成都晨明集团高新西区项目营销策略总纲

晨明集团高新西区项目

营销策略总纲谨呈：成都晨明置业有限公司定位报告观点提要N1Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》3经过多次沟通后,达成的项目营销目标以现金流产品快速走量,带动多盘开发实现项目利润价值最大化营销目标1.1Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》4物业功能体量（㎡）销售说明住宅119014.8销售酒店12000持有主题商业街20000持有LOFT公寓63014.8销售24000持有独栋20000销售联排15580销售7420持有产品分布汇总总建筑体量：281029.6㎡持有物业：63420㎡持有比例：22.56%持有商业物业体量较大，中短期内商业街、酒店面临招商与经营困难、存活能力较低；总部办公产品嵌内部，该产品的成功开发需在区域配套完善后方能带动实现；住宅产品属于区域供销两旺产品、LOFT产品为创新型产品物业产品组合1.2Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》5营销启示1.3在现金流与避税后利润最大化的前提下，建议以住宅和LOFT率先销售立市，实现滚动现金流;启示1启示2以住宅和LOFT带动配套打造的逐步完善，促进办公产品的销售；启示3最后进行酒店与商业街的打造和招商，最大程度降低运作风险。营销环境解读营销市场环境解读N2Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》71月26日“新国八条”细则政策要点影响解读首次提出“价格控制目标”的概念，并需要向社会公布价格上涨幅度调整受阶段限制不足5年转手交易全额征税缩减本案投资客市场容量二套房首付比例提高到6成，全面收缩信贷打压投资，缩减项目投资价值重提70%比例，要求2011年商品房供应量不低于前两年平均供应量刚需产品仍是市场生命线2套以上当地居民，1套以上非当地居民以及无法提供证明的非当地居民，将直接限购打压投资，缩减项目投资价值强化约谈机制要求地方政府调控的决心调控政策的进一步推进，为商业市场带来了机会；住宅市场不确定性风险加剧，但是成都限购令实施区域不包括郊县，郊县项目的投资价值将得到进一步的释放2月15日成都“限购令”解读限购范围成都市六大主城区限购对象本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。对本案影响本次“限购令”适用范围仅为成都市主城区，本案处于调控范围之内，本案住宅在近期面临诸多不确定性风险Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》8板块划分项目名称开盘时间面积区间总套数月销售速度主力单价

主力总价

9090-110110-130130-150150-170170-200200㎡红光犀浦上锦颐园07.6.26推出473910041022880006133112460023-69已售360272392620004596460023-69龙城国际10.9.10推出384192042048630184500030-47已售2808700000367430030-47龙湖弗莱明戈10.1.29推出75441576000118253650037-80蜀都新城已售4076730000477530037-80中信未来城09.12.11推出86270432640001632117480025-75已售8005679250001401500025-75海骏达1号10.4.29推出752140292300094471460023-51已售46512515000497460023-51瑞景茗城07.11.24推出102448259032100210856490030-50已售99343757032902014490030-50绿地国际花都10.9.13推出614017462610086645470033-42已售74016000090470033-42区域刚需产品呈现出供销两旺的趋势，本案刚需产品为市场主流产品；但是，刚需类产品同质化竞争严重，本案产品同样面临较大的竞争压力Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》9板块划分项目名称开盘时间面积区间总套数月销售速度主力单价

主力总价

90以下90-110110-130130-150150-170170-200200㎡高新西区华润橡树湾10.8.6推出990000000990148470024-42已售591000000591470024-42置信逸都10.6.13推出19525618022700085880460032-69已售462255376000400460032-69万景峰09.3.16推出256334312400003030123640046-58已售21722197800002469640046-58合计推出合计1287735361238715824818373/销售合计9430233774338129012902Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》10

三期推出

2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度上锦颐园二期物业去化三期一批次2012年4季度入市

龙城国际

二期一批次12年3季度入市

龙湖弗莱明戈

中信未来城

海骏达1号

中铁瑞景茗城剩余房源去化阶段

绿地国际花都一期房源去化中二期2012年2季度入市

华润橡树湾一期物业清盘中二期推出

置信逸都花园一期整体还余几十套左右二期推出

万景峰

一期洋房去化一期洋房去化一期尾房去化二期一批次2012年初入市一期强销期新一期推出剩余房源去化阶段区域住宅产品存量较大，同质化竞争严重，住宅销售压力较大Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》11项目名称商业体量（㎡）酒店公寓商业街写字楼拟推出时间海骏达蜀都1号约20000//20000/2013年3月中信未来城//////绿地国际花都22000030000800004000070000/凯旋门城市商业广场//////龙城国际80000/2013年6月上锦颐园约56000/2000036000/2012年7月龙梓万片区商务购物综合体//////西城首席商业广场160000//160000//华润橡树湾约10000//10000/2011年12月万景峰约100000200005000030000//置信逸都花园约20000020000/100000800002013年1月圣沅投资206074/8000026074100000/华侨凤凰国际城约18000//18000/2013年3月恒创蜀都广场78000//1800060000/百伦购物中心//////蜀都新天地4863448634////成都国宏腾实业有限公司约300000/147444152556/2012年12月成都智盛投资有限公司9660660000/36606/2012年9约虽然区域内规划商业较多，但是推出时间皆较晚，商业短期内竞争压力不大；LOFT公寓在区域内属于创新型产品，处于市场较为缺乏类型营销价值解读基础营销价值点之1.1Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》12分散风险抵御风险能力薄弱商业具有一定稀缺性整体营销环境启示控制好LOFT产品与办公物业的销售，分散风险压力单一的住宅产品销售，在前期抵御风险能力薄弱本案商业在区域内具有一定会的稀缺性，对区域市场上也的缺乏具有一定的补充意义营销启示2.5Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》13整盘营销开发战略与策略建议前期同步开始销售住宅和LOFT产品由办公物业来实现风险的分散与满足现金流的需要带动商业街与酒店的租赁经营本案应该以城市综合体及大规模商业带动整盘时常形象和价值主张，实际首期是拉动住宅销售，确保项目首期现金流整盘销售周期规划整盘销售节奏规划建议N3Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》15根据各物业形态的市场销售速度，并结合项目各物业体量，预估项目整体销售周期为42个月（不含商业街及酒店的招商时间）物业类型竞争项目月均销售速度本案月均销售速度预估本案物业体量销售周期高层住宅上锦颐园112套/月约115套/月11.85万㎡约1600套约14个月绿地国际花都45套/月华润橡树湾148套/月龙城国际184套/月万景峰123套/月中信未来城117套/月置信逸都80套/月LOFT产品万景峰约150套/月约150套/月8.65万㎡约1700套约12个月总部办公龙潭裕都约6000㎡/月约5500㎡/月4.3万㎡约8个月青羊总部基地约7500㎡/月空港总部基地约5000㎡/月备注：以上各物业体量包含持有部分；商业街、酒店为项目后期招商项目，前期不做销售周期考虑，预计招商时间一年销售周期测算3.126+16（招商）Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》1611年8月下旬约3个月11年9月下旬11年10月下旬11年10月中旬一批次销售约1个月约1个月约20天项目蓄客期，该时期主要以项目宣传和推广为主，打造项目的知名度及美誉度，引发市场关注蓄客强势期，该时期大量蓄客，借助项目的展示区和体验区的开发，为即将的开盘做好准备排号开始取得预售许可证会所（售楼部）样板间打造会所（售楼部）、样板间对外开放开始蓄客，强势推广项目报规报建11年4月开盘准备期结合本案的工程节点分析，我司建议2011年10月中旬及10月30日分别进行项目亮相和首批次开盘工程节点测算3.2Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》17销售周期划分3.3一期三期二期一期二期三期一期开发产品临双柏路及沱江，示范效果较强，产品为项目实现现金流产品，对于项目整体形象和价值体系成熟具备提升意义二期开发产品位于项目中部，产品为项目优质房源，且景观占有性最大，将实现项目价值利润最大化三期产品为项目核心价值产品，对项目的形象价值实现双重拔高和兑现其中：高层住宅约为：5.93万㎡LOFT公寓约为：4.33万㎡总部办公约为：0.8万㎡底商面积约为：0.5万㎡其中：高层住宅约为：5.93万㎡LOFT公寓约为：4.33万㎡总部办公约为：1.2万㎡底商面积约为：0.5万㎡其中：总部办公约为：2.3万㎡主题商业街：2万㎡酒店：1.2万㎡Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》18公寓户型配比类型套型户均面积面积占比面积LOFT公寓（5.6米）套一40-50㎡45%约3.9万套二50-60㎡40%约3.5万60-70㎡15%

约1.3万LOFT产品定位产品定位回顾3.5根据前期对产品定位：1、项目LOFT产品总面积以及各面积段分布比例，我们大致测算LOFT总套数为1700套，其中各个批次均为425套2、项目高层产品总面积以及各面积段分布比例，我们大致测算高层总套数为1600套，其中各个批次均为400套高层产品定位面积段（㎡）户型类型赠送面积（㎡）面积（㎡）分布比例（%）60-65套一变紧凑套二12~13约1.8万15%70-80套二变紧凑套三14~16约6.6万55%80-90套二变常规套三16~18约1.8万15%100--120常规套三变套四20-22约1.8万15%合计

约11.9万Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》19营销阶段2011年10月筹备期12年5月12年3月蓄客期一期尾盘期2011年4月12年7月推广推售计划推售策略一期1批次蓄客开盘一期2批次一期4批次工业园+底商1.3万㎡高层2.965万㎡二期1批次3月组建销售团队大量蓄客强势推广强销去化期二期高品质产品入市房源价值利润最大化现金流产品入市一期二期一期3批次二期2批次二期3批次二期4批次二期三期LOFT2.165万㎡高层+LOFT5.13万㎡高层2.965万㎡LOFT2.165万㎡高层+LOFT5.13万㎡工业园+底商1.3万㎡13年3月13年6月13年10月13年4月工业园2.3万㎡14年5月三期三期1批次整盘推售计划3.4加套数商业招商Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》20一期推售情况3.3推售套数400套10月30日开盘日解筹240套60%11年11月-12年3月80套20%本阶段去化320套80%销售金额约1.33亿元存量80套20%Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》21一期推售情况3.3推售套数425套12年3月下旬开盘日解筹300套70%12年4月-12年7月上旬105套25%本阶段去化405套95%销售金额约1.55亿元存量20套5%Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》22一期推售情况3.3推售套数825套12年7月中旬开盘日解筹420套51%12年7月下旬-13年1月上旬200套24%本阶段去化620套755销售金额约2.48亿元存量205套25%分物业套数Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》23一期推售情况3.3推售面积约1.8万㎡13年1月中旬开盘日解筹0.8万㎡44%止二期开盘前0.46万㎡26%本阶段去化1.26万㎡70%销售金额约0.76亿元存量0.54万㎡30%Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》24一期推售小结3.4采取多形态组合产品形式依次出货，优劣势单元互为促进，并以高层为首推，在市场政策与价格双向制约下，该梯具备试水条件，保持后期整体价格水平实现稳步提升批次时间物业形态战略一批次11年10月30日高层2栋以贴近区域同期价格水平入市，进而树立项目产品形象，保持新近刘的快速实现二批次12年3月下旬LOFT1栋投入区域稀缺产品提升形象高度，在保证价格的提升同时，为下批次房源奠定提升空间基础借助项目的影响力继续发力，以高层+LOFT的现金流组合推售，实现产品与价格梯度的丰富三批次12年7月中旬高层2栋\LOFT1栋13年年初推出总部办公及底商，进一步扩大客户的需求面，快速实现一期的整体营销目标四批次13年1月中旬实现目标去化目标：80%推售房源：约400套本阶段去化：320套产值：1.33亿去化目标：95%推售房源：约425套本阶段去化：405套产值：1.55亿去化目标：75%推售房源：约825套本阶段去化：620套产值：2.48亿总部工业园\底商去化目标：70%推售房源：约1.3+0.5万㎡本阶段去化：约0.91+0.35万㎡产值：0.76亿高层：620套/LOFT：725套/总部工业园（含底商）：1.26万㎡一期共实现产值：6.12亿整盘推广策略规划建议N4Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》26营销价值解读基础营销价值点之1.1西部新城未来中央、快铁站口盖上物业地段价值综合体、青年住区、总部办公、LOFT、酒店式公寓客房产品价值街区特色、现代风格水景、滨河公园景观价值快铁、双向6车道成灌路、主题酒店、主题商业街配套价值Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》27营销价值解读竞争价值独特主张之1.2Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》28竞争核心价值USP主张Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》29营销价值解读目标客户生活形态之1.3Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》30Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》31营销主题定位独特营销形象定位之2.1Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》32引进个案例，顶整体推广策略独特营销形象定位之3.1Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》338、推广费用预算一期开盘前营销组织计划N5Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》35一期一批次销售任务400套，卖60%，240套Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》36蓄客目标分解去化目标：240套蓄客量：2400组来访量：230组/周

32组/天全度蓄客保有量4500组。单周蓄客量达230组，对周末来访要求高。8月8日内购日累计完成123套去化，需在7月10日至8月7日28天时间，完成1230组蓄客。时间紧，任务重，客户量的积累，客户的有效性，将直接影响开盘目标实现。如何在短时间内完在目标客户的蓄积？按10%成交转化率7月10日—11月30日，蓄客期140天Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》37蓄客阶段本案蓄客主力周期分为三个阶段，各阶段依据不同的市场与营销节点变化，承载不同的目标使命第一阶段：蓄客初期（450组）第一批次：蓄客250组，5月1日—7月10日，转化65组第二批次：蓄客180组，7月11日—8月8日，转化59组第二阶段：强势蓄客期（450组）第一批次：蓄客250组，8月2日—9月12日，转化65组第二批次：蓄客180组，9月13日—10月15日，转化59组第三阶段：持续蓄客期（600组）第一批次：蓄客300组，11月1日—11月30日，转化92组第二批次：蓄客300组，12月1日—12月31日，转化92组2010年高意向客户蓄积计划5月6月7月10日8月8日8月9日9月12日10月15日10月16日11月30日12月1日71天29天35天33天46天31天7月10日案场开放日8月8日内购会9月12日项目开盘10月15日秋交会结束后10天11月30日月度节点12月31日新年音乐会Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》381、能承受总价在110万左右，首付35-50万或月供4500元；2、非常认可区域；3、比较周边同类档次物业。4、来访时交谈较深入，涉及付款方式的详细探讨；5、关注银行按揭贷款，担心是否符合办理按揭的条件；6、业主、业主推荐及朋友介绍；7、三口之家；8、对居住环境要求高，享受型；9、二次以上置业；10、认可产品、认可建发；11、与工作区域有关；意向客户界定标准

（以下满足1＋任意5个条件）：Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》39300组蓄客目标250组180组250组物料支持项目宣传物料设计与制作期1、价格调整表；2、三批次物业推售物料1、价格表；2、开盘、秋交会及签约物料；3、活动物料1、项目DM、销售手册等物料；2、推广及渠道客户名录；3、优惠政策；4、价格区间；5、钻石会流程入会条件等；6、案场达到开放条件转化目标65套59套65套92套蓄客口径利用媒体考察行与线上品牌推广阶段笼络建发与思源外地客户资源利用案场开放节点邀约本地意向客户与思源渠道客户利用案场开放体验与博饼节重新蓄积意向客户利用秋交会余温及12月新年音乐会蓄积意向客户优惠政策蓄客执行1、团队组建、培训2、制定管理手册；3、前期各渠道客户资源梳理；4、说辞整理1、线上推广蓄客支持；2、案场开放自然接电、接访蓄客；3、思源全国平台多区域客源专场推荐会蓄客；4、借优惠政策及活动来访蓄客；5、钻石会启动预告蓄客客户摸排8.2内购摸排开放日摸排7.3开盘摸排9.4秋交会摸排9.253批次摸排10.237.109.12案场开放8.8内购开盘4月5月20日6月7月8月9月2010年建发鹭洲——蓄客执行计划总控诚意金升级内购开盘1、周末活动客户邀约；2、客户梳理；3、案场接电、接访蓄客；4、钻石会启动仪式蓄客；5、博饼节活动蓄客；6、开盘预告蓄客；7、秋交会营销蓄客1、开盘营销势头线上推广蓄客；2、三批次房源推售预告蓄客1、电话营销；2、DM直邮、3、钻石会会员直邮；4、钻石会会刊与思源内刊平面；5、思源网络；6、本地客源建发异地项目考察行蓄客；59套10月11月12月10.15目标转化166套目标转化166套目标转化135套利用开盘热销推广与秋交会节点蓄积意向客户45天29天35天33天46天31天180组600组诚意金5万元购房优惠1%享受钻石普卡权益诚意金3万元购房优惠2%享受钻石普卡权益2#D1、3#B1通过案场开放日集中收拢客户转化，主推2号楼C12#D1+B292套Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》40阶段第一阶段第二阶段第三阶段小结蓄客量250组180组250组180组300组300组1460组目标转化（转化率30%）65套59套65套59套92套92套432套蓄客目标认识5-7月两个半月时间较长需要采取客户保温措施有现场支持与推广支持时间1个月需要按周按渠道拆分目标项目推广上量支持、拥有开盘与秋交会两大重要节点需要各渠道、活动全面配合全年保底任务需要视实际情况实现目标超越针对不同阶段采取不同的蓄客措施与执行方式蓄客渠道组合1、区域导视截流2、数据库梳理3、思源会刊、内网全员营销与客户平台直邮4、钻石会会刊与直邮5、本地高档咖啡吧、茶楼、院线、会所直投6、线上推广与线下短信、业主论坛推广第一阶段蓄客方式延续三大节点提升：1、案场开放进行首次客户保温2、建发项目考察，进行二次客户保温3、思源全国公司多区域客户专场推荐会，提升新客户蓄积第一阶段蓄客方式延续六大蓄客节点突破：1、内购会成交客户拓展老带新与未成交客户挖掘2、钻石会启动拓展新客源3、博饼节营销活动蓄客4、开盘节点蓄客5、秋交会节点蓄客6、推广全面支持1、成交与未成交客户挖掘2、秋交会节点蓄客3、新年音乐会等活动节点蓄积新客户4、线上推广持续期蓄客支持一、二阶段重心：资源渠道铺排本土渠道拓展案场开放节点形成两次保温三阶段重心：多渠道拓展，营销节点收拢，推广全面支持四阶段重心：客户回访与挖掘为主节点活动带动7.109.12案场开放8.8内购开盘5月12月10.15蓄客渠道组合计划11月6月8月9月10月Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》41单就大源组团的热度来看，上访量基本可满足。案场开放前，蓄客前置。来访有效性必须保证。第一阶段蓄客思考Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》42重新审视本案目标客群本案主要客群：大城南片区，二次置业首改自住型客户按区域划分：按置业需求划分：按置业次数划分：主力客群：大城南片区，二次置业改善自住型客户Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》43本案60㎡与110㎡以上两大主力产品线总价所对应的目标客群是蓄客阶段的主要挖掘方向50万60万70万80万100万城南客户华阳客户省内外地客户省外移民客户华阳私营企业主、个体客户川开、中石油、中石化客户高新区管委会、城南学校教师客户紫荆、神仙树、玉林私营企业主、个体客户城南各企业管理人员软件园、孵化园客户南延线其它行业客户承受能力客户来源省内移民养老客户城西城东工作迁移客户其它区域养老客户其它区域客户90万100万以上Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》44蓄客策略MAY-JULY

深耕城西三管齐下

——让特区生活闪耀城西Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》45线上：推广造势+活动聚势线下：客户寻找+种子培育现场：竞品截杀+意向转化鹭州·KEYWORDS品牌、品质、精致生活Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》46

载体：大众媒体–本地影响力网络–影响渗透小众媒体（航媒、读城）-提升有效性5月6月7月8月品牌先行项目入市8月8日内购7月10日售楼部开放使命：告诉成都，建发是谁！鹭州价值！内容：价值诉求+制造大事件影响力厦门成都对话活动易中天VS魏明伦钻石会启幕小型暖场活动线上：推广起势+活动聚势Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》47寻找领域：深耕城南、整合渠道资源客户寻找战场：成都老高端住宅小区、城南高档办公地、城南中高端生活场所、建发思源客户数据库寻找准备：数据购买、渠道整理、合作洽谈5月底完成寻找路径：DM投递、电话营销、外场巡展6月全面开展

线下：客户寻找+种子培育Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》48针对成都10年以上的豪宅楼龄在10年以上的小区：玉林小区、棕北小区、锦绣花园、银都花园、锦官新城、中华园、芳草地、世纪锦苑、清华坊，中海名城、凯莱帝景。广告方式：停车场广告/电梯轿厢广告/社区广告/定向直投资料/电话营销合作洽谈：5月广告时间：6月初全面展开

6月中旬，电话营销全面启动玉林小区棕北小区锦绣花园银都花园锦官新城中华园桐梓林小区城南老富人区概况中海名城凯莱帝景Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》50针对城南中高端办公场所威斯顿联邦大厦、商鼎国际、丰德国际、中航广场、天府软件园入选理由：入住率90%以上租金水平100元/平方米以上广告方式：停车场广告/电梯轿厢广告/大厅巡展合作洽谈：5月广告时间：6月初全面展开

Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》51针对城南中高端消费场所6月，在城南80%的高端场所，都能见到“建发与钻石卡”广告方式：钻石会商家联盟、项目杂志与项目形象的店内展示合作洽谈：5月广告时间：6月初全面展开

Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》52现场：竞品截杀+意向转化背景：大源组团，5月、6月进入2010年第一次高热期，世豪广场、保利心语，两个项目销售、亮相，区域整体来访量高。现场围挡、咨询电话……有效果，但依然会浪费客户，故，提出现场“临时接待中心”建议。竞品截杀更有质量与依据外展行销的客户有咨询地点只是，现场可能时间不允许，有些浪费因此，建议将项目初期临时接待点设置于目前成都分公司模型大厅……各阶段性营销执行怎样配合Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》54建发鹭洲2010年营销执行总控第二阶段第一阶段第三阶段第四阶段博饼节二批次物业开盘集中去化秋交会线上预热1、2批次营销炒作正式启动钻石会首批次物业内购内购看片会案场开放本土初步意向客户锁定思源客户平台挖掘整体品牌形象宣传月销售拓展钻石会本土资源丰富外地客户挖掘现场包装客源挖掘准备销售团队组建秋交会新年音乐会房交会媒体考察与品牌推广

案场开放内部认购开盘与线上爆棚持续销售8.89.127.10案场开放内购开盘4月5月6月7月8月9月10月11月12月1、7月10日利用案场开放日节点邀约前期蓄水客户；2、案场正式开放日来访客户统一抽奖，可获得厦门项目考察机会3、7月24、25日思源全国分公司多区域专场客户推荐会4、价格试探4月1、完成项目现场围挡、道旗包装兼顾一定的截流作用2、销售经理落实到位；5月1、渠道资源挖掘（重点区域客户名单与电话收集、行销物料筹备）2、5月20日前销售人员到位1、销售人员（行销）拓展2、钻石会本土资源丰富（咖啡、星级宾馆、高档院线洽谈）3、建发与思源外地客群挖掘4、销售人员补充1、8月8日首批次物业内购会2、内购会活动“成都客户考察看片会”3、钻石会启动仪式1、博饼节相关活动筹备2、

8月8日之后重新梳理成交客户与意向客户3、

9月12日正式开盘主力去化8.8内购存量与开盘新开房源1、秋交会相关工作筹备2、

房源重新整理，视实际情况组织房交会加推房源与第3批次房源Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》555月份营销启动阶段执行工作三大核心2010年成都春节房交会市场监控与后续营销修正行销范围、拓客名单洽谈与分类方案制定项目销售团队组建与培训123Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》56X展架、项目DM、B1户型单张、小礼品设计甲写设展场地包装设计软件园设展场地包装设计项目行销专用PPT后续营销策略与方向修正5月份营销启动阶段执行工作重要节点2010房地产春交会销售团队初审5月4日5月9日5月16日5月23日5月30日甲写巡展营销说词制定人南沿线甲写名单与场地落实甲写设展专项方案制定城南老富人区直投名单落实企事业单位直投名单落实销售团队项目强化培训房交会专题软件园直投与巡展名单落实院线、咖啡吧直投名单落实销售电营与巡展说词培训城南老富人区直投专案制定企事业单位直投专案制定软件园直投与巡展专案制定院线、咖啡吧直投专案制定电话营销名单收集电话营销名单收集电话营销名单收集电话营销名单汇总与分配销售团队最终考核直投与电话营销说词制定临时接待点营销说词制定道旗、工地大牌安装到位X展架、项目DM、B1户型单张制作及印刷到位临时接待中心设计方案确定临时接待中心装修与软饰包装巡展销售物料筹备例会节点例会节点例会节点1、需确定房交会后市应对策略2、需确定各渠道电营与巡展说词3、需确定甲写巡展场地与费用4、需确定巡展物料设计定稿1、需确定临时接待点说词2、需确定软件园场地与费用3、各渠道直投工作开展情况1、需确定各渠道专案与费用2、需确定电话营销专案3、需确定最终销售团队物料线行销线销售线策划线X展架、项目DM、B1户型单张制作及印刷Thursday,August15,2024《晨明西区项目定位与物业发展建议》57威斯顿联邦大厦、商鼎国际、丰德国际、中航广场、天府软件园入选理由：入住率90%以上租金水平100元/平方米以上楼龄在10年以上的小区：玉林小区、棕北小区、锦绣花园、银都花园、锦官新城、中华园、芳草地、世纪锦苑、清华坊，中海名城、凯莱帝景5月行销洽谈主要区域为：南延线甲级写字楼、高新软件园区、老城南富人社区以及综合行销（高档酒店、宾馆、咖啡吧等）一、针对南延线甲级写字楼、软件园客户二、针对老城南富人社区客户三、综合发展——