《家庭住房规划的财务决策分析-以海口市为例》

引言跟着经济全球化的快速开展，愈来愈多的国际本钱对准了中国市场。特别是最近几年来，国际房地产巨头不断在以每一年超越30亿美元的速度向中国房地产行业涌入。跟着范围的不时扩展，房地产财产链的构造将产生严重变更。房地产开发商、房地产基金和其他金融产品服务供给商配合诠释了房地产开发金融的时代。在政策要素方面，地方和地方当局出台的一系列羁系政策给房地产业务的本钱链带来宏大压力。在某种水平上，资金的充分水平直接决议了房地产业务的将来开展。在这样的国际和国内方式和行业开展趋向下，明智的房地产开发商即便不研究内部技艺，也将继续依托旧观点的房地产，而房地产首要依托“关系竞争”，被市场运用和裁减。寻觅新的融资渠道，消弭本钱“瓶颈”和跟踪时代相当重要。俗语说：想要努力而为的工人首先必须改良他们的器材。为了在房地产市场中充沛应用金融产品，我们将以面向将来的立场看待市场，得到金融认识，并创建具有培训平台的网络。优胜的房地产特别重要，管理人员也应具有相应的财务常识和运营才能。1海口市家庭住房市场概括1.1海口城市的区位及主要行政区域划分概况简介海口市位于海南岛北部的热带海岸。热带资源种类繁多，主要特征是海边的性质（海口房地产开发最重要的自然资源）。海口市距琼州海峡以北的广东省海安镇18海里，文昌市位于海峡以东。文昌和定安县在南部。清迈县位于西部。从海口市以东开始，从坡镇旧村到西秀镇拔南村以西约有60.6公里。从南起大坡镇五车上村以南开始，北到大海，两地相距62.5公里。该城市的土地面积为2304.84平方米。海口市的总面积为2304.84平方公里。该市由四个区域组成：龙华区，秀英区，琼山区和美兰区。龙华区的总面积为300平方公里，而秀英区的总面积为512平方公里。琼山地区的总面积为940平方公里。美兰地区面积553平方公里。全市总人口160万。龙华区总人口为44万，秀英区总人口为29万，琼山区总人口为36万，美兰区总人口为51万。1.2房地产市场发展的概述1.2.1海口房地产市场投资分析近年来，固定资产投资总额从2015年的945.5亿元增加到2019年的158.2亿元，海口房地产开发投资和固定资产投资呈现稳定增长态势。五年来的发展总投资从2015年的15.5亿元增加到2019年的55470亿元，增长了3.35倍。从销售地区趋势看，海口市商品房和商品房销售面积增速波动较大，但商品房和商品房销售总额持续增长，但从2015年到2019年有所增加。“M”型结构的趋势与竣工面积的趋势更加一致。从以上数据可以看出，近年来海口市商品房的商业面积大于已建成商品房的面积。同时，完成区域和销售区域的数据随着该地区的建成，销售价格已经大幅上涨，而销售地区却有所下降，这意味着在海口现有房屋的房地产需求市场中，反映出较高的百分比，这直接影响了销售范围的减少。从销售价格趋势看，在海口2017年房价下跌之后，2018年和2019年房价大幅上涨，商品住宅价格分别上涨了12.6％和17.9％。从以上数据可以看出，海口的经济建设正在逐步发展，旅游城市的现状以及海口市居民和移民对住房的需求不断增加，都促进了商品房价格的上涨。从经济发展、居民收入和住房价格趋势看，海口的人均GDP增长率远远高于商品房销售，而且随着城市的发展和人均GDP的增加，海口商品房的销售仍有提高的空间。在此阶段，海口市城市居民的人均可支配收入价值远远高于商品房的平均售价，这反映出海口市居民有很多钱并且有购买房产的能力。1.2.2海口市区域房地产市场分析海口市的传统房地产开发主要集中在“国贸、滨海、海甸岛、秀英、府城等老城区”，这被称为五个主要领域。五个地区中的前三个地区的房地产销售额约占调查总数的79％。分析房地产分布的原因，并总结以下内容：（1）海甸岛是传统的寓居区，固然不属于海口港，但其实不缺寓居相干生活设备，同时被海围拢，寓居情况优胜。（2）跟着人们生活程度的不时进步，人们生活消费的看法和办法也在逐渐变更。相对较高的收入群体开始有意识地选择市中心以外的房屋，以避免市中心的人群，灰尘和噪音。此类阶层有能力来选择便利的交通工具，因此可以选择城市边缘和附近的郊区。滨海第一线以琼州海峡北部为边界，拥有大量的绿地，例如滨海公园、万绿园和西海岸带状公园属于新城区，规划合理、建筑密度和容积率相对较高。海口市的主要道路滨海大道横贯该地区的东部和西部，而南部则毗邻一个相对完善的国贸区。因而，滨海一线室第区是高月入住民的首要选择，构成了海口的高级室第区。（3）在上个世纪（90年代），海口在海南房地产泡沫中的烂尾项目占国贸的很大一部分，这是该地区新房地产密集开发的重要原因之一。由于政府的处置政策和市场发展热潮的双重推动力，一些停工的建设项目已经恢复建设，这已成为房地产发展的重要点。另一方面，海口金融贸易中心和整个海南省的国贸区的功能还没有实现，但是“金贸区”的概念已经根深蒂固。实际上，国贸仍然是海口市最高的摩天大楼区域。通过多年的开展和变更，中国国际商业中心的中档室第和办公财产范围逐步扩展，成为海口市新的贸易和室第区之一。便当的交通，完美的设备和左近的很多公司。其中包括海口市的精英企业和城市上班族。由于他们的工作需要，住在附近的意图更加明确。由于以上两个因素，国际贸易区占据许多房地产开发似乎是自然的。1.2.3海口市房地产市场消费者特征海口市房地产市场消费者特征主要有二种类型：第一种是岛外高低购房者；第二种是私有所有者、海口的成功人士以及其他地方的移民。第一种种类型的客户具有良好的经济基础，属于购买两栋或更多房屋并寻求生活质量的客户。最好在相邻海岸上欣赏海景。因而，天文地位和自然情况在世纪大道地域十分主要。就购置习气而言，大多数是激动购置类型，更多地关注项目标附加值。面积需要较大，舒适性好。家庭结构相对完善。第二种类型的客户具有坚实的经济基础。因为交通系统的不时完美和漂亮的沙土方案，五西路的生活情况获得了赞赏，并选择了五西路地域。就消费者的习气而言，他们愈加重视生活的便当性。2关于家庭住房问卷调研设计2.1调研情况说明（1）调研方式：问卷及调查。（2）调研地点：海甸岛。（3）调研对象：海口市美兰区居民。（4）调研时间：4月。（5）调研问卷回收情况：共300份。有效数：240有效率：80%2.1.1被调查基本概况一种是性别比例。据说将来决定购买房屋的决定是同等的，事实也证明，男女的比例分别为50％。第二个是年龄结构。可以看到60％是20-30岁，28％是30-40岁，12％是40岁。如果价格逐年上涨，当前的房地产市场将变得火热，购房者的需求将变得越来越年轻，年轻人购买住房的意愿变得越来越迫切。第三是家庭结构。结果证明，大多数受访者没有独立住房，有一些是出租住房，但由于房价上涨，未来与住房结婚的考虑逐渐增加，未婚单身者对住房的需求强劲。2.1.2受访者的购买意向数据分析显示，在受访者的计划购买期间，有5％的购买者在一年内购买了房屋，有33％的购买者在几年内购买了房屋，有19％的购买者在5年内购买房屋。短期内，该市的房地产市场交易仍然非常活跃，因为有24％的人打算购买房屋，并且公众一直在考虑其购房需求。根据数据分析受访者在计划购房的面积中，规划建筑面积购房10％小于70平方米，18％为71-90平方米，49％为91-110平方米，16％为111-130平方米。131-150平方米占2％，而150平方米以上占5％，近期对住房的需求对大型房屋的要求更高，这目前取决于中国的国情。根据数据分析受访者在购买时重点考虑的房屋类型，多层建筑占9％，小型高层建筑占46％，高层建筑占28％，别墅占9％，其他占8％。一般而言，对小高层建筑的需求较高。房地产开发商可以合理地计划和利用土地资源来节约土地。同样，高端房屋类型也不会受益，因为购房者当前的经济实力不足。根据数据分析，受访者关注购买时所选单位的百分比：一房一厅为12％，两房一厅，两房两厅为19％，35％，3个房间和1个大厅20％，3个房间和2个大厅各占2％。数据显示美兰区的大多数购房者选择大户型，并显示出当前美兰区家庭结构的复杂性或更多家庭成员的特征。从购房目的出发数据分析显示，常住的60％，第二居住的19％，出租的15％，投资的5％和其他的1％。美兰区购房多为常住投资性小，美兰区当前对房地产市场的需求很高，还有很大的发展空间。根据目的用途数据分析的单价，16600-16914元/平方米，41％，16933-17216元/平方米，34％，18100-18433元/平方米，19％，19590-19609元/平方米，增长4％，超过每平方米19609元，增长2％。对购房者支付房价的才能的剖析标明，通俗购房者担负不起价钱，这也提供了房价低于目前城市地区的证据。为了确保商品房的交易率，应充分考虑购买本地房屋的能力。根据数据分析看重与购买相邻的，预计公园的绿地中39％会与房屋相邻，28％是学校，16％是超市，9％是医院，3％是娱乐场所，5％是其他设施。随着经济的发展，居民需要注意对生活质量的需求并提高生活水平，但是许多购房者仍然需要知道在购买房屋时应该更加注意子女的教育。追求从未减少，因此在开发过程中，应注意周围基础设施的建设，以改善住房百姓的生活质量。买方所在地点考虑的因素中的大多数人都靠近原来的住所，父母的住所，工作场所，交通便利，儿童易于读书且周围环境良好。2.1.3被调查者购房信息来源（1）电视广告（2）房地产宣传（3）朋友推广（4）其他2.2调查结果分析通过本次调查，对消费者的基本情况、购买意愿和购买信息来源进行了市场研究，以全面了解美兰地区居民当前的住宅消费需求。是个非常现实的指示。根据以上市场研究的分析，我市住房需求市场的基本现状主要体现在以下几个方面：（1）年轻人买房的愿望越来越迫切，人口也越来越年轻化。从受访者的年龄水平来看，年龄在25岁以下的受访者比例逐渐增加。那些需要住房的人的年龄已经提前了，房价上涨的压力迫使那些未婚的单身人士买房。总体而言，市场需求继续保持强劲。调查结果显示，目前没有住房的人比例很高，超过一半的受访者首次购买住房。还有很大一部分人需要改善现有住房条件以增加住房舒适度。在未来的一段时间内，我们城市的住房消费需求将继续强劲。（2）购房负担能力得到显著提高，对政策性住房的依赖程度降低。当前，我市商品房消费观念已经深入人心。选择购买商品房的比例大大增加，他们开始追求更高品质的住房。相应地，选择购置经济实用房的人数减少了，依托当局经济实用房的人数减少了，这反应出住民的月入程度在增加，他们的购置力上升了。（3）我市住民二手房消费看法还没有构成，二手房市场开展迟缓。选择购置二手房的受访者只占很小的比例，大多数住民不肯购置二手房。一、二级住房市场开展不服衡。这不只会延迟再次置业的时间，并且会影响再次置业的资金流向。这也晦气于室第市场，特别是豪华住宅市场的稳定不断开展。现在，我市二手房交易仍处于起步阶段，必须采用办法进一步加紧二手房市场的开展。（4）位置，价格，环境，公寓类型和交通条件是购房者选择房屋时要思索的主要要素，也是开发商产品定位的主要参考根据。本年住民对地位的关注超越了对价钱和情况的关注，这已成为消费者购置衡宇时要思索的第一个要素。交通条件也成为消费者购买房屋时要注意的重要因素之一。随着居民对生活舒适性要求的进一步提高，环境因素将逐渐成为后续住宅产品销售的重要因素。3分析对海口市家庭住房规划的财务决策影响因素3.1海口市城市住房规划及未来发展远景3.1.1海口市位置海口市位于海口沿海地区，主要以热带岛屿生态花园城市，国内外理想的第二居所，国内外休闲旅游胜地为依托，也是海南首个旅游集散地。作为“中国优秀的旅游城市”，还有许多投资导向的旅游房地产类型。3.1.2海口城市空间结构布局海口的城市开展应“沿海岸开展，沿河开展，增强中间，扩展两翼，并推进后头”。南渡江沿岸是城市将来开展的生态轴心。海口市将向东南到南渡江流域。海南省当局政符也将搬家到这里，南渡江西岸是贵族室第，南渡江东岸是行政和绿地。结果，海口的房地产开发已从市中心转移到沿海地区。功能组织及城市划区：(1)新中区——政治中心、文化中心的核心区(2)金融贸易区——金融贸易中心的核心区(3)海甸岛的科研区、文教、高技术综合区(4)新埠岛旅游渡假区(5)老市区——商业居住综合区(6)府城区——旅游、文教、科研、居住、工业综合区(7)秀英区——工业、港口、仓储、生活综合区3.2财务决策及影响因素分析消费者决策的影响因素涉及各个方面、各有不同。普通居民消费者购房决策的影响因素也是如此。在研讨影响消费者购置决议计划的要素时，各类学者可能会发现影响他们购置决议计划的新要素（与现有发现比拟）。这是影响消费者购置决议计划的要素的实际研讨范畴之一。3.2.1国外研究概况海外研讨概略海外学者已研讨影响通俗家庭消费者经济决议计划的要素，其后果变得愈加可托。Menchik（1972）总结了影响大众购置决议计划的要素，包含自然情况要素，人为和非自然情况要素，区位要素，可及性要素和住房特点。Straszhein（1973）运用查询拜访数据对城镇住民的购房需求实行了具体的查询拜访，总结了购房需求的特点和影响购房决议计划的要素。Bible（1977年）认为，影响公众购买决策的因素有三个：运输便利性，居住因素，和房地产税。HempelandJain（1978）认为文化背景也是影响普通民众和消费者决策的重要因素。Bajic（1985）研究了常规消费者市场中顾客群体的定位和细分以及消费者行为特征。根据圣经研究，NelsonandLabiansky（1988）发现，除了房屋的自然环境，便利的交通，居住因素和建筑设计因素之外，它们还主要影响普通住房中的消费者决策。我认为关键因素是首先提供住房。宜居性因素决定了普通家庭消费者的购买；它还细分了一般家庭消费群体。此外，我们使用聚类分析和多维尺度分析技术来证明不同的消费者群体在购买房屋的决定中会受到相同因素的影响，不同之处在于每个因素的权重不同。Anglin（1997）研究了一般人群消费者决策的决定因素。3.2.2国内研究 程彦宏（2015）对普通居民的研究将定性和定量分析方法相结合。利用杭州普通居民的相关数据，建立了消费者购房行为和目标住房供应的房地产客户模型。建立了房屋的特色定价模型。根据房地产客户模型，揭示了杭州一般住房市场的消费者特征，根据消费者的特征细分了顾客群，找到了顾客群，并列出了各种消费者群的家居产品和购房信息。房屋特征价格模型可以更清晰地分析杭州消费市场的房屋特征，并了解影响房屋价格的因素。叶立群（2015）确定了影响普通住房消费者购买决定的三个因素：影响宏观因素，普通住房对住宅需求的特征以及消费者背景和生活方式的特征。王静（2016）对普通人群的购买决策行为的调查主要基于对海南文昌的房地产市场的调查。在调查中，影响普通家庭消费者购买决策的因素包括：消费者的个人特征（例如个人消费偏好、目标）和住房特征。调查数据基于现场调查，并且使用主成分分析进行数据分析。陈焕林（2016）对广州市民进行了问卷调查，根据广州购买普通商品住房的动机和消费者的意愿以及普通商品住房的消费者对消费者群体进行了分类。调查了决策制定的影响因素。在他的研究中，普通民众购房的动机分为三类：婚姻和搬迁，住房和投资的改善，以及影响购房决定的七个关键因素包括住房建设，质量，房价，位置和运输，住房设备和住房等级，潜力，开发人员声誉和人际关系的影响。陈震（2017）通过空间计量经济学研究方法和住房特征价格模型研究了海口市住房价格的影响因素，发现了一般居民的消费收入，区位和交通因素，住房效用等因素。确定一般人口影响房屋购买价格的因素（购买决策行为）。许多国外学者研究了消费者购买决策的影响因素。根据他们的研究，房屋的自然环境，房屋的人工和非自然环境，房屋的位置系数，可及性系数，房屋的特征。邻里因素，房地产税，可居住性因素和其他因素是影响消费者购买房屋的决定的重要因素。根据国内学者的一项相关研究，消费者对个人消费的偏好，个人购买力，住房建筑质量因素，住房价格因素和位置因素与交通因素，社区设施，住房的潜在增加值，开发商的声誉，人际影响，以及许多其他因素都可以影响消费者购买房屋的财务决策。4对开发商、消费者两层面提出应对措施4.1我国房地产市场中存在的主要问题4.1.1房地产供给构造分歧理据统计，目前我国住宅房地产的发展仅占房地产市场供给的2/3，其余1/3为非住宅，住宅与非住宅之间的结构性矛盾非常引人注目。这三分之二的房屋主要是小型摩天大楼和摩天大楼。大多数大型商业房屋价格昂贵，中低价位的中小型商业房屋可满足中等收入者的需求。这种毫无根据的供求结构存在许多风险，这可能导致房地产市场出现虚假的繁荣。因为房地产市场的产品结构非常不合理。另外一方面，中小商品房的市场价钱将以低价上涨。同时，将有大量积存的单元，别墅和非室第修建。假如开发商无视房地产市场，将不成防止地遭到经济法的处分。国际外有很多房地产市场的例子可以证实这一点。1990年月日本房地产泡沫的解体，在1993年中国房地产市场解体中留下了很多不良项目，大量资金被用于毫无价值的房地产项目。这些危机的基本缘由与现今中国房地产市场产生的迹象类似。因而，必须提早方案。4.1.2房地产市场的投机活动严重人为地抬高了房价由于近期中国房地产价格暴涨，房地产保护和升值的作用已得到充分证实。但是，由于没有支持房地产市场监管的房地产法律体系，并且市场上形成了许多专业的房地产投机者，投机活动非常严重。来自许多经济发达地区的投机者淹没了内陆的大中城市，大量购买了大中型商业房屋。同时，把在中小型城市购买了中小型房屋，以低价购买并以高价转让。市场价格造成了需求超过供应的错觉。除专业投机者外，许多城市居民还希望根据心理预期购买多处房地产，增值并转售，从而加速房价的异常上涨。这种事件链的存在肯定会增加市场风险。因为专业投机者和普通公众在一段时间内都作为市场供应商出现，而不是这些财产的最终消费者。危机不可避免地导致市场失衡。如果这种非理性现象不能在一定限度内及时得到控制，不仅会积压大量住房，而且银行的资金也不会退还一篮子，从而引起一系列连锁反应。当前，房地产投机炒作的高成本和发展过程中的腐败，加上诸如居民区价格变化等客观因素，导致房价非理性上涨，以及许多低收入城市居民买不起房。4.1.3融资渠道过窄财务类型单一，缺少完美的风险防备机制在现行法律制度下，房地产开发商缺乏限制商业行为的动力和压力。他们过度的投资和发展的扩张，一方面导致房价上涨，另一方面导致未售出商品房。银行承担所有风险。但是，由于制度上的原因，金融机构没有有效的约束机制来应对其行为和责任，因此无法准确评估借款人的资产信用和风险状况。此外，房地产贷款有很多单笔贷款期限过长。由于高风险状况和缺乏其他支持清算的金融工具，商业银行的风险是累积的并且持续增加。针对上述情况，中国政府利用货币政策工具修改和规范了金融公司的房地产信贷业务，以挤压房地产行业的泡沫，防止房地产和信贷业务的发展，以防范金融风险。颁布了一些规定，希望制止非法活动。虽然这一系列措施在维护房地产市场秩序方面发挥了很好的作用，但它在调节市场秩序的同时就像一把双刃剑，同时对不发达地区的房地产市场产生了许多负面影响。在不开发其他新的房地产融资工具的情况下提高银行信贷进入房地产市场的标准将缩小发展中国家的房地产融资渠道，从而产生新的金融约束和新的经济触发因素，出现社会冲突。4.2对开发商及消费者的相应建议4.2.1对于开发商的相应建议首先是日常检查和税收评估。加强对房地产开发商财务会计和政策实施的指导，监督公司改善和规范财务会计，采用审计和收款方法，真实反映房地产高回报的客观现状，帮助公司准确报税。反复检查并反复承诺财务会计不充分的公司应按规定征税。第二是建立房地产业务管理分类账。根据规划部门批准的总体规划编制产品备案账户，充分反映公司开发项目的基本情况，如总投资额，开发面积，开发时间，开始时间，预计完成时间，施工单位等。并逐一创建和记录每个过程。建立，销售和开发产品。预售开始后，公司必须在房屋申报和管理后向税务部门报告。第三是严格的政策限制和严格的成本控制。一般原则是遵守税法的要求，费用必须是真实合法的。成本证明的合法性是一个关键的假设，必须更加注意成本的真实性，以避免虚假的开立，增加和人为增加成本。有三点：其一是根据成本收入比的原理准确跟踪成本，并要求公司根据产品的平均销售价格比来计算不同类型的产品。根据开发阶段的成本确认不同的开发产品。开发产品的税金计算成本使利润在开发产品中以不同的价格平均分配。第二个是对预算公司的项目成本进行审计。双方签署的交换合同必须提供更改的原因，并且应在合理范围内。在无依据的基础上，根据不同开发产品的平均销售价格比率计算不同类型开发产品的财务费用，使利润平均分配之间的产品以不同的价格开发。第三是对建设项目费用真实性的审查，重点是土木工程。成本，项目支持成本，检查该地区的建设成本指导价，核实公司的施工安装合同并衡量成本水平是否真实合理;如果相差太大，应要求公司解释超出标准的原因。第四是加强与相关部门的合作。加强与土地，建设，规划，住房管理等部门的房地产开发信息交流；寻求政府支持，定期召开房地产联合管理工作联席会议，协调房地产业务和项目管理，加强日常信息交流和情况通报，形成有效的税收来源控制体系。第五，关注房地产开发的主要环节。从项目开始，我们专注于一些关键链接的开发、项目审批链接、阶段建设链接、竣工验收链接、开业销售链接、结算链接。掌握房地产公司中每个链接的时间，并针对每个链接采取适当的管理措施，尤其是进行预售和转售链接，在现场进行验证以确认完成时间并携带提前转售和按时付款。4.2.2对于消费者的相关建议一是了解自己的需求。明确地说，在购买房屋之前，您的妻子必须首先阐明自己的需求和目标。在现实生活中，有许多人在买房时找不到自己的需求。他们看任何房子，不管公寓的大小和价格如何。这是浪费时间，并且会打断您自己的购房计划。在通常情况下，没有制定相关计划并且在买房前不了解购买者自己的需求通常使他们无法购买优质住房或负担得起的住房和非主导性住房。因此，在购买房屋时，必须首先定义自己的需求，并查看自己范围内的房屋。二是不要盲目创建在线价格。买房和看房很棒，许多买家现在需要上班。因此，许多人在购买房屋之前先在网上寻找相关信息，然后将网上价格用作参考价格。如果您致电代理商，则会通知您房屋已售出，并会为您提供另一所房屋。一些新来者买房子可能不太了解，实际上以上情况是房屋代理的一种手段，也是代理的一种惯例。留下客户的电话信息是错误的清单，因此请勿将市他的价格作为其市场价格。三是不要盲目追求高质量。购买房屋时，许多人想要一步购买：他们想要购买大房子和高质量房屋。当然，以这种方式思考是正常的，因为通常来说，买房定居下来并过着一生的生活，因此，即使他们在自己的家外买房，很多人也会觉得有必要采取基于这一想法一步到位。哪怕自己负担不起，但这将是严重的。它影响未来生活的质量。四是不必密切注意房子是否有上升空间。当您购买房屋时，您肯定会听到一些有关特定房屋的价值可以增加多少的信息。实际上，销售代表经常介绍未来的发展空间，以帮助他们购买房屋。实际上，即使这所房子有很大的上升空间，如果它不是合适的房子，也不应购买。4.3对房地产市场未来发展的建议4.3.1加强政府宏观调控，平息房地产周期性波动当前，房地产业作为国民经济的支柱产业，具有高度的产业关联性和强大的推动力。它与金融业有着亲密的关系。开展趋向与全部公民经济的稳定开展和经济安全有关。可是，房地产行业具有作为周期性消费产品的动摇性特点。因而，当局宏观调控政策应尽力减轻房地产周期动摇的负面影响，防止供求关系过分动摇，这多是权衡微观调控有效性的最主要规范。从特定剖析的角度来看，供给方应专注于房地产投资。在需求方面，必需留意调剂消费者希冀并增进消费者需求。为了使市场参与者对未来趋势有更明晰的希冀，当局应留意政策的稳定性和信息的精确表露，市场开发商和消费者应了解政策意图，必须可以对市场趋向做出一般性决议。当局政接应重视延续性和长久性，特别关键的是市场参与者必须明白定义当局宏观管理的目的和界线。这样房地产供求的动摇很小，一般市场的周期性动摇绝对稳定，可以增进全部经济的稳定开展。4.3.2关于不一样地域必需保持不一样看待并坚持压力的调控政策中国不一样地域的经济开展程度差别很大，这类经济差别对房地产发卖尤其主要。而我们常常关注的国度房地产数据只能反应单个大城市的房地产消费，而且经常给我们一种幻象，即国度数据反应出整体过热。从区域差别剖析中，不好看出，除一般地域（如上海）的房地产泡沫外，大多数地域仍处于正常开展阶段。这时候，单一的调控政策影响了一些地域刚刚出现t的房地产市场，影响了房地产业的久远发展。4.3.3切实处理低月入者的住房问题首先，我们必需确保供给中低价位的衡宇。关于通俗住房的供给，地方当局必需确保土地的供给，并且在招标，拍卖和出售时可以适当限制转让的底价；对于作为市政支持项目涉及的拆迁和安置对象而提供给特殊团体的普通住房建设项目，规划和设计条件以及土地出让通过合同协议分组在一起进行招标适当减少土地使用面积，限制房屋价格并控制房屋类型。其次，必须指导和加强经济适用房的供应，以使中低收入人群能够负担得起住房。4.3.4努力拓展公司融资渠道，当前公司资本链的紧张状况是普遍现象在现今的房地产公司的融资渠道中，除银行贷款和房地产信托以外，上市融资，债券融资和应用外资的门坎也很高。只有少量公司可以享用它。大多数公司只承受银行存款，而且供给房地产信任。建议思索扩展房地产直接存款渠道，并尽力改良房地产贷款系统。首先，创建具有多种市场功用的房地产贷款金融机构系统。第二，创建市场系统，进步房地产金融资产的流动性。有需要增进创建专门的金融机构，例如房地产投资基金，典质资产管理公司，储蓄银行及储蓄和存款协会。必需创建房地产金融资产分派的市场系统，并经过资产证券化，索引和融资等金融方法对房地产金融资产实行分派和商品化。5结论总而言之，本文计划分析了正常住房市场的近况，正常住房消费者的决议计划要素，并为制订者供给了一系列政策建议。探究海口的住房市场，以实现健康发展。同时，查询拜访家庭消费者的决议计划和影响要素大部分有助于房地产开发商依据这些决议要素来适配市场需求，并协助房地产开发商实行项目定位和营销提供想法。另外，本研讨还将协助房地产开发商更好地理解和把持消费者的偏好和影响其购房决议计划的要素，从而开发出最合适其需求的营销产品和战略，向普通居民提出合理和合理的建议也很重要。参考文献：[1]巫文勇.加强政府宏观调控尽快使我国房地产走出误区[D].中国房地产金融,2O17.[2]苏庆伟.X公司Y项目的营销策略分析[D].厦门大学,2O17.[3]杨建龙.2017年房地产将呈结构性异动[D].国务院发展研究中心,2017.[4]郭晓武.当前房地产融资市场的形成背景、特征及其发展趋势分析[D].中国房地产金融,2017.[5]尹亮亮于妍.层次分析法在买房决策中的应用[D].科学大众,2017.[6]刘清志王斐.中国房地产市场泡沫研究[D].现代商业,2018.[7]李汪.长沙市房地产特征价格研究[D].湖南大学,2018.[8]董亮.中国货币政策资产价格传导效应的理论与实证研究[D].上海交通大学,2018.[9]涂启明.加强金融危机新形势下房地产企业所得税监管的思考[D].河南正信税务师事务所有限公司,2018.[10]孙雅.陕西省房地产行业税收管理的现状与完善途径研究[D].西北大学,2018.[11]石雨董章锋.房地产开发企业所得税涉税风险及相关征管措施建议[D].注册税务师,2019.[12]马疆平.基于消费者视角昌吉市房地产市场发展研究[D].新疆农业大学,2019.[13]董晖.普通住宅消费者购房决策因素的研究[D].云南财经大学,2019.[14]李嘉铬.保障性住房与住宅建设发展现状、问题与建议[D].广东建材,2019.[15]蒋绪军.商品房客户购房需求预测应用研究[D].广西大学,2019.

致谢：本课题在选题及研究过程中得到导师王磊的悉心教导，并且多次询问研究进程，为我们指点迷津、热忱鼓励。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！感谢各位同学和朋友的关心和帮助，感谢所有关心和支持我的人，感谢所有教会我成长的人，在这里请接受我诚挚的谢意！

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