【新收入准则对A房地产控股公司的影响探究17000字（论文）】

旧收入准则的变化如何影响公司尚不能得出清晰的定论，其影响有待进一步研究。由于房地产行业极具特殊性，所以选取房地产公司作为研究对象。房地产行业开发的流程大致有购买土地、项目定位、工程设计和建设、房地产营销等，步骤较多且繁杂，工程建设周期长跨度大，运用新收入准则对其自身的影响是不容忽视的。在理论层面，结合专家学者们的研究理论，以A控股公司为例，进一步分析新收入准则其在收入确认，财务报表方面带来的预期影响并对其进行补充，提供一些借鉴参考的作用。在实践层面，通过分析新收入准则对房地产公司的影响提出一些措施，给将要实行新收入准则的公司提供参考建议，尽可能帮助公司快速适应准则的改变，降低公司的成本，使之更能稳健的管理发展。（二）研究现状国外研究现状Colson（2010）表示公允价值计量会导致不是最优决策结果的发生，而新收入准则会更好的规避这一问题。Sinha（2014）通过研究表明，运用旧收入准则在产生比较多的间接费用支出时，会增加收入和费用配比的难度，甚至会出现错配的现象，这就会导致企业盈利能力的不准确，会计信息质量的降低，继而影响决策、预测的判断。ElaineHenry（2017）指出运用旧收入准则可比性低的企业，在实行新收入准则后的受益程度比原本可比性高的企业要大。通过研究表明，在会计信息可比性方面预测新收入准则会产生比较积极的影响。KenTysiac（2017）认为新收入准则对大部分公司的信息批露要求比较高，这将会帮助债权人、投资者更好的了解企业的情况。国内研究现状马尚（2018）指出房地产行业具有周期长、成本滞后的特点，预售是销售模式独有的特性，在旧收入准则模式下，不论是在收入确认时点方面还是金额方面都缺乏可比性。单雯娟（2018）认为修订后的收入准则在确认企业收入的事件会发生变化，特殊的交易事项可能会提前或推迟。原来某个时间段确认的可能会变成时间点。袁宗祥（2019）指出随着经济的快速发展，企业经营模式错综复杂的发展，旧的收入准则已经不适应当前企业的发展模式，为使国内企业快速发展紧跟国际的趋势，实行新收入准则势在必行。杨碧琼（2019）认为新收入准则的发布对于会计体系的完善起了非常大的作用，执行新收入准则对公司的影响是比较大的，财务部门、销售部门等等会因此而调整。有关销售合同和销售价格的制定、信息的披露也会因此而发生改变。王蓉（2020）指出旧收入准则难以适应社会经济的变化，新准则的实施进一步规范了会计核算，提高会计信息质量水平。房地产企业的收入具有复杂性，新收入准则的运行会增加会计核算的难度，会带来一定的潜在风险。国内外研究述评根据上文列示的国内外文献，国外的学者预测新收入准则将会产生积极的影响，可以提高会计信息的可比性，披露程度也比较高，相比旧收入准则的公允价值计量是最优的决策。国内的学者认为收入准则的改革已是必然趋势，提高会计信息水平的同时对房地产公司会带来潜在的风险。国内外学者一致认为新收入准则会产生积极影响但同时也存在风险。研究内容和研究方法1．研究内容第一部分：绪论。阐述研究的背景和意义，并结合国内外现状分析我国收入准则的变化原因；并确定本文的研究内容和研究方法。第二部分：概述新收入准则的修订的主要内容，新收入准则使用的范围、确认的条件、新旧准则的对比，修订新收入准则的意义。结合文献分析旧收入准则存在的问题，奠定后文案例分析基础。第三部分：新收入准则实施情况和对各行各业的影响。通过过对文献的研读，详细分析对房地产行业产生的影响。第四部分：案例分析-以A控股集团股份有限公司为例实施新收入准则将要带来的影响，介绍公司的业务模式、种类和流程，从收入确认、收入计量和财务报表方面细化分析其带来的影响。第五部分：新收入准则带来的挑战及应对措施，提出相关建议。第六部分：总结结论以及对未来的展望。研究方法文献研究法：收集国内外在该领域的专家和学者研究出来的成果，结合我国实际面临的情况和自己对该成果的思考和见解，进行整合和研究的一套方法。文献研究法有助于全面系统的理解新收入准则。比较研究法：通过对比两种以上的事物，找出其相同点和不同点，研究其中存在的规律。本文将会分析由旧收入准则过渡到新收入准则的过程中存在的差异以及带来的影响，更进一步的理解新收入准则所带来的变化。数据分析法：查找统计所选案例公司历年的有关数据信息，分析整合数据，会通过图表更加直观的展现在旧收入准则模式下存在的问题。案例研究法：对某一案例事件分析，结合文献的研究，进而找到应对新收入准则影响的方法。本文将会对A控股公司的财务状况进行详细分析，结合已经实施的企业，研究新收入准则将会对A控股公司的影响。新旧收入准则对比（一）新收入准则修订的主要内容收入是评价经营业绩的核心指标；收入准则是依据企业会计准则基本准则而制定，是公司的会计人员在处理收入相关事项所要遵循的准则；收入准则明确界定了收入的范围，以及什么时候需要确认，如何计量，还有相关会计处理和信息的披露等方面都给出了详细的规定，目的是用来加以规范会计工作。修订之后的新收入准则建立了单一的收入确认模型，用来规范所有与购买方订立的合同；也就是旧收入准则中的14号收入和15号建造合同划入到统一确认模型里，不再根据业务类型运用不同的收入确认模型，这样就提高了公司会计信息的可比性；同时又为何时确认收入（某一时段或时点）提供了详细具体指引。把控制权的转移（即客户取得了相关商品的控制权）作为收入确认的判断标准。新收入准则中引入了“五步法”，为收入的确认和计量提供指南，如图2-1所示。内容来源：财政部CAS（2017）图2-1收入确认“五步法”前两步是收入的确认，第三步和第四步是收入的计量，第五步是收入的确认。然后是在特殊交易或事项方面，新收入准则更加详细明确的列举出几种特殊交易下（例如：销售退回、附有质量保证、额外购买选择权等八大特殊事项），公司应该怎么处理，在什么时候确认收入。公司需要考虑转让给客户商品之前是否拥有对商品的控制权，以此来区分公司扮演的是什么身份，主要责任人或者代理人。对于合同中的附加条件，需要考虑是否单独确认为一项履约义务，如果是，就按照五步法进行后续的确认和计量；否则，就根据特殊事项的具体情况做其他处理。还有列报方面新增了合同履约成本、合同资产、合同负债、合同取得成本几个科目核算公司和客户签订合同中产生相关的收入、成本费用；并对具体会计操作做出指引。等到期末，合同资产、合同负债会反映在相关的财务报表中。（二）新收入准则的适用范围和确认条件1.新收入准则的适用范围收入发生在企业的日常活动中，与除它之外的其他五大要素息息相关，收入会增加企业的所有者权益，跟所有者投入资本没有关系的经济流入。跟旧收入准则相比排除了一些收入类型（如金融工具、金融资产转移、套期保值等），威威明确了范围的界限，新收入准则适用范围是所有与客户之间订立的合同。合同是明确双方的权力和义务并且具有法律约束力的协议书，它可以是书面的、口头的或者是其他形式。合同的范围不包括金融工具、租赁、保险、长期股权投资、金融资产转移、合并财务报表等类型的合同。但是需要注意的是非货币性资产交换一般按照CAS7号-非货币性资产交换进行会计处理，但是用公司自己的存货来换取对方客户的固定资产或者无形资产的，适用新收入准则。2.新收入准则的确认条件公司与客户订立的合同中的履约义务完成之后，在客户拥有对取得商品的控制权，即客户拥有对该商品的现时权力，主导商品的使用权力并有权阻止或者同意别人使用该商品，且预期能获得商品带来的经济利益，才能确认为收入。企业与客户签订的合同需要同时满足下表2-1所示的全部条件之后，才可以在客户取得商品的控制权时确认为收入。除了有事实或情况明确表明会发生重大改变的迹象，企业需要在以后期间重新评估外，其他情况下，在合同的生效日（即开始日）之前满足条件的，不需要企业重新评估。表2-1确认收入的5个前提条件1.合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；2.该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；需要满足5个条件3.该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；4.该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间或金钱分布；5.企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。内容来源：财政部CAS14（2017）（三）旧收入准则存在的问题1.对收入的边界定义不清晰销售商品取得、提供劳务取得和让渡资产使用权取得的收入是旧收入准则的组成部分。销售商品收入是以所有权的主要风险报酬转移为判断依据；提供劳务收入是以完工百分比法来计量。对于某些混合复杂型业务，在一项销售行为中同时存在货物和服务且二者有从属关系（混合销售），又或者是，同一个公司既存在销售货物又存在提供劳务等系列服务（兼营）时，如何确认复杂业务收入会比较困难，不同公司之间可能会采用不同的收入确认方式，这就导致了同一行业不同公司之间会计信息缺乏可比性。2.对特定交易事项的指引有限随着经济产业的快速发展升级，各种各样类型的企业如雨后春笋般发展，当然也出现了各种各样的业务模式和组合服务，旧收入准则中对特殊交易只做出解释和说明，指引太少，然后具体的会计实操如何处理；旧收入准则已经不满足业务日益发展的需要。3.收入确认时点不一致有时候可能会出现商品的发票或收据等凭证已转移到购买方手中，但是货物还没有收到，二者没有同时交付时如何确认转移时点会比较困难，再者如果商品转移时间比较长或者环节步骤比较多，确认时点难度会加大。4.对信息披露的要求比较低旧收入准则规定在附注中应当披露采用的会计政策、完工进度的方法和收入相关的金额等；披露程度太低，导致公司通过财务报表的附注对外透漏的信息太少，不具体不全面，财务报表的使用者了解公司的信息不充足，可能会发生错误的判断决策等。（四）新旧收入准则对比分析CAS14（2017）和CAS14（2006）的总则和定义新收入准则和旧收入准则是保持一致的，没有发生变化，是基于企业会计准则基本准则而制定，目的就是为了规范与收入有关事项的确认计量。具体对比分析如下：1.收入确认模型发生了变化首先是确认适用的范围，旧收入准则中规定的收入包括销售商品取得的、提供劳务取得的、让渡资产使用权取得的收入；签订建造合同取得的收入适用CSA15建造合同准则，而不适用CAS14（2006）。新收入准则囊括了以前的收入准则和建造合同准则，明确界限扩大了收入的范围，建立了单一的计量模式，不再通过划分属于什么收入来确定适合哪种准则；这样就避免了会计人员在处理复杂类似且重合度高的业务时，运用不同的收入确认方法造成公司之间信息可比性降低，容易对公司的财务状况和经营成果造成影响。其次是确认的时点，旧收入准则按照购货方获得商品所有权的风险和报酬时点作为收入确认的判断标准；新准则改变了这种确认模式，按照客户取得该商品的控制权时点作为新的判断标准。然后是收入的计量也发生了改变，旧收入准则的计量是从购买方取得的合同价款或者称协议价款（一般是公允价值），不公允的除外。新收入准则的计量就是按照五步法确定的交易价格，是预期有权收回（不是最终收回）的数额。还有列报方面新增了合同资产、合同负债两个科目单独列示企业拥有，应向客户收取的对价，是无条件收取且仅随时间的改变。2.收入计量发生改变旧收入准则CAS（2006）采用的是与购货方订立的合同价款或者协议价款，即按照公允价值进行计量；新收入准则CAS（2017）是按照交易价格去计量收入，未来预计有权收回的数额就是交易价格，需要注意的是，不是最终收取而是有权收取。如果公司与客户签订的合同不止一项履约义务，而是有多个（两个或两个以上）时，交易价格就会被分配到每一单项义务，公司每履行一个履约义务，就会确认完成一个履约义务的收入。准则中也说明了公司需要考虑可变对价、存在的不可忽视的重大融资成分、非现金对价、应对客户对价等产生的影响。相比较来说，使用合同中的交易价格提高了会计信息的可靠性，因为公允价值可能会有人为操纵的风险且没有考虑其他可变因素，可靠性较低，而且五步法统一了规范计量模式。3.会计科目发生了变化新收入准则增加了合同成本和合同负债两个科目。合同成本包含两部分，分别是合同取得成本和合同履约成本；取得成本是增量成本，取得合同时才会发生且预期能够收回，确认为一项资产进行处理；否则确认为一项费用。履行合同可能会发生各种各样的成本，公司要对这些成本进行分析，不属于其他准则规范范围且满足：该成本与取得的合同有关，与其能够收回，增加未来履行履约义务的资源这三个条件，就可将合同履约成本确认为一项资产。4.特定情形交易发生了变化旧收入准则列举了少量的特定情形交易事项并做了解释说明和指南，业务种类少且不全面，随着时代经济的发展和产业的升级，业务种类随之增多，旧收入准则慢慢不再适用。修订后的新收入准则对附有质量保证条款的、额外购买选择权的、授予知识产权许可的等八种特殊销售类型详细解释说明了实际操作的会计处理，考虑得比较全面，也建立了统一的标准。5.信息披露要求发生了变化旧收入准则规定在附注中需披露采用的会计政策、确定的完工进度方法、销售商品劳务等收入金额，披露的要求比较低，展示企业的信息比较少，导致报表使用者不能更好的了解实际情况。CAS（2017）对信息披露要求进一步提高，与收入相关的重大事项（会计政策、会计变更、重大融资成分等等）都要进行披露，增强了会计信息的可比性、透明度，可以更好的为公司，投资人，债权人等财务报表使用者制定决策提供依据。新收入准则实施状况（一）新收入准则在各行各业的实施状况2017年7月发布的CAS（2017）规定在境内外同时上市的公司在2018年1月1日开始实施；其他境内的上市公司在2020年1月1日开始实施；非上市公司的要求2021年开始实施。新收入准则发布后，从2018年起，部分满足条件的企业开始相继实施新收入准则，准则的改变势必会影响各行各业。根据文献搜集的数据，如下表3-1所示。表3-1各行业公司运用新收入准则的情况行业制造业保险证券类交通运输类建筑类房地产供应类其他数量43家28家15家5家2家4家4家数据来源：由张释方（2020）文献整理所得。根据新浪财经数据显示，到2019年年底，共有113家上市公司采用新收入准则，他们涉及不同的领域和行业，有制造业、公共设施服务业、房地产业、交通运输业、保险证券金融业、建筑业等等。在这些上市公司期末的财务报表的附注“会计政策和会计估计变更原因及分析”中披露了公司运用新收入准则带来影响分析。对财务报表的影响，新增了合同资产或让合同负债两个科目；对收入的确认计量的影响，收入确认的范围划分和时点或时段的判断，然后就是交易价格分配到每个单项履约义务的变化。如下表3-2根据文献整理，财务报表的影响即运用新收入准则会新增合同资产和合同负债两个科目，有些相关的科目（如存货、应收账款）也会通过这俩科目反映。计量是指按照新准则重新确定交易价格，然后分配至单项履约义务中。根据表3-2，首先可看出无影响的占行业百分比最高的是86%，是保险证券金融业，新收入准则对其影响非常小；其次受重分类科目影响占比最高的90%是采选业，因为按照新准则，已经完工但还没收到款项的存货和还没有收到的应收账款，都应该计入到“合同资产”科目里，在报表中单独列示；财务报表相关科目和收入确认都受影响占100%的为能源供应业和房地产业，二者受影响较大，然后建筑业也颇受影响。所以就挑取了其中的房地产行业来进一步研究新收入准则实施后的影响。表3-2新收入准则的影响情况（单位：家）行业总数量无影响仅财务报表影响报表和计量均受影响交通运输业151（7%）7（47%）7（47%）建筑业51（20%）1（20%）3（60%）房地产2002（100%）保险金融业2824（86%）4（14%）0制造业431（2%）29（67%）13（30%）采选业1009（90%）1（10%）数据来源：由张释方（2020）文献整理所得。（二）房地产行业收入准则变化历程房地产行业是把土地和房屋作为“商品”，进行开发建造、出售租赁、维修服务等等一系列经营活动为一体的综合性产业；生产建造交易过程中涉及大量的资金和高成本，因此是具有风险性的一个行业。根据文献，从20世纪80年代实施的最基础简易的《基本建设建议会计制度》到2006年的CAS14，再到2017年颁布的CAS14，是从笼统到细化的一个过程；政策制度也是随着市场的发展进行不断的调整，产业的发展，新业务模式的涌现都是影响制度政策不断改变的因素。制度紧跟市场发展，不但可以满足对收入核算的更高要求，也可以使行业的收入核算更加规范，财务信息质量也能得到保障。根据相关文献1983年至今房地产行业运用的会计制度数据如下表3-3所示。表3-3房地产业运用会计制度历程年份名称注释1983年以前基本建设建议制度/1984年-1988年国营建设单位会计制度-会计科目和会计报表/1989年国营城市建设综合开发企业会计制度行业内首项会计制度1993年房地产开发企业会计制度进一步规范成本核算管理2005年企业会计制度统一企业会计标准与国际准则相协调2006年CAS14-收入、CAS14-建造合同建立房地产行业统一核算指南数据来源：百度（三）新收入准则对房地产行业的影响房地产行业在国民经济中一直发挥了非常大的作用，因为房地产行业关联度是比较高的，带动能力也比较强，如果房地产能够长期繁荣发展，那么它可以带动其他行业的发展；其次，房地产行业直接推动了经济的增长，国家实行宏观调控依靠房地产行业。近几年我国房地产企业的数量总体趋势还在不断地增加。房地产企业业务种类涉及范围比较广，前期的土地开发购买、房屋建造出租等，后期可能会有物业管理服务等业务，种类繁多，会计核算也会比较繁杂。房地产企业开发建造具有产品生产周期长，生产环节多，投资资金高，风险高的特点和竞争激烈且具有高的不确定性。新收入准则的变更对房地产行业的影响不容忽视。房地产公司销售房屋分为两种期房销售、现房销售；前者是公司正在建造房屋，客户已经交了部分房款或者全部房款，但是公司现阶段还没法交房；后者是已经完工的房屋，客户付完房款后立马可以入住。期房销售在旧收入准则中，是按照在某一时点确认收入（在交房的时候确认），这样不能准确地衡量公司的收入，因为大部分房子同时确认会导致公司的收入在某段时间内大量增长，不能真实的反映公司的财务状况和经营成果。实施新收入准则后满足在某一段时间内确认收入需满足三个条件之一，期房销售给客户受合同限制，不可以再用作其他用途，满足有不可替代性这一条件，所以期房销售在新收入准则中作为在某一时段内确认收入，规避了旧收入准则带来的风险。据新浪财经数据显示，截至到2019年年底，我国大部分房地产公司尚未实行新收入准则，只有少数几家公司实行了新收入准则（碧桂园、万科、北辰实业等），A控股未实行新准则，将于2020年开始实施，本文是基于2019年之前的数据来进行分析。下文将借鉴参考已经实施新收入准则的房地产公司产生的影响，分析未实施新收入准则的A控股公司预期面临的影响，然后给出防范的措施建议。新收入准则对A控股公司的影响（一）房地产公司业务流程简介由于房地产行业不同于其他行业具有特殊性，开发建造周期时间长，从开始到建成完工交到客户手中至少需要3-5年时间。房地产公司的业务流程分为以下几个步骤：三、工程施工。三、工程施工。四、完工验收。对项目进行详细的整体分析和市场定位、投资分析，预估成本和效益，确定是否可行，然后确定开发销售模式，这是对项目开展的早期工作。一、项目立项的项目研究和项目投资。二、工程规划。确定具体项目之后，开始设计整体的方案，开发计划书、工程设计、施工图纸的设计等；计算工程作业量，规划任务工作安排，然后制定价格，计算支出费用，约定合同履约条款等等。投入资金建造，跟承包商对接，按照制定的计划方案开始施工，保持跟进工程的实际进度，组织检查完工进度，完成工期目标；建造过程中可以选择预售。公司和质量检测机构等相关机构一起对房屋进行检验，检验合格之后出具证明文件，就可以销售房屋或者直接交付给预售期间的客户，取得房款。根据A控股公司官网上显示的组织架构可以发现有一个预算合约部门。预算合约部的具体工作是负责合同管理、预算管理、工程招标等等多项工作并结合为一体的部门；部门中有专设合同管理员职位，负责完成合同的起草、编制、签订等事宜，密切关注合同的履行、变更和终止等情况。新收入准则是基于公司与客户签订的合同进行收入的确认计量，有助于公司进一步增强合同意识和规范性。（二）A控股公司概况所选公司为A控股公司，简称A控股，旗下有许多涉及不同领域的子公司；自2017年7月新收入准则发布至2019年年底，A控股公司尚未实行新收入准则，A控股将于2020年1月1日开始实行新收入准则。成立于1993年的A控股全称为A控股集团有限公司，主要的经营范围是商品房的开发和销售、物业租赁等等。A控股隶属中粮集团旗下，是其唯一一个地产投资和管理平台；A控股1993年在深圳证交所上市（000031.SZ），然后被中粮集团在2005年收购后，改为中粮地产；在2018年12月至2019年1月进行了重大的资产重组并完成“A控红筹”产权整合。选取A控股公司的原因有以下几个方面，首先A控股在国内的房地产行业中名列前50强，属于中上等的地位，经营业绩表现稳健，品牌影响力、品牌价值和综合实力都比较高；其次，全国大部分房地产包括A控股在内，未实行新收入准则，而A控股综合实力稳健，参考已经实行新收入准则的公司，用来预测A控股实施新准则后可能带来的影响。（三）A控股公司的财务状况A控股公司共有商品房销售及一级土地开发、投资业务及相关服务、酒店经营、物业及其他管理、其他业务五个产品经营模块营业收入构成了总营业收入；在2018年A控股集团营业收入合计为221.686亿元，2019年营业收入合计为337.866亿元，同比增长52.41%，一年之内达到116.18亿元。A控股以销售商品房及一级土地开发为主要收入来源，房地产销售占比为79.61%，剩余其他业务收入占比20.39%，各经营模块收入占比如下图4-1所示。图4-12019年A控股各模块收入占比图（单位：百分比）数据来源：A2019年年报A控股公司在2015年的总资产达到553.216亿元，过了五年之后，在2019年总资产到达1831.825亿元，五年之内资产涨了1278.609亿元，近3.3倍，总资产的增长速度比较快。由于房地产行业的特殊性，存货占资产的比重较高，房地产公司的存货主要是产成品、开发用品、原材料、在产品等等，如下图4-2所示为2015年至2019年A控股公司存货比率。早在2016年，国家就指出在经济社会发展中当前的五大任务之一就是房地产去库存，慢慢减少房地产库存，目的是为了鼓励房地产公司随着市场经济的发展，顺应其市场发展规律，改变调整销售策略，会对楼市和房企带来影响。为响应国家策略，A控股公司2015年至2019年存货比率整体趋势是在下降的，在2017年和2018年保持持平达到最低点53%。数据来源：A2015年-2019年年报。图4-2存货比率图由于房地产这一行业的特殊性，它是负债经营模式且占用资金量高，负债占总资产的比重是挺大的。如表4-1所示，是2014年至2015年A控股公司负债和所有者权益的占比情况，A控股公司在2019年初进行了资产重组，前后数据不连贯，所以没有选取2019年的数据。由图可知，这五年期间，公司的负债一直在逐年增加将近5.5：1。据有关调查显示，比较稳定的比例是1：1，所有者权益能够保障偿还负债。因为负债过度的话，如果出现房地产业被限购或者出现其他不容乐观的情况，公司的资产抵不过债务，会出现资金周转不灵或是资金链断裂的情形。表4-1A控股负债所有者权益占比情况年份2014年2015年2016年2017年2018年负债占比23%20%18%15．5%15%所有者权益占比76%80%82%84.5%85%合计100%100%100%100%100%数据来源：A历年年报数据（四）新收入准则对A控股公司的影响1.收入确认方面的影响结合A控股公司的实际情况，通过对比新旧收入准则，分析A控股公司实施新收入准则将会产生的预期影响。首先新旧准则相比收入确认不一样了，旧收入准则把收入划分为销售商品确认的收入、提供劳务确认的收入、让渡资产使用权确认的收入或是有关建造合同确认的收入，并且对不同类型的收入都有略微不同的确认标准。而在新收入准则的规定中，把这些收入全部使用同一种确认标准，看“控制权”的转移是否发生。依照新标准，会计人员在判断收入时会比较方便，不用辨别到底属于什么收入，少了人为的主观臆断，降低了错误的风险，增强了会计信息的可靠性，在不同公司之间会计信息可以横向对比。A控股公司在2019年年初进行了资产重组，根据2018年年度报告，其中商品房销售收入占总营业收入的90.16%，销售商品房大致分为两类：现房和期房。A公司在现房销售的时候，是现成的房屋，客户购买后即可立马入住，现房销售无论是在旧收入准则下还是新收入准则下，都是作为在某一时点确认收入，即在交房时点确认，所以说现房销售时，两者确认时间没有差别。A公司需注意在期房销售情况的时候，旧收入准则是看所有权风险和报酬是否转移。一般来说，交房这一时间点才会确认为收入，交房之前如果收到款项，作为负债处理。而新收入准则以控制权的转移为判断依据，公司与客户签订的销售合同是具备法律保护的，并且满足时段履约义务的条件，因为客户确定了具体楼房和单元，有合同的约束公司不会将客户的房屋转作其他用途，是具有不可替代性；如果实际销售时，客户不按照合同约定时间之内交付房款，在这种情形下，依照合同规定公司有权收取违约金，所以满足时段履约义务。这就意味着实施新收入准则，公司可以按照工程进度提前确认收入，更能真实反映公司的财务状况。2018年年报A公司采用旧收入准则下，提前收取客户的房款作为负债，即预收账款。据估计A公司整体的完工进度为60%，年末的预收账款为223.62亿元，按照新收入准则，预收账款的60%可以提前确认为收入，约为134.172亿元，所以当年的收入就会增加，根据进度确认的金额比较大，提前确认更能真实反映A控股的财务状况，便于投资者做出决策。新收入准则中关于收入确认计量的五个步骤（上文已具体介绍），根据A公司的房屋销售合同内容，使用五步法要注意单项履约义务交易价格分配的问题，如果符合某一时段履约义务条件，A公司就可以用完工进度百分比乘以单项履约义务的价格提前确认收入，即把预收账款中相等的金额转至主营业务收入科目；若客户预付的账款高于合同中的单项履约价格，不含税金额部分确认为合同负债；反之，若预付的账款低于合同中的单项履约价格，则确认为合同资产。在旧收入准则中，企业取得合同的过程中发生的销售佣金是计入到销售费用中，而新收入准则下，将未来预计可以收回的增量成本（公司取得合同就会发生，不取得就不会发生）作为合同取得成本。2.收入计量方面的影响确定为收入之后，接下来该确定收入的金额了。旧收入准则中，公司是在最后交付房屋的时点用公允价值或协议价款来确定收入金额；新收入准则则是用五步法确定预期有权收取的交易价格，然后按照一定的比例分配给各单项履约义务，如果是在一段时间内履约，是按照工程的进度提前确定收入金额，把负债里的预收账款下科目里的金额随施工进度转入主营业务收入科目。如此一来，负债金额就会减少，公司的负债比率随之减少，收入会增加。前文已分析过，2014年至2018年负债比率不断升高，负债与所有者权益之比趋近5.5：1；在旧收入准则下，公司如果预售的房屋增多，提前收取客户的款项就会增多，这也可能是让负债率增高的其中一个原因。如果未来A控股公司实施新收入准则，提前确认收入可能会使公司一定程度降低负债占总资产的比率，企业偿债能力就会增强。下面以搜集来的A控股公司在苏州建造的某项目住宅的数据为例，分析A控股在新收入准则下对收入计量带来的影响。这个项目的开始日期为2016年1月份，预计完工日期使2019年12月份。如下表4-2所示。表4-2A控股某项目完工进度情况（单位：元）2016年12月31日2017年12月31日2018年12月31日2019年12月31日累计成本金额1831029579.582030942356.252634841478.373115667830累计预收金额1861397184265935092033588790183920450846累计完工进度58.7%65．1%84.5%100%数据来源：A历年年报数据。公司一般在确定某个项目的完工进度时，根据产品自身的属性，选择恰当的方法，产出法或者投入法等等，若遇到完工进度不能准确合理评估的情形，公司可根据截止到当下已经发生的成本预计可以得到补偿的数额来确定大致的完工进度。A公司可以根据已经发生的成本来确定完工进度，一般房地产公司在开发某项目之前都会由相关专业部门预算此项目将会发生的成本预算，所以公司就可以用该已经发生的成本占预算的总成本的百分比来却确定完工进度情况。如表4-2，实行旧收入准则时，A控股公司在2016年、2017年和2018年都不可以确认销售房屋收入，预收的金额计入负债，等到2019年年末完工及交付房屋时候一次确认大约为39.21亿元的收入，成本大约为31.16亿元，同时可以确认利润8.05亿元。利润也只能等到完工时候才可以确认，所以2016年至2018年没有收入和利润。而新收入准则规定，某一时段的履约义务成本和预收账款可以随着完工进度逐步确认；所以在2016年、2017年和2018年年末分别可以确认累计收入23.01亿元、25.53亿元和33.13亿元，减去各期的成本就可以计算出当期的利润；如此一来，从开工之日起，在每年的年末都可以确认一笔收入和利润，公司的负债比率就不会那么高，偿还负债的资金来源得到了保障，相比在完工时全部确认更能真实反应公司的业绩和财务状况，数据的真实性、可靠性得到了提高。3.收入报告方面的影响新收入准则相比于旧收入准则而言，对收入的各方面产生了不小的影响，尤其是一部分收入提前确认，会导致财务报表上一些科目的数据会发生改变。首先直接影响利润表的相关数据，结合上文表4-2数据分析，在旧收入准则下，2019年12月31日确认完工交付房屋的全部成本和全部费用，即确认39.21亿元的收入，确认31.16亿元的成本和8.05亿元的利润；2016年至2018年建造项目期间的收入、成本、利润为零，在2019年末项目完工时一次获得8.05亿元利润。但是按照新收入准则，期房销售满足时段内的履约义务条件，随着完工进度，每年年末都可以确认收入，同时获得了利润，2016年、2017年、2018年和2019年分别可以获得4.7亿元、0.52亿元、1.56亿元和1.27亿元的利润；如下表4-3所示，建造期间每年都有利润可以获得，相比在完工当年确认全部的收入利润，更能真实的反映公司的经营情况，增加了数据的可靠性。表4-3新收入准则下A公司某项目数据变化（单位：亿元）科目2016年2017年2018年2019年主营业务收入23．012.527.66.08减去：主营业务成本18.3126.044.81利润总额4.70.521.561.27数据来源：A历年年报数据其次是资产负债表的变化，在旧收入准则下，A公司销售期房预收客户的房款，是作为负债处理；建造住宅房屋的所有成本费用计入到存货科目，等到完工验收合格之后才可以转入主营业务成本。以上文提到的某项目为例，只有在2019年末完工交付房屋时，才能把预收账款和存货里的金额转至主营业务收入和主营业务成本中，在2016年至2018年，预收账款和存货科目里的金额会不断增多；实施新收入准则，2016年至2018年根据完工进度逐年确认主营业务收入和成本，不会造成预收账款和存货的数据虚增，同时负债率也会降低，较能真实反映公司的实际财务状况。资产负债表中会增加合同资产和合同负债两个科目，新收入准则规定公司已经向客户履行了义务，从而有权利收取的价款计入到合同资产科目里，公司收到客户价款而应向客户履行义务时确认为合同负债；取得合同时发生的销售佣金等增量成本且预计可以收回，计入到合同取得成本中。销售佣金在旧收入准则中是作为销售费用处理的，新准则下是列为资产处理，降低了资产负债表的期间费用。期房销售若客户预付的账款高于合同中的单项履约价格时，不含税金额部分确认为合同负债；反之，若预付的账款低于合同中的单项履约价格时，则确认为合同资产。新增的两个科目在资产负债表中会有列示。A控股公司实施新收入准则面临的挑战及应对措施上文以A控股公司为例从三个方面详细介绍了新收入准则将会对公司产生的影响，虽然A公司截至到2019年末未实行新收入准则，但是结合已经实行的公司的经验，探究A公司预期影响是十分必要的，并对新面临的挑战总结出防范的措施，尽可能的降低公司的面临潜在财产风险的处理成本，真实披露公司的财务信息。（一）新收入准则给A公司带来的挑战1.对公司财会人员知识更新的挑战新收入准则对收入的计量可用五步法来概括。新收入准则则是用五步法确定预期有权收取的交易价格，然后按照一定的比例分配给各单项履约义务，如果是在一段时间内履约，是按照工程的进度提前确定收入金额，把负债里的预收账款下科目里的金额随施工进度转入主营业务收入科目。对A公司来说，如何准确地确定工程的完工进度难度还是比较大的，投入的成本占总成本的百分比就是工程的进度，而实际施工过程中影响成本的因素有很多，这些都会影响其准确性；进而会影响后续成本计算。这就需要A公司相关会计人员对不同业务的情况熟练应对。五步法中确定交易价格之后，识别合同中的各单项履约义务，然后分配价格。一般根据单独售价来分配，不能直接获取单独售价时，需要结合市场情况、公司自身因素以及客户的信息这三方面来综合考量单独售价。2.对公司合同管理的挑战所有的交易事项是基于合同订立的，合同是收入确认计量的基础，因此识别合同是十分重要的；即公司对于合同的管理和会计人员对收入确认的判断有了更高的要求；根据对A公司组织架构来看，没有专门的合同管理部门来处理合同事项。在签订合同时，要明确双方各自的权利和义务。合同签订的形式可以是书面、口头和其他形式；需要注意签非书面形式的合同时，合同在法律上是否合法合规，是否受法律的保护的问题。合同中应具备基本的价格条款、双方的权利和义务等事项，还要考虑对价是否很可能收回，是否具有商业实质，没有商业实质是不可以确认收入的。如果同时或先后时间内签订了两份或两份以上的合同，公司会计人员需要考虑这些合同是否满足合同合并的条件；特殊情况有的还带有隐性条款，这些都需要A公司在处理收入时需要注意的地方。例如销售房屋安装，要考虑建筑和安装是否同时进行（电梯设施），是否区分同一顾客，安装时会不会调试验收等。公司要结合自身业务情况并收集各方面信息，做出正确判断。A公司在从旧收入准则过渡到新收入准则时，在合同管理方面是缺乏经验的，需要提前考虑并重视合同管理的重要性。合同事项的情况比较繁杂，A公司没有专门的合同管理部门，需要加强对合同的管理意识。3．对公司原有会计流程的挑战随着新收入准则的实施、人民生活消费水平的不断提高等因素，对于房地产企业来说，信息化程度会随着公司规模的增加而增加。A公司在中国房地产行业中规模算得上是比较大的，后续实行新收入准则，对于收入确认环节将会发生改变，原有的会计体系和财务系统也不能满足新收入准则的要求，A公司不能按照原有的会计流程来进行收入方面的核算。4.对公司各部门合作交流的挑战新收入准则中交易是以合同为基础，从制定合同到签订合同等过程中会牵涉多个部门，例如合同部门、法务部门、销售部门等等。这就对于A公司各部门间的交流、合作有了更高的要求，只有这样才能更快的适应收入准则的变化。但目前A公司下设部门中没有合同管理部门，依照现状暂时尚未达到部门间更高效的合作交流。（二）A控股对新收入准则的应对措施1.提升财会人员专业技能学习的能力新收入准则发布以后，公司都在陆陆续续实行新准则，对于新收入准则中更为细化的规定，特别是在房地产行业实施新收入准则背景下，用五步法进行会计处理每一个步骤都需要专业水平高的会计人员进行判断。为了紧随时代的发展，房地产公司要对相关会计人员进行培训工作，注重提高专业技能和职业道德的培养。房地产公司可以聘请专家人士对公司的相关人员进行指导，深入解读新收入准则的各项规定，加深会计人员对新准则的理解，纠正员工专业上的错误之处。或者聘请已经实行新收入准则的房地产公司的专业人士进行实战指导，帮助员工实际操作中遇到的问题，更好的运用新收入准则降低相关风险成本。除了公司要注重员工专业素养的培养之外，会计人员自身要加强职业素养道德建设，要敦促自身不断学习专业知识，提高自觉性自律性，才能更好的胜任工作。2.设立专门的合同管理部门A公司的交易都是基于合同为基础，特别是新收入准则对合同的要求更加细化，五步法中每一个步骤都与合同环环紧扣，建议A公司增设专门的合同管理部门，加强对合同的管理适应收入准则过渡期的变化；以客户延期付款为例，公司要时刻注意客户所欠款项是否很可能收回，如果不满足此条件，立即对合同进行持续评估，并判断是否确认收入。规模比较大的房地产公司应考虑在合同管理方面设立专业的部门，加强合同意识，促进合同规范化管理；房地产公司销售房屋签订的合同往往都是数额比较大的内容较为复杂，条件众多同时又牵扯法律相关知识，需要些懂会计知识又懂法律知识的复合人才。同时公司要加强对员工合同意识、法律意识方面教育，进一步促进合同管理的顺利进行，有助于新收入准则的实施。3.更新完善会计流程新收入准则对会计核算体系有了更高的要求，原旧收入准则下的会计体系、会计流程已经不再适应新收入准则了。订立合同需要涉及多个部门（如销售部门、法律部门等），加强部门间合作是十分必要的。顺应互联网时代的发展，一些规模比较大的房地产公司如碧桂园公司，财务方面都会使用一些软件或系统进行管理，数据信息化管理更为便捷。在原有会计流程体系不适应情况下，未实施新收入准则的房地产公司要尽早着手调整原有体系，并对员工培训，降低风险成本，保障新收入准则的顺利实施。4.加强各部门合作对于A公司这种业务复杂，跨期时间较长的特点，一个部门是完成不了这么多工作的。完成一个项目需要多个部门间的合作和相互沟通。需要工程预算部门、财务部门、施工部门等等相互协作，才能确定工程进度和收入的确认情况。加强部门间的沟通协作也能有效降低时间成本等问题发生。结语由于房地产行业业务的特殊性，具有资金投入量大，跨期时间长，成本核算延后等特点，导致在旧收入准则下，公司在处理期房销售收入和金额方面存在较大的差异。新收入准则的发布刚好可以弥补这一问题漏洞，并调整了之前的收入确认计量方式。交易的前提以合同为基础，有利于公司增强合同意识，进一步将市场经济推向成熟。本文对新收入准则从修订的主要内容、适用的范围、确认的条件等方面进行了分析。然后把旧收入准则跟新收入准则相对比，从收入的确认、计量、特殊交易事项的处理、财务报表的变化、信息的披露等几个方面详细分析二者间的差异，并指出了旧收入准则存在的问题，对特殊事项的指引有限、收入定义边界不清晰、实务中收入确认时点不一致。随着市场经济的不断发展，旧收入准则暴露的问题已逐渐不适用当下日趋复杂的业务环境，同时