中国房地产行业2023年业绩概览及新质态下房地产行业发展新趋势

中国房地产行业中国房地产行业2023年业绩概览及新质态下房地产行业发展新趋势2023年是实施国家“十四五”规划承上启下的关键之年，根据国家统计局数据，2023年中国房地产行业房屋新开工面积较2022年下降20.4%，商品房销售面积较2022年求端购买力不足的问题，当前需要通过不断提高经营效率、优化产品质量、提升服2024年3月5日，《政府工作报告》提出要健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势，加快构建房地产发展新模式。2024年6月7日，国务院常务会议进随着政府政策暖风频吹，各级政府部门以“三大工程”建设为抓手，不断优化楼市调控政策，切实推进保交楼、保民生、保稳定工作，鼓励房企围绕绿色、低碳、智能、安全打造高质量产品，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，力促房地本文根据2023年已上市房企披露的2023年及2022年企业年报数据，通过客观业绩情况概览及横向、本文分析基于由安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层分析数据及30家已上市房企披露的2023年和2022年企业年报数据。具体30家企业名单及筛选标中国房地产行业中国房地产行业2023年业绩概览营业收入概览中国前30家上市房企营业收入[1]单位：人民币亿元-北京城建中骏金辉金融街合生创展雅居乐大悦城中交地产路劲首开远洋华侨城新城美的置业融创越秀铁建绿地华发金茂滨江金地龙湖建发招商蛇口华润中海绿城万科保利2022年营业收入2023年营业收入前三十家上市房企前三十家上市房企营业收入涨幅最高2023年中国前三十家上市房企营业收入总计约为人民币3.5万亿元，较上年增长约0.5%。参考国家统计局数据，2023分化态势，共有15家房企营收规模实现增长，其中滨江本年营业收入约为人民币704亿元，增长率达到69.7%，增幅杭州及浙江稳步发展，交付数量也较2022年有所增长，2023年共交付了37个项目，其中杭州26个，外地11个。本年共有15家房企营收规模呈现下降趋势，如龙湖、金融街本年营收规模较上年分别下降约27.9%与38.7%。主要系市场毛利率概览2022年毛利率（%）2023年毛利率（%）2023年毛利率平均值20232023年中国前三十家上市房企的平均毛利率约为15.0%，较上年的平均毛利率下降约3.7%。除大悦城、北京城建的毛利率较上年分别上升2.4%、6.7%外，其他28家上市房企的毛利率均处于下滑趋势，其中路劲的毛利率降幅最大，较上年下降约23.1%。根据路劲2023年年报披露，本年毛利率大幅下降主要系内地及香港的经济影响，物业销售未达预期，在房地产市场低迷、竞盘降价促销等多重因素影响下总体而言，地产行业目前仍处于筑底盘整阶段。企业销售规模增速放缓，需求端购买力不足，部分前期高地价项目仍在陆续步入结算期，地产行业整体利润空间收窄。面对整体市场环境，房企需要通过不断提高经营效率、优化产品质量、提升服务水平及拓宽业务范围等方式，寻求新的 较上年下降净利率概览ee-3.8% 较上年下降2023年中国前三十家上市房企平均净利率约为-3.8%，较上年平均净利率下降约5.7%。本年前三十家上市房企中有25家净利率较上年净利率有所下降，其中中骏和路劲降幅最大，分别下降约39.3%和32.0%；远洋本年净利率公司本年净利率大幅下滑主要系市场经营环境下行的影响，销售表现低迷，计提库存物业减值，以及投资性物总体来说，在行业周期性波动及供需关系变化的影响下，本年度前三十家上市房企净利率均受到不同程度的影响 北京城建中骏 金辉金融街合生创展雅居乐大悦城中交地产路劲首开远洋华侨城新城美的置业融创越秀铁建绿地华发金茂滨江金地龙湖建发招商蛇口华润中海绿城万科保利 2022年净利率202净利润概览单位：人民币亿元-★北京城建中骏★金辉金融街合生创展雅居乐大悦城中交地产路劲首开远洋华侨城新城美的置业融创越秀铁建绿地华发金茂滨江金地龙湖建发华润中海绿城万科保利*图表无法显示，以★代替表示2023年中国前三十家上市房企平均净利润为人民币24.5亿元，较上年下降约27.8亿元。本年有8家房企净利润较上年有所增加，其中北京110.3%，主要受个别楼盘高毛利率交付影响。华润的本年净利润最高，约为人民币373亿元，较上年增长15.2%，主要系公司一二线土储结构分布的优势及经营性不动产业务带来的租金中国前三十家上市房企中有22家本年净利润较上年有所下降，除上文中提及的中骏、路劲，首开、绿地及金融街等企业受地产行业市场持续调整影响，销售回款下降，净利润较上年均 净利润涨幅最大归母净利润概览20232023年中国前三十家上市房企平均归属于母公司股东的净利润（“归母净利润”）为人民币22.2亿元，较上年下降约40.7%。本年共有10家房企归母净利润较上年有所上涨，其中北京城建归母净利润涨幅人民币313.7亿元，较上年增长11.7%。中交地产及中骏的归母净利润降幅最大，分别下降约17.1亿元及80.2亿元，主要系受到市场环境及销售价格影响在行业盈利空间收窄背景下，华润的“战略引领投资”策略使得企业的土储结果良好；同时，公司深营性不动产业务效益、推进128个城市空间项目以提高行业影响力等。公司通过实施差异化战略,在行业趋势变化、消费需求波动等外部复杂环境下仍保 单位：人民币亿元35025015050(50)(150)(250)北京城建中骏金辉金融街合生创展雅居乐大悦城中交地产路劲首开远洋华侨城新城美的置业融创越秀铁建绿地华发金茂滨江金地龙湖建发华润中海绿城万科保利7.002.00(3.00)(8.00)(13.00) 存货概览单位：人民币亿元-北京城建中骏金辉金融街合生创展雅居乐大悦城中交地产路劲首开远洋华侨城新城美的置业融创越秀铁建绿地华发金茂滨江金地龙湖建发招商蛇口华润中海绿城万科保利2022年存货2023年存货*本报告中所使用存货数据均为存货净值+7.5%2023年中国前三十家上市房企总存货余额达人民币76,246亿元，较上年下降约7.5%。前三十家上秀地产本年存货余额达人民币2,389.5亿元，较上年增长13.9%。越秀地产存货大幅增长主要系公司凭借其稳健的业务发展战略，通过TOD（轨道交通物业模式）、国企合作和产业勾地等“+7.5% %2023年中国前三十家上市房企中有22家企业存货余额较去年有所下降，如新城、美的置业等企业降幅较大。其中，新城存货余额下降率最高，降系公司主动优化土储结构，推动低量级城市出清，%存货周转率概览 2023年中国前三十家上市房企存货平均周转率为其中金地的存货周转率最高，达到57.0%。金融街存货周转率最低，为16.2%。存货周转速度是房企改善现金流状况重要手段之一，中国前三十家上市房企呈现较大的分化程度。受到房地产市场周期影存量时代下，优质房企依托品牌力、产品力、服务流动比率概览. 2023年中国前三十家上市房企平均流动比率为149.1%，较上年下降约2%。本年前三十家上市房企有16家流动比率下降。其中，远洋及北京城建的流动比率下降较多，分别降低了43.4%和37.3%。远洋流动比率较上年降幅较大主要系一年内到期的长期借款增加，故流动负债上升；北京城建流动比率下降主要系合同负债及一年内到期非金融街与首开股份的流动比率涨幅较大，流动比率分别上升了73.3%和20.4%，主要系金融街与首开股份主动偿还短期债务，积极发行人民币中期票据，优化债务结构北京城建北京城建中骏金辉金融街合生创展雅居乐大悦城中交地产路劲首开远洋华侨城新城美的置业融创越秀铁建绿地华发金茂滨江金地龙湖建发招商蛇口华润中海绿城万科保利流动资产周转率概览北京城建中骏金辉金融街合生创展雅居乐大悦城中交地产路劲首开远洋华侨城新城美的置业融创越秀铁建绿地华发金茂滨江金地龙湖建发华润中海绿城万科保利2022年流动资产周转率2023年流动资产周转率流动资产周转率.45.8%2023年中国前三十家上市房企中有16家企业的流动资产周转率较上年有所增长。其中新城的流动资产周转率较上年上涨约12.4%，主要系公司积极面对市场调整，优化运营管理流程安排，提高流动资产的综合使用效率，确保公司持续稳健发展。另有滨江、融创的流动资产周转率较上年涨流动资产周转率.45.8%而在本年流动资产周转率较上年有所下降的企业有14家，金融街的流动资产周转率降幅最大，约下降6.1%；龙湖和中国金茂的流动资产周转率较上年也有所下降，分别减少现金短债比概览现金短债比平均值现金短债比平均值0.11 现金短债比最大2023年中国前三十家上市房企的现金短债比平均值约为1.35，相比2022年现金短债比减少约0.11，平均偿债压力较去年有所增加。其中，远洋现金短债比最小，仅为0.03。金融街的现金短债比最大，约为4.6，同时也是现金短债比变动最大的房企，较上年增长约3.9，主要系公司本年积极优化债务结0.11 现金短债比最大4.6更为畅通的融资渠道、更低的融资成本、更优化的4.6 0北京城建中骏北京城建中骏金辉金融街合生创展雅居乐大悦城中交地产路劲首开远洋华侨城新城美的置业融创越秀铁建绿地华发金茂滨江金地龙湖建发招商蛇口华润中海绿城万科保利2022年现金短债比2023年现金短债比2023年现金短债比平均值2022年与2023年现金短债比变动净资产收益率概览 2023年中国前三十家上市房企的平均净资产收益率为-8.9%，较上年下降约9.5%。本滨江、华发等17家公司净资产收益率为正数，其中建发本年净资产收益率约为20.5%，涨幅受到房地产周期波动及供求关系变化，房企盈利水平呈现不同程度分化 本年中国前三十家上市房企中有21家净资产收益率较上年有所下降，如中交地产、远洋、中骏等。此外，首开股份、20%10% \\*本报告所有数据均来源2023及2022年度前30家房地产新质态下房地产行业新质态下房地产行业发展新趋势一、引言加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足居民刚切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。应加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。可见，房地产行业业。可以预计，在不断构建房地产发展新模式的过程中，房地产量的发展模式，转向解决居住“好不好”的高质量发展模式。下表整理了中央及相关部门对消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给、二是加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新《政府工作报告》加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供政府为应对这些变化，提出了一系列重大工程和政策调整，旨在促进房地产市场的二、构建房地产发展新模式这将给房企带来新的发展机遇。当下房企应尽早向新模式转型，围绕绿色、低碳、智能、安全打）：吉宝静安中心（PAC）是吉宝置业打造的中国旗舰综合体项目，在“可持续城市发展”的总体战略及“以人为本，迈向净零”的整体运营理念下，该项目注项目包含一栋高约180米的国际甲级办公楼、开放式商业街区和购物中心。该项目通过高效制冷机房、空气净化系统、高效EC风机等技术，实现能源的循环回收和再利用，并通过AI技术实现碳排放数据的智慧监控及管理，助力实现楼宇及企业环境、文化艺术和社交体验，是秉承可持续体系参考来源：上海市静安区人民政府网瑞虹新城10号地块发展项目作为兼具商业、办公和公共枢纽等多种功能的生包含太阳宫商业业态和瑞虹企业天地办公业态。该项目整体开发历时10年，已获得国家绿色建筑该项目办公塔楼采用的大面积可开启外窗有效带动自然风流通，节约能耗的同时也使室内人群能够随时呼吸新鲜空气，拥抱健康。除此以外，项目涉及到的绿色低碳亮点还包括高效能冷却系统、高效冷机及热回收式水源热泵、雨水中水回收及循环利用等。该项目的落地对于可持续低碳房屋建造领域具有重要参考来源：上海市外商投资协会二、构建房地产发展新模式租赁住房的基础制度和支持政策。2024年1月5日，《关于金融支持住房租赁市场发展从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完保障性住房的建设被视为完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。政府致力于拓展配售型保障性住房的新路子，最终目标是实现政府保障基本需求、市场满足多层上海市松江区泗泾南拓展（洞泾区域）的保障性住房正在紧锣密鼓施工中。为进一步推动区域人上海市松江区泗泾南拓展（洞泾区域）的保障性住房正在紧锣密鼓施工中。为进一步推动区域人才聚集，该项目计划建设1000余套保障性住房，旨在满足各类人才的居住需求。该项目南至沈其中，地上建筑面积为95588.12平方米，地下建筑面积为31165.97平方米。项目容积率2.2，绿地率高达35%，预计可提目正处于桩基施工和维护施工阶段，预计将于2026年4月竣工。竣工后，这些住房将作为重要的保障性住房资源，为参考来源：上海松江微信公众号第20页二、构建房地产发展新模式房地产发展新模式，要求规格中体现统筹“三大工程”，即城中村改造要与保障性住房规划建设相结合，合理布局保障性住房和“平急两用”公共基础设施建设；通过保障性住房就地解决城中村改此外加大城中村改造能够形成新的投资和住房消费需求，对房地产市场形成拉动作用的同时还可以上海为例，为更好地服务全市现代化建设、推动高质量发展，浦东新区人民政府印发了《关于加快推进浦东新区“两旧一村”改造工作的实施办法》的通知。根据市委、市政府关于旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的总体部署，以及《中共上海市委办公厅上海市人民政府办公厅印发〈关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见〉的通知》（沪委办〔2022〕53号）等20232023年6月13日，松江区石湖荡镇金胜村塔汇“城中村”改造项目一期安置房地块正式签订土地出剩余安置房源计划统筹用于石湖荡镇农民集中居住及沪苏湖铁路项目动迁居民的安置需要。一期安置房计划2023年3季度开工建设，2025年4季参考来源：澎湃新闻网政企携手共建助力区域发展二、构建房地产发展新模式构建房地产发展新模式，要求建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。一直以来，经营性不动产因其投入资金大、回报周期长的特性急需打通“投、融、管、退”的商业模式闭环，以实现资产和资金更高效的运转，加速业务良性、2020年4月，随着《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的发布，中国REITs市场正式起航，为产业的发展引入资金“活水”。2023年3月，我国公募REITs试点资产类型进一步拓宽至消费基础设施，为盘活商业地产项目所带来的资金问题也有了解决途径。2023年11月，国内首批3只消费基础设施REITs获批，分别为中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT；2024年3月，以商超零售为主力租户的嘉实物美消费REIT上市。其中，中金印力消费REIT被准予募集份额总额为10亿份，而作为首批消费类基础设施公募REITs产品中唯一的社区商业基础设施项目，嘉实物美消费REIT将有效优化社区消费场景，更好地服务实体经济发展。REITs的引入或将带来存量资产的盘活，也为打通经营性不动产“投融管退”全流程提供新方向，增强相关资金的流动性。消费基础设施作为成熟REITs市场中最主要个专注于投资中国消费领域的房地产投资信托基管理，旨在为投资者提供一个稳定且具有增长潜力的投资渠道。中金印力于2024年4月30日在深圳证券交易所正式上市交易，发行规模为32.6亿西溪印象城购物中心，该项目是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，具有稳定的运营中金印力消费REITs得到了包括万科大信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信中金印力消费REITs的上市标志着中国消费基础设施REITs市场的进一步扩容，丰富了REI发行消费基础设施REITs能够有效盘活存量资业向轻资产运高质量发展具有重要意义。营战略转型，为进一步加快构建房地产发展新参考来源：经济参政报《中金印力消费REIT于深交所上市》第21页第22页三、结论与展望城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等三大工程的推进，为房地产市场注入了新的活“城市更新”于2019年12月在中央经济工作会议上首次提出，旨在加强城市基础设施建设。据中国政府网披露，截至2023年11月底，全国共实施城市更新项目约6.6万个，其中新开工改造城镇老旧小区5.3万《2024年城市更新行动评审结果公示》的发布更进一步推进了我国城市更新行动，着力重塑城市空间有效路径，优化城市空间布局，完善城市公共基础设施，通过创新手段，为城市带来可持续发展的新2024年《政府工作报告》指出，为系统解决强国建设、民族复兴进程中一些重大项目建设的资金问题，从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，体现中央加杠杆稳定经济、更好统筹发展的其中，化解房地产风险为本轮超长期国债的重点聚