房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷74

房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷74A、一种定价B、对估价对象可实现价格的保证C、可以取代当事人的某种民事权利D、为当事人提供公平可信的价格参考依据2、某幢大厦的总建筑面积为10000m²,房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m²,房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为()。A、新建筑物D、待开发房地产知识点解析：暂无解析4、按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。知识点解析：住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。5、某可比实例价格为2000元/m²,区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为()元/m²。区域因素123可比实例知识点解析：暂无解析A、路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的B、路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求知识点解析：暂无解析7、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。B、估价目的、估价原则、估价时点C、估价原则、估价对象、估价时点知识点解析：房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要8、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度(),就可以计算其平均发展速度。A、较大据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。11、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m²,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期B、实地查看估价对象C、确定估价结果D、估价资料公开知识点解析：暂无解析14、以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是()。B、旅馆C、写字楼D、特殊厂房知识点解析：暂无解析15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m²,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方()元/m²。现在买卖中涉及的税费全由买方支付，则：买方应付给卖方的价格=卖方实际得到的价格=正常成交价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2380.95×(1-7%)=2214.28(元/m²)16、下面说法正确的是()。A、房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B、委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C、依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制D、房地产估价报告应由估价师个人出具知识点解析：暂无解析17、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为()万元。知识点解析：1200×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)=1404(万元)C、潜在毛收入D、净收益知识点解析：有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。A、销售状况价值论C、生产费用价值论20、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为()万元。知识点解析：暂无解析B、所有参加该估价项目C、对该估价项目负第一责任22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为()。A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%知识点解析：根据直接比较公式，100÷()=0.98,可以计算出括号内的数值应为102.04,由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区23、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递24、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要A、独一无二知识点解析：暂无解析C、公允价值知识点解析：暂无解析27、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状知识点解析：此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。由于是期房，房地产状况为来来某个时点。但现在要预测该期房目前的价格，所以估价时点为现在，那么,房地产市场肯定也是现在的某个时点。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲的很详细，关键还在于在理解的基础上要熟练掌握。知识点解析：暂无解析A、经济适用住房与高级别墅D、大城市郊区的住宅与高速公路收费知识点解析：暂无解析30、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5,则其楼面拆A、选用合适的直接资本化法公式计算收益价值C、求取资本化率或收益乘数D、求取报酬率知识点解析：暂无解析32、在无限年的前提下，土地年内地租为300元/m²,购买年为25年，则利息率知识点解析：暂无解析33、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%,该宗房地产的收益价格为()。B、227.26万元知识点解析：暂无解析34、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,知识点解析：暂无解析35、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是A、在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价B、市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C、假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取D、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法知识点解析：暂无解析估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估41、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引知识点解析：三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用.管制改变。选项AD,属于投资增值而非自然增值B属于保值而非自然增值。知识点解析：有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。43、由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响知识点解析：由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。44、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本45、在收益法中，下列哪一种说法是正确的()。知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析知识点解析：计算投资利息需要把握下列5个方面：(1)应计息项目；(2)计息周知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析三、判断题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)51、当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。()知识点解析：暂无解析52、土地仅指土地部分。()A、正确知识点解析：暂无解析53、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。()A、正确知识点解析：暂无解析54、房地产供给有限性的本质，主要在于土地总量有限和面积不能增加。()A、正确知识点解析：暂无解析55、楼面地价是土地单价的特殊形式，比土地单价更能反映土地价格水平的剖6。知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析57、成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()知识点解析：暂无解析58、虽然房地产估价所评估的是房地产的市场价值，但作为房地产估价人员，评估房地产的投资价值或者提供房地产市场分析报告、房地产投资可行性研究报告，也知识点解析：暂无解析59、市场比较法中选取的可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。()知识点解析：暂无解析30万元为名义价格。()知识点解析：暂无解析61、出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由人负担的租赁费用后的余额。()知识点解析：暂无解析62、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%,经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为0,则用直线法计算出的年折旧额为6.59万元。()知识点解析：暂无解析63、运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，街道两侧的土地排列较整齐。()A、正确B、错误知识点解析：暂无解析64、5.估价业务应当以估价师名义统一受理，统一收取费用。()知识点解析：暂无解析65、房地产估价时，实地查看应由估价人员独立完成。()知识点解析：暂无解析66、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m²的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加17万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m²,假设折现率为10%。问题：请计算出目前该承租人权益价值。标准答案：承租人权益价值一无租约限制下价值一有租约限制下价值，无租约限制承租人权益价值=40.58万元知识点解析：暂无解析=233.144万元，则67、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为