2008房地产估价案例与分析

2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷本套试题参考答案、答案解析一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1．以商品住宅销售均价为基础估价；

2．以商业用途土地价格为基础估价。

请问：

1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄

妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。

A．11.43

B．11.77

C．22.86

D．23.532．因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（）。

A．若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

B．若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C．若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用

D．若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用3．兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（）。

A．房屋所有权注销登记

B．房屋所有权初始登记

C．房屋所有权变更登记

D．房屋所有权转移登记4．若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。

A．该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

B．如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C．如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D．如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力（二）甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。5．如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（）。

A．该宗商业房地产的收益年限为28年

B．该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

C．该宗商业房地产的收益年限为38年

D．该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响6．若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8．5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。

A．6625

B．7333

C．7571

D．88337．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。

A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地

出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：名称建筑面积

（㎡）建筑基底

面积（㎡）房屋结构建筑物重置

单价（元/㎡）建筑物

成新率店面10001000砖混80090%仓库20002000砖木50085%住宅15001500砖混65090%8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。

A．耕地占用税

B．征地管理费

C．耕地开垦费

D．新增建设用地有偿使用费9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。

A．22.22%

B．33.61%

C．36.55%

D．37.80%10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）。

A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值六、估价测算过程

（一）市场法测算过程

1．选择可比实例

经筛选确定A、B、C三个比较实例。

实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419㎡，办公用途，成交价格为6100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986㎡，办公用途，成交价格为6250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555㎡，成交价格为6430元/㎡，成交日期为2008年5月16日表1修正因素比较表可比实例估价对象ABC成交单价（元/㎡）待估610062506430交易情况——正常正常正常交易日期——2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情况完善完善完善完善规划限制一般一般一般一般个别因素临街状态数码路数码路、五一路数码路、数码广场长春路、东风路建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积3853.05㎡4419㎡3986㎡4555㎡平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套情况齐全齐全齐全齐全2．确定可比实例修正指数

（1）交易情况修正

以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。

（2）交易日期修正

由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对

可比实例的交易日期不做修正。

（3）区域因素修正

可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。

（4）个别因素修正

可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。

比较因素修正指数详见表2。表2

比较因素修正指数表可比实例估价对象ABC成交单价（元/㎡）待估610O62506430交易情况100100100100交易日期1OO100100100区

域

因

素自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离100100100100交通条件100100100100商业繁华程度100100100100公共设施配套情况100100100100规划条件100100100100个

别

因

素

临街状态100103103103结构形式1001001001OO建筑规模100100100100平面布局100102100102装修情况10098102100成新度100100100100通用性100100100102基础设施配套情况1001001001003.可比实例比准价格修正

在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：表3交易价格修正计算表可比实例ABC成交单价（元/㎡）610062506430交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区

域

因

素自然条件100/100100/100100/100环境状况100/100100/100100/100距市中心距离100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100商业繁华程度100/100100/100100/100公共设施配套情况100/100100/100100/100规划条件100/100100/100100/100个

别

因

素临街状态100/103100/103100/103结构形式100/100100/100100/100建筑规模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102装修情况100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基础设施配套情况100/100100/100100/100比淮价格5925594960004.比准价格测算

各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：

（5925+5949+6000）÷3=5958元/㎡（二）收益法测算过程

经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：V=A/r×[1-1/(1+r)n]上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限1．确定年净收益

在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。

（1）估算年总收入

采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天（具体过程略）。

根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：

1.8元/㎡·天×90%×3853.05㎡×365天=227.83万元

（2）运营费用

维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/㎡（确定过程略）。则：

维修费=1500元/㎡×3853.05㎡×2%=11.56万元

保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：

保险费=1500元/㎡×3853.05㎡×2‰=1.16万元

管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：

管理费=227.83万元×3%=6.83万元

营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：

227.83万元×（5.5%+12%）=39.87万元

则运营费用合计为59.42万元。

（3）净收益

净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元

2．确定报酬率

本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。

3．收益年限的确定

估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。

4．测算估价对象的收益价格

将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2324.18万元单价为：

2324.18万元÷3853.05㎡=6032.05元/㎡

七、估价结果确定

1．单价的确定

本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/㎡，采用收益法求取的单价为6032.05元/㎡，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：

估价对象单价=（5958元/㎡+6032.05元/㎡）÷2=5995.03元/㎡

估价对象总价=5995.03元/㎡×3853.05㎡≈2310万元

2．估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/㎡。2008年试题参考答案一、问答题

（一）答：理由包括：

1．本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）

2．投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3分）

3．不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）

（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）

（二）答：1．错误。（1分）

2．房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。（3分）

3．应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。（3分）

4．虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。（3分）

（三）答：

1．若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。（2分）

理由：

估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。（4分）

2．估价技术路线：①选择估价方法。②方法运用中的具体处理。③确定估价结果。

二、单项选择题

1．A2．A3．D4．D5．A6．B7．B8．D9．C10．D

三、指错题

1．估价师声明应该是注册房地产估价师声明。

2．估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。

3．估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。

4．转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。

5．估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。

6．估价结果不应有可能字样。

7．估价报告有效期表述不正确（和2006年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”）。

8．市场法中缺计算公式（本题考点和06年相同，指错题中也有这一项）。

9．可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。

10．可比实例成交价格内涵不清（未说清是建筑面积还是使用面积）。

11．可比实例C未指明用途，应指明办公用途。

12．交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的（不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4～6月份价格平稳）。

13．区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。

14．“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。

15．个别因素缺少物业管理的修正。

16．可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，应有详细说明）。

17．成新率100%与“较新”不符，应为全新。

18．基础设施情况属区域因素。

19．估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。

20．缺少权益状况因素说明与调整。

21．收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。

22．年总收入未考虑收租损失。

23．收益法测算中，年总收入未说明是预测值。

24．收益法测算中，管理费取值未说明理由。

25．年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。

26．租金收入未考虑可出租面积比率。

27．运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。

28．估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。

29．估价对象收益年限用50年错，应为45年。

30．收益法测算中，收益价格确定时应说明土地不可续期。

31．收益法测算时，应给出净收益的三种估计值并最终确定是哪一种估计值。

32．收益价格单价应取元为整数，这样与市场法精确度一致。

33．估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致。

四、改错题

1．价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。

2．估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。

3．估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导意见》。

4．估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估一、问答题

（一）解：3．在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

属于站在特定的投资者角度和立场上的估价，评估出的价值不是公开市场价值而是投资价值，即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估，也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：

（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：不同的承担风险能力、不同的开发成本或经营费用方面的优势、不同的纳税状况、不同的开发利用方式（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。

（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。

（二）解：

4．（1）不正确。

（2）原因：现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，换句话说，相