险

B.测算風险发生的概率大小

√

C.分析風险产生的原因

D.提出風险应對的提议解析：[解析]“识别投资项目也許面临的風险”和“分析風险产生的原因”属于風险辨识阶段工作，“测算風险发生的概率大小”属于風险估计阶段工作，“提出風险应對的提议”属于風险评价阶段工作。5.某房地产開发企业投资開发一占地面积為30000m2的住宅项目，容积率為3.0，估计總開发成本為45000萬元，营业税金及附加為销售收入的5.5%，如要实現30%的成本利润率，则住宅的平均销售單价為______元/m2。

（分数：1.00）

A.6500.00

B.6878.31

√

C.7142.86

D.7751.94解析：[解析]總建筑面积(产量)=30000×3=9(萬m2)，總開发成本=45000萬元，利润=45000×30%=13500(萬元)，根据盈亏平衡點的公式，销售收入-利润-税费=總開发成本，设销售單价為x，则：x×9-13500-x×9×5.5%=45000，x=6878.31(元/m2)。6.在對房地产项目進行多原因敏感性分析時，一般假定同步变化的几种原因发生变化的概率相似，并且是______的。

（分数：1.00）

A.互相关联

B.互相排斥

C.互相独立

√

D.互相制约解析：7.某房地产經营项目在市場前景為好、中、差的状况下的净現值分别為500萬元、300萬元和-80萬元，市場前景好、中、壞出現的概率分别為30%、50%和20%，该项目净現值的期望值是______萬元。

（分数：1.00）

A.240

B.284

√

C.300

D.316解析：[解析]500×30%+300×50%-80×20%=284(萬元)。8.在运用期望值法進行项目風险分析時，各不确定性原因发生的概率Pi的取值范围是______。

（分数：1.00）

A.Pi≥0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

√

D.Pi≥1解析：[解析]各不确定性原因在每种状况下的概率，必须不不小于等于1、不小于等于零，且所有也許发生状况的概率之和必须等于1。9.下列房地产投资项目不确定原因中，属于置业投资阶段的重要不确定性原因的是______。

（分数：1.00）

A.建安工程费

B.土地费用

C.空置率

√

D.容积率解析：[解析]對于房地产開发项目而言，波及的重要不确定性原因有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、開发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；對于房地产置业投资项目，影响其投资經济效果的重要不确定性原因包括：购置价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运行费用、有效面积系数和贷款利率等。10.在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于______。

（分数：1.00）

A.临界點分析

√

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析解析：[解析]最高土地获得价格是指開发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地获得价格。11.运用实物期权措施進行房地产投资决策時，對開发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通過______确定与否進行投资。

（分数：1.00）

A.等待投资型期权估价

B.放弃型期权估价

C.成長型期权估价

√

D.柔性期权估价解析：12.某房地产開发项目的占地面积為15000m2，规划容积率為3，估计開发完毕後可供销售的面积為總建筑面积的80%，项目的總固定成本為8000萬元，估计项目的單位变動成本為4500元/m2，假设所有可销售面积可以所有售出，则到达盈亏平衡的平均销售單价為______元/m2。

（分数：1.00）

A.5377.78

B.6277.78

C.6722.22

D.7847.22

√解析：[解析]總建筑面积(产量)=15000×3=45000(m2)，可销售面积(销量)=45000×80%=36000(m2)，根据盈亏平衡點的公式，销售收入=總成本，销售單价×销量=固定成本+單位可变成本×产量，设销售單价為X，则：

X×36000=8000×10000+4500×45000

X=7847.22元/m2

本題轻易出錯的點在于计算销售收入要用可销售面积，计算变動成本应用總建筑面积。13.鉴定房地产投资風险原因发生的概率属于______阶段的工作。

（分数：1.00）

A.風险辨识

B.風险估计

√

C.風险评价

D.風险决策解析：14.下列有关房地产置业投资不确定原因的表述中，對的的是______。

（分数：1.00）

A.空置率与有效毛收入呈反向变動

√

B.通過与物业服务企业签订長期合约，可以完全排除通货膨胀對运行费用的影响

C.权益投资比率高，意味著投资者承担的投资風险和風险酬劳均增長

D.金融机构一般规定投资者的权益投资比率不得高于某一规定的比率解析：[解析]A选项，空置率提高，可导致有效毛租金收入減少。B选项，可以通過签订長期合约来減少物业维护管理费用的变動，但仍不能排除通货膨胀的影响。C选项，权益投资比率高，意味著自有资金所占比例高，则風险小；D选项，规定投资权益比率不得低于某一规定的比率。15.某房地产開发项目的占地面积為10000m2，规划容积率≤4，估计開发完毕後可供销售的面积為總建筑面积的80%，项目的固定成本為5000萬元，估计平均销售單价為4500元/m2，则使项目到达盈亏平衡的單位变動成本為______元/m2。

（分数：1.00）

A.2350.00

√

B.2937.50

C.3250.00

D.4062.50解析：[解析]總建筑面积=10000×4=40000m2，可销售面积=40000×80%=3m2，销售單价×销售量=固定成本+單位可变成本×销售量，设單位变動成本為x，4500×3.2=5000+x×4，x=2350(元/m2)。(计算销售收入要用可销售面积，计算变動成本要用總建筑面积)16.對某房地产项目進行敏感性分析，當地价、建导致本、贷款利率、资本化率分别減少10%時，项目開发利润的变化分别為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，则其中最敏感的原因是______。

（分数：1.00）

A.地价

B.建导致本

C.贷款利率

D.资本化率

√解析：17.某房地产開发项目，通過测算得出如下数据：假如市場前景看好，净現值為5680萬元，假如市場前景一般，净現值為2450萬元，假如市場前景不好，净現值為负的3680萬元。經分析市場前景為：好的概率45%，一般的概率35%，不好的概率20%，则该项目净現值的期望值為______萬元。

（分数：1.00）

A.2677.50

√

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80解析：[解析]5680×45%+2450×35%-3680×20%=2677.50(萬元)。18.某房地产開发项目的占地面积為1萬m2，容积率為1.5，假如房屋開发成本為3000元/m2(按建筑面积计)，预测可以以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实現所有销售，则该项目实現盈亏平衡的最高土地获得价格(按占地面积计)為______元/m2。

（分数：1.00）

A.3000

B.5000

C.7500

√

D.8000解析：[解析]建筑面积=土地面积×容积率=10000×15=15000(m2)，销售單价×销售量=固定成本+單位可变成本×销售量，设土地价格為x，8000×15000=x×1000+3000×15000，x=7500元/m2。19.下列有关風险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，錯误的是______。

（分数：1.00）

A.解析法對随机的現金流進行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用数學措施在计算机上模拟实际概率過程，然後加以记录处理

C.解析法建立在运用德尔菲法進行風险辨识与估计的基础之上

D.蒙特卡洛法重要用于处理不多于2～3個随机变量的風险問題，而解析法可以分析更多种随机变量的風险問題

√解析：[解析]D选项写反了，對的应為解析法重要用于处理不多于2～3個随机变量的風险問題，蒙特卡洛法可以分析更多种随机变量的風险問題。20.某房地产開发项目有甲、乙、丙三個方案，經测算，三個方案净現值的期望值分别為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，净現值的原则差分别為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，则该项目投资方案的風险從小到大排列次序對的的是______。

（分数：1.00）

A.乙＜丙＜甲

√

B.甲＜乙＜丙

C.丙＜甲＜乙

D.乙＜甲＜丙解析：[解析]计算并比较原则差系数，该系数越小则風险越小。根据公式：V=δ/E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。21.房地产项目風险分析中不能用于風险估计与评价的措施是______。

（分数：1.00）

A.专家打分法

B.“三项预测值”法

√

C.解析法

D.蒙特卡洛模拟法解析：[解析]B选项属于風险分析的措施，是敏感性分析的措施。22.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括______分析。

（分数：1.00）

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低利润水平

√

D.最高土地获得价格解析：[解析]房地产投资项目盈亏平衡分析的原因是成本或是收入方面的，利润是计算出来的。二、多选題(總題数：12，分数：48.00)23.對房地产開发项目進行临界點分析時，一般要進行______分析。

（分数：4.00）

A.最低租售价格

√

B.最高土地获得价格

√

C.最高工程费用

√

D.最低租售数量

√

E.最高销售价格解析：[解析]收入类项目选最低的，成本类项目选最高的。24.按决策性质不一样划分的投资决策类型包括______决策。

（分数：4.00）

A.业务型

B.風险型

√

C.确定型

√

D.群体型

E.不确定型

√解析：[解析]按决策的性质划分，包括确定型决策、風险型决策和不确定型决策。25.盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有______。

（分数：4.00）

A.产品總成本不随产销量变化

B.产品销售量等于生产量

C.單位产品变動成本不随产销量变化

√

D.單位产品销售价格不随产销量变化

√

E.單位产品固定成本不随产销量变化解析：26.决策的有效性程度一般從决策的______等方面来评价。

（分数：4.00）

A.合理性

√

B.可接受性

√

C.時效性

√

D.参与性

E.經济性

√解析：[解析]决策的评价原则重要是评价决策的有效性程度，一般從决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的時效性和决策的經济性四個方面来评价。27.下列分析措施中，属于風险估计与评价的常用措施有______。

（分数：4.00）

A.故障树分析法

B.期望值法

C.盈亏平衡法

D.解析法

√

E.蒙特卡洛模拟法

√解析：[解析]風险估计与评价常用的措施包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。28.在風险分析中的風险估计阶段，需要開发的工作包括______。

（分数：4.00）

A.風险估算

√

B.分析風险概率分布状况

√

C.辨识風险发生的原因

D.检查各風险变量与否有关

E.提出应對風险的提议解析：[解析]風险估计阶段，包括的内容有風险发生的概率大小、風险概率分布状况和風险估算；C、D选项属于風险辨识的内容；E选项属于風险评价的内容。29.下列不确定性原因中，属于“開发—销售”模式下房地产開发项目重要不确定性原因的有______。

（分数：4.00）

A.土地费用

√

B.权益投资比率

C.运行费用

D.開发期

√

E.贷款利率

√解析：[解析]對于房地产開发项目而言，波及的重要不确定性原因有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、開发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。30.下列風险分析的内容，属于風险估计工作的有______。

（分数：4.00）

A.風险产生的原因分析

B.風险发生概率大小分析

√

C.風险原因检查

D.風险变量间的有关性分析

E.風险概率分布状况分析

√解析：[解析]A、D选项属于風险辨识，C选项属于風险评价。31.房地产開发项目的重要不确定性原因有______。

（分数：4.00）

A.開发期和租售期

√

B.权益投资比率

C.资本化率

√

D.贷款利率

√

E.运行费用解析：[解析]权益投资比率和运行费用属于置业投资的重要不确定性原因，其中，权益投资比率對開发投资项目也算不确定性原因，但不是重要不确定性原因，注意對比区别開发投资与置业投资的不确定原因。32.下列有关净現值原则差的表述中，對的的有______。

（分数：4.00）

A.净現值期望值相似、净現值原则差小的方案為优

√

B.可以完全衡量项目風险性高下

C.净現值原则差相似、净現值期望值大的方案為优

√

D.净現值原则差系数大的方案為优

E.可以反应项目年度净現值的离散程度

√解析：[解析]B选项，净現值原则差不能完全衡量風险高下，原则差系数可以完全衡量風险大小，C选项，阐明原则差系数小的方案為优，D选项，净現值原则差可以反应离散程度，离散程度越大阐明風险越大，但只是在一定程度上阐明项目風险大小。33.在运用预期收益的期望值和原则差進行项目比选時，下列表述中對的的有______。

（分数：4.00）

A.期望值相似、原则差小的方案為优

√

B.原则差相似、期望值小的為优

C.原则差相似，期望值大的為优

√

D.原则差系数大的為优

E.原则差系数小的為优

√解析：34.运用概率分析中的期望值法進行投资项目風险分析時，下列表述中對的的有______。

（分数：4.00）

A.项目净現值期望值不小于零，则项目可行

√

B.净現值原则差能精确阐明项目風险的大小

C.净現值原则差越小，项目的相對風险就越小

D.净現值不小于等于零時的累积概率越大，项目所承担的風险就越大

E.净現值期望值相似時，原则差小的方案為优

√解析：[解析]净現值不小于等于零時的累积概率越大，项目所承担的風险就越小。三、判断題(總題数：9，分数：9.00)35.房地产投资决策問題可以转换為实物期权定价問題，是由于在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]老式投资决策措施隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市場环境中，房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策問題可以转换為实物期权定价問題。36.不确定原因對房地产投资项目經济效益的影响，可以运用概率分析的措施進行定量分析。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]風险分析中的概率分析法不仅考虑風险原因在未来变動的幅度，還考虑了這种变動幅度在未来发生变動的也許性的大小及對项目重要經济效益指標的影响，這种分析是一种定量分析。37.不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以替代風险分析。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在風险原因确定发生概率未知条件下的抗風险分析，它不能替代風险分析。38.金融机构在為房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是為了控制信贷風险。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]金融机构出于控制信贷風险的考虑，一般规定投资者权益投资比率不得低于某一规定的比率。39.在進行房地产投资项目盈亏平衡分析時，最高运行费用比率越高，阐明投资项目抵御風险的能力越强。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：40.最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，阐明房地产项目抗市場風险的能力越强。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]应是最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，阐明房地产项目抗市場風险的能力越强。41.与净現值原则差相比，净現值原则差系数能更好地表明项目風险的大小。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]净現值原则差是绝對数，而净現值原则差系数是相對数，更精确。42.房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]应是最低租售数量。43.房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界點分析是分析计算一种或多种風险原因变化而使房地产项目到达利润為零時的极限值，以風险原因的临界值组合来显示项目風险程度。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]临界點分析是利润到达最低规定期，而非利润為零時，利润為零時為保本點，要注意区别临界點与保本點的概念。四、计算題(總題数：2，分数：20.00)44.某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种也許，概率分别為0.4和0.6。若租赁期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租赁期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清。經市場调研，經营该店面的年净收益有15萬元、12萬元和10萬元三种也許。概率分别為0.5、0.3和0.2，该投资者规定的投资收益率為10%。设租金发生在年初，年净收益发生在年末。請计算该项投资的加权净現值之和以及投资净現值不不不小于零的合计概率。

（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________

對的答案：()解析：计算该项投资的加权净現值之和

措施一：

第一途径：

联合概率：p(x1)=0.4×0.5=0.20

净現值：

加权净現值：NPV1P(x1)=7.30×0.2=1.46(萬元)

第二途径：P(x2)=0.12NPV2=-0.16(萬元)

NPV2P(x2)=-0.02(萬元)

第三途径：p(x3)=0.08