物业管理规约

物业管理规约为了维护全体业主、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更和业主委员会换届改选，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施<物业管理条例>若干意见的通知》等相关规定，结合本物业的实际情况，制定本规约。本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。第一章物业的使用第一条业主的权利与义务业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施<物业管理条例>若干意见的通知》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。在本物业管理区域内，建设单位在本物业内未转让的保留部分（包括但不限于商业用房、地下车库、及其与之相配套的设施设备等）为建设单位所有并由建设单位决定其使用方式或进行处分。第二条相邻关系各业主及使用人同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业外貌保持、使用安全、公平合理、不损害公共利益和他人利益等原则，正确处理供水、供电、供热、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第三条物业的使用原则各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定；在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。业主及使用人应当接受物业服务企业的管理，遵守物业服务企业依据有关规章制度和本规约订立的物业使用手册等本物业管理区域内的一切规章制度。业主及使用人应保证访客、雇工、代理人、承租人、借用人、受托人、商铺顾客等相关人员遵守本规约和物业服务企业订立的本物业管理区域规章制度、规定，并有义务督促其访客、代理人、雇工、承租人、商铺顾客及其他使用者纠正、停止违反本规约和物业管理区域规章制度的行为。因访客、代理人、雇工、承租人、商铺顾客及其他使用者疏忽、错误、过失或故意行为而给物业、物业服务企业、其他业主或第三方造成的损失和损害，业主及/或使用人应承担连带责任。第四条物业的装饰装修业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：1、需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，向物业管理公司申请办理相关手续，并与其签订《装饰装修管理协议》。除遵守本规约和《装饰装修管理协议》的规定外，还应遵守物业服务企业制定的其他相关管理规定，并参照住建部《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，配合物业服务企业共同塑造物业整体形象和良好秩序。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，并按照物业服务企业要求对损害物业形象的行为进行整改；2、在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常办公造成的影响，白天7时至晚上7时不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；3、室内装饰装修，不得影响共用部位、共用设施设备、市政公用设施的正常使用和维修养护以及相邻业主的合法权益。因装饰装修导致共用部位、共用设施设备、市政公用设施以及其他业主利益受损，业主或使用人应当及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。4、合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。第五条物业转让、出租的相关事项房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建。房屋租赁，出租人与承租人应就物业管理费、维修资金（另有约定的除外）、水电能耗费等费用的交纳进行约定，业主与承租人对该等费用的支付负连带责任。业主转让单元时，业主应与物业管理企业结清各项费用。业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业理区域内的规章制度，并应当及时制止其不当行为；20、业主、使用人应当遵守商业运营机构和物业服务企业关于日常管理的其他规章制度和规定。第九条物业的维修养护1、业主应及时对物业专有部分影响相邻业主、使用人利益的损坏部位和设施进行维修养护，但不得妨碍其他业主的合法利益；因业主未能履行相应的维修养护义务造成任何损失的，业主、使用人应承担相应的赔偿责任；2、业主发现物业专有部分内属公共维修责任的共用部位和共用设施损坏时，应及时通知物业服务企业，并采取合理措施防止损失扩大；3、对自有、异产毗连、物业共用部位、共用设备设施物业维修，有关业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修或不予配合，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，应承担赔偿责任；4、因维修物业或公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。5、物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主、使用人合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患；6、如因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失；7、为检查或维修物业内任何共用区域而安装设施，或履行物业服务企业对物业的管理责任时，物业服务企业、承建商、代理人及其他经许可的第三人有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该物业任何一部分，包括业主单元的内部，业主或使用人应当允许及配合；8、物业服务企业进行维修工作或其他必要的检测、养护、调试等工作，业主或使用人应予以配合或提供必要的协助；如业主或使用人拒不配合、拒绝物业管理人员进入物业内部进行相应工作，由此造成的损失或扩大部分的损失，由业主或使用人自行承担；9、发生危及公共利益或其他业主或使用人合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主或使用人的，物业管理公司可向相邻业主或使用人说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或房地产主管部门）的监督下，进入相关业主或使用人的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主或使用人并做好善后工作；10、业主或使用人自行负责其房屋单元内一切自有装置和设备的维修和保养；11、建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主或使用人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担；12、本物业管理区域内的全体业主或使用人按规定缴存、使用和管理物业维修资金。任何业主不再拥有其专有单元的产权后，无权索回维修资金，惟可按法律规定的程序将上述维修资金转让给该专有单元的受让人。第十条维修资金的筹集和使用）业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：

1、按照规定交纳专项维修资金；2、专项维修资金的帐务由物业服务企业代管；

3、专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行；4、业主在转让或者抵押其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共有部分、共用设备设施的维修、更新。第十一条业主提交通讯联系方式的义务业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主原预留联系地址、通讯方式送达。第十二条利用物业共有部分（如建筑物外墙面广告等）获利的归属业主如利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的，应当在征得物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续,并根据规定格式要求，每半年（具体时间为1月份和7月份）向全体业主公布一次账目。

按照前款规定获取的收益，归全体业主所有。第十三条相关费用的缴付及未按约定缴付的责任业主及使用人应当按规定和约定交纳物业管理费、房屋公共维修基金（如有）及水、电、燃气等能源费用。本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。具体标准：办公楼：--元/月·平方米（其中物业管理费：--元/月·平方米，设施设备运行费：--元/月·平方米）。商业：--元/月·平方米（不含水费、电费及自用部分物耗）。物业管理费应于每季度首月的前--天内缴纳。业主、使用人未按照本规约、物业服务合同交纳与物业有关的任何费用的，物业服务企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。同时，物业服务企业可向人民法院申请追缴，或以其它合法方式进行追缴。使用人未按照本规约的规定交纳物业费、能源费及该单元产生的相关费用，最终由业主承担全部欠缴费用和所欠费用的违约金及由此产生的全部责任。同时，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主单元号进行催讨；仍不交付的，业主大会也可以向物业所在地人民法院起诉。第十四条物业管理费的调整在物价上涨指数和政府对最低工资标准的调整指数以及国家、地方对能源费调整达到一定比例时，依照国家及市政府相关部门每年颁布的数据和通知，可启动物业管理费的调整机制（如本项目的市场公共事业费浮动达到10%时），调整后物业管理费收费标准应纳入到租/售合同或《临时管理规约》中。业主对物业服务有增加特别需求的，如涉及到物业管理费的调整，可与物业管理公司进行协商，此条款仅针对整栋销售的业主。第十五条业主违反物业使用禁止行为的处理业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以采取措施予以制止。第二章物业服务企业的变更第十六条物业服务企业变更的情形前期物业管理期间发生下列情形之一的，建设单位可以另行选聘物业服务企业：（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能达到的；（二）物业服务企业提出解除合同；（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法履行物业服务合同的。发生下列情形之一的，建设单位/业主大会应当及时决定物业服务企业选聘事宜：1、业主大会依照法律规定成立之后；2、物业服务合同届满前3个月；3、因其他原因物业服务合同终止的。第十七条选聘方案的制定建设单位/业主大会另行选聘物业服务企业的，应根据物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要、业主对物业服务的要求等拟订物业服务企业选聘方案，选聘方案应当包括下列内容：（一）物业服务企业的资质等级和信用情况；（二）服务内容和标准；（三）物业服务收费。选聘方案应事先听取业主意见和建议，选聘方案确定后应书面通知业主并在物业管理区域内公告。第十八条选聘方式建设单位/业主大会选聘物业服务企业，建议采取公开招投标方式。业主大会未成立前由建设单位确定选聘方式。第十九条物业服务合同的签定招标工作完成后，建设单位/业主大会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并将选聘结果书面通知业主，同时在物业管理区域内公告。第二十条无法及时选聘的处理前期物业管理期间，因物业服务企业突然撤离等原因，建设单位无法及时另聘物业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，建设单位可以请求街道办事处（乡镇人民政府）或者房地产管理部门指定物业服务企业临时代管，建设单位与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。第三章业主大会、业主委员会的组建第二十一条组建原则

各业主同意自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的业务指导，依法有序组建业主大会、业主委员会。

第二十二条组建筹备组各业主同意由居民委员会负责牵头，通过召开业主座谈会、业主代表会议等方式组建业主大会筹备组。

第二十三条筹备组或业委会的人员条件

业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）成员或者业主委员会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员：

1、违反本规约房屋租赁使用规定的；

2、违法搭建建筑物、构筑物的；3、擅自改变物业使用性质的；4、拒交物业服务费的；5、拒交维修资金的；6、法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的。

第二十四条业主委员会候选人的产生业主委员会委员候选人由筹备组通过召开业主代表、部分业主会议直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。

第二十五条首次业主大会会议表决事项

筹备组应在成立之日起30日内，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应表决通过如下事项，并以书面形式在物业管理区域内公告：1、表决通过《业主大会议事规则》和相关管理规约；2、选举产生业主委员会成员。第二十六条筹备组不履行职责的处理筹备组不依法履行组建业主大会职责的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门责令其限期改正。筹备组逾期仍未履行职责的，业主可以请求相关部门组织业主重新组建筹备组。

第四章附则第二十七条规约的制定本规约由建设单位制定，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与物业建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第二十八条矛盾纠纷的调处业主、使用人、业委会、物业服务企业在物业使用和执行本规约中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，同意由居委会、街道办事处（乡镇人民政府）设立的人民调解委员会居间调解处理，也可以向物业所在地人民法院提起诉讼。第二十九条违约处理业主、使用