主题策略-信用策略专题报告：基于销售、土拍、参与主体的三四线城市观察

证券研究报告/债券研究报告基于销售、土拍、参与主体的三四线城市观察历史收益率曲线 历史收益率曲线相关报告《东北信用策略深度报告：换一个视角看地产相关报告《东北信用策略深度报告：换一个视角看地产《东北信用策略专题报告：银行可以获得的外部支持有多少？》《东北信用策略专题报告：青岛城投债，值得《东北信用策略专题报告：哪些金融债收益率仍有3%？》年开始，各层级土拍金额显著收缩，其中全国性布局民企大幅减少新增拿地，而对应的是部分二、三线城市本土民企土拍金额大幅上升，样本《东北信用策略专题报告：银行可以获得的外部支持有多少？》《东北信用策略专题报告：青岛城投债，值得《东北信用策略专题报告：哪些金融债收益率仍有3%？》面积段在200平方米以上的新房成交均价较为坚挺房成交均价主要以震荡为主。请务必阅读正文后的声明及说明3/22 请务必阅读正文后的声明及说明4/22占比较2023年有所下滑，但占比仍大，占全国楼市分别为76%和44%。请务必阅读正文后的声明及说明5/22请务必阅读正文后的声明及说明6/22手房方面，2024年以来挂牌均价位于0不足，所以价格仍处于持续震荡趋势。请务必阅读正文后的声明及说明7/22数据来源：克而瑞、东北证券数据来源：安居客、东北证券数据来源：安居客、东北证券数据来源：克而瑞、东北证券2.1.本土民企在三、四线城市土拍占比持续上升请务必阅读正文后的声明及说明8/22城市口径主要包含一线的全部城市（北京、上海、广州、深圳二线以及三样本城市，二线主要包含南京、郑州、苏州、杭州、成都、合肥，三线波、无锡、佛山、芜湖、常州、洛阳、珠海、惠州、绍兴、嘉兴和南通。快速上升至2023年的25%，持续提供新增的土拍供给。请务必阅读正文后的声明及说明9/22请务必阅读正文后的声明及说明10/22数据来源：中指、企业预警通、东北证券数据来源：中指、企业预警通、东北证券请务必阅读正文后的声明及说明成交金额共计22.18亿元，其中一半拿地为伟星房产请务必阅读正文后的声明及说明12/222.2.本土民企普遍愿意参与更优质的地块请务必阅读正文后的声明及说明13/22数据来源：中指、企业预警通、东北证券数据来源：中指、企业预警通、东北证券请务必阅读正文后的声明及说明14/222.3.从项目净利率视角看三四线城市参与主体变化全国性房企中以万科为代表的房地产企业，其项目净请务必阅读正文后的声明及说明15/22年，本土民企在所有城市项目净利率分别为7.82%和续扩大生存空间，可以以更低的溢价率获取优质地块的同时，目的净利率水平持续反超以万科为代表的全国性房企。数据来源：中指、各地房管局、东北证券请务必阅读正文后的声明及说明16/22数据来源：公司年报、东北证券于泡沫更少、总价段更低等缘故，三线城市的购房群体并未因为房改变购房偏好，2021年以来三线城市不同面积段成交占比变化较小。300万总价段新房自2021年Q1以来成交占比持续上升，一方面是价格下跌导致更高总价段的项目价格滑落，另一方面也源于三线房价挤出过程中消主导，高总价段的优质项目开始成为居民更加偏好的选择。请务必阅读正文后的声明及说明17/22数据来源：克而瑞、东北证券数据来源：克而瑞、东北证券请务必阅读正文后的声明及说明18/22数据来源：克而瑞、东北证券数据来源：克而瑞、东北证券逐渐下降，而优质的刚改项目仍然维持一定需求，例如宁波面积段上的新房成交均价较为坚挺，而更低面积段的新房成交均价主要以震荡为主。请务必阅读正文后的声明及说明19/22数据来源：克而瑞、东北证券数据来源：克而瑞、东北证券数据来源：克而瑞、东北证券数据来源：克而瑞、东北证券三线城市成交金额自2024年4月以来大幅上升，持续超过二线城市的销售金额。手房方面，2024年以来挂牌均价位于0不足，所以价格仍处于持续震荡趋势。缩，其中全国性布局民企大幅减少新增拿地，而对应的是部分二、三速上升至2023年的25%。请务必阅读正文后的声明及说明20/22上的新房成交均价较为坚挺，而更低面积段的新房成交均价主要以震荡为主。请务必阅读正文后的声明及说明21/22袁毓佳：吉林大学金融硕士、经济学学士，2022年加入张丰淇：伦敦政治经济学院金融与风险硕士，伦敦大学学作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为证券分析师。本报告遵循合规观、专业、审慎的制作原则，所采用数据、资料的来源合法合规，文字阐述反映了作者的真实观点，报告结论未受任何投资评级说明A股市场以沪深300指数为市场基场以摩根士丹利中国指数为市场基投资评级说明请务必阅读正文后的声明及说明