澜泊湾销售手册模板

临沂.澜泊湾项目销售手册目录答客问1）基础资料2）收费标准3）销售政策5）配套设施6）物业管理产品介绍说辞基础说辞关键卖点挖掘关键配套设施名词解释一、答客问1)基础资料1、你们房子什么时候开始动工？我们澜泊湾项目是10月19日2、你们房子什么时候建成？我们澜泊湾项目一期工程（第一组团）计划在2月结构封顶，3月景观开工，估计底前交房。3、小区一共有几期？后面几期什么时候开始动工？澜泊湾项目共分5期开发。1期01—08栋及别墅区；在售是一期第一组团02－04栋，明年开工07、08栋和别墅区，后期大约以后开工。4、产权证什么时候能办理下来？房屋交付后60天内开始办理，双方资料均完整无误后六个月内办妥。用户可委托办理（收费）或用户自行办理。5、你们小区规模有多大？我们澜泊湾项目总占地面积近48.3万平米，小区总建筑面积约140万平米，住宅总建筑面积约72.6万平米，共约4900户。6、小区在什么位置？小区在南坊（北城）新区三河交汇处，新市政府前，在三和大桥和动植物园西侧。7、你们小区容积率有多高？（建筑密度呢？）小区容积率约2.3，建筑密度<15.1%。8、绿化率呢？小区绿化率53.6%。9、全部房子全部是高层吗？没有多层和小高层吗？一期房子26层（包含架空层）及别墅，没有多层和小高层具体房型等还在计划之中。10、你们有跃层和错层吗？具体在什么位置？项目一期跃层在巴黎座西侧，共13套跃层无错层。11、跃层有入户花园吗？有入户花园，且每户全部有超大270度观景阳台。12、你们在售有多少套房子？小区一期现在推出188套房子。13、全部有些什么户型？一期包含两房、三房、四房和跃层，面积从130-443多平米。14、你们澜泊湾小区主出入口在哪里？一期第一组团主入口在哪里？蓝波湾小区入口在滨河大道，现在一期主入口在1号和2号楼之间；15、有没有没有障碍通道？我们依据设计标准设置了无障碍通道，残障人士能够畅行无阻。16、你们有多少车位？我们车位百分比是1：1.5，共约8879个车位，其中地上150个，地下8747。17、小区有住户专车吗？因为我们小区离老城区市中心不远，未来这里又将是新行政中心，所以，项目临时不设住户专车。18、你们楼间距有多大？澜泊湾项目一期是正对着湖岸线建造，为满足观景效果，最宽甚至达成150米。19、落地窗是全封闭吗？能够打开吗？是，全封闭落地飘窗，局部能够自由打开，是科技表现，我们每一个细节考虑全部做到为业主所想，或大面积吸引外面新鲜空气，或想更靠近外界景观，这全部是最美享受。20、小区内道路有多宽？主干道18米，次干道8米21、是毛坯房还是装修房？一期是毛坯房，业主可依据个人喜好，居住理念，房间需求进行个性装修。22、楼梯有多宽？1.3m，通常楼梯多在1.1米、1.2米左右，我们楼梯1.3米宽，表现了我们高级定位23、商业部分写字楼有多高？200m左右，200米城市地标高度，同时也代表着科技文化进步，以后，这里将会成为临沂经济、文化、景观生态中心带。24、澜泊湾项目是那家企业开发？开发商临沂鲁德城市建设是青岛鲁得集团子企业，成立于，注册资金1亿元，庞大资金支持，资深专业背景，专为澜泊湾项目标开发而成立，致力于打造出一个百年小区、名流居所。25、澜泊湾项目标是哪家企业销售？上海百马房地产顾问，成立于1999年，荣获上海金桥奖第六名，中国营销代理企业30强，以其专业理念、负责态度、优异业绩，成为中国房地产营销代理界代表性企业。代理楼盘有：上海嘉利明珠城、上海浪琴水岸、上海同济联合广场、上海艺泰安邦、上海日月豪庭、辽宁鞍山北方国际、江苏太仓世纪广场等。26、澜泊湾项目标计划设计？青岛易境设计事务所，山东首家建筑师事务所，在城市设计、建筑设计、景观设计等方面有丰富设计经验，拥有一批理念优异、经验丰富专业设计骨干，尤其善长大型商业综合体项目、大型高级小区等商业地产项目标策划和设计。自创建以来，企业前后承揽完成了一批有影响大中型工程项目设计，如青岛麦道改造工程，东方威尼斯花园等，取得了令人瞩目标成绩。27、澜泊湾项目标承建单位？南通建工集团股份，前身最早为“南通市营建筑企业”，成立于1952年4月，是江苏乃至全国成立最早建筑企业之一。1986年更名为“南通市建筑安装工程总企业”，6月整体改制为“南通建工集团”，5月更名为“南通建工集团股份”。南通建设是一家经验丰富、技术过硬施工单位，数次取得各类奖项，在行业内享受极高声誉。28、澜泊湾项目标承建单位？青岛建工国家一级资质企业，取得过国家银质奖等多项奖项，工程合格率达100%。29、澜泊湾项目标监理单位？山东众成企业成立于1月8日，注册资金人民币206万元，甲级资质。企业含有工程项目管理、工程监理、工程勘察、工程造价咨询、工程招标代理、政府采购代理、工程设计资质，含有了开展房屋建筑工程、市政工程、矿山工程、电力工程、机电安装工程等专业项目标项目管理业务能力。拥有一大批经验丰富、敬业爱岗、专业过硬中、青年工程技术人员。30、澜泊湾项目标物业管理？深圳和平物业管理企业，国家一级资质，成立于1988年，是中国最早一批物业管理企业，中国物业管理协会会员单位，深圳甲级物业管理企业，以其高度专业化和标准化赢得市场广泛赞誉，在上海、深圳、珠海、江西、海南等地，均代理有高级小区物业管理工作，如深圳大学试验楼、上海西郊华城、昆明滇池世界花苑、杭州风雅钱塘花苑等。2）收费标准按揭购房签约时需交纳那些额外费用？保险费=贷款额×0.05%*贷款年限（贷款年限不一样，费率不一样）公证费=贷款额度×0.1%最高________元办理产权证需交纳那些费用？契税=总房款×3%或1.5%物业维修基金=总房款×3%工本费（按房地产交易市场要求交纳）入住时关键需交纳那些费用？管道煤气费：___________元/户预交3月物业管理费用：物价部门核准每平方米户物业管理费×3个月×房屋总建筑面积暖气费：__________元/户用户入澜泊湾名人汇需交纳费用吗？具体怎样？澜泊湾名人汇入会费为10000元/人，现阶段凡购置澜泊湾房屋者免会员费。3）销售政策名人汇组员购房有优惠吗？会员有优先选房权，您不仅能够优先选择理想房源，也意味着享受了阶段最低价格优惠，同时澜泊湾名人汇正主动和临沂各商户（如美容、美发、咖啡、特色餐饮、浴场、高尔夫、国宾馆等）签订优惠协议，以后凡持澜泊湾名人汇MVP卡到指定商家消费可享特殊优惠。入名人汇后优惠政策楼号优惠幅度诚意金楼号优惠幅度诚意金2、39.7（一次性）/9.8(按揭)5万元49.7（一次性）/9.8(按揭)10万元9.5（一次性）/9.6(按揭)10万元9.5（一次性）/9.6(按揭)20万元销售次序·会员优先认购·非会员公开认购注：本优惠政策时间：12月－1月22日本优惠不可累加、不可转让2、你们房子卖多少钱？我们均价在4500元左右。3、你们楼层和朝向差价是多少？我们房屋是一房一价。4、我想买靠湖（直接看到江景）房子，价格会不会高部分？具体价格要看您买是哪一套房子而定，总体上说会高部分。复试跃层上层是不是要比下层廉价部分？跃层上层层高和下层相同（3.1M假如我要多买几套房子，会不会廉价部分？企业视具体情况具体对待。关键要看达成怎样数量购房量，购房数量越多肯定是越优惠，但不可能低于一定底线。我介绍她人来买房子，我会不会有一定优惠？假如您已经成为我们业主，再继续介绍她人来购房话，您入住后可享受一定时段物业管理费用减免，同时你名人汇MVP卡积分可得到增加，累计至一定数额能够取得对应奖励。8、现在金融危机，楼市低迷，现在买了过一段时间你们房价会下跌给我们造成损失？这个问题要从几方面来看：首先，金融危机、楼市有下滑，没有去年火了是事实（认可现实状况）；其次，临沂楼市起步晚、以刚性需求为主、相对泡沫少，影响小。金融危机是国外发生，中国经济现在仍在增加，只是受到影响增加放缓了，临沂是地级市，属于三线市场，影响更小，即便价格下跌，空间也不大；再次，楼市低迷另一角度正是买房好时机，选择余地大，价格优惠多。往大了说假如你看好中国经济发展潜力，房价一定还会上涨，真等到那时候大家全部又想着买房了情况就和现在不一样了，您选择余地就小了。现在人全部说房价还要跌，多半是传言没人能拿出确切依据来，只是大多人信心不足造成，现在楼市不是一套全部卖不出去，买房还是天天有，你再等下去说不一定房价一下就涨了，所以看中了早点买是不吃亏。最终，我们澜泊湾产品好、地段好，风水愈加好，属于临沂稀缺资源。卖一套少一套，错过就没有了，等到周围环境、配套改善，价格只会上涨，不会下跌。9、你们房子卖这么贵，以后还能有升值机会吗？我们能够从以下多个方面来看这个问题：首先，房子本身含有保值增值功效。这一点在国外是如此，在中国这几年房价上涨大家全部看得到，我们临沂也是这么情况。南坊区域升值。临沂现在采取“沿河发展，两岸开发，北上东进”战略而且关键发展南坊新区，现在新市府大楼已经落成，这里必将成为城市未来行政中心、文化娱乐中心、体育中心和大型高级居住区。澜泊湾地块唯一性。我们澜泊湾项目地处南坊新区关键位置，风水和景观绝佳。我们是140万方大型规模小区这也表现了物业本身品质。现在楼市相对低迷，又是一期项目出于长远考虑所以我们现在是按成本价进行销售，为业主后期预留了尽可能大升值空间。10、为何你们澜泊湾比其它观景楼盘（比如滨河阳光等）全部卖贵？我们能够从以下多个方面来看这个问题：首先，地处三河交叉口，景观唯一。我们澜泊湾正对祊河、沂河、柳青河交汇处，被三河围绕，面对水域面积达千亩沂蒙湖，而且站在房间里能正南朝向观景这在临沂市内独此一处。其次，这里有“凤凰窝、双龙池”之说，风水极好，三湾汇水聚财、揽气。我们现在龙池位置就是一水汪，每逢干旱王家岔和赵家岔大家就聚齐在此求雨，喜雨就能下，很灵验。为能共享这块宝地气脉，我们在建筑布局方面，全部楼栋分别从东西两侧向龙池聚拢，既形成了双龙盘珠态势，又使整个小区显得大气磅礴。最终，产品本身计划高尚。环水岛屿，养生型住宅定位、2万平米大型中央绿化、5种经典景观风格（巴厘岛风情、意大利风格、法式风格、中式园林、西班牙风格）、150米楼间距、稀有3.1米层高、豪华大堂配置、1：1.5地下车库确保了人车分流，3000平米主体会所配置4个分体会所等。11、现认购需要付诚意金吗？需要交多少？能够退吗？要付，交多少是由您自己选择（引导用户入澜泊湾名人汇选择对应折扣优惠），能够退。12、为何一次性付款和按揭付款之间有1%折扣差异？假如您选择按揭贷款购房，相比较一次性付款购房而言，开发商存在着一定阶段担保风险。13、为何各楼层有差价？各个楼层高度不一样，所以通风性、景观有差异，另外房型也有个性化区分。14、我和我好友能够办共有产权吗？能够15、单位出资买房子能够将产权办到我名下吗？须单位提供证实，便可直接在协议上登记个人名字。16、我购房能够用孩子名字登记产权吗？一次性付款能够，贷款方法需年满18岁并取得贷款机构同意。17、我们办理产权证需要提供什么文件？需要哪些费用？身份证、户口本、所在单位证实、未婚证实、外地户口需当地担保人证实等；房屋契税、印花税、产证工本费等相关税费。18、所购面积和产权面积不符怎么办？依据国家相关要求办理，具体约定条款详见《购房协议》。19、按揭划算吗？如您有其它投资，做按揭比较划算，投资回报率总比贷款利率要高;如无其它投资，提议一次付款，避免负担“存贷”差额利息。20、公积金贷款和商业贷款有什么不一样？哪个更划算？公积金贷款利率比商业贷款低。21、公积金贷款最多能够贷多少？一个人最多可贷10万，夫妻双方最多可贷15万。22、你们贷款是由哪家银行提供？首付多少？可做多少年按揭？建行和中行，首付最低达30%，最高30年。银行依据申贷人情况审核而定，通常而言，男性贷款年限加上年纪小于60周岁，女性小于55周岁。23、我是外地户口贷款有什么不一样吗？商业贷款，外地户口没什么区分。24、内部认购后能够退房吗？预定后能够吗？签了协议后能够吗？办完产权后能够吗？诚意金能够退。交纳定金后退房不退定金。签定协议后退房不退定金，并按协议约定扣除违约金，且由退房人负担全部办理退房过程中发生费用。办完产权后不能办理退房，只能上市进行交易。25、哪些面积纳入公摊？A、各产权户电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，电梯机房、架空层大堂等。B、单元和公共建筑空间之间分隔墙和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积二分之一。26、阳台怎么算面积？不封闭阳台面积算二分之一27、那是不是说买多层要比买高层房屋划算？单纯从购房面积上看，购置多层房屋要比高层划算，不过高层相比较多层而言视野更开阔、通风愈加好、居住更舒适、生活更方便、而且档次更高。28、你们全部是景观房，我购置哪一层景观最好呢？依据各人喜好，偏低楼层能更清楚地观赏景观；偏高楼层视野开阔。中间层二者兼顾。29、巴黎座到滨河大道距离是多少,观景效果怎样？大约100米。100米是最好观景效果，不管您是看小区景观，还是看滨河景观，全部能达成很好视觉效果。看河东、看凤凰广场、看千亩沂蒙湖，看小区里景观小品，全部景观全部像在您身边，而又不在身边，使生活像一幅美妙画卷。4)配套设施1、小区安防系统是怎样部署？为确保小区住户安全，我们设置了对应智能安全防范设施如：小区周界红外防范系统、门禁系统、三方可视对讲访客系统和电子巡更系统。另外我们住户家中有紧急呼救系统。2、车位是租还是售？具体价格怎样？可租可售，价格未定，租售价格会遵照物价部门之审核同意，业主办理交房入住手续时物业企业会具体公布。3、假如我购置了车位，还要交纳费用吗？您购置了车位是表示您对该车位拥有了使用权利，不过整个停车场还需要统一、科学、有序管理，我们为之配套自动泊车刷卡管理系统，并有些人员对之进行专门管理。物价按物价局核准价格收费。4、业主客人泊车？可停放在地下停车场，按小时收费，具体业主交房入住时物业企业会公布。5、小区车位够不够？我们车位配比超出设计规范要求，达成1：1.5，累计8897个车位，从现在情况来讲，是足够。从另一个角度来看，任何一个小区配置车库车位肯定只是一个固定量，若以后车位无法满足不停增加车辆数量，那么我们现在和平物业在这方面是富有经验、一定寻求一个科学合理处理方案。6、车库是刷卡进入吗？是7、会所面积是否纳入公用分摊？产权归谁？没有纳入分摊，产权归开发商。8、会所是会员制吗？在会所消费要交费吗？会员制，依据设施不一样有不一样标准，我们标准是对业主按成本收费。9、地面上能够走汽车和自行车吗？小区实施人车分流，汽车从入口处进入地下车库。路面能够行使自行车。10、有卫星电视吗？有没有局域网？光纤到户吗？没有；无；宽带到户。11、你们会全部多大面积？全部有些什么设施？室内会所建筑面积约3000平方米；室内会所考虑设壁球室(一个)；健身房（男女各一个、健身房内集中设置器械健身，体操区和多功效室适用，加设盥洗室和更衣室）；棋排室；多功效室；儿童室内活动区域；辅助用房（含卫生12、采取什么牌子电梯？通力电梯，是鸟巢、国家大剧院、首全部机场指定电梯品牌13、高层是怎样供水？供水管采取什么材料？由变频调进供水机供，经过车库梁下敷设，户内采取AGR，其它采取不锈钢。变热频调自动调整水温，业主也能够经过手动调整；户内材料采取不锈钢，一个考虑到美观、二是考虑到质量，这是好房子所不可或缺。14、整个小区是否有管道饮用水直接入户？有，用户用水需要便捷性，所以我们将管道饮用水直接入户，充足满足全部业主用水及质量问题。15、屋顶防水隔热层怎样处理？顶层是最好住宅，我们80公分厚挤塑板处理，一个处理隔热问题，二是绝不会出现漏水现象，这是能够确保。16、门材质？窗玻璃是什么材质？颜色？有多厚？外门为断桥隔热铝合金门，内门为断桥隔热玻璃门，玻璃为安全玻璃，无色钢化，我们材质考虑到通透性和门窗质量，这也是我们关注细节基础。品牌暂未定。17、厨房、卫生间交房标准？住宅接天然气吗？厨房、卫生间为毛胚.，接天然气18、计划中全部有什么配套设施？我们小区配套设施是临沂功效最齐全。五星级酒店、国宾馆、体验会馆、大型shoppingmall、学校（小学、幼稚园）、医院等全部在小区之内。20、小区内有学校吗？是怎么配制班级？有学校。４８个班级。幼稚园12个班级，小学36个班级小区内有双语小学及幼稚园，让孩子在家门口就能够接收到高水准教育；中学有距小区1000米名校－四中分校就能够轻松就读；21、交通怎样？从本小区到人民广场车程10分钟，距离新市政府车程只有3分钟；距临沂四中1000米左右；距市区；距河东仅有一桥之隔；距新汽车站约12分钟车程；距飞机场、火车站约12分钟车程；5）物业管理你们小区物业管理费是多少？______________元/平方米.月。物业管理费全部包含了什么内容？内容包含“保安、保洁、绿化养护、设施维修及用户服务”；如：

▲消防设施、公用配套设施、设备和公共场地维修养护和管理；▲维持小区公共秩序和治安秩序；

▲环境卫生清洁、消杀和维护；

▲园林绿化地维修、养护和管理；

▲其它特约专题有偿服务。以后电梯维修是不是不用付钱了？现在所收物管费包含了用作日常电梯保养和维修，当电梯需要更换或进行大修时，可按相关要求使用物业维修基金，（当基金不够时，业主还是要摊付一定费用）。小区能够养宠物吗？能够，但要符合政府相关部门管理要求。5、你们是否有统一入住时间？要不然不是很吵吗？我们会设定统一入住时间，且业主装修应遵守小区物业相关管理要求，如：在适宜时段施工。6、物业维修基金是多少？多层（总房价×2%）；小高层、高层（总房价×3%）7、我们入住时还要办什么手续？办理入住手续包含：交物业管理费、领钥匙、领卡等相关手续。8、装修要交确保金吗？需要，具体金额待定，确保金在没有违反小区物业相关装修管理要求前提下能够退还。（如：未改变房屋结构、未影响其它住户房屋及未占用了公用部位）9、能够装太阳能热水器吗？不能够。外立面统一和美观是大多数业主共同利益。10、未来谁来管理小区物业？现在企业已和深圳和平物业签定了合作管理协议，委托深圳和平物业企业管理。11、物业管理顾问企业是哪家？曾管理过哪些小区？深圳和平物业管理。成立于1988年是中国物业管理协会会员单位、深圳是物业管理协会常务理事单位、是中国最早一批从事物业管理行业企业。现和平物业现在有职员超出1000人，物业管理业务涉足关键省市有深圳市、上海市、杭州市、珠海市、河南省、湖南省、云南省，管理面积超出500万平方米。深圳大学、鹏益花园（30万方）；上海“西郊华城”（20万方）、“西郊园中园”（10万方）；和杭州“风雅钱塘”（30万方）和昆明“世纪花园”等。12、深圳和平物业能管好吗？深圳和平物业管理关键依靠是规范高效管理机制和多年来积累起成熟经验，其澜泊湾管理部将延用这一成熟管理机制，请相信深圳和平物业一样能帮助您管理好我们澜泊湾小区二、产品介绍说辞1）基础说辞讲解步骤：迎接－－引入－－区域模型讲解－一一期模型讲解－－户型讲解入座－－楼书讲解－－观看宣传篇－－参观工地－－洽谈－送客区域整体模型讲讲解辞：首先从沙盘上指导南坊新区看一下这个沙盘,方向是上北下南,左西右东。您现在所处位置就在这里（指导沙盘售楼处位置）,南面就是滨河大道。这片是临沂南坊新区,是临沂市未来行政中心、文化中心和商业中心，不管是从地理位置还是发展前景全部和当年上海浦东十分相同，发展潜力巨大。我们澜泊湾小区就在南坊新区关键区域，处于三河交汇源头,这里也是临沂上风上水风水宝地。北面靠着新市府广场；西侧紧挨着是市政文化长廊中轴线，计划将建临沂市博物馆、科技馆、大剧院，未来这个地方就是临沂文化中心,是你未来文化生活好去处；朝东仅一河之隔是国家级旅游区临沂市动植物园,您想想,节假日在家门就能够您带孩子去哪里游玩，寓教又能娱乐；紧挨着动植物园是堪称千里沂河第一滩，全长5公里阳光沙滩，夏天消夏避暑戏水游玩您说这里是不是个好去处?动植物园北边是计划中海洋公园，建成后又将是一块旅游胜地；还有正在建设中临沂市地标性建筑－临沂电视转播塔，建成后面积可达１６００平方米，高度为303米，内设旋转餐厅、观光平台、游乐项目等，可同时容纳１５０人游览，建成后就类似现在上海浦东东方明珠电视塔；往南是三江交汇沂蒙湖，正对游艇码头，和凤凰广场隔江相望，是临沂城市中央景观带，而我们澜泊湾就处于景观中央，这么优越地理位置、在临沂是绝无仅有；另外现在临沂很多住宅全部在讲滨水观景，比如外滩明珠和鲁商凤凰城只能东南观景、水景明珠只能西南观景，而只有我们澜泊湾是三面环水真正能做到到正南270度全视野观赏千亩沂蒙湖迷人景色小区，且内外水系有机结合高级滨水豪宅，其次具体介绍小区情况我们澜泊湾项目总占地面积48.3万平方米，总建筑面积达成140万方，是我们临沂现在唯一集高级住宅、别墅、酒店、5A写字楼、大型商业街区、学校、医院等各配套齐全超大型高尚小区；我们小区配套有别于其它小区。第一、唯一拥双语贵族学校小区，我们小区未来是配置幼稚园、小学双语学校，引进国外双优素质教育,从小培养孩子自强自立能力,学校就在家门口，既方便了孩子们上学,也增加了家长跟孩子相处时间；第二、唯一拥有国宾馆小区，现在国宾馆已经结构封顶，将于3月份开业迎客，国宾馆总建筑面积近2万平方米，内部配有恒温泳池等高级设施，国宾馆不对外开放，是政府接待关键来宾场所但又是我们业主后花园，所以住在我们小区就有机会和高官达大家接触（不定以后碰市长、市委书记是常事），这一点是独一无二；第三、还拥有诸如5A写字楼、5星级酒店、新型商业街区等这么多大型高级次配套设施，这在我们临沂也是唯一；整个小区左侧计划是总建筑面积达15万平方米新型商业街区和临沂市博物馆、科技馆、大剧院仅一路之隔，这里必将是未来临沂文化、休闲、娱乐、购物、商务集聚地，使您生活享受最大程度便利；右侧是住宅区，总建筑面积为80万方，共分5期开发，计划上我们考虑到它风水原因,所以遵照原生水域地貌保持龙池原有景观又引进柳青河天然活水，在建筑形态上高层围合排列环抱中央岛屿别墅区，形成“双龙吐珠”上风上水格局，这在临沂是唯一；我们小区内还设有医院、篮球场、网球场和5个功效会所，现在我们所在售楼中心就是小区未来主会所，建筑面积达3000平方米，总投资额达1500万，是现在临沂市最大手笔会所，能够提供餐饮、休闲、娱乐、体育等活动，培养澜泊湾小区文化，提升业主生活品质，以后我们还将投资兴建4个和之相匹配分会所，形成四星伴月之势最终，一期御龙苑基础介绍我们小区共有5种不一样园林景观，包含巴厘岛、法式、中式、意大利和西班牙风格。这是我们一期御龙苑，由柏林座、罗马座、雅典座、巴黎座、开罗座、悉尼座、英伦座、纽约座8栋高层组成，在整个澜泊湾小区东南角，正对城市阳光沙滩和三江交汇沂蒙湖，处于最好观景位置，属于巴厘岛海岸风情园林景观，表现滨水生活文化。现对外公开预约销售是第一组团罗马座、雅典座、巴黎座。一期项目模型说辞：首先引导至御龙苑模型区并开始具体介绍进入到我们视线是一个巨大景观龙池，这个龙池有典故（配合X展板龙池典故具体讲解－小说正在编撰中）。其次看我们建筑立面风格我们建筑立面风格是高品质极具特色，我们采取是当今最流行开放式新古典主义，底部设计石料雕刻，花纹美观大方,厚实稳重，中部配以简练明快线条，外加大面积飘窗、转角窗、落地阳台，让您视野无限拓展，享受无敌景观；顶部采取有标志性色彩搭配，配以大面积墙及玻璃，风格奢华、现代、时尚，使得整个建筑动静有序、错落有致,古典中显露时尚，传统中透露现代。和巴厘岛风情园林景观有机结合,更显气势恢弘、壮观异常，这么立面设计在临沂是唯一。再看内部设计走进入户大堂，挑高是6.2米，装修豪华，配置齐全，是您身份象征也是您第三客厅（假如你亲朋好友登门造访，她们在此能享受五星级大堂礼宾服务，免受撞门尴尬；又若夜深人静或不方便她人入室，在入户大堂你也能够和好友同事洽谈事宜，一样不失面子又免去对家人干扰）；步入电梯，我们采取是和鸟巢、国家大剧院、首全部机场相同品牌－性能稳定、品质优良，荷兰通力电梯；巴黎座还在此基础上再提升了档次，加配了智能一卡通服务和观光电梯，只有持智能卡业主才能开启电梯上楼，（一样客人来访必需得到主人确实定才能开启电梯上楼）保障了业主生活安全性和私密性，同时乘上观光电梯,沂蒙湖风光一览无遗，尽收眼底，这是一份什么样感觉？――只有在我们澜泊湾才能感受到，不说在临沂即使在全国也是罕有。再后看我们小区计划我们小区计划上做到了完全人车分流，车辆进入节能环境保护阳光地下车库，电梯直接入户，方便快捷，这是我们一大特点;另外18米超宽小区林荫大道、3.1米超标层高，高达53.6绿化率和低至2.35容积率组合又是我们一大亮点，尤其是我们超宽楼间距,东西150米南北130米,在中间是牺牲了近2万平方土地用来做绿化和景观就是为了表现我们小区品质和档次。我们计划之初政府对我们小区提出要求是成为南坊新亮点－做到凡来宾参观考察,来临沂必需看南坊,来南坊必需看澜泊湾最终说明取得奖项情况在前期不解努力下我们楼盘还取得了建设部.建筑文化中心颁发中国最具园林魅力楼盘和最具国际十大小区两大大奖。户型讲解：先初步介绍户型情况我们御龙苑是建设部“中国户型设计十大典范楼盘”之一，现在第一组团三栋楼共有5种房型，面积从130——433不等，全明设计，全部拥有最好观景视野，内部格局科学合理，户户特点鲜明。后主动提问：先生/小姐，你期望买几房（多少面积）？公爵铂金型202㎡该户型最大特点是户型格局方正，性价比高，全明设计，很符合中国人居住习惯。客厅、主卧、次卧三室朝南，采光很充足；客厅南北通透，4.8米宽大开间，30㎡大客厅，奢华大气；主卧套间设计，配有单独衣帽间、卫生间、独立书房，及270度落地观景弧窗，充足体验主人私密性和享受性；整体空间舒适奢华，南北通风对流，全明全景视野；子爵奢华型132㎡该户型特点布局紧凑，全部房间全部朝南，卧室左右分布，主次分明。很好降低了相互干扰。客厅7.8米短进深，加上180度弧型落地飘台，使得客厅空间开畅明亮，主卧包含小办公区，健身阳台、衣帽间、大主卫，充足展现您品味需求。伯爵观景型175㎡户型舒适有度，最大特点做到了观景最大化。客厅、餐厅、书房，三位一体配有通透式大面积观景阳台，轻松吸纳无敌景观。主卧和次卧全部配有大转角落地飘窗，使室内和室外景观自然融合，另外主卧还配有大主卫、独立书房，独俱匠心。整个户型采取“空中四合院”设计，奢华养生院落，以最大观景文化，诠释景观贵族新生活。皇家城堡型443㎡真正空中别墅，最大特点就是舒适、奢华、气派。两梯两户，配观景电梯，独立空中花园，独立接待玄关，6.2米挑空大客厅，配180度弧型落地飘台，整体奢华时尚气派；室内中西双客厅、双餐厅，形成中西合壁空间，另设独立保姆房；双主卧设计、空中健身氧吧，并配独立家庭娱乐室，每套主卧全部配有大主卫、宽大衣帽间、书房，上下双层将皇家城堡风范发挥到极至。公爵钻石型228-233㎡最大特点为270度全视野无遮挡观景；两梯两户、配景观电梯、独立空中花园，进门设独立衣帽间，户型全明设计，南北通透，三室朝南，客厅4.8米大尺度开间，每个房间全部配有大观景窗及观景平台，并在书房增加270度旋转落地飘窗，将自然无限带入生活；豪华主卧套间，独立衣帽间、大主卫、大书房，观景低窗及休闲阳台，另设独立保姆房；整体空间舒适奢华，南北通风对流，荟翠中西厨房，感受王室贵族极品生活。配卖点－前端技术我们房间内还采取了部分比较前端技术，如同层排污技术应用降低了传统排污方法易堵塞、噪音大、难维修等问题对业主生活造成麻烦，中央除尘技术应用和传统吸尘方法相比，提升了52%清洁能力，并因为吸尘主机外设，降低了噪音干扰，整体营造了一个高尚、环境保护、舒适生活理念。2）关键卖点挖掘项目地段含有唯一性。澜泊湾背靠新市政府，前依万亩三河口，和凤凰广场隔河相望，东伴柳青河，和千亩原生态动植物园隔河相依，和303米高城市地标“明珠电视塔”相伴闪耀，和临沂唯一城市沙滩相临。西临行政新区中轴线，和大剧院、博物馆、科技馆、艺术中心相邻。其优越性关键表现在以下多个方面项目处于三河交汇处，全南向开阔视野景观在临沂含有唯一性。“风水宝地”。项目所在地是临沂公认风水宝地，有龙传说，似“凤凰窝”、也叫“双龙地”，背山面水，坐北朝南，正当官位，君临天下气势在临沂含有唯一性。升值潜力大。政府北上后将带动北城新区跨越式发展，未来房价将成几何倍增加。类似90年代上海浦东。项目整体计划在临沂含有唯一性。140万平米恢弘气魄，在临沂享受城市第一大盘风范。项目融五星级酒店、国宾馆，5A级写字楼、购物中心、医院、学校、豪华会所，配套十分齐全，在临沂含有唯一性。市政府将政府专用接待用国宾馆计划在此，提升项目形象、档次和品位，在临沂唯一。150米楼间距，以牺牲大量土地面积换取更宽广视野空间，在临沂含有唯一性。项目在计划时遵照原有水域地貌基础，引柳清河天然活水，计划出两条龙吐珠内部水域，形成休闲养生环水生态区及岛屿低密度生活特区，在临沂是唯一。项目建筑计划、设计在临沂含有多项领先性和唯一性。项目计划定位为开放新古典主义建筑含有显著标识性，在临沂是唯一。130—500㎡奢华户型，户户大阳台、360度飘窗设计、空中别墅设计彰显主人身份和贵族雍容气度，在临沂含有唯一性。3.1米层高住宅在临沂是唯一（不含小户型），让空间自上而下全部变宽广起来。6.2米挑空入户大堂在临沂是唯一。五星级体验，让生活在点滴之间渲染，；中央除尘系统、同层排水系统、变频多联体空调配置在临沂是唯一。让科技领先生活时尚。电梯直接入户，观景电梯设计在临沂是唯一。建筑外墙保温系统、双层中空玻璃，在临沂含有领先性。阳光车库，人车分流定位高端，在临沂含有领先性；项目内外部景观优势十分显著，在临沂含有绝对竞争力将世界景观引入小区，项目景观计划融巴厘岛风情，意大利景观、法式园林、中式园林、西班牙风情于一体，汇聚五国山水精华，让您在家门口就能够随意阅览世界景观。在临沂是唯一。项目户户全部能够饱览三河口壮丽景观在临沂是唯一。项目正南朝向景观在临沂是唯一。项目和生态氧吧动植物园为邻，含有相当优势。52%超高绿化率，让生命在有氧运动中健康成长；项目营造沟通交流平台之一——会所，在临沂是顶级。鲁德集团斥巨款鼎力打造临沂最顶级3000㎡体验会馆，市场公认最顶级、最奢华，在临沂含有唯一性。作为高级项目标必备设施，小区每一期全部有一个小会所，这在临沂含有唯一性。五星级酒店和项目会所联动，在临沂含有唯一性。项目营造沟通交流平台之二――国宾馆，在临沂是唯一。政府接待关键来宾场所国宾馆是小区后花园，这在临沂是绝无仅有未来生活十分方便，不出小区生活无忧项目配套齐全，大型商业Livingmall，满足一站购物，学校让孩子教育无忧，医院让健康无忧。项目周围游艇码头、艺术中心、动植物园、博物馆等让娱乐休闲无忧。项目物业管理理念和目标在临沂比较领先。深圳和平物业管理，荣膺国家一级资质，为小区服务提供了最优厚确保。根据国家建设部“全国城市物业管理优异示范住宅小区”水平，打造临沂最顶级小区，根据国际ISO9000质量管理标准、ISO14000环境管理体系标准，励志达成世界最优异、最综合国际体系认证！项目智能化配置标准在临沂相对领先3）关键配套设施临沂市国宾馆国宾馆是市政府对外招待关键贵宾场所。标准上不对外开放，但能够接收高级次会客、婚宴等，需要提前预约。总建筑面积近2万平方米临沂市电视转播塔临沂市多功效广播电视发射塔在南坊片区，总投资1亿元，塔高303米，塔身直径8.5米，建筑面积1600平方米。建成后将成为山东省最高电视转播塔，是临沂市城市标志性建筑，并成为临沂市一个关键5A级写字楼临沂市最高配置写字楼，也是临沂市最关键地段写字楼，同时也是周围公共配套最齐全、最顶级写字楼。澜泊湾五星级大酒店设计高度19层，地下2层，分两期开发，一期建筑面积5万平方米，2期建筑面积8万平方米，总投资10亿，估计０９年底封顶。大型商业街总建筑面积达15万平方米，集休闲、购物、娱乐于一身，包含大卖场、专卖店、咖啡吧、快餐店、衣饰店、美容厅、棋牌室等等，提供一站式服务，让大家在其中享受购物，享受环境，享受服务，享受休闲愉快。建成投入使用后，将成为临沂市新商业中心，成为临沂市消费时尚前沿。小区体验会所小区由一个主会所、多个泛会所组成，体验会馆（售楼处）面积3000平方，总投资达1500万，是临沂最大、最豪华小区会所。学校小区内有双语小学及幼稚园，让孩子在家门口就能够接收到最优异高素质教育。幼稚园12个班级，小学36个班级医院为居民提供常规保健服务。体育设施篮球场、网球场4）名词解释：（1）.绝版地段项目所在位置是未来临沂市关键地段，和临沂市政府、临沂市国宾馆、临沂市博物馆、临沂市科技馆、临沂市大剧院、5A级写字楼、澜泊湾五星级大酒店仅一路之隔，和规模达150000平方米解读：这些公共设施是开展高端政治、社交、商务活动关键场所，是达官贵人、社会名流云集地方，是社会时尚风向标、政治活动前沿、文化交流中心、临沂社会中心，居住在这么一个环境中，不仅能够享受到临沂最好生活质量，还能够培养人素质，对于后代成长含有举足轻重意义，古代有孟母三迁小说，说得正是环境对一个人成长关键性。总而言之一句话，在澜泊湾，在自己家门口，你能够享受到一切临沂最高端、最全方面、最细致、最时尚服务。（2）.高端配置项目配有小学、幼稚园、医院、多功效会所、篮球场、网球场，会所内设有各类休闲、娱乐设施，是社交、休闲好场所。解读：幼稚园和小学配置，大大提升了教育效果，提升了接送安全系数，增加了和孩子相处时间，是极大便利。医院、多功效会所、篮球场、网球场建设和运行，能够使我们业主足不出户而享受到全方面休闲、健康服务，能够提升业主生活质量，能够做到在家门口招待客人，而享受到专业周到服务，能够和家人好友在家门口享受健身愉快，不用为了在休闲、健身和享受天伦之乐之间做选择而犯难，因为这一切全部在家门口。总而言之一句话，我们业主家门口就是临沂市最好社交、休闲场所。（3）.专题风景项目标景观遵照打造世界景观总体计划精神，充足利用项目低容积率、高绿化率优势，在48万平方米范围内，把世界各地含有不一样风格代表性景观集中融汇在一起，使得整个项目标环境多姿多彩、引人入胜，不用走出家门，就可领会到世界各地风景名胜特点，这个景观计划方案取得了“中国最具园林魅力楼盘”奖。具体包含有5种风格，一期是巴厘岛风情，二期是意大利风格，三期是法式园林，四期是中式园林，五期是西班牙风格。一期因为是观赏三江交汇风景最好位置，是计划海岸风光巴厘岛风情优越条件，配合滨水步道建设和特色小品排列，内外结合，充足展现了海岸景观精髓，给业主一个绝妙体会。解读：好景观计划，能够营造园林般居住感觉，使业主有家在园林中感受，对业主身心健康、精神愉悦全部会起到良好主动影响。（4）车辆管理小区全部车位数量达成9000以上，配比充足，在行驶流线上也完全做到人车分离，车子在小区外边缘已经进入地下车库，停放车辆后，可经过直达电梯直接入户。车库设有采光井，既节能也环境保护，有利于车库内空气流通，既保障了小区业主安全，同时也方便了车主停放车辆。（5）地下变电站通常小区变电站全部是在地面，澜泊湾项目标变电站全部在地下，对小区业主通行和整体景观不造成任何影响，并不产生任何噪音和辐射污染。（6）观景电梯装配有观光电梯楼盘，在临沂不是我们一家，不过在自己居住房子里，能经过观光电梯看到临沂市