产业地产政策及关注话题

1/1产业地产政策及关注话题深圳工改工相关政策梳理CentalineConsultants本报告仅供客户内部使用。

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目录TABLEOFCONTENTS问题梳理及市场应对21工改工政策梳理核心问题梳理3Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2016《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1、1号《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2、2号《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》3、3号《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》4、4号《加快发展产业配套住房的意见》5、5号《深圳市宗地地价测算规则（试行）》6、6号深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》1、3号文件实施细则《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知》2、《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》3、《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》主文件附属文件补充文件工业用地作为未来城市建设的重要来源2013年政府出台了1+6文件及后续出台相关补充文件，对工改工项目进行规范政策体系：

2013年，深圳市政府陆续出台1+6文件并提出M0（新型产业用地），后续出台相关补充政策政策背景分析Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2016差别化供地、差别化地价、差别化管理模式：

战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方面，除了优先供地外，还能最高得到50%的地价优惠，同时对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理；企业可以通过租赁、购买、合作等方式解决生产及配套的问题，并根据政策给予创新性企业租金补贴或优惠；同时对工业楼宇进入市场提出三限政策：

限制销售对象，限制销售价格，限制二次转让周期；修订工业楼宇转让管理办法以进一步放开工业厂房的市场流转，使工改工项目占城市更新比重更大；同时以明显低于市场的价格向新兴产业和企业提供优惠的产业用房；建立全市统一、公开的空间供需服务平台来平衡企业需求；通过创新产业用地分类、鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、预留产业发展空间资源、集约布置配套设施、规范土地的弹性引导与量化控制等措施，来满足重点产业发展需求；完善土地整备政策，盘活工业楼宇资源，鼓励社区股份公司参与，提高工改工项目比例，构建更合理的工业楼宇转让制度。

政策背景分析M0用地政策文件：

政策文件从差别化供地、房地并举、促进流转、节约集约及存量挖掘方面鼓励工改工项目并促进产业发展差别化房地并举促进流转文件解读节约集约存量挖掘Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2016政策要点政策核心要点70%主导功能分割销售30%配套指标物业比例地价测算企业自用销售限制销售方式销售对象限制政策要点：

政策文件主要体现在物业比例、销售限制、地价测算、增值收益四个方面核实方式增值收益核定方式Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2016政策要点解析1、城市更新项目，工业配套建面一般不超过30%。

《深圳市工业楼宇转让管理办法》（试行）城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。

物业比例：

工改工项目配套建筑面积一般不得超过项目总建面的30%，需按规定根据区位差异配建一定比例创新型产业用房解读工改工之可售形式与补地价城市更新项目配套设施最多占总建面的30%；工改工项目按照规定根据不同区位需配建一定比例创新型产业用房创新型产业用房配建确定（《项目创新型产业用房配建比例暂行规定》草案）I.一类地区为福田区、罗湖区、南山区、盐田区的辖区范围，基准比例为12%；II.二类地区为宝安区新安街道、西乡街道、龙华街道等区域范围内，基准比例为8%；III.三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，基准比例为5%；IV.项目位于市政府确定的重点产业园区范围内，创新型产业配建比例在基准比例的基础上核增5%；V.项目范围内含有非农建设用地的，创新型产业用房配建比例在按照上述比例配建后，可按非农建设用地占比核减5%；2、工改工项目根据区位不同需配建一定比例创新型产业用房。

Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2016注册企业准入行业企业有购买资格企业受到购买限制，受众客群极具针对性，需层层圈定，客群范围较狭隘。

《深圳市工业楼宇转让管理办法》第5条工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。

用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。

行业筛选资格审查销售对象（产业用房及配套）：

工业楼宇及配套设施的受让人必须为符合项目产业标准的企业，给个人购买增加了难度工业楼宇及配套设施的销售对象必须为企业，且须符合产业标准条件；解读工改工之销售限制政策要点解析Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,20162、创新性产业用房价格限制：

政府回购：

城市更新项目配建的创新型产业用房免缴地价，建成后由政府回购，产权归政府所有。

回购价格按照创新型产业用房本体建造成本加百分之三的利润执行。

转让规定：

创新型产业用房原则上限定自用；购买创新型产业用房的企业确实需要转让的，经相关管理主体批准后方可转让，优先由政府回购，回购价不高于原售价减折旧价；政府不回购的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。

政府不回购：

政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。

回购价格由审计机构审计后确定。

租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%-70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。

1、创新性产业用房企业准入条件：

行业限定：

互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。

企业规模：

最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元深圳市重点引进的重大项目依托企业、科研机构，条件可适当放宽，经报请市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后，可申请购买创新型产业用房。

销售对象（创新型产业用房部分）：

创新型产业用房具有企业准入限制，政府优先以成本价回购且再次转让受到限制城市更新中创新型产业用房，具有企业准入条件；建成后政府优先回购；购买的创新型产业用房限制转让；即使需要转让，政府优先回购且回购价格较低；政府不回购的情况下出售，受让方也需符合条件。

解读工改工之销售限制政策要点解析Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2016深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）第九条：

城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。

城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%；本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：

1.改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；2.适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价；本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。

城市更新项目配套设施最多占总建面的30%，在按市场评估价补地价后，可分割销售。

解读工改工之可售形式与补地价销售方式-产权分割：

城市更新项目改造后形成的工业楼宇可以分割转让，但需按规定补缴地价政策要点解析Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2016特殊规定：

1.允许预售：

城市更新重建的工业楼宇可根据《城市商品房预售管理办法》进行预售，但受让人须是符合办法经依法注册登记的企业；2.回迁房无再转让限制：

回迁户取得安置回迁的工业楼宇之后首次转让的，不受转让后5年内不得转让的限制；3.特殊情况免缴纳增值收益：

以下两种特殊情况下免缴增值收益：

城市更新项目已按照市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。

城市更新工业楼宇可根据细则，实现工业楼宇预售，且回迁部分不受转让后5年内不得转让的限制；特殊情况免缴纳增值收益。

解读工改工之预售及转让限制销售方式-特殊规定：

根据细则，城市更新形成的工业楼宇可预售，且回迁部分不受转让后5年内不得转让的限制政策要点解析Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2016工业区--升级改造（限定自用）《城市更新办法》第38条、《暂行措施》工业区--升级改造（分割销售）《工业楼宇转让办法》第九条、《暂行措施》情形补交原则及标准公式示意原有合法建筑面积免交地价0增加建筑面积部分基准容积率以内公告基准地价的50%基准地价修正体系50%超过基准容积率部分2倍公告基准地价基准地价修正体系2创新型产业用房免交地价0合计以上四项合计结果情形补交原则及标准公式示意工业楼宇部分基准容积率以内工业与办公基准地价的平均值工业50%+办公50%超过基准容积率2倍工业与办公基准地价的平均值工业50%2+办公50%2配套部分市场地价3+1模式，市场地价85%创新型产业用房免交地价0合计以上三项合计结果备注：

1、土地使用期限为50年，如确因发展需要，改造为物流用地，土地使用年限为30年；2、超过基准容积率除住宅外其他功能按照2倍基准地价计算2、基准容积率计算公式：

其中，《实施细则》第十二条第一款规定，拆迁用地面积大于10000平方米，基准移交率为30%；根据深标，一类密度分区工业类项目容积率为6.0地价测算：

工改工项目根据物业自持与分割销售不同，补缴地价方式存在差异政策要点解析Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2016城市更新改造后形成的工业楼宇转让的增值收益，在超过规定比例限制时按要求上交30%-100%城市更新工改之增值收益缴纳城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：

1.工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免收土地增值收益；2.工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%但未超过50%的部分，按50%的比例上缴；3.工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%部分，按60%的比例上缴；4.工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%部分，按100%的比例上缴；《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》（深规土〔2013〕721号）第十四条增值收益：

城市更新类的工业楼宇转让两类计收方式城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，相关凭证缺乏者依通知要求缴纳增值收益。

城市更新工改之增值收益缴纳城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，增值收益按照《细则》第十四条规定的方式缴交，无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照以下累进方式缴交：

（一）成交价格或者计税参考价格（取价高者）未超过二万元/平方米的部分，免缴增值收益；（二）成交价格或者计税参考价格（取价高者）超过二万元/平方米但未超过四万元/平方米的部分，按照百分之二十五的比例缴交增值收益；（三）成交价格或者计税参考价格（取价高者）超过四万元/平方米的部分，按照百分之四十的比例缴交增值收益。

《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（2014.8.8）政策要点解析Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,20161、地价优惠：

相对较低的地价成本使得后期可销售物业相比商/住性质土地的物业拥有较大的价格竞争优势；2、产权分割：

新政策对按市场评估价补缴后的物业可以分割进行房地产权登记并核发房地产权利证书，有利于减少销售难度；3、销售方式：

城市更新类工改项目对按市场评估价补缴后的物业可以申请预售，加快资金回笼速度。

政策利好：

主要针对地价优惠、产权分割、销售方式三个方面政策利空：

主要为销售对象限制、转让限制以及收益分成三个部分1、销售对象限制：

销售对象限制定向行业企业，个人投资客户受贷款、公司资格审批等影响很难进行购买，客户面狭窄；2、转让限制：

对二次转让的严格的增值税征收，使得工改项目基本不具备投资价值，客户购买基本只能作为自用，客户购买驱动力单薄；3、收益分成：

政府通过征收增值税参与收益分成，企业收益率减少。

工改工项目在地价优惠、产权分割、销售方式三个方面存在利好，销售对象限制、转让限制以及收益分成三个部分存在利空政策总结目录TABLEOFCONTENTS问题梳理及市场应对21工改工政策梳理核心问题梳理3Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2016问题梳理及市场应对指标运用及功能转换户型设计销售定价研发办公大体量存在去化难度，产业地产项目30%配套上限；部分项目考虑主导功能转换使用功能，但新规下实现具有难度对于研发办公、人才公寓市场需求面积市场表现如何指导项目户型设计销售限制对于客户心理预期价格确定增值收益对于开发商收益影响客户特性研发办公客户特性如何促进销售去化人才公寓客户特性如何促进销售去化问题梳理销售问题销售门槛突破、销售流程优化、合作银行工业类项目存在以下问题Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2016问题梳理及市场应对指标运用及功能转变：

市场上项目以30%配套指标做满，同时考虑70%指标建筑形式功能转换，如M1用地的花样年拾乐府及M0用地的莱蒙创智谷及峰荟创智特区花样年拾乐府功能转变：

项目为建筑新规实施前设计，1层6米、2-4层5.9米，主导厂房功能转变为LOFT居住；M170%指标功能转变M0花样年拾乐府莱蒙创智谷莱蒙创智谷功能转变：

1.3万LOFT4.5米层高商务公寓，可商可住，主导研发用房功能转变为LOFT公寓；Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2016问题梳理及市场应对户型设计研发办公：

市场上研发办公功能分割最小面积约90平米，如满京华SOHO艺峦用地性质写字楼名称主力户型（㎡）M1（建筑新规前报批）深圳软件产业园基地少量200-400，其余半层起售深业U中心294-583（销售）M0满京华.SOHO艺峦90-460（销售）建筑设计规范厂房建筑（M1）的设计单元内建筑面积不宜小于500㎡。

新型产业建筑（M0）的设计参照办公建筑设计规范及相应的消防规范执行，无明确最小面积分割限制。

市场层面Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2016用地性质产业型公寓项目主力户型产品特点M1（建筑新规前报批）深圳软件产业基地40-106㎡的一房、两房及三房有阳台，通燃气深业U中心42-60㎡的一房少量户型有阳台，不通燃气M0同泰时代中心52-76㎡的一房和两房有阳台，通燃气莱蒙创智谷40-60㎡一房有阳台问题梳理及市场应对户型设计配套公寓：

市场上公寓以一房及两房产品为主，一般有设计阳台，部分早期预埋管道可通燃气市场层面：

以一房及两房产品为主，以阳台达到居住化设计，部分早期预埋管道通燃气建筑设计规范单间式宿舍除阳台以外的户内建筑面积不得超过35㎡，套间式宿舍不得超过70㎡；且宗地内所有套间式宿舍规定建筑面积之和不得超过宿舍总规定建筑面积指标的30%。

通过一层商业指标预留燃气接口，早期预埋管道实现可通燃气。

Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2016问题梳理及市场应对销售定价：

城市更新类项目定价应兼顾客户心理价格接受预期及增值收益综合考量，给出项目定价片区项目研发办公人才公寓研发办公销售价格周边价格价格实现人才公寓销售价格周边价格价格实现科技园片区深圳湾科技生态园3.5-3.7万/平米4.5-5万/平米75%5.8万/平米6.5-14万元/平米40%-90%深圳市软件产业基地3.5万/平米4.5-5万/平米70%3.5万/平米4.5万/平米75%宝安片区深业U中心1.8-2万/平米2.1-2.3万/平米3.7万/平米55%-60%市场定价体系市场定价趋势：

研发办公：

根据市场上研发办公物业价格一般为周边办公物业价格70%左右；人才公寓：

人才公寓定价一般为同档次公寓或住宅价格的55%-90%。

深圳U中心访谈：

考虑增值收益，开发商自己算了一笔账，索性让利给客户，价格定到上限2万元/平米，加快去化；公寓也提供装修（投资客户对装修会更喜欢），但只是收回了一个成本价，没有产生溢价，这和很多项目通过提供装修来突破限价是很大的不同目录TABLEOFCONTENTS问题梳理及市场应对21工改工政策梳理项目核心问题梳理3Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2016土地维度：

人才公寓及商业建议积极与政府沟通补缴地价分割销售，降低风险且快速回现保证项目快速开发根据土地出让合同，本地块内产业用房（不含创新型产业用房）可分割转让、配套单身宿舍及商业服务业设施限自用；地价内涵方向二：

以租代售方向一：

带产权分割销售人才公寓商业地价按照市场评估地价扣减人才公寓部分已补缴低价计算，相对来说低价成本高价格实现周边同物业价格50%-90%，溢价水平高；能快速回现客户具有产业限制、必须以企业为单位购买，但后期可通过注册公司，拓宽产业类型解决优点配套部分无需缴纳增值收益，可分割产权销售，快速回现，价格相比以租代售较高缺点需补地价，客户有产业及企业限制；产权归客户不能抵押无需再补缴地价一般为周边同类型物业价格的40-60%；能快速回现无特殊门槛限制，签订长租合同无特殊产业限制，可以个人客户购买，不用补缴地价；独立大产权可作抵押；是签订长租协议；价格相对低，客户抗性大（政府监管严），品牌要求高方向三：

出租运营无需再补缴地价租金收益为主，回收期长无特殊门槛限制，但招商运营能力要求高无特殊产业限制；独立大产权可作抵押；未来长期收入稳定前期投入大，现金回流难；对运营能力要求高核心问题梳理Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2016产业维度：

验证项目产业发展方向可行性、实现产业定位到产品落位核心问题梳理项目已批复产业定位方向为打造新能源、新材料研发基地产业方向原则1：

符合产业发展趋势；符合国家、深圳产业未来发展布局原则2：

符合区域产业定位及上层次规划的要求原则3：

符合与周边园区产业的互动、错位发展的需要原则4：

以区域竞争力和产业吸引力为衡量标准原则5：

对项目的产业发展具备带动性产业定位一般性原则：

对项目产业方向研判主导产业办公产品定位产业落位客户研究主导产业企业客户研究：

客户需求，客户痛点市场研究市场研究：

市场产业空间载体形式，典型项目研究，未来发展趋势产业定位到产品落位问题Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2016物业产品维度-功能转换：

研发办公功能上转变为LOFT产品从建筑可行性、溢价、去化速度、产品可行性方面均具有可行性，关键难点在于项目报批报建以及转换体量论证核心问题梳理百叶排水管道管道嘉霖.华禧远洋新干线万科天誉商业指标、办公+公寓指标改成loft公寓，预留上下水管道、燃气接口、设独立洗手间和百叶商业性办公用地的办公产品通过预埋和二次装修改造成4.5米loft公寓，产品是32-65㎡2-5房，迎合市场空白，销售良好商业性办公改成loft公寓，通过预留供水主管，同时厨房、卫生间等上下水管一致等手段解决上下水问题电梯无差异：

办公产品改成公寓产品在电梯设施方面形成的梯户比对产品的影响无差异独立洗手间+排水同层排水：

以往办公楼采用垂直排水系统，目前多采用同层排水，可有效解决每户排水问题排污、燃气预埋接口：

提前每户分割时期预埋接口，方便日后二次改造时期增加通燃气二次装修嘉霖华禧本项目研发办公27.39万平米，且区域办公市场不成熟，市场消化及接受存在一定的难度，因此可考虑功能是否具备转变为LOFT的可能性研发办公Codeof