尽职调查研究报告范本股权收购

律师尽职调查汇报

律师事务所非诉字第（018号）

目

录

一、导言1、尽职调查范围和宗旨2、简称和定义3、尽职调查手段和方法4、尽职调查前提5、尽职调查汇报限制6、本汇报结构二、正文1、企业主体情况介绍2、企业征地背景3、被征地块情况描述4、企业征地成本组成5、企业对＊＊村征地成本明细6、土地征用包含法律法规及参考文件7、土地征用包含相关文件及协议三、尾部本所律师要求四、附件＊＊企业提供相关文件、票据

导言：尽职调查范围和宗旨：相关深圳市＊＊国际酒店管理律师尽职调查，是由本所依据＊＊＊先生委托，基于＊＊＊先生和深圳市＊＊国际酒店管理初步达成企业股权收购意向，在本所收到深圳市＊＊国际酒店管理提供相关该企业设置、对外协议及内部管理等文档资料基础上进行。简称和定义：在本汇报中，除非依据上下文应另做解释，不然下列简称和术语含有以下含义（为方便阅读，下列简称和术语按其第一个字拼音字母前后次序排列）：“本汇报”指由＊＊＊＊律师事务所于＊＊＊年＊月＊＊日出具相关深圳市＊＊国际酒店管理之律师尽职调查汇报。“本所”指＊＊＊＊律师事务所深圳分所。“本所律师”或“我们”指＊＊＊＊律师事务所法律尽职调查律师。“＊＊企业”指深圳市＊＊国际酒店管理企业，一家在广东省深圳市工商行政管理局登记成立企业，注册号为＊＊＊＊＊＊＊。本汇报所使用简称、定义、目录和各部分标题仅供查阅方便之用；除非依据上下文应另做解释，全部相关参见某部分提醒均指本汇报中某一部分。尽职调查方法：此次尽职调查所采取基础方法以下：审阅文件、资料和信息；和＊＊企业相关企业人员见面和交谈；向＊＊企业询证；参阅相关政府机构公告信息；考虑相关法律、政策、程序及实际操作；就＊＊＊企业主体情况向深圳市工商行政管理局调取了相关资料。尽职调查前提：全部＊＊企业提交给我们文件均是真实，全部提交文件复印件和其原件均是一致；全部＊＊企业提交给我们文件均由相关当事方正当授权、签署和递交；全部＊＊企业提交给我们文件上签字、印章均是真实；全部＊＊企业对我们做出相关事实叙述、申明、确保（不管是书面还是口头做出）均为真实、正确和可靠；工商部门所存档资料和企业实际资料相符；相关文件及陈说和说明是完整和有效，并无任何重大遗漏或误导性陈说；也无任何应披露而未向本所披露，但对此次收购正当成立、存续、数额等有重大影响事实；全部＊＊企业提交给我们文件当中若明确表示其受中国法律以外其它法律管辖，则其在该管辖法律下有效并被约束；描述或引使用方法律问题时包含事实、信息和数据是截至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日＊＊企业提供给我们受限于前述要求有效事实和数据；及我们会在尽职调查以后，依据本所和＊＊＊先生签署之委托协议约定，根据＊＊＊先生指示，依据具体情况对一些事项进行跟踪核实和确定，但不确保在尽职调查以后一些情况是否会发生改变。本汇报所给出法律意见和提议，是以截至汇报日所适用中国法律为依据。尽职调查汇报限制：

本律师尽职调查汇报任何使用人应该清楚：尽管本所律师已尽力对所掌握资料和财务报表进行专业分析并作出结论，但鉴于各方面人对特定事实认定和对法律了解不可避免地存在差异，且法律理论和实践也不可避免地存在差异，所以相关机构可能和本律师尽职调查汇报判定存在差异。本律师尽职调查汇报所认定事实和得出法律结论仅为本律师作出客观陈说及独立法律判定，不组成对相关法律事实、法律关系、法律效力或其它法律属性最终确定、确保或承诺。使用人针对本项调查汇报任何决定均只能被了解为是基于其自己独立判定。本汇报结构：本汇报分为导言、正文、尾部、附件四个部分。汇报导言部分关键介绍尽职调查范围和宗旨、简称和定义、调查方法和对关键问题摘要；在汇报主体部分，我们将就九个方面具体问题逐项进行评论和分析，并给出相关法律意见；尾部内容为本所律师要求，就本汇报作用作最终强调和提议；汇报附件包含本汇报所依据由××企业提供资料及文本。正

文（一）＊＊企业注册情况及基础结构1.1＊＊企业设置1.1.1＊＊企业设置时股权结构＊＊企业于＊＊＊＊年＊月＊＊日设置时，其申请注册资本为＊＊＊＊元人民币，各股东认缴出资额及出资百分比以下：股东名称出资额出资形式出资百分比

＊＊＊

＊＊＊万

货币

60%

＊＊＊＊＊万

货币

40%累计＊＊＊万100%1.1.2＊＊＊企业出资和验资依据＊＊企业最新营业执照，其注册资本为＊＊＊＊万元人民币（实缴＊＊＊万元）。1.2＊＊企业现有股东基础情况经本所律师核查，＊＊＊企业现有股东为以下＊名自然人：（1）股东＊＊＊，男，身份证号为：（2）股东＊＊＊，女，身份证号为：1.3＊＊＊企业存续1.3.1＊＊企业存续（1）＊＊企业现持有深圳市工商行政管理局于＊＊＊年＊＊月＊＊日核发注册号为＊＊＊＊＊＊＊号企业法人营业执照，注册资本为＊＊＊万元人民币（实缴＊＊＊＊万元），法定代表人为＊＊＊，住所在深圳市＊＊＊＊＊＊＊楼，经营范围为酒店管理；提供住宿服务（凭特种行业许可证经营）；中西餐制售（按餐饮服务许可证经营，使用期至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日）；中国贸易(法律、行政法规、国务院决定要求在登记前须经同意项目除外)。（2）经向深圳市工商行政管理局核实，该企业成立日期为＊＊年＊月＊＊日，营业期限自＊＊＊年＊月＊日至＊＊＊年＊月＊＊日。1．4＊＊企业董事、经理和其它高级管理人员＊＊企业现有实施董事一名，监事一名，经理一名。其中，＊＊＊＊为实施董事，＊＊为企业监事，＊＊＊＊为企业经理。（二）＊＊＊＊企业经营资产和知识产权2.1＊＊企业经营资产依据＊＊＊企业提供《资产盘点明细表》，＊＊＊企业现存经营性资产包含酒店经营所需配套设备及易耗品等，详见《资产盘点明细表》2.2＊＊＊＊企业知识产权依据＊＊企业陈说，其现在未拥有任何商标、专利和专有技术，也未提出任何商标、专利申请。（三）＊＊＊企业房产3.1房产使用权3．1．1依据＊＊＊企业股东＊＊＊在＊＊企业设置前和深圳市＊＊＊＊支队签署《房屋租赁协议》，为创办＊＊＊国际大酒店之目标，＊＊＊＊向深圳市＊＊＊支队租赁在深圳市＊＊＊＊＊综合楼1-18层(产权为深圳市＊＊＊＊支队全部)，建筑面积

㎡,租赁期限为＊年，自＊＊＊＊年月日至＊＊＊年月日，每个月租金

元，该租赁协议在＊＊企业设置时已按摄影关法规向深圳市房屋管理部门登记立案。3．1．2依据＊＊＊企业股东＊＊＊和深圳市＊＊（以下简称＊＊企业）签署《房屋租赁协议》，邓其祥向＊＊企业租赁属于深圳市＊＊支队产权全部并委托＊＊企业管理＊＊＊综合楼1-18层，租赁期限为＊＊年，自＊＊年月日至＊＊＊＊＊年月日，租赁面积××㎡，月租金

元。3.2房产使用权法律评价本所律师认为，＊＊企业租赁房产存在以下法律障碍：3．2．1所签《房屋租赁协议》均为股东＊＊＊以自然人身份所签，有待＊＊企业对该协议效力追认并重新签署以＊＊企业为承租方《房屋租赁协议》。3．2．2股东＊＊＊前后和深圳市＊＊＊支队及＊＊企业签署两份内容重合，但租期不一明、暗两份协议，有规避法律之嫌。其中，为＊＊企业设置登记而向房产管理部门登记立案协议是和深圳市＊＊＊＊支队签署明协议，而和＊＊企业签署协议为暗协议。该暗协议法律效力显著存在瑕疵。而且，深圳市＊＊＊支队在出具给＊＊企业授权委托书上也存在授权不明情形，对委托＊＊企业管理该出租房产授权期限仅有“该委托长久有效”字样，也即表明，和＊＊企业所签协议效力及连续推行均存在法律缺点，一旦深圳市＊＊＊支队撤回委托，则和＊＊＊企业所签协议将实际上无法推行。3．2．3尤其需要明确是，该租赁房产性质上属于部队房产，对于部队房产经营使用、租赁等，解放军总后勤部制订《军队空余房地产租赁管理要求》明确要求，出租部队房产，承租双方一是必需使用中国人民解放军房地产管理局统一印制《军队房地产租赁协议》范本，不得私自更改相关条款。二是协议附加条款也必需严格遵照《要求》相关要求。三是租赁双方草签《军队房地产租赁协议》，必需依据相关要求，报经军队房地产管理部门审核同意后方可生效。另外，中国建设部·国家工商行政管理总局·国家税务总局·中国人民解放军总后勤部于２００４年１２月３０日联合公布《相关深入加强军队空余房地产租赁管理工作通知》第三条也要求：“严格实施租赁许可证制度。《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动正当有效凭证。出租军队空余房地产，必需到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所显著位置悬挂。承租人自领取《军队房地产租赁许可证》之日起三十日内，持租赁协议和《军队房地产租赁许可证》到当地政府房地产管理部门登记立案，未持《军队房地产租赁许可证》军队空余房地产租赁项目不予登记立案。依据上述要求，股东＊＊＊和＊＊支队和＊＊企业签署一明一暗两个协议均不能满足上述要求，协议推行过程将存在不确定风险。不过，此次企业设置过程中，深圳房产管理部门似乎并未理会上述要求，对＊＊＊和＊＊支队签署协议仍然进行了立案登记，军队法规实施和地方政府部门衔接仍有待观察。（四）＊＊企业业务4.1＊＊企业持有许可证和证书经本所律师审查，＊＊企业已取得下列许可证或证书：①特种行业许可证（深南公特证字第＊＊＊号），深圳市供案局＊＊分局于＊＊＊年＊＊月＊＊日核发，特许经营范围为旅馆业；②消防安全检验合格证（深公消安检许字＊＊＊]第＊＊＊号），深圳市公安局消防支队＊＊大队于＊＊＊＊年＊＊月＊＊日核发，其消防安全设施已检验合格；③餐饮服务许可证（粤卫食证字（＊＊＊＊）第＊＊＊＊号），深圳市＊＊区卫生局于＊＊＊＊年＊月＊＊日核发，许可经营范围为中、西餐制售（不含凉菜、生吃海产品、沙律、冷盘、三明治、裱花蛋糕、豆制品制作；限最大就餐人数300人；④卫生许可证（粤卫公证字[＊＊＊＊]第＊＊＊＊号），深圳市＊＊区卫生局于＊＊＊年＊月＊日核发，许可项目为宾馆；⑤深圳市＊＊区环境保护局建设项目环境影响审查批复（深南环批[＊＊＊]＊＊号），证实其已向环境保护部门进行了相关申报，但未见环境保护部门相关环境保护项目验收经过意见及《污染物排放许可证》，也未见＊＊企业和有资质单位达成潲水油处理协议。4．2法律评价＊＊企业现在营业执照上载明经营范围，已依要求程序申领了相关证照，除环境保护项目有待落实以外，企业业务已能够正当有效连续开展。（五）已推行或正在推行协议5.1贷款协议经本所律师核查，至本汇报出具日，＊＊企业无正在推行贷款协议。5.2担保协议经本所律师核查，至本汇报出具日，＊＊企业无正在推行担保协议。5.3酒店物业出租协议经本所律师核查，至本汇报出具日，＊＊企业对外签署三份物业出租协议。5.3.1和＊＊＊于＊＊＊＊年＊月＊日签署《商铺租赁协议》，将＊＊酒店一楼大厅东侧商铺租赁给乙方经营烟酒批发，租期为＊年。目前月租金为＊＊＊＊＊元。该协议无承租方身份信息，无出租面积，协议中仅约定承租方交纳相当于两个月租金定金，未约定该定金在协议生效后处理措施，是抵扣租金还是根据深圳地域通例转作租房押金？律师认为，该协议基础条款含有，但签约人身份信息不详，定金及面积条款约定不明，应作对应补充约定。5.3.2和＊＊＊于＊＊＊＊＊年＊月＊＊日签署《租赁协议》，该协议一样存在承租方身份信息不详，面积约定不明问题，其它条款含有。5.3.3

5．4装修工程及设施、设备安装协议5.4.1经对＊＊企业提供资料审查，＊＊企业自筹备酒店时起至本汇报出具之日止，总计对外签署相关装修、消防、水电、燃气、有线电视、门锁、厨卫、空调、地毯等各类安装协议共＊＊份，累计金额＊＊＊＊万元（其中部分协议未载明具体协议金额，也未见工程结算汇报及验收汇报等资料，无法计算真实协议金额），其中部分协议已经推行完成，仍有部分协议工程款项等未支付完成。5.4.2装修工程及设施、设备安装协议法律评价上述18份协议中有部分协议属于无效协议，其原因关键是两个方面：①签约施工方不含有对应装修或工程资质；②签约施工方主体不适格。这部份协议包含：①和深圳市＊＊装饰工程于＊＊＊＊年＊＊月＊日签署《＊＊国际酒店装饰协议》。无效原因：＊＊装饰企业不含有对应施工资质，协议总金额＊＊＊＊万元，相关法规要求施工方必需含有工程装修二级资质以上方可承接＊＊＊＊万以上装修工程。＊＊＊装饰企业采取是挂靠＊＊＊＊建设（集团）股份方法进行签约；②和深圳市＊＊＊＊配件商店于＊＊＊＊年＊月＊＊日签署《＊＊＊空调设备购销协议》。无效原因：＊＊电器店无装修资质，不含有签约主体资格；③和＊＊＊于＊＊＊＊年＊月＊日签署《＊＊国际酒店装饰协议》。无效原因：既无装修资质又不含有主体资格；④和＊＊＊＊于＊＊＊＊年＊月＊日签署《水电、消防工程施工协议》。无效原因：＊＊＊不含有签约主体资格，无相关资质；⑤和深圳市＊＊＊＊配件商店于＊＊＊＊年＊月＊日签署《＊＊＊空调设备购销协议》。无效原因：＊＊电器店无装修资质，不含有签约主体资格；这部分无效协议，现在已大部分推行完成，但这类无效协议可能会带来装修质量无法保障，后续设施、设备维修、保养困难风险及隐患。（六）＊＊企业税务问题依据＊＊企业提供书面说明，其现在关键实施税种和税率为：（1）增值税：＊＊（2）所得税：＊＊（3）城市维护建设税：＊＊（4）教育附加费：＊＊（5）其它：（七）＊＊企业重大诉讼、仲裁和行政方法经本所律师审查，至本汇报出具之日，＊＊企业无正在进行重大诉讼、仲裁或遭受相关行政处罚方法。（八）＊＊企业保险事项经本所律师核查，至本汇报出具之日，＊＊企业未向任何保险机构投保相关财产或资产类保险。（九）＊＊企业劳动用工依据＊＊企业书面说明，其现在雇佣职员为

名。全部职员至今均未签署劳动用工协议，依据＊＊企业提供职员工资表来看，全部职员全部有三个月试用期，现在大部分职员试用期已满。＊＊企业劳动用工法律评价依据新《劳动协议法》相关要求，＊＊企业已严重违反劳动协议法，将直接带来以下风险：（1）必需和职员一次性签署十二个月以上三年以下固定时限劳动协议（第十九条劳动协议期限