某茶城商业综合体项目规划设计方案

XX市XX茶城商业综合体工程规划设计方案MASTERPLANNINGFORJINHUACHACHENGSHOPPINGMALLDEZHOUCITY

2021.011、宏观研究——XX茶城地缘优势2、中观分析——茶城商业模式探索3、微观操作——工程开展总体策略4、规划设计——实际操作层面设想总纲1、宏观研究1.1、周边茶产业链地域分布特征1.2、XX城市开展动态1.3、XX茶城地块城市定位江北茶产业链地域特征南方茶市——产地聚集再加工、茶交易、茶文化传播、产业信息反响江北茶市——物流效应茶产业集散、茶文化传播、相关产业带动江北茶产业链地域特征

京沪高速公路

京沪铁路

京沪高速铁路江北茶产业链地域特征马连道-京城茶叶一条街济南茶叶批发市场-江北第一茶市XX茶城-茶香鲁冀XX城市开展动态新版总体规划纲要(2021-2030)土地利用规划新版总体规划纲要定位城市性质为：国家重要的交通枢纽和以新能源为特色的区域中心城市。规划人口128万人，建设用地153.6平方公里。XX城市开展动态XX市位于市域西北部，整体城市空间向东开展，“东拓中疏〞新版总体规划功能结构：“三城八区八心，一带三轴四廊〞XX茶城地块城市定位2、中观分析2.1、中国茶叶市场案例分析2.2、商业综合体-MALL的解读2.3、XX茶城工程总体定位中国茶叶市场案例分析大型城市——北京、上海城市自给需求大，零售为主，注重品牌效应案例：北京马连道茶叶市场区域核心城市——东莞、广州、济南物流兴旺，覆盖一定地理区域，批零兼营案例：茶叶交易中心(东莞、广州)地区中心城市——XX，昆明茶叶集散中心，目前以批发为主，面临转型案例：昆明雄达茶城，昆明邦盛国际茶城中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场城市消费特征：北京是目前中国茶叶内销市场最有前景的一个区域，北京不仅有着1400万居民人口，而且是联系全国及世界的旅游城市，据中国茶叶流通协会数据，北京茶叶消费值约20个亿，有茶叶经营商户8000多家，主要分布在马连道、亚运村茶叶市场，福丽特茶场、各大商场和超市。天福茗茶、张一元茶庄，吴裕泰茶庄，元长厚茶店等是北京市场中具有一定规模的零售连锁企业，占据北京城区的主要终端通路。

马连道茶叶市场——北京开展阶段：第一阶段：萌芽与起步。1996年前，主要以零售为主，根本上是社区零售市场，为周边市民效劳，极少批发，偶尔向北京茶叶总公司供货。经营以花茶为主。中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场第二阶段：高速开展时期。1996年-2001年，马连道进入了全盛的开展时期，以各类茶叶批发市场的建立为标志，形成了完整的茶叶市场体系。转向批发，覆盖天津、河北、东北和华北，经营各类茶叶及茶具。第三阶段：从2001年以来，受到济南、XX等地茶叶市场的冲击，马连道茶叶市场批发功能在逐步退化，以批发为主的经营转变为零售为主，批零兼营。经营效益下降，面临转型。中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场开展定位：

〔1〕信息中心。成为茶业产品供求，茶业科技信息，效劳信息等方面的集散地。〔2〕交易中心。全球茶商产品交易的平台和场所。〔3〕效劳中心。开展现代效劳组织，效劳活动标准有效。〔4〕采购中心。有足够的产品，能够满足一站式采购的需要。大力开展代理采购，创立采购平台。〔5〕推广中心。与茶叶物流相配套，成为企业形象及产品品牌推广展示场所。为推动我国茶叶知名茶叶品牌形成效劳。〔6〕物流中心。开展第三方物流，促进茶叶大交易，大流通。中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场华南茶叶交易中心——东莞中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心工程规模：40000平方米商业铺面5000平方米专业储存仓10000平方米办公住宅区30000平方米停车场地50000平方米园林景观中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心市场定位：中国茶叶交易中心——广州中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心工程规模：中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心中心作用：中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心中心作用作用说明信息中心成为茶产业产品供求，茶产业科技信息，服务信息等方面的中心。交易中心包括拍卖等现代化交易手段和方式在内的全球茶产品交易平台。服务中心各种与茶产业有关联的现代商贸服务业的中心文化传播中心全面、深入、生动地展示和传播中国以及国外茶产业发展的历史和文化的中心。科学技术和品牌推广中心成为茶产品、茶叶技术、茶叶标准的研究开发和制定中心，全面打造推进我国茶叶知名品牌的宣传和发展的品牌推广中心。物流中心大力发展第三方物流，促进茶叶大交易，大流通。市场定位：雄达茶城——昆明中国茶叶市场案例分析-雄达茶城借助于“2006年中国云南普洱茶国际博览交易会〞于9月下旬在昆明隆重举行，提升普洱茶在国内外的影响力，全力打造以普洱茶为代表的“云茶〞品牌，进一步提高“云茶〞知名度，树立“云茶〞形象。工程规模：中国茶叶市场案例分析-雄达茶城2003年创立一期市场，2005年扩建二期市场，为确保2006年“茶博会〞的胜利召开，雄达茶城进行了二期市场的扩建工程，二期市场扩建后，使雄达茶城总占地面积达6万多平方米，商铺600间，茶城设有三个大型停车场和绿化停车带。市场定位及规模：邦盛国际茶城——昆明中国茶叶市场案例分析-邦盛国际茶城占地面积达390亩，总建筑面积约55万平方米，是目前昆明最大的茶城。是云南首个密集型茶文化、茶产业交流贸易中心;内有综合楼、办公楼、星级酒店、地下双层停车场、商业相关配套等物业形态。并将通过产业链式的商业规划，将传统茶市场充分整合，实现茶文化、茶产业“一站式〞效劳。市场效益——成也普洱、败也普洱：中国茶叶市场案例分析-邦盛国际茶城在普洱茶正被疯狂炒到顶峰的时候，邦盛国际茶城的出现，赢得了茶叶经营者的热烈追捧。而邦盛国际茶城现在出现这样冷清的场面，完全是盲目炒作普洱茶造成的。当普洱茶产生的泡沫经济被冲破的时候，才使邦盛国际茶城出现了‘门前冷落车马稀’的局面，这是一个被炒作出来的苦果。中国茶叶市场案例分析1、创新营销模式：由单一到综合，注重茶产品延伸；注重构建茶叶公共营销、订货、物流平台。2、扩展开发渠路：茶叶营销与商业地产开发相结合；经济开发与文化、环境建设相结合——经济搭台，文化唱戏/文化搭台，经济唱戏。3、控制总体规模，控制产业比重转型：茶叶市场建设到商业地产开发；开发、管理、自身经营到职业管理者、职业开发者小结设想：以茶叶营销为特色的城市商业综合体，打造XX商业领域新名片商业综合体-MALL的解读MALL是什么？Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔〞或“销品贸〞。Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态西方国家也称为ShoppingCenter，即“购物中心〞。但和国内通常所指的购物中心〔实为百货店的另一种称呼〕含义不尽一致。Mall〔购物中心〕特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。商业综合体-MALL的解读结构—多功能、高效能、集约化的建筑体随着城市化开展进程的延伸，集中式商业将提升成为城市中心重要的节点。是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文化、娱乐、休闲等城市生活空间三项以上进行组合，并在各局部之间建立一种互相依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。初级阶段：简单功能叠加开展阶段：融合开展成熟阶段：多元开展商务商业居住娱乐娱乐商务商务休闲商业商业休闲文化旅游居住居住会展体育文化商业综合体-MALL的解读——欧美经济开展的经验证明，当城市的人均GDP到达4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速开展。800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业开展消费者价格敏感综合业种的业态多项选择择，自由购物空间综合性商业形式体验式的购物需求转型商业形式个性消费人均GDP2021年XX市人均GDP已接近4000美元，商业形态出现飞跃，多样化、规模化的娱乐+购物的现代商业已呈现萌芽，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等。按目前GDP开展水平，展望未来，超越传统商业范畴的广义商业形态出现，大型购物中心、SHOPPINGMALL、商业地产、物流等综合型商业形态将出现。商业综合体-MALL的解读

MALL的特征

一个城市的MALL定位与其城市的定位有关。中国目前的MALL一般面积在5—20万平方米之间，多数在10万平方米左右，将来会出现30—60万平方米的大型MALL。但凡MALL，必须满足现代消费潮流，在适宜的人工环境中，全天候地集“吃喝—玩乐—购物〞全方位、多功能为一体。每个MALL都有1—2个核心店，这些核心店一般是大型百货商场或大型超市。每个MALL都有其吸引顾客的亮点——“体验点〞。港龙国际茶城——苏州以茶为主体验点的MALL工程占地约1.8万平米，总建筑面积达8万平米。强势打造苏州集“体验式〞与“一站式〞购物于一体的茶叶博览基地。集批发零售、交易展示、文化娱乐、内外贸易、电子商务于一体，打造华东区最大、唯一综合性茶叶茶艺博览城。商业综合体-MALL的解读XX茶城工程总体定位建设规模：总用地面积约18公顷，总建筑面积30-35万平方米。工程定位：以茶叶营销及相关延伸产业为主要业态，集餐饮、商业、商住、商务、文化、休闲、娱乐等为一体的商业综合体——MALL。主特色点：茶产品展示营销、特色茶餐饮、茶文化传播。主力店面：XX茶城、大型超市、品牌茶专营店。总体设想：依据XX及周边地区茶叶市场容量，突出茶文化特色，合理确定茶城规模，拓展文化、休闲、娱乐、餐饮、商务与商住等物业功能，塑造XX河东新区核心地段商业综合体。工程总体定位3、微观操作3.1、现状分析与工程定位3.2、总体设想与功能设定3.3、开发时序与风险应对现状分析与工程定位XX茶城现状为二层坡顶建筑，总用地面积270亩〔18公顷〕现状用地90亩〔6公顷〕，总建筑面积约2.5万平方米，以茶叶及茶具销售，茶文化交流、特色餐饮与仓储为主体。现状分析与工程定位SWOT分析-总体来说，XX市的经济开展还有很大的空间，各类型的物业市场相对来说开展滞后。在房地产开发时可以充分借鉴先行者们的经验和教训现状分析与工程定位研究范围确定前提：本工程商业初步开展定位业态构成1.XX茶城茶产业经营，各类以茶为特色的餐饮，休闲娱乐，茶文化传播，物流、仓储等。占总规模的1/32.一站式商业中心大型超市、主题购物等。占总规模的1/62.商住、商务空间相关商务办公，酒店式公寓，便捷酒店等。占总规模的1/2在总规模中60%以上的内容与茶产业相关联。总体构思与功能设定地域文化拓展茶文化拓展-主题广场依托-XX茶城服务门类拓展总体设想与功能设定商业模式：

全：以XX茶城为依托，拓展文化、休闲、娱乐、餐饮、会展与商住等物业功能，塑造XX河东新区核心地段以茶叶营销为特色的商业综合体。

大：为复合业态大型商业，茶城，一站式购物中心、商住空间相辅相成，共同抵御风险。特色鲜明：突出茶文化特色，融合地域文化特征，实现特色商业拓展。突出茶文化特色，实现以茶为主题的“一站式娱乐+购物〞的新模式。主体验点：

独一无二的区域与商业优势

XX茶文化传播的产业基地总体设想与功能设定开放式休闲娱乐购物模式，突出户外互动，打造惬意宜购气氛。次体验点：

集商业、文化、休闲、娱乐、餐饮、会展与商住等为一体商业综合体，实现全方位体验。总体设想与功能设定大型超市：适应现代商业开展趋势，适时实现商业拓展，提升整体抵抗市场风险能力。主力店面：XX茶城：依托当前茶产业优势，稳固市场覆盖力。总体设想与功能设定品牌茶专营店：凝练市场与地域文化特色，提升企业品牌形象。开发时序与风险应对地标型物业——与政府的共识

平衡开发本钱——保障茶产业健康开展区域规划提升——近期、中期、远期控制开发时序与风险应对固本：以XX茶城为依托，保持市场优势。开发时序：拓展：适应新型商业发展趋势而商业拓展。综合：塑造河东新区核心地段商业综合体。特色：凝练地域文化，凸现茶产业文化特质。开发时序与风险应对1、市场容量风险—多产品组合，减少单一产品风险。2、产品价格风险—市场风险应对：开发时序与风险应对市场风险应对：3、招商风险—以茶产业为龙头，采取条块分割方式分期建设开展，有序推出工程，将招商的“请进来〞变为“要进来〞，这样既能保障行业优势的传承，又能根据客户资金情况组合产品，自南向北，自西向东逐序推进工程，到达最优的建筑布局。利润空间增大，可选客户面宽。灵活机动，防止出现“赔钱赚吆喝〞的窘况。4、规划设计方案一金街韵菁华-茶香律德城方案二曲水流觞-XX问茶金街韵菁华-茶香律德城空间意向XX茶城金街韵菁华-茶香律德城空间意向景观节点金街韵菁华-茶香律德城空间意向商务办公金街韵菁华-茶香律德城空间意向便捷酒店金街韵菁华-茶香律德城空间意向特色商城金街韵菁华-茶香律德城空间意向购物中心金街韵菁华-茶香律德城空间意向酒店式公寓金街韵菁华-茶香律德城总用地面积21.1公顷可建设用地面积18.0公顷总建筑面积356168㎡一期XX茶城23436㎡沿街商业53592㎡商务办公25392㎡便捷酒店24912㎡一期总建筑面积127332㎡二期XX茶城38703㎡茶餐饮21038㎡茶文化会馆11761㎡特色商城15123㎡二期总建筑面积86625㎡三期购物中心25167㎡商务办公19920㎡沿街商业49492㎡酒店式公寓47632㎡三期总建筑面积142211㎡容积率1.97三期/二期二期/三期一期金街韵菁华-茶香律德城金街韵菁华茶香律德城六区相溶核心延展茶韵引领三轴辉映金街韵菁华-茶香律德城功能分区商务商务便捷酒店XX茶城购物中心酒店式公寓会馆特色商城茶餐饮商业金街韵菁华-茶香律德城交通组织城市道路步行交通次出入口PPPP