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文档简介

营销策划体系今天讲的是营销策划阶段，价格策略、推盘顺序、概念、渠道、促销、案场控制是后期营销的关键点和营销推广阶段的主要工作，这个阶段是最关键的。后期营销方面：推售节奏产品及价格策略、营销主题概念、按照控制执行是重点。这个阶段是检验前期市场的预判及产品是否畅销的关键一步，也是检验以前工作成果的最后一步。前期市场定位和产品定位及总规划都是为了最后的销售，价格策略决定推盘顺序及促销活动。下面讲个案例这是一个项目的产品及取得预售许可证的时间。

这是项目的推盘节奏。

这是推盘策略。

这是第一阶段的推盘策略，以洋房产品树立项目中高端高尚社区及洋房社区的概念，为后期别墅产品拉升项目形象，为高层产品推售性价比做好铺垫。

第二阶段推出高层产品，通过前期豪宅社区的形象推广，拉升高层性价比。

第二阶段推出别墅产品主要通过第一居所的概念及圈层活动来锁定客户，这是一个推盘顺序的案例。

后期营销策划工作就是要目的明确，可执行新强，标准确定，执行过程把控。在后期阶段再牛的计划，都不如一个实实在在可执行的简单方案，在后期营销策划方面我们要考虑两个方面！项目遇到了什么问题，有哪些前提条件？

有个项目本打算这个月开盘，但是项目从8月中旬售楼部开放，10月中旬样板房开放，蓄客不足200组，11月初开始认筹目前为止认筹不足50组客户。有专业代理公司，营销方案很牛，但是执行力及过程把控不到位造成现在的项目局面。样板房及售楼部建议整改，与项目定位及客户群不符合，不够高档，一个一平米3万多的洋房社区感觉项目的样板房及售楼部特低价，还有就是各种以前的计划都没有执行到位。户外两个月没有进展，活动以小型暖场活动为主，以插花、骑自行车游湖这一的活动为主吗，没有针对性。建议提出一系列整改，最主要是大范围的挖客户，以线下渠道为主，线上推广以网络为主。

营销策划阶段解决的三个问题，我们经常会用到的定量目标，定性目标。通过定量、定性目标反推项目的核心策略及策略分解执行方案，方案重点在策略分解与执行。

整个策划体系的三个阶段的关系图。

这是一个营销报告的报告体系。

案例：恒大项目引出项目的核心策略，核心策略需要有核心价值点做支撑。

这个项目离广州市区80公里，位于清远龙颈镇，恒大金碧天下，项目周边旅游资源丰富，产品业态丰富，有独栋、联排、双拼、洋房、和小高层。配套方面，项目周边都是山没有任何配套，不过恒大项目有个好处就是像这样的项目都是配套环境先行。了解的都知道恒大有个人工湖、酒店、食堂、会所、商业、运动馆等一些相关配套，满足自身需求。

一期首期推出比较靠近服务配套区的多联排双连篇及小高层洋房区。最北边的双拼别墅作为二期，独栋别墅是三期，有效提升项目价值最大化。

项目售楼部位于会议中心内。一期产品。

项目SWOT分析，核心策略从SWOT推到出来的。

后期皆是常规了。每个项目都有自己的特质，总结项目的特性就是营销策略的差异化，每个楼盘项目都向我们人一样，每个人不一样，这个不一样就是差异化营

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