综合体智能化工程总包服务框架协议-草案(含造价比例)

综合体智能化工程总包服务框架协议草案

2016年10月2佳兆业/IBMConfidentialAgenda综合体弱电泛IT类工程总包服务框架协议的目标责任范畴范围总体价格组成计价原则IBM融资平台与金融工具3佳兆业/IBMConfidential1.综合体智能化泛IT类工程总包服务框架协议的目标减少管理成本，提高工程效率IBM承担弱电泛IT类工程总包，提供一站式服务(咨询-规划-设计-实施-维护)，对佳兆业综合体整体弱电泛IT类工程负责长期战略合作伙伴关系IBM为综合体整体弱电泛IT类工程提供3~5年的免担保金融工具作为融资平台框架协议定义服务内容，约束责任义务框架范围/计量计价标准/付款方式/工程变更流程/验收标准/维护服务标准4佳兆业/IBMConfidential2.责任范畴综合体工程总承包商工程实施系统设备供应专业设计咨询顾问5佳兆业/IBMConfidential规划设计施工调试验收交付咨询服务设计服务项目建造服务安装调试服务客户竣工交接和后续相关服务IBM承担弱电泛IT类工程总包，提供一站式服务6佳兆业/IBMConfidential各子系统施工单位、设备供应商监理单位IBM项目团队建筑设计单位建筑总承包单位其他专业承包单位甲方代表项目管理公司（代甲方）其他职能管理单位

IBM作为智能化系统总承包单位，对项目进行统一的管理和协调。协调对象包括各子系统施工方和设备供应商；甲方代表、监理单位等管理部门；建筑总包单位、楼宇机电或装饰等专业总包单位。协调的内容包括专业施工界面、安排与其他相关专业施工工序、项目综合管理措施方面的协调。IBM全程负责智能化各系统的工程实施、设备采购、安装和系统调试、检验直至项目验收并交付使用。自96年在中国开展数据中心和智能化集成建造服务业务以来，IBM已在国内承接了几十个大型工程，积累了丰富的工程实施和项目管理经验。几十位获得国际PMP认证和国家一级建造师认证的项目经理组成了优秀的工程实施管理团队。IBM承担弱电泛IT类工程总包，统一项目管理与协调7佳兆业/IBMConfidential3.范围“总包服务框架协议”涵盖IBM参与佳兆业旗下综合体弱电泛IT类系统项目的总包服务计23项子系统，内容详如附表：一体化的统一的有线/无线基础网络系统设计，采购，施工与调试计4项子系统通信自动化系统设计，采购，施工与调试计4项子系统楼宇自动化系统设计，采购，施工与调试计5项子系统办公自动化系统设计，采购，施工与调试计6项子系统综合信息管理系统设计，采购，施工与调试计4项子系统8佳兆业/IBMConfidential序号

系统名称

分项资金/工程总造价

Pullman

Marriott

办公楼

商场

一体化的统一的有线/无线基础网络系统1机房4.5-6%

2综合布线系统7-8%

3网络系统10-15%

4无线网络系统1-5%

全覆盖

通信自动化系统5程控交换机系统6-8%

6卫星、有线电视系统及VOD系统2-4%

7无线对讲系统2-4%

8无线信号覆盖系统1-2%

楼宇自动化系统9楼宇自控系统10-15%

10安全防范系统

10.1（1）电视监控系统7-9%

10.2（2）防盗报警系统1-2%

10.3（3）巡更管理系统0.3-1%

11智能卡系统（包括酒店门锁、电子猫眼、车库管理）5-7%

无酒店门锁

12背景音响和紧急广播系统3-4%

13集成管理系统（IBMS）3-4%

办公自动化系统14酒店管理系统

15智能灯光控制系统1.5-3%

16酒店客房控制系统8-10%

17会议室音视频系统10-15%

18同声传译系统2-4%

19多媒体发布系统1.5-2%

综合信息管理系统20物业管理系统1.5-2%

21能源管理系统2-3%

22POS消费系统1-2%

23资源管理系统2-5%

Total100%

一般不配置可选配置系统一般必须配置系统Page92024/8/15智能化系统－－架构图物理平台PhysicalPlatform(桥架管路/机房/综合布线/UPS与发电机/接地与防雷/消防)数据网络DataNetworkSystem(有线/无线局域网Wired/WirelessLAN)公共广播紧急广播FM广播电话交换无线对讲无线增益智能会议系统同声传译系统会议扩声系统展播厅显示与公告查询系统卫星接收有线电视VOD系统防盗报警电子巡更视频监控停车场管理一卡通系统（酒店门锁）楼宇自控BA客房自控系统酒店管理系统(客房/消费管理系统)能耗在线监测和分析系统系统集成管理SystemIntegrateManagement10佳兆业/IBMConfidential商业地产和其他地产智能化系统的区别11佳兆业/IBMConfidential基础建设新一代综合体大楼信息网络一体化的统一的有线/无线网络系统融合融合信息,通信和智能楼宇技术创建智能整合的环境,简化的大楼及楼宇管理实现差异化的增值服务,智能安全舒适的现代化综合体大楼体验服务IBM将酒店与综合体(酒店+商场)持有性物业的单体模组进行共享与投资合并,以降低持续持有成本

12佳兆业/IBMConfidential场地管理场地成本场地利用率场地目标管理场地分布综合体物业管理系统#1场地管理13佳兆业/IBMConfidential综合体物业管理系统#2运维管理运维管理运维成本工单分析报警信息设备维报单位考评14佳兆业/IBMConfidential综合体物业管理系统#3能耗管理能源管理能源成本能源节省能源目标管理能源消耗量AssetOptimization=

EAM+RealTimeLocation15IBM的资产最佳化是通过结合资产及存货管理的传感和位置技术、作业研究技能、商务程序管理和商务智能信息去优化资产的位置和调整市场需求量的至关重要的综合处理方法。Addingreal-timelocationandconditiondatatoMaximoenablesenhancedassetmanagementcapabilitiesParts:CollectserializedpartsandinstallationvariabledatatominimizerecallsReal-timeassetlocation:Doyouhavetherightequipmentintherightplaceattherighttime?MobileassetmanagementDoyouknowwhereyourmobilehealthcareequipmentis?Returnablecontainers:Domysuppliershaveenoughcontainerstomeetmyproductionneeds?综合体物业管理系统#4资产管理16IBM综合体物业管理系统智能化能源管理设施管理能耗管理及优化碳排放管理温室气体排放跟踪资产&工作管理资产组合管理设施运营状态监控设备及系统监控报表及仪表盘数据聚合及仓库空间管理空间使用管理空间使用计划空间使用优化事件管理分析优化核心能力解决方案更低的能源成本更高的运维效率更高的住户安全保证&满意度更高的使用效率提高的投资收益方案安全建筑群管理投资计划选址租赁合约管理租金管理建筑群项目管理17佳兆业/IBMConfidential持有性物业的单体模组进行共享与投资合并清单序号

系统名称

PullmanMarriott办公楼

商场

一体化的统一的有线/无线基础网络系统1机房共用一个机房，可分区管理2综合布线系统共用一个MDF，可分区设置IDF3网络系统一般独立组网共用一个核心，但可区分内外网4无线网络系统一般独立组网全覆盖

通信自动化系统5程控交换机系统一般独立建设共用一个系统6卫星、有线电视系统及VOD系统一般独立建设

7无线对讲系统共用一套系统8无线信号覆盖系统共用一套系统楼宇自动化系统9楼宇自控系统共用一套系统，但可设分控管理10安全防范系统共用一套系统，但可设分控管理10.1（1）电视监控系统一般独立建设共用一套系统，但可设分控管理10.2（2）防盗报警系统共用一套系统，但可设分控管理10.3（3）巡更管理系统共用一套系统，但可设分控管理11智能卡系统（包括酒店门锁、电子猫眼、车库管理）一般独立建设可共用一套系统

12背景音响和紧急广播系统一般独立建设可共用一套系统13集成管理系统（IBMS）可共用一套系统办公自动化系统14酒店管理系统一般独立建设

共用一套系统

15智能灯光控制系统一般独立建设

16酒店客房控制系统一般独立建设

17会议室音视频系统一般独立建设

18同声传译系统一般独立建设

19多媒体发布系统一般独立建设

综合信息管理系统20物业管理系统

可共用一套系统

21能源管理系统

可共用一套系统

22POS消费系统一般独立建设

一般独立建设23资源管理系统可共用一套系统18佳兆业/IBMConfidential4.总体价格组成开办项目项目管理规划咨询服务深化设计服务各子系统产品供货设备照管产品安装、系统调试、验收产品及系统的维护保养及保修服务风险管理费税金19佳兆业/IBMConfidential5.计价原则序号酒店名称房间数量总投资(万元）造价(万元）平均房间造价弱电/总投资%备注1PullmanShanghaiskyway2PullmanLijiang3RenaissanceTianjinTEDAHotel4DalianInterContinentalHotel5宁波丽晶酒店6TheSt.Regis

Shanghai7JiangYinSheratonHotel8LaSaSt.RegisHotel9TheDragonHotel10平均类比案例20佳兆业/IBMConfidential序号

系统名称

工程取费

Pullman

Marriott

办公楼

商场

一体化的统一的有线/无线基础网络系统1机房20%

2综合布线系统20%

3网络系统15%

4无线网络系统15%

全覆盖

通信自动化系统5程控交换机系统15%

6卫星、有线电视系统及VOD系统15%

7无线对讲系统15%

8无线信号覆盖系统15%

楼宇自动化系统9楼宇自控系统20%

10安全防范系统15%

10.1（1）电视监控系统15%

10.2（2）防盗报警系统15%

10.3（3）巡更管理系统10%

11智能卡系统（包括酒店门锁、电子猫眼、车库管理）15%

无酒店门锁

12背景音响和紧急广播系统15%

13集成管理系统（IBMS）20%

办公自动化系统14酒店管理系统15%

15智能灯光控制系统15%

16酒店客房控制系统15%

17会议室音视频系统15%

18同声传译系统15%

19多媒体发布系统15%

综合信息管理系统20物业管理系统15%

21能源管理系统15%

22POS消费系统15%

23资源管理系统可共用一套系统

类比市场价比例取费法5.计价原则(con’t)21佳兆业/IBMConfidential5.计价原则(总结)1、均摊房间数后平均造价计算考虑地区性IT建设总造价=每个房间造价8.5-9万元×房间数2、工程总造价与项目总投入计算：考虑地区性IT建设总造价=每个综合体总投入×6%（系数）（系数）6%=(酒店6.4%+商务楼及商场7%+办公区4.6%)/33、造价按总包服务模式比例计价计算：考虑地区性IT建设分项造价NT1=每个分项工程造价N1（1+取费比例）

IT建设总造价NT=NT1+NT2+…..+NTn226.IBM融资平台与金融工具避免一次性投入的资金巨大压力和风险融资性,经营性租赁均可,费率低廉租赁比购买在人力,物力上可能更节省租赁比购买更灵活提升公司企业高科技形象优化财务报表,数据更有说服力简化流程,减少工作量,便于管理提高员工满意度,提高工作效率少花钱,多办事表外融资,实现商业价值和投资回报采用租赁方式的定期付款额通常都大大低于一次性采购，这使用户能够节省资金并获得更大的购买力增加支出的可预见性优化财务报表，获得更好的比率数据,流动比率,总资产净收比率,有形净值债务比率对于使用平均折旧法的企业,有体现收入增加的可能，避免资产处理而产生的帐面损失财务层面决策层面针对佳兆业弱电泛IT类产品代采购，IBM提供第1阶段RMB5000万融资3~5年的免抵押信贷，付款方式可为季付或半年付，原来投资期间的费用转变为周期性平均支出的平稳方式，合理节税23佳兆业/IBMConfidential案例展示2008Shanghai利童反斗城(上海)商贸有限公司苏州利童反斗城布线、安防系统0.182008Jiangsu世伟洛克（常熟）流体系统科技有限公司世韦洛克新厂区弱电项目2.222008Anhui安徽省农村信用社联合社安徽省农村信用社联合社灾备机房建设项目0.612008Shanghai可口可乐饮料（上海）有限公司可口可乐紫竹园区布线工程

3.782008Jiangsu江阴黄嘉酒店有限公司酒店弱电系统工程15.802008Dalian大连远洋大厦酒店有限公司大连远洋大厦智能化系统总承包项目3.22008Dalian大连远洋大厦酒店有限公司大连远洋大厦智能化系统项目总承包工程6.762008Zhejiang杭州黄龙饭店有限公司酒店智能化系统建设项目19.522008Jiangsu苏宁电器股份有限公司苏宁银河写字楼展示厅供货项目1.22008Shanghai欧莱雅（中国）有限公司欧莱雅（中国）有限公司机房设计施工和综合布线系统、门禁系统工程0.322008Shanghai托克贸易（上海）有限公司托克贸易（上海）有限公司机房设计和IT综合布线工程3.492008Shanghai托克贸易（上海）有限公司托克贸易（上海）有限公司会议系统建造工程0.992008Shanghai上海ＡＢＢ工程有限公司厂区综合布线工程4.502008Shanghai百胜咨询（上海）有限公司百胜咨询（上海）有限公司IT设备供货1.152008Shanghai上海李宁体育用品有限公司上海李宁体育用品有限公司机房、办公室布线工程0.052008Shanghai奥托立夫（上海）管理有限公司奥托立夫（上海）管理有限公司厂区布线工程1.092009Jiangsu苏州工业园区科技发展有限公司苏州工业园区科技发展有限公司机房设计项目3.662009Guangdong沃尔玛中国投资有限公司沃尔玛店铺弱电系统工程0.782009Shanghai上海康诚仓储有限公司上海康诚仓储有限公司布线项目0.442009Liaoning大连远洋大厦酒店有限公司大连远洋大厦智能化系统项目总承包工程1.162009Sichuan中国石油天然气股份有限公司四川乙烯厂四川乙烯厂区综合大楼弱电智能化系统、机房工程总承包工程

4.612009Zhejiang宁波镇海炼化门禁智能卡系统4.272009Yunnan丽江百年房地产开发有限公司丽江铂尔曼大酒店智能化弱电系统工程5.172009Yunnan丽江百年房地产开发有限公司丽江铂尔曼大酒店智能化弱电系统工程0.962009Zhejiang新和（绍兴）绿色照明有限公司OSRAM绍兴工厂智能化系统项目（一期）2.0624佳兆业/IBMConfidential案例展示YearBranchCustomerProjectNameinChineseRMB(百万)2003Tianjing天津万丽泰达酒店天津万丽泰达酒店弱电工程会议系统承包11.42003Tianjing天津万丽泰达酒店天津万丽泰达酒店弱电工程会议系统承包4.12005Shanghai上海绿洲仕格维花园酒店公寓有限公司上海绿洲仕格维花园酒店公寓智能化工程主承包工程（第四阶段）9.22005Shanghai上海绿洲